高区金海滩花园小区第6层两室一厅.doc

高区金海滩花园小区第6层两室一厅普通住房资产评估报告书会X评报字（2009）第1号一、序言06级会计专业第x评估小组根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对高区金海滩花园小区第6层两室一厅普通住房进行了资产评估工作。本小组评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在2009年5月21日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：二、资产占有方简介资产为A先生占有，拥有所有房屋权证。三、评估目的A先生拟将其拥有的高区金海滩花园小区第6层两室一厅普通住房进行转让。06级会计专业第x评估小组接受A先生委托，对上述拟转让房地产进行了评估工作，对委托评估的房地产在2009年5月21日这一评估基准日所表现的市场公允价值进行评定估算，为委托方从事上述行为提供客观、公正、合理的参考依据。四、评估范围和对象本次资产评估对象为位于高区金海滩花园小区第6（共10层）层两室一厅普通住房，室内建筑面积为110平方米。该房屋建成年代为1999年6月，A先生购买时为全新房屋。五、评估基准日1、本资产评估基准日为2009年5月21日。2、本次评估一切数量确认和取价标准均为评估基准日有效地价格标准。3、本报告评估结果是对评估基准日资产价值的客观公允反应。4、本次评估基准日是由06级会计专业第X评估小组与委托方A先生协商确定。选定这一评估基准日，有利于保证评估结果有效的服务与评估目的、准确划定评估范围、合理选取价值依据，是评估基准日尽可能预评估目的的实现接近。六、评估原则06级会计专业第x评估小组在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，遵循资产评估独立性、客观性、科学性的工作原则及供求、预期、贡献、替代的技术原则，并结合房地产评估须遵循的合法原则、地域原则、最佳使用原则和不完全替代原则。强调评估程序的科学性，取价标准的公正性、资产状态确认的现实性，以公正、客观、科学地评定估算评估对象在评估基准日的市场价值。七、评估依据法规依据1、国务院1991年91号令国有资产评估管理办法；2、原国家国有资产管理局国资办发【1992】36号国有资产评估管理办法施行细则；3、原国家国有资产管理局（1996）23号资产评估操作规范意见（试行）；4、财政部财评字199991号文件关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知；5、财政部财评字199991号文件关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知；6、财政部2001年第14号令国有资产评估管理若干问题的规定；7、中国注册会计师协会协200318号注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；8、中华人民共和国土地管理法；9、中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例；10、中华人民共和国城市房地产管理法。行为依据1、06级会计专业第x评估小组与A先生签订的资产评估委托约定函。产权依据1、A先生提供的房屋所有权证。取价依据1、威海当地建筑装饰工程造价信息等资料；2、评估人员调查获取的威海当地房地产市场价格信息等。参考资料及其他1、评估人员现场勘察记录底稿；2、评估人员收集的其他资料。八、评估方法评估对象位于金海滩花园小区，地属威海高技术产业开发区，此地区同类楼盘有多处，交易案例众多，市场资料丰富，适宜于市场法进行评估。即选择市场同区域近期销售的与待估房地产类似的房地产作为参照物，从时间因素、交易因素、区域因素、个别因素等方面找出待估房产与每个参照物之间的差异。然后据此对参照物的交易价格进行调整，再通过综合分析，调整确定待估房产的评估值。九、评估过程在评估过程中，06级会计专业第x评估小组对评估资产进行了较为详细的清查，并按照公认的评估原则，对委托方提供的法律性文件及相关资料进行验证审核，进行对资产的实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及其他有必要且可能实施的资产评估程序。1、接受委托：我所接受委托，根据有关文件及委托方具体经济行为的需要，与委托方协商确定了评估目的、评估范围和对象，选定了评估基准日，拟定了评估工作计划，并签订了资产评估业务约定书。