郑州市第二章、建设用地323.doc

第二章 建设用地第一节 用地分类和适建范围第一条【城市用地分类】城市用地分类应符合附表一城市用地分类与规划建设用地标准GBJ13790规定，采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类、46中类、73小类。 使用本分类时,可根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求,采用本分类的全部或部分类别。 注：城市用地分类与规划建设用地标准GBJ13790第二条【用地适建范围】根据建设用地类别，结合项目实际建设需求，允许在各类城市建设用地内适建符合附表二要求的其他相关类型的建设工程，但不得改变建设用地的规划性质。注：1998年用地规划处参考上海市经验，结合郑州实际，制订了各类建设用地试建范围表，并在实际工作中沿用了多年。第二节建设用地控制第三条【用图标准】 建设用地红线图应在1：1000现状地形图上绘制，特殊情况可采用其他比例尺的地形图。图上应根据需要绘制规划用地范围线、拆迁范围线、道路红线、绿线、蓝线、紫线、黄线等，应用坐标标注。规划用地面积计算单位为平方米，精确到小数点后二位。注：郑州市城乡规划工作实际沿袭，并参照遵义市城乡规划管理技术规定第七条。第四条【规划用地界线的划定】建设项目规划用地界线的划定应当考虑城乡规划要求、建设项目批准文件、有关技术规范与规定等因素综合确定，以现状实测地形图为依据。注：参照广州市城乡规划管理技术规定第十七条第五条【建设项目用地面积】建设项目的用地面积包括建设项目自身用地面积和相邻道路、绿地、管线走廊等用地面积，各部分用地面积应在建设用地规划许可证中明确。注：郑州市城乡规划工作实际沿袭，并广州市城乡规划管理技术规定第十八条。第六条 【确定用地性质和规划条件】建设用地的规划性质应依据已批准的总体规划和控制性详细规划确定。建设用地的规划条件应依据已经批准的控制性详细规划。控制性详细规划编制完成未经审批的，因涉及省市重点项目、重要的基础设施和公共服务设施，经市规划行政主管部门研究，可参考其规划成果，确定规划条件。注：参照广州市城乡规划管理技术规定第十九条。实际工作中为了尽快落实省、市重大用地项目，提高服务效率，满足建设发展需要。第七条【选址原则】规划区内建设项目的选址和布局必须符合城乡规划，城乡规划确定的建设用地范围以外不得进行建设项目的选址。因安全、保密、环保、卫生、交通等原因需要单独设置的项目或重大基础设施用地，可在城乡规划确定的建设用地范围以外进行独立选址。注：郑州市城乡规划管理条例第二十三条第三款。 第八条【选址要求】建设项目规划选址应满足以下要求：（一）建设项目与城乡规划布局的衔接与协调；（二）建设项目与城乡交通、环保、文物保护、市政、消防、防灾等规划的衔接与协调；（三）建设项目配套的生活设施与城乡生活居住及公共设施规划的衔接与协调；（四）建设项目其他规划要求。注：建规1991583号第六条（二）。第九条【基础设施和公共服务设施选址】城乡基础设施和公共服务设施因节约土地、功能需要等原因，经论证可以结合规划道路、河道、绿地等用地进行安排。注：郑州市城乡规划管理条例第二十三条第二款。第十条【工业、仓储和批发市场用地调整】城市建成区以内不符合规划要求的工业、仓储和批发市场用地，应按规划进行调整，搬迁后的用地应优先安排中小学、医疗卫生等公共服务设施。第十一条【教育、医疗、市政设施等用地调整】控制教育、医疗、市政设施等用地改变用地性质用于其他项目建设。大、中专学校及职业学校外迁后，其用地应优先安排中、小学等教育项目，经省、市政府批准的特殊情况除外。医院、学校周边的可利用建设用地，应优先保证医院、学校扩建使用。第十二条【市政公用设施用地】变电站、加油站、加气站、公交场站、消防站、污水处理厂、公厕、调压站、环卫、道路养护等市政公用设施，在城市规划区内或因功能需要独立设置的，可不单独编制控制性详细规划，其控制性指标按行业规范或以下规定办理。（一） 变电站项目用地的技术经济指标：110千伏变电站项目用地面积为1413-2400平方米，容积率1.01.5，建筑密度40%-45%，建筑高度15-24米。220千伏变电站项目用地面积4800-6000平方米，容积率1.01.5，建筑密度40%-45%，建筑高度18-24米。500千伏变电站项目用地面积为4000070000平方米，容积率小于1.0，建筑密度小于20%，建筑高度小于15米。注：河南省电力设计研究院提供，以郑州市现有变电站实测面积为参考。（二）油气合建站项目用地的技术经济指标：用地面积20006000平方米，容积率0.20.5，建筑密度20%45%，绿地率大于25%。