慈溪鸣鹤山水古镇.doc

慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区项目报告 【第一部分】慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区概况 1、基本情况 慈溪市鸣鹤山水古镇景区位于慈溪市中部的观海卫镇，集鸣鹤古镇、五磊寺、金仙寺、越窑遗址等人文景观于一体，集白洋湖、外杜湖、里杜湖、五磊山、东栲栳山等自然山水景观于一身，具有较高的游览观光、休闲度假潜质。拥有一镇两湖、两寺两山，还有古镇内保存完好的世家大院。规划总用地面积约 39.5 平方公里（其中属鸣鹤上林省级风景名胜区范围内 33.2 平方公里。 鸣鹤山水古镇景区既是慈溪市五大休闲旅游产业（哪五大？）平台之一，也是全市服务业发展的一个重要平台，经过三年多来的规划整治，鸣鹤这座有着千年文化底蕴和独特湖山胜景的古镇正焕发出新的蓬勃生机。 2、鸣鹤山水古镇景区规划定位 规划框架结构为“一核、两轴、三环、四片区”；规划定位为：江南首座休闲养生山水古镇，杭州湾首座体验式文化客厅，慈溪人自己的私家花园。 “一核”：鸣鹤古镇旅游综合服务核； “两轴”：沿南北贯穿基地的世纪大道、三海线形成旅游发展轴； “三环”：沿白洋湖形成滨水休闲环、沿外杜湖形成生态游憩环、沿里杜湖形成生态观光环； “四片区”：围绕盐仓山、鸣鹤公园形成湖岛度假休闲区、沿白洋湖西岸至东栲栳山北麓缓坡山地形成湖滨山地康体运动区、围绕东栲栳山及五磊山形成生态观光游憩区、沿外杜湖北岸形成低碳景观社区。 【第二部分】慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区开发的产业基础及产业定位 1、休闲产业的发展分析 （1）休闲产业的起源 世界已经出现过四次分别由农业、工业、服务业和信息业驱动经济变革浪潮，未来的第五次浪潮将由休闲产业、生命科学、新原子时代和航天时代驱动。人类的生活和消费形态一直都在沿着“衣、食、住、行、休”在演变“休闲产业”与“休闲体验”将成为人类生活的新阶段。 “休闲产业”是近代工业文明和现代社会的产物。特别是进入 20 世纪，随着科学技术的快速发展，与休闲相关的产业便逐渐地应运而生20世纪 70 年代以后更是进入了快速发展时期，目前已成为发达国家经济发展的重要的支柱产业。 （2）休闲产业的发展趋势 休闲产业一般涉及到文化、体育、影视、交通、纪念品、餐饮业、社区服务以及由此连带的产业群。休闲产业不仅包括物质产品的生产，而且也为人的文化精神生活的追求提供保障。按照全球休闲与旅游业发展的一般规律，一个国家当人均 GDP 达到 3000-5000 美元，就将进入休闲消费、旅游消费的爆发性增长期。 据统计：美国及其他经济发达国家已在 21 世纪初期进入“休闲经济时代”:休闲产业的产值和相关就业人口达到 50目前，我国人均 GDP已达 3000 美元，预计再过五年将接近 4000 美元，已接近休闲消费“爆发性增长”的起始点。 2、健康产业的发展分析 （1）健康产业的发展趋势 传统的医疗中的康复、专业护理将会因为产业分工中原有的空白而成为迅速得到提升的行业； 健康管理将会因为“90”和“10”原理成为减缓医疗支出的重要有效措施而得到巨大发展； 与医疗、健康相关的保险业将会是另一个因为有效减缓医疗支出而得到迅猛发展的行业； 其他诸如生物医学技术、电子商务等则是匹配其他产业而在本世纪得到飞速发展的行业。 （2）世界医疗保健产业的发展分析 近 50 年来，经合组织 OECD 所有成员国医疗保健支出均以超过GDP 增速 2 个百分点速度增长。 （3）中国医疗保健产业的市场前景分析 中国医疗保健产业占 GDP 比重上升空间大 2010 年，美国的医疗保健支出为 GDP 的 19 2010 年，中国的医疗保健支出仅为 GDP 的 2.2 当人均 GDP 达到 3000 美元以上之后，对于医疗保健等服务性需求将会大幅度上升，因此在医疗保健产业方面会出现需要的服务范围增加，服 相应的技术等要求提升等等，务的品质要求增加， （支 医疗保健产业的产出出）会相应提高。 中国将会成为继美国之后第二大医疗保健市场 根据预测，世界医疗保健产业以每年 5的速度增长，已成为全球经济的主要增长点之一。而未来三年中，中国医疗保健领域的增长速度将超过 10，在未来五到七年，中国甚至要超过日本，成为世界上仅次于美国的第二大医疗保健市场。 