2、收集资料：收集和整理评估对象（房地产）市场交易价格信息，确定可比交易案例。3、评定估算：从时间因素、交易因素、区域因素、个别因素等方面找出待估房产与每个参照物之间的差异，然后据此对参照物的交易价格进行因素修正。4、评估汇总及提交报告：汇总评估结果，分析得出评估结论，撰写资产评估报告书和评估说明；同时逐级进行内部审核，检测评估的合理性、准确性、工作底稿的完整性，最后提交资产评估报告书。十、评估测算说明待估房屋临近金海滩海水浴场及哈尔滨工业大学、山东大学威海分校等高校。气候温和风景秀丽，极富文化氛围。小区交通便利，为17路29路公交终点站，公交线路直到主城区。我们根据评估对象的所处区位及建筑结构等特点，通过调查近期威海市高新技术开发区房地产交易市场上所能找到，且具有可比性的交易性案例，对评估对象采用市场比较法进行评估，由于选择的交易价格均为实际价格，与以出售为目的的评估对象相似，所以上述比较修正后结果即为该评估对象的评估值。市场比较法评估首先是选择市场同区域近期销售的与待估房地产类似的房地产作为参照物，从时间因素、交易因素、区域因素、个别因素等方面找出待估房产与每个参照物之间的差异。然后据此对参照物的交易价格进行调整，再通过综合分析，调整确定待估房产的评估值。（一）待估房地产概况描述1、区域因素（1）地理位置及繁华程度：金海滩花园小区座落于山水之中、海天之间，典雅设计，巨心独蕴，规划合理，配套完善，建筑采用单层、复式、错层的超前设计理念，采用高智能化的现代管理模式，小区内花香弥漫，蜂飞蝶舞，配有专业的保安人员二十四小时巡逻值班，拥有配套的管理公司，全天候为小区人服务。 小区临近金海滩海水浴场及哈尔滨工业大学、山东大学威海分校等高校。气候温和风景秀丽，极富文化氛围。（2）基础设施完善程度：待估房产所在地区水、电、气、热等基础设施完善；（3）交通便捷度：待估房产所在区域道路通达，交通便捷。小区交通便利，为17路29路公交终点站，公交线路直到主城区。（4）环境质量、周围景观：待估房产所在区域无污染，临近金海滩景区，城市景观设施较好。（5）区域规划：商业、高等学校及住宅。2、时间因素（1）建筑时间：1999年6月；（2）评估基准日：2009年05月21日3、交易因素：（1）房产交易为现房交易，正常出售。4、个别因素（1）建筑物新旧程度：待估房产已建成10年，现正常使用，内外装修为中档装修；（2）设施设备条件：六楼有电梯豪华装修，附属水、电、照明及消防设施齐全（3）楼层：6层（共10层）；（4）朝向：南北向。(二）评估分析计算根据评估目的和待估房产的情况本次采用市场法。即选择为威海市高新技术开发区房地产交易市场上与待估房产结构、功能类似的，具有较强相关性和替代性的房地产交易实例作为参照物，再对委估资产与参照物在区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等方面的差异进行比较和修正，评估出待估资产的市场价格。计算主体评估价值可比实例1：国际海水浴场正南1000米普通住宅本实例位于怡园小区3号2单元6层，南北朝向，为普通住房，该房产于2002年6月末竣工，该房产为两室一厅，建筑面积为76平方米。其外墙采用高级面砖贴面，高级实木窗、防盗门，无内装修。采用双路供电系统，由开发区热网供暖，照明、消防、通风等各项设施齐全。2008年6月该房产售出价格为32万元，折合单价为4210.53元平方米。经调查本案例属于正常交易。可比实例2：昌鸿小区02年房精装4楼普通住宅 本实例位于昌鸿小区6号3单元4层，南北朝向，为普通住房，该房产于2002年6月末竣工，该房产户型为3室2厅2卫，建筑面积为136平方米，本例房屋为板式高层，精装修。采用双路供电系统，由开发区热网供暖，照明、消防、通风等各项设施齐全。2008年6月该房产售出价格为60万元，折合单价为4411.76元平方米。经调查本案例属于正常交易。可比实例3：帝王宫悦海小区普通住房本实例位于怡园小区3号3单元5层，南北朝向，为普通住房，该房产于2003年2月末竣工，该房产为三室两厅，建筑面积为157平方米。其外墙采用高级面砖贴面，高级实木窗、防盗门，无内装修。采用双路供电系统，由开发区热网供暖，照明、消防、通风等各项设施齐全。2006年6月该房产售出价格为63万元，折合单价为4012.74元平方米。经调查本案例属于正常交易。交易案例与待估房产的概况比较如下表：评估对象与比较案例的比较因素条件说明见下表：1、 进行时间因素修正交易日期修正系数评估基准日价格指数比较实例交易时点价格指数针对实例1、2，交易时间为2008年6月，以2008年6月房地产交易价格指数为标准100.0，经市场调查评估基准日价格指数为106.5。