（三）加油站项目用地的技术经济指标：容积率0.40.6，建筑密度小于30%，绿地率大于25%。 注：郑州市城规划局用地建筑专题业务会会议纪要（201011号、关于建设项目规划管理的有关规定201年2月未正式发文第十三条【国有改制企业土地过户用地】企业改制项目与总体规划及专项规划强制性内容无冲突的，可根据改制时的原国有土地证用地性质办理建设用地规划许可手续，用于土地过户使用，并根据土地评估报告中设定的容积率或现状容积率（依据现有建筑和实际建设用地面积计算），并核发规划条件，办理建设用地规划许可证。国有改制企业土地过户项目应在遵守事项中注明：规划设计条件通知书和建设用地规划许可证仅用于办理土地过户使用，建设单位不得以此作为取得土地后到我局办理建设工程审批的凭证。如需改变土地用途和现状进行改建、扩建和新建项目时，应按照城乡规划法规的要求重新办理相关手续。注：郑州市城乡规划局用地建筑专题业务会会议纪要（201011号），郑改发会纪（2008）1号会议纪要，2010年3月15日、17日和4月23日，副市长张建慧在市政府常务会议室召开会议（未下发会议纪要）所定原则。第十四条【司法机关依法裁定处置的国有土地】由司法机关依法裁定处置的国有土地，应按原土地用途，参照第十五条的办法办理。第十五条【不需补办建设用地规划许可证的情况】对1990年4月1日以前已取得国有土地使用证，含1990年4月1日以后换发或补办国有土地使用证的存量土地内建设项目，不需补办建设用地规划许可证，按相关技术规定审查修建性详细规划或总平面规划图，直接办理建设工程规划许可证。注：关于建设项目规划管理的有关规定的通知（郑城规建（2009）91号文）、关于建设项目规划管理的有关规定（201年2月未正式发文）。第十六条【补办建设用地规划许可证的情况】对1990年4月1日以后，未取得建设用地规划许可证，但已取得国有土地使用证的存量土地上，用地规模不大于50亩的建设项目。在符合郑州市城市总体规划和郑州市中心城区“五线”（ 红线、蓝线、绿线、黄线、紫线）控制规划、不改变土地用途和用地单位，且未编制该地块的控制性详细规划的情况下，可依据经批准的修建性详细规划核发该项目规划设计条件通知书,办理建设用地规划许可证。注：关于建设项目规划管理的有关规定的通知（郑城规建（2009）91号文）、关于建设项目规划管理的有关规定（201年2月未正式发文）。第十七条【开发用地规模限制】单独开发的建设用地面积应不低于表一规定的下限值。单独开发地块建设用地面积下限值 表一建设项目类型居住建筑商业、办公类建筑工业、仓储类建筑用地面积下限值（m2）300020003000 建设用地未达到表一规定的下限值，但有下列情况之一，且不影响城市规划实施的，经城乡规划行政主管部门核准可予以建设： （一）邻近土地已经完成建设或为道路、河流等，确实无法调整、合并的； （二）因街区及用地性质划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的； （三）因其他特殊情况，确实无法调整合并的。注：参照宁波市城乡规划管理技术规定第八条。第十八条 【城市净空保护】在城市规划区内设机场的航空管理部门，应向城乡规划主管部门提供规定净空障碍物限制面的平面、斜面和净空控制范围图。凡在机场净空保护范围内，新建或改建建(构)筑物的高度必须符合机场飞行区技术标准规定的净空保护要求。注：参照义乌市城乡规划管理技术规定第十一条。第十九条【规划用地限高】文物保护单位、发射塔、气象站、雷达站、微波通道等对周围环境有限高要求的设施，其附近规划用地内建筑高度、建筑形式和距离均应符合限高要求或其他有关规定。第二十条【城中村改造】城中村改造项目应成片进行改造，其规划范围以路网或自然边界划定。城中村改造应严格控制开发强度，依照相关的规定或技术规范确定容积率和建筑密度，住宅布置应符合本技术规定第三章所规定的居住建筑间距、退让和限高要求。 第三节 公共设施配建第一条 【公共设施分级】公共设施按市级、区级、居住区、小区和组团五级配置。居住区的人口规模为35万人，居住小区的人口规模为11.5万人，居住组团的人口规模为0.10.3万人。注：城市居住区规划设计规范GB2002年版第二条 【市、区级公共设施布局】市级和区级公共设施应根据城市总体规划的要求，与规划功能定位、社会经济发展目标和社会需求相适应，以市和区为单位，在符合相关标准的条件下，合理布置，统筹安排。第三条 【居住区公共服务设施配建分类】居住类用地公共服务设施也称配套公建。包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类设施。