3、中医养生（养老）产业的发展分析 （1）中医养生（养老）产业的概念 中医养生（养老）产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业； 中医养生（养老）产业，是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合； 养生（养老）产业，是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。 （2）中国中医药文化养生学说 中国中医药文化养生主张凝练内在的生命深度，充分调动自身体内潜在的生命力。 调养、 中国传统的养生概念来源于传统中医理论是指保养、补养；根据文献考证，中国养生学萌芽于商周时期。养生是根据生命的发展规律，达到保养生命、健康精神、增进智慧、延长寿命的目的的科学理论和方法。 中国中医药文化养生学的特点为： 形神兼备，首重养神。 掌握适度，从事调节 精神情志活动的适度。 强调先天因素，重视后天调摄。 因年龄而异，注意分阶段养生。 顺应自然，保护生机。 （3）西方养生学 西方的养生概念最流行和典型的莫过于“SPA”: “SPA”是集“水疗”、“泥疗”、“光疗”、“石疗”、“音乐疗法”、“芳香疗法”、“按摩疗法”、“花草茶”、“SPA 餐”、“宁静素雅的环境”、“温馨周到的服务”和“精湛的专业技术”为一体的医疗保健、养生方法。随着西方养生潮流的兴起，由此发展出一系列的养生文化、养生旅游、养生珍疗、养生居住等项目。 4、慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区的产业定位 江南众多的古镇休闲旅游开发中，尤以江南六大古镇中的“乌镇、西塘、周庄”等较为成功。鸣鹤作为后来者，要在众多的古镇中立有一席之地，必须走自己的路，必须结合自己的文化特质和现代人的消费需求，开发出适合市场发展前景的产业。 （1）慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区的业态构成 当今人们更注重自己的身心健康，传统的度假村、疗养院、敬老院、常规的居住社区以及商务为主的酒店等，无论从数量、功能及服务上，都难以满足人们的对健康的需求。慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区以整合中国中医药文化资源，为打造全新的中医药文化健康产业区而准备的。慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区是实现中医药养生（养老）产业多元化战略的载体，是推动度假、休闲、居住、中医药养生、中医药文化博览、中医药教育、商业等产业向更高层次联动的平台。 慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区的业态构成为：以中医药养生（养老）社区为龙头，集合房地产中医药文化旅游中医药专业服务中医药健康管理中医药教育中医药文化中医药博物馆中医药高端（学术、产业）论坛等业态。 （2）慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区的产业定位 产业定位:休闲旅游产业中医药养生（养老）产业中医药健康产业中医药文化产业形成中医药多元产业集群构筑复合型社区。 【第三部分】慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区的开发原则与模式 1、慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区的开发原则 坚持生态保护、以人为本的原则；贯彻中医药文化特色为原则。 2、慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区开发的系统要素 研究综合性开发的大型项目特别是多元产业集群的复合型社区项目时，必须理解和分析休闲产业发展、城市区域的空间发展和城市产业发展方向和未来愿景同时要把握和依据地脉文化，整合交通、产业、区域再造、文化主张等要素才能进行正确的评价和分析. （1）项目交通现状分析 鸣鹤山水古镇交通区位又是明显，120 分钟经济圈内囊括了上海、宁波、杭州等国际都市，周边辐射人口近五千万。鸣鹤山水古镇目前主要通过 329 国道通向宁波市区、慈溪市区；通过沈海高速公路纳入华东高速公路网络，直达各大城市和上海、杭州、宁波等机场。