信托房地产贷款业务有关解押、预售顺序的实务操作探讨.doc

信托房地产贷款业务有关解押、预售顺序的实务操作探讨近日在操作一笔信托房地产贷款业务时，遇到了先解押再预售还是先预售再解押的实际操作问题。可参考的国家级法律文本包括担保法、最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。前者规定，已抵押的商品房进行预售，必须征得抵押权人的同意，并告知房产受让人。后者提出，在未履行对受让人告知义务的情况下，商品房买卖合同无效，受让人有权要求开发商解除合同退还房款，并追加相当于房款1倍的赔偿。实务操作中，如果真的告知受让人房产已被抵押的事实，恐怕预售就很难推进了，所以大部分开发商并不履行告知义务，或者仅在合同中添加不明显的相应条款，变相欺瞒。对信托贷款来说，风险管理的办法有两个：一是要求开发商先还款，房产解押之后再开始预售。但开发商如果不预售，往往没有足够的现金流偿还贷款。二就是先允许开发商预售，还款后解除抵押。但要尽量缩短开始预售到还款的时间，因为时间越长，被受让人追责的风险越大。一旦受让人集体追责，虽然受让人对房产还没有所有权利，在法理上信托公司依然可以及时处置抵押物，但在情理上，受让人如果不能从开发商处追回赔偿(假设开发商卷款潜逃)，也就不会轻易放弃已经投入资金的房产，届时的纠纷将很难处理。此外，还要关注地方政策，一些地方政策是明确禁止抵押物预售的，所以必须先解押再预售，预售的收入用来还款。此时要特别注意把握好解押的节奏-未还款先解押就面临着开发商抽逃资金，而信托公司又无抵押物可处置，最后投资亏损的严重风险。所以解押时只能一小部分一小部分解押，只要预售还款出现问题，立马处置剩余的抵押物，在抵押率严格控制的前提下，此时的抵押物一定是足值的。(但一般情况下，一定是先还款、后解押)综上所述，基本可以总结出信托贷款的最理想模式：开发商投入资金获得土地，并办理了四证。项目前期工程刚刚展开。开发商以土地和在建工程抵押给信托公司获取贷款，资金用于项目建设(信托公司负责监督资金专款专用)。信托贷款期限与项目建设达到预售条件所需的时间相匹配。因为信托贷款是向社会投资人募集资金，提前还款会造成投资人的收益期受损，产品很难推销，所以信托贷款期限一般不提前，也不会展期。信托贷款的最终目的是支持项目建设达到预售条件。项目预售，开发商将预售收入用来向信托公司还款，信托公司对房产进行解押。通过销售进度的把握、现金流的准确测算，这个预售到解押的时间可以很短。开发商用还款后的剩余预售收入继续完成项目后续建设(各地政策不一样，一般别墅封顶预售，楼房盖到1/3左右就可预售)，竣工、验收、交付后收取剩余房价款(如果预售不是收取全款的话)。上述只是一个理想状态下的简化模型，实务操作中，很多中小型房地产企业的现金流管理很不理想，这可能是因为项目定位本身的问题；可能是因为分期建设设置不合理的问题；可能是资金注入不足的问题。现金流管理不善，带来了多种多样的问题，比如贷款资金不能支持项目达到预售条件、一期预售收入还款后不能支持后续建设等等。以这次遇到的项目为例。项目为纯别墅建筑，规划建筑面积20万平方米，楼面地价仅300元/平方米，一期建设5万平米，二期拟建设15万平方米，每平方米平均建设成本(不含楼面地价)达5,000元以上。项目前期申请了1亿元贷款，但并没有支持一期建设至预售条件，还缺少许资金，同时2期的15万平米建筑拟同时全部开工。开发商以全部土地和一期在建工程抵押向信托公司申请贷款。贷款之后的3个月，项目一期将实现预售，回流资金2亿元，但还不足以撬动二期项目开发，必须继续利用信托贷款资金直至1年半以后。现在问题出现了。如果信托期限设为1年半，则意味着一期最早预售的已经封顶、甚至装修完毕的别墅，因为做了抵押，要1年零3个月时间不能办理竣工、交付和房产证等手续，受让人看见已经盖好的房子，能否等这么久才入住?要知道住宅使用权是有70年年限的，少住一年亏一年。重要的是受让人在1年零3个月时间中，发现房产被抵押怎么办?如果信托期限只设半年，半年时开发商可以还款，但就没有资金继续二期庞大的工程建设。如果从抵押物中剔除马上可以预售的房产，只有300元/平方米的小地方的土地，抵押率肯定过高。综上所述，项目现金流管理出现了以下问题：在300元/平方米地价水平的地区，盖高档的别墅，高档到一期贷款都不能支持一期建设成本，是不是过于奢华?能否顺利销售?假设销售状况不成问题，那么出问题的就是项目的分期建设，每一期的建设量过大，低价土地抵押的贷款根本不能支持这种分期方式，开发商犯