供求关系与房价.doc

供求关系与房价任志强 毛泽东时代突出解决的是总供给与总需求之间的矛盾，因此“十大关系”中首先要解决的是供求关系，重在解放生产力并加大供给，以满足日益提高的人民的物质需求。而计划经济最终不但未能达到解放生产力的目标，也未能解决总供给的问题。最终解决了生产力发展的靠曾被批判的“物质刺激”。实际最初土地承包制的物质刺激不过就是最初级的激励机制而已。市场经济在各种被解放了的激励机制作用下解决了非垄断行业中的供给问题，中国已出现了市场竞争中绝大部分商品供求平衡或供过于求的现象。曾经经历过的重大改革之一就是计划经济向市场经济过渡的价格闯关。计划经济的管制价格与计划性供给无法反映出资产价格的合理性。一旦放开了价格的管制之后，市场就在用供求关系来决定价格。因此一段时间中，中国实行了价格的双轨制。用计划经济价格保证国家爱建设和社会稳定的需要；用市场价格解决一般商品的供给问题。最初短缺商品的价格在需求的压力之下猛涨，包括最基本生活需求的粮、菜、蛋、肉，但价格机制同时在价格上涨、投资有利可图时带动了投资与供给方的增长。于是一段时间后，供给上去了，价格也相对平稳了，曾经也一度出现了价格下降被称为通缩的情况。历史的进程已经告诉社会，市场经济的看不见的手恰恰就是用价格机制来调节供求之间的平衡的。供不应求则价格上升、利润空间加大、吸引更多投资增加供给、平衡需求。价格稳定之后，投资再增加则价格下降；利润空间缩小，则投资转移、供给下降。此起彼伏的达到调节作用。养猪不赚钱，农民就杀母猪或减少养殖量，市场需求不变、供给减少则价格上升。投入国储猪肉之后，供给增加，则价格回落。当价格让养猪赚钱时，利润空间加大、农民才会更多的养猪。如果仅仅靠国储猪肉来平衡价格，让价格回落到农民养猪仍然不赚钱，那么供给就永远不会增加，也无法永远靠国储猪肉来平衡供求关系。猪肉的价格一定会在农民有利可图增加供给时才能达到稳定与合理。供求关系决定价格也反映在除猪肉之外的任何商品上，包括石油、钢铁、煤炭、天然气与房子。有人简单的认为肉价与房价不对等，用供求关系来解释商品房市场的价格是错误的，理由各种各样。仅举几例如下：一、住房是政治任何的中国人都会记得在中国“政治第一”的时代，恰恰是中国人住房条件最差的时代。中国城镇居民住房在1978年结束的“政治第一”的前夕恰恰低于1949年解放初期的平均使用面积，是最低标准的时代。任何人都无法否认是摘掉了以“政治”为中心的帽子，改为了以“经济建设为中心”之后，才让城市居民的住房得到了发展与改善的事实。让中国的经济发展，让更多人的住房条件得到改善才是最大的政治，而改革则是从计划经济向市场经济的过渡，最终不是计划经济救了中国，而是市场经济让中国在世界上真正的站起来了！住房只是所有经济发展中的一个部分，尽管住房问题上在98年货币化改革之后出现了一些社会分配不公的矛盾，但不能代表市场经济的改革方向存在问题。没有市场化的改革则存在的矛盾只会比现在更多而不是更少，更不能用住房矛盾否定改革的大方向。二、住房是人权问题从来没有人否定住房是个人权问题。但市场化的商品房不是人权保护的范畴。联合国人权公约等文件中都是将社会保障性的“适足住房权”作为人权保护的内容，却从来没有将政府不给以补贴的完全市场化的商品房列入人权的保护范围。恩格斯早就指出，社会主义解决住房问题“只剩下其他两个出路：工人自助和国家帮助”（马克思恩格斯选集第二卷第511页），当然人权义务主要由国家承担，而非由市场承担。联合国的相关文件中提出的是“所有国家应适当的采取以下措施支持城市和农村低收入者、失业者和无收入者群体争取住房的努力。