古镇景区内目前长1.72 公里的古镇旅游专用旅游道路罗鸣公路-白洋湖旅游道路也已全部竣工，极大的提升了古镇的交通便利性，40 分钟可到达跨海大桥， （配图）30 分钟可到达宁波。 （2）鸣鹤山水古镇地脉文化分析 鸣鹤古镇是一个千年古镇，物华天宝，人杰地灵，是慈溪市目前唯一的省级历史文化名镇。古镇依山成街，因河成镇，镇边有寺，寺旁临湖，渔耕人家枕河而居。鸣鹤古镇的文化优势体现在四个方面，国药文化、山水文化、佛教文化、大宅文化。 （3）项目主导产业的设计原则： 慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区选择“中医药文化多元产业集群”， 以“中医药文化”主导产业，通过有机组合休闲产业、中医药养生（养老）产业和健康产业、中医药特色调理服务、中医药文化展示（博物馆）、中医药高端（学术、产业）论坛等构造合理的项目空间，建立运营网络，实现社区高度集中和有效生产，以提供完美的服务，从而推动区域经济的发展。 （4）项目区域再造的理念 慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区再造的战略和方向选择，对于慈溪市、观海卫镇都是十分重要的它不仅仅是在经济发展层面上的而是必须包括了社会、科技、文化等方面的内容。慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区的开发，并不仅仅是简单的生产建设与经营活动更是一项系统的、综合性的工作，是谋求与慈溪市文化提升、观海卫镇卫星城市打造、休闲产业优化和提升。功能再造要最大程度彰显鸣鹤自身特质。 （5）项目文化主张的创新 文化竞争力是一种“软实力”国际化的竞争、现代市场竞争最终体现在文化的竞争力上。所以，慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区的文化主张应当贯彻： 以中国传统中医药文化元素为基调 ； 重视由自然资源、人文资源与中医药文化的整合：山水休闲、佛教文化、药业商铺等衍生的中医药保健、养生文化； 适度拓展地方风情相融合，借鉴地脉文化的精粹，营造山水古镇环境和氛围。 3、慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区的开发层次 第一层次: 发展中医药养生休闲旅游、中医药文化养生（养老）、健康产业形成的多元产业集群作为主导产业来发展包括中医药文化博物馆、中医药医疗专业服务、中医药高端（学术、产业）论坛、中医药主题酒店、中医药疗休养中心、中医药继续教育等项目。 第二层次: 发展中医药养生社区 、 （公寓） 国际旅游度假酒店、欢乐水岸等项目，建设风格表现鸣鹤古镇元素和传统建筑文化，功能上动静结合。 【第四部分】慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区的商业模式 1、慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区的功能配置 （1）慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区的功能定位 通过一切积极的、有效的方式，以推广全新的中医药养生养老概念为前提，以丰富人们的精神世界和休闲质量为卖点，吸引更多的有养生需求人群和老年人尽享鸣鹤山水古镇景区的自然风光和健康环境，增进其生活情趣和身心健康，并使生命得到更有价值的延续。 其整体功能定位为：休闲中医药养生、居住健康体验、疗休养中医药文化展示复合型社区 其整体功能满足如下功能细分：居住功能、度假功能、中医药文化展示功能、中医药医疗保健功能、中医药高端学术会议功能、教育传播功能、综合服务等功能。 （2）慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区的功能实现 以中医药养生功能为主的项目中医药医疗服务中心、中医药主题酒店（会所）、养生服务中心、养生社区（公寓）等。 以文化体验功能为主的项目中医药养生体验馆、疗休养健康体检管理中心、养生（产品）研发中心、中草药植物观赏园等。 以传播学习中医药文化功能为主的项目国际中医药（学术）养生论坛、中医药教育学院、中医药文化博物馆（中医药文化传承、中医药养生技艺展示中心）、中医药文化表演等。 