注：城市居住区规划设计规范GB2002年版,附录A.0.2第四条 【居住区公共服务设施配建标准】居住区和居住小区级公共设施的设置水平，必须与居住人口规模相适应，按照表二的规定控制，居住组团级公共设施应按城市居住区规划设计规范(GB2002年版)要求配置，并与住宅同步规划、同步建设。当居住人口规模达到居住区或居住小区规模时，应按照表一的规定配置本级及以下各级公共设施项目；当居住人口规模介于居住区与居住小区之间时，除了按照低一级配置所有公共设施项目，还应根据需要选配高一级的部分公共设施项目。第五条 【教育设施服务范围】中小学生不应跨越铁路干线、高速公路及车流量大、无立交设施的城市快速路和主干道上学，寄宿制学校可不受此限制。全日制托儿所、幼儿园（幼儿白天在园所生活的托儿所、幼儿园）服务半径不宜大于300米，小学服务半径不宜大于500米；中学服务半径不宜大于1000米。注：中小学校建筑设计规范CJB 99-86第六条 【教育设施环境要求】中小学校幼儿园主要教学用房的外墙面与铁路的距离不应小于300米；与城市主干道同侧路边的距离不应小于80米，当小于80米时，必须采取有效的隔声措施。中小学校幼儿园不应与集贸市场、公共娱乐场所、医院传染病房、太平间、公安看守所、化学制品点、餐馆厨房、网吧、游戏机房等不利于中小学生学习和身心健康以及危及学生安全的场所毗邻。第七条 【教育设施技术指标】幼儿园、中小学建设须满足城市普通中小学校校舍建设标准。幼儿园建筑层数不宜高于3层。小学容积率不宜大于0.8，小学教学楼不应超过4层，生均绿化用地指标不应小于0.5平方米。中学容积率不宜大于0.9，中学教学楼不应超过4层，生均绿化用地指标不应小于1平方米，其它教学、办公用房可根据使用要求设计。托幼生活用房应满足冬至日不小于3小时的日照标准，中小学教学楼应满足冬至日不小于2小时的日照标准。第八条 【社区服务用房】社区居委会办公用房和社区公益用房（包括居民活动中心、卫生服务站、警务工作室、离退休人员管理服务站）等用地应根据人口规模核定，无法单独设置的可结合建筑进行配置，注明规模。第九条 【分期建设配建要求】需分期实施的居住类项目，建设单位应当组织编制项目的分期实施方案，提出分期实施建设计划。分期实施的公共服务设施与住宅建设量的比例搭配应遵循以下原则：（一）组团级配套设施应与所在组团同时申报，同步建设。（二）居住区、居住小区级配套设施遵循以下原则与住宅同步建设：1居住人口规模达到1万时，须配建小学、幼托、农副产品市场、社区办公用房和公益用房（包括居民活动中心、卫生服务站、警务工作室、离退休人员管理服务站）等相应级别的公共服务设施；2居住人口规模达到2万时，须配建中学、小学、幼托、农副产品市场、医院、文化活动中心等相应级别的公共服务设施。表1 居住公共设施配置标准表类 别序 号项目名称一般规模（m2/处）服务规模（万人）用地面积配置规定配置级别备 注建筑面积用地面积居住区居住小区居住组团教育1寄宿制高中36 班36000 3960057600 63000用地面积3235m2/ 生，建筑面积2022m2/ 生寄宿制高中宜设36班、48 班或60班，每班50生寄宿制高中应设置400m标准环形跑道（含不小于100m的直跑道），室内体育馆1生，另至少应设46个篮球场、35个排球场（兼羽毛球场）、12个网球场以及300400m2器械场地48 班48000 5280076800 8400060 班60000 6600096000 1000002普通高中18 班7650 945016200 189003.5用地面积1821m2/ 生，建筑面积8.510.5m2/生普通高中宜设24班、30 班或36 班，每班50 生 在人口不足3.5 万人的独立地区，宜考虑设置18班普通高中普通高中的运动场宜与邻近住宅有一定的间隔。运动场地应设200400m标准环形跑道（其中含不小于60m的直跑道），室内体育馆1 座，另至少应设23个篮球场、23个排球场（兼羽毛球场），以及150200m2器械场地24 班10200 1260021600 252003.5 30 班12800 1580027000 315004.5 36 班15300 1890032400 378005.5 3初中24 班- 18000（老） 24000（新）2老城区用地面积15m2 / 生；新城区用地面积20m2 / 生初中宜设24班、30班或36班，每班50生 初中应按其服务范围均匀布置，市区范围内初中的服务半径不宜大于1000m。在人口不足2万人的独立地区，宜考虑设置18班初中的运动场宜与邻近住宅有一定的间隔。学校运动场地应设200300m标准环形跑道（其中含不小于60m 的直跑道），风雨操场或室内体育馆1 座，另至少设23个篮球场、23个排球场（兼羽毛球场）以及150 200m2器械场地。