针对实例3，交易时间为2006年6月，以该时间房地产交易价格指数为标准100.0，经市场调查评估基准日价格指数为110.0。2、 进行交易因素修正交易情况修正系数待估房地产的正常交易情况指数比较实例的交易情况指数设定待估房地产的正常交易情况指数为100，待估房地产与可比实例1、2、3均为现房，可正常交易，故对可比实例1、2、3而言交易因素修正系数均为100/100。3、 进行区域因素修正区域因素修正系数估价对象区域因素指数比较实例的区域因素指数。综合考虑评估对象和三个交易实例房产的地理位置及繁华程度，基础设施完善程度，交通便捷度，环境质量、周围景观以及区域规划等因素，对各个实例进行区域因素修正。设定待估房地产的区域因素指数为100，三个实例区域因素指数计算过程如下：实例1区域因素指数=（110+100+106+108+102）/5=105.2实例2区域因素指数=（98+100+103+96+98）/5=99.0实例3区域因素指数=（100+100+105+95+95）/5=99.04、 进行个别因素修正个别因素修正系数估价对象个别因素指数比较实例的个别因素指数。综合考虑评估对象和三个交易实例房产的建筑物新旧程度，朝向，楼层，设施设备条件等因素，对各个实例进行个别因素修正。设定待估房地产的区域指数为100，三个实例区域因素指数计算过程如下：实例1个别因素指数=（102+100+100+100）/4=100.5实例2个别因素指数=（102+100+104+100）/4=101.5实例3个别因素指数=（104+100+102+100）/4=101.55、计算公开市场价值被估房地产价格交易案例价格交易条件修正系数时间因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数进行各项因素修正及确定比准价值的具体情况如下：根据实例1，可得被估房产价格=4210.53*(106.5/100)*(100/100)*(100/105.2)*(100/100.5)=4241.35（元/平方米）根据实例2，可得被估房产价格=4411.76*（106.5/100）*（100/100）*(100/99)*(100/101.5)=4675.85（元/平方米）根据实例3，可得被评估房产价格=4012.74*（110.0/100）*(100/100)*(100/99)*(100/101.5)=4392.71（元/平方米）经分析判断，三个实例的值均为正常值，取其平均值为评估结果。因此，待估房产的评估结果为：（4241.35+4675.85+4392.71）/3=4436.64（元/平方米）4436.64*110=488030.4（元）取整为488，000元。十一、评估结论在实施上述资产评估程序和方法后，我们确定待估房地产在2009年5月21日所表现出的市场公允价值为肆拾捌万捌仟元整（人民币488，000元）。十二、特别事项说明1、本报告所称“评估价值”是依据所评估的资产在现有用途不变及在评估基准日所表现的特定经济环境前提下，根据公开市场原则确定的现行公允市场价值，本评估结果是对2009年5月21日这一基准日被评资产公开市场价值的的客观公允反映，06级会计专业第x评估小组对这一基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。2、我们没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。3、本报告仅供委托人为本报告所列明的评估目使用。评估报告书的使用权归委托方所有。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上，也不得用于本报告所述评估目的之外的其他目的。4、本报告中，我们的责任在于对评估对象于评估基准日之价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属不发表意见，也不作确认或保证。我们对委托方和资产占有方提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和资产占有方负责。十三、评估基准日期后重大事项1、在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整。2、在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。十四、评估报告法律效力1、本报告提出的评估结果在颇大程度上依赖委托方及资产占有方提供的资料。2、本评估报告