比如修改现行的法律；帮助他们取得土地、金融和低成本建筑材料；减少非正式定居和贫民窟等”（1992年3月14日联合国环境和发展会议报告），明确了“给予住房脆弱群体以优先保护”的国家义务。很明显商品房不是与人权中的居住权利相关的部分，而是市场中的商品。这是两类意义完全不同的住房。既不可能用商品房来承担保护人权的义务，也不可能用政府买单的保障性住房解决市场中住房质量提高与改善的问题。三、住房非普通商品确实住房非普通商品。因为土地归国家所有，城镇土地的使用要缴纳土地出让金，并且要一次性先支付70年的租金。因此价格昂贵，又只拥有房屋的实体财产，不拥有土地的永久财产权利。但如果因此而认为住房带有公共产品的性质就大错特错了，只能说政府提供的保障性住房带有公共产品性质，但这不是商品。列入商品房的则并不带有公共属性，而是私有财产。如果连中国人大已经批准的城市房地产管理法都不能保护商品房最基本的商品性质，那么又用什么来保护人权和市场经济呢？这种商品的特殊性才让国家给以了优惠的金融个贷政策。算一算就会发现，当中国的汽车业高速发展时，又有哪一款的汽车不比房子更贵呢？从单辆汽车比单套房子看，汽车便宜得不得了。但汽车的使用年限与房子的使用年限不同。70年使用权的住房天天住，但70年中天天用汽车大约最少要十辆以上，那么汽车就比房子还贵了。因此用住房非普通商品来否定商品市场化生产的基本特征与价格的关系就没有任何道理了。四、住房是生活中的必需品有人说没有汽车可以生活，没有住房则无法生存。其实这种理论又将商品房与保障性住房混为一谈了。保证生存权利的是政府提供的保障性住房，而非商品房。这就如同在现代城市生活中要保证工作与生活的质量，就必须有快捷的交通，没有私人交通是因为政府提供了有保障性质的公共交通。公共交通与公共产品性质的住房起到的都是同等的保障作用，而私人交通就完全不同了。而如果生活在美国的许多城市缺少公共交通保障的地区，小汽车这种私人交通则成了没有就无法生存的必备条件了。没有住房无法生存与没有私有产权的商品房就无法生存是两种完全不同的概念。中国改革之前很少有人拥有带产权的自有住房。租住房屋生存是普遍的政策与现实。为什么今天就变成了必须拥有带产权的商品房才能生存呢？租用住房也是一种生存的权利，也是居住权利的一种。用商品房是生活的必需品概念来解释就等于用必须拥有私人的小汽车才能解决交通、工作、生活问题是一个理论基础。没有粮食会饿死人，政府要承担责任。没有能力获得最基本的居住条件的人权保障同样是政府的责任。五、空置与投机商品房没有公共产品的性质，但有使用与投资的双重功能，因此会有人认为投资并非真实需求，是投资或投机行为在破坏了供求关系，并导致价格的非正常变化，总认为是投资行为在炒高房价。首先，要确定商品房并不带有公共产品和保障人权中的居住权性质。其次，这是一个社会人群可以靠劳动收入和利用劳动所得变成资产的同时，取得更多利益的市场经济社会。既然可以有股票投资、古董、字画投资、可以有银行理财，那么法律非禁止的条件下，人们为什么不可以投资房产呢？为什么不可以用出租或转让房产而获利呢？投资也是一种真实的需求。即使是空着，只要花的是自己合法收入赚来的钱，同样是法律许可而犯罪的。有人说这是占用了更多的或他人的土地资源，非也！因为国家应收取的土地地租和增值税已明确了人们对土地资源占有应付出的代价和成本。谁占有谁支付成本对社会是公平的。农民进城打工时，难道乡下的房屋不是空置并占有双份的土地资源吗？房地产企业向不同城市扩展时，不是有大量的人员在非户口居住地长期占有住房资源吗？没有了投资性的住房需求，人们又从哪里去租用住房居住呢？所有的住房难道都必须是私有产权的住房吗？