18班学校可适当减少球场数18班、24班学校用地应保证至少有一个边长不小于55m，30班、36班学校用地应保证至少有一个边长不小于65m30 班-22500（老）30000 2.536 班-27000（老）36000 （新）348班36000（老）48000（新）3.5类 别序 号项目名称一般规模（m2/处）服务规模（万人）用地面积配置规定配置级别备 注建筑面积用地面积居住区居住小区居住组团教育4九年一贯制学校36 班-270001用地面积不小于1315m2/ 生 新建地区在用地条件允许的前提下，可考虑小学与初中合并，建设九年一贯制学校。九年一贯制学校宜设36 班、45 班或54 班，每班50 生。学校的服务半径宜控制在5001000m范围内学校运动场地应设200300m 标准环形跑道（其中含不小于60m 的直跑道），风雨操场或室内体育馆1座，另至少设35个篮球场、23个排球场（兼羽毛球场），200270m2 器械场地45 班-337001.554 班-4050025小学24 班- 10000（老） 14000（新）11.5老城区用地面积9m2 / 生；新区用地面积13m2 / 生；小学宜设24 班、30班或36 班，每班45 生小学应按其服务范围均衡布置，服务半径不宜大于500m 。在不足1万人的独立地区宜设置18班小学小学的设置应避免学生上学穿越城市干道和铁路，不宜与商场、市场、公共娱乐场所及医院太平间等场所毗邻小学的运动场与邻近住宅宜保留一定的间隔。学校运动场地应设200m标准环形跑道（其中含不小于60m的直跑道），风雨操场1座，至少设23个篮球场，2个排球场（兼羽毛球场），以及100200 m2器械场地。18班学校可适当减少球场数18班和24班学校用地应保证至少有一个边长不小于55m ，30班和36班学校用地应保证至少有一个边长不小于65m 30 班- 12500（老） 17500（新）1.251.636 班- 15000（老） 20000（新）1.52.25老城区用地面积9m2 / 生；新城区用地面积12m2 / 生；48班- 24000（新）23新城区用地面积11m2 / 生；6幼儿园6 班- 2160（老） 2700（新）0.5老城区12m2 / 生；新城区15m2 / 生；幼（托）儿园宜设6 班、9班、12班，新区可设18班。每班30 生。幼（托）儿园应按其服务范围均衡分布幼（托）儿园应独立占地，有独立院落和出入口幼（托）儿园应有全园共享的游戏场地，室外游戏场面积（m 2）=180 20 （N1），N为班数。同时应设置各班专用的室外游戏场地，场地应日照充足并采取分隔措施，场地面积不应小于60m29 班- 2970（老） 3240（新）0.75老城区11m2 / 生；新城区12m2 / 生；12 班- 3960（老） 4320（新）1.0老城区11m2 / 生；新城区12m2 / 生；类 别序 号项目名称一般规模（m2/处）服务规模（万人）用地面积，配置规定配置级别备 注建筑面积用地面积居住区居住小区居住组团医疗卫生7门诊所2000 30003 各类医院设置参考郑州市医疗卫生设施规划和橙线规划导则控制，在设置有大型综合医院的居住区内不宜单独设置门诊所8卫生站3001000 -1-卫生站主要开展健康促进、卫生防病、妇幼保健、老年保健、慢性病防治和常见病诊疗等工作少于1 万人的独立地段，应按40 m2/千人设1 处卫生站，宜与其他非独立占地的社区服务设施组合设置文化体育9社区文化活动中心4000 3文化活动中心人均面积应不低于0.1m2宜配置文化康乐设施、图书阅览、科技普法、教育培训等设施，并应专门设置老人活动中心、青少年活动中心、儿童活动中心、儿童图书阅览馆（室）等项目，宜设置多功能厅、展览厅、电脑室等，若附设影院，宜按照影院指标增加建筑面积规模较大的工业区内应设一处10社区体育活动场地15001 居住小区级体育活动场地的人均面积不应低于0.3m2社区体育活动场地宜结合住宅区绿地或社区文化娱乐中心，设置户外健身场地（包括室外器械场地、慢跑道等）、篮球场、网球场、羽毛球场、儿童活动场所等设施，条件许可还宜设置游泳池、排球场等社区服务11社区服务中心200 3001宜设置家政服务、就业指导、社会救助、社区的便民利民服务，宜与社区居委会及其他非独立占地的社区公共设施组合设置12养老院8000 120005000 9000用地面积25 30m 2 / 床，建筑面积40m2 / 床为缺少家庭照顾的老年人提供居住及文化娱乐场所。各区敬老院每处容纳200 300 床。依据郑州市福利设施规划进行控制13托老所600 1000-老年人日托（餐饮、文娱、健身、医疗保健等）（1）一般规模为3050床位（2）每床位建筑面积20m2（3）宜靠近集中绿地安排，可与老年活动中心合并设置14社区居委会30 50300