2、慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区的项目设置 慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区将规划和建设：中医药文化博物馆、中医药医疗专业服务、中医药高端（学术、产业）论坛、中医药主题酒店、中医药疗休养中心、养生社区（公寓）、国际旅游度假酒店、欢乐水岸等。 中医药文化博物馆：以实物陈列、图片展示、雕刻雕塑等集中展示博大精深的中医药文化。 国医国药馆：引进高端、专业医疗专家、技术，提供全科中医门诊诊疗、急救和重大疾病、疑难杂症的咨询与治疗服务，并提供药方配置等服务。 中医药主题酒店（中医药食疗养生特色酒店）： 以不同内涵的中医药养生题材为主题，通过不同风格的建筑手段和装饰艺术，营造特定的中医药文化氛围；同时将服务项目融入主题，为客人提供个性化的服务，让顾客获得欢乐、知识和刺激。酒店可以开展中医药高端（学术、产业）论坛和中医药继续教育、国际中医药学术交流。 中医药疗休养中心：提供体检、疗休养、术后护理等专业服务，发展高端客户作为定点度假疗养地，建成特色中医药医疗及健康管理输出中心。 养生社区（公寓）：为客户打造的集生活服务、健康管理和中医药休闲养生于一体的高品质生活家园。主打全国高端市场，塑造中医药文化养生、养老的品牌和市场形象。 其物业形式有独立家庭别墅、连体别墅、高层公寓、辅助照料式住宅等；配套建设康乐设施（室内和室外游泳池、室内（外）网球场、游戏场、草地保龄球场、健身房、健步廊、高尔夫练习场、娱乐中心等） 主题度假酒店 欢乐水岸 精品酒店（古宅） 休闲广场商铺 其他：文化展示与博物馆类、古镇商业水街、古镇风貌整治等项目， 慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区项目开发设想计划表 项目名称 选址 土地总面积 容积率 建 筑 密 绿地率 土地现状 开发模 度 式1 中医药文化博 原 慈 溪 酒 约 45 亩 1.0 45 20-25 已征收，过户到五 招商 物馆 厂旧址区 磊山公司2 国医国药馆 块（含崇3 中医药主题酒 敬堂） 店4 中医药疗休养 鸣鹤公园 17.88 公顷（公园北 14 1.2 40-45 30-35 农用地，部分已经 招商 中心与体检中 至云龙中 公顷、学校 3.88 公顷） 征用（60 亩左右） ， 心 学区块 已列入一期规划5 养生社区 外杜湖北 31.36 公顷，其中旅游 1.0-1.8 35-40 20-30 农用地以及部分工 招商 侧区块 地 产 及 商 业 22.87 公 （旅游地 业用地。 顷，绿化 5.87 公顷，行 产 及 商 还未启动征用，已 政及公共设施配套 2.62 业） 列入一期规划 公顷6 主题度假酒店 原 双 湖 窑 3.58 公顷 0.6 30 45 已 经 完 成 土 地 征 招商 厂区块 用、拆迁等前期工 作（还有 6、7 户土 地未征收）7 欢乐水岸 湖 口 窑 厂 3.47 公顷 0.6 40 25 招商 区块8 精 品 酒 店 （ 古 廿四间、银号、小五房、三五房等汇合而成的区块，占地面积约 招商 宅） 10460 ，建筑面积约 17000 9 休闲广场商铺 湖 滨 休 闲 建筑面积约 3000 招租 广场区块10 文化展示、博物 岑 家 门 岑家门头建筑面积 1900 、广大门头建筑面积 2000 政府、企 馆类 头 、 广 大 、新五房建筑面积 2600 、六房建筑面积 2800 业 门头、新 等 五房、六 房等建筑11 古镇商业水街 中街 沿河，长 1000 米 政府、企 业、居民 联动12 古镇风貌整治 古镇内 政府、居 民联动 3、慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区的商业模式及效益测算 （1）慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区的赢利模式 其赢利模式为：整合市场上中医药专业化程度较高、符合中医药服务理念和标准的资源，组成公共服务平台，为客户提供超值、多元、持续性的服务而实现持续赢利，同时也为客户提供物业销售。 其赢利模式的经营内涵为：诊疗服务、药品销售、体检疗休养服务、酒店接待、物业销售、休闲游乐服务等。 （2）慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区的效益测算 【第五部分】慈溪鸣鹤山水古镇国际休闲养生度假区项目进展情况 截止 2012