而产权与居住权分离的租用性住房难道不是在解决住房问题和土地资源的分别占用吗？又有多少商户不是租用房屋经营而是拥有房产经营的呢？投资的风险不是由投资者承担的吗？如果这些投资人用投资的方式抬高房价不是增加了自己的投资成本吗？不是在增加自己的投资风险吗？如果是市场中的供求关系平衡或供略大于求，那么难道会有大量的投资者去囤积住房而承担可能亏损的风险吗？正是由于这种供求关系的不平衡才导致有人炒房或有人出租房屋，这种投资需求本就应是计算在供求关系中的一种需求。石油是如此，粮食是如此，任何期货也是如此，包括黄金等贵重金属同样在作为商品时有与住房同样的两种属性。总不能只看到住房占用土地资源，而石油不是一种资源；不能只看到住房涉及人权，而看不到粮食更涉及人权。如果仅以中国的地少人多的特殊性作为理由，那么地多人少的国家也有人投资住房，这又该如何解释呢？中国的城镇建成区总共只有不到4万平方公里，只占全部国土面积的不到0.4%，难道一个国家就不能拿出1%的国土面积供城市化和城镇居民居住吗？地少人多并不能作为理由解释当前的供求关系，也不能解释居住性土地资源紧张的原因。从上述已有的争论看，都是因为将市场中的商品房与保障性住房混为一谈，而产生的误导，也因此否定了市场中供求关系决定价格的重要因素之一。为什么商品房生产中这种供求关系难以平衡呢？猪肉的生产中，从饲料、种猪、生产条件、市场供销等流程中看，并没有资源垄断与政府管制的过程，所以完全可以用价格来引导供和求的关系。也由于各种原料、生产、销售的价格调节着供给，这种充分的市场调节的背景条件是具备的，并且无垄断性。房地产市场中的商品房生产则不同，不但在各个生产环节中有各种的政府审批等限制性条件，会影响生产的周期、成本，也会影响市场的预期，让需求缺少可预见性。更重要的在于政府严格的控制着土地的源头，使市场无法进行自然的调节。当生产住房的土地不能随市场中的供求平衡而调节时，市场就失灵了。供求关系决定价格和价格引导供求关系的机制必须是在生产原料、生产方式、市场销售等各种要素领域和环节处于完全自由取得的条件下才能实现。如果其中一要素环节处于非自由竞争的垄断之中，则就必然破坏了市场价格的正常传导与信号作用，就必然破坏了市场自由调节的机制，让看不见的手无法发挥作用。价格也就无法反映正常的市场价值，资产价格就被垄断因素所扭曲了。当土地的供给不能满足需求时，土地的价格就上涨，由于土地的垄断限制了供给的增长预期，房屋的价格也会上涨。而土地的价格来自于土地的产出能力的经济学原理，就因为土地的垄断变成了稀缺导致土地成本上涨推动了房价上涨的非自由市场规律。在土地供给有限的预期之下，供不应求的不平衡状况将长期存在，并导致需求旺盛的情况下，奇货可居、价格不断上涨。而中国的人口增长情况表明，未来十几年中这种结婚、生子的家庭分裂速度与城市化进程都无法降低与压缩高速增长的住房需求。在现有计划的可用地上，无法保证这种需求的增长。一个要实现市场经济体系的国家就必须用市场经济的规律来分析现实中的总供给与总需求之间的关系，而不能仅仅用政治与计划的方式来衡量供给与需求的关系。如正常气候情况下计算出的生产用电与生活用电在天气暴热、干旱的情况下，用电量会发生巨大的变化。只计算国内的钢材用量时，会出现国际市场的钢材价格变化给了中国巨大的钢材出口机会，钢的供求关系就发生了变化。当一个城市孤立的计算其常住人口与家庭的住房用量时，却可能因城市的辐射能力让更多没有当地居民户口的人士成了这个城市中住房需求的洪流，而国家土地的供给计划却是按这个城市的规划人口计算的。类似这样的情况在中国数不胜数，大多都是因为并不是按市场的供求关系和因供求关系引起的价格变化自由调节的，而是自以为高明的用行政