投资手册.doc

封面：LOGO中国进入街铺投资时代扉页：设计页12过渡P中国进入街铺投资时代34愈稳健，愈远见投资时代的恒定法则二十一世纪以来，在中国这块古老的土地上，广大国民正享受经济改革三十年所带来的丰硕成果：银行储蓄超过四十六万亿，外汇储备达到一万七千亿美圆以上；连续三十年GDP以每年百分之十的速度递增；“中国制造”遍及世界的每一个角落。炒房、炒股、期货、基金这些以前距普通老百姓万里之遥的名词一夜之间成了所有人口中最热门的话题。人们改变了传统的思想观念，挖空心思的寻找各种投资机会，让“钱”生“钱”，从而使自己获得更安定、富裕的人生。而这一切无不昭示着：中国，已经逐步步入了“全民投资时代”。然而当时间进入2008年，一场百年不遇的金融危机袭击全球，各行各业都受到不同程度的冲击，在社会需求持续走低的形势下，人们愈发感到自己财产保值、增值的困难。当股票、基金、期货、地产，这些曾让多少人赚得“盆满钵满”的财富领地如今已令更多人家财散尽、铩羽而归时，如何为资产找到一个安全投放并且稳获收益的空间，成为了任何一个“社会人”梦寐以求的生存命题。“越稳健，才越有远见”，这是投资时代的恒定法则，也是善于理财人士的至上攻略。不为市场短时的过热效应迷惑一哄而上，而是精于审时度势，对投资产品的长期收益进行预测考量，选准最有增长前景的投资产品下注，才会源源不断的获得资本回报，成为真正的赢家。那么在当下投资市场一片暗淡的背景下，具有稳健品质，值得用心投入经营的投资产品在哪里呢？当我们的目光还在为躁动不安、跌宕起伏的股票、基金、期货以及地产漂移不定时，十五大街，也许正带着全新的答案，向我们走来。56从投资通路寻找财富流向中国现阶段投资渠道类比银行储蓄让钱贬值的无奈投资银行储蓄是一种最基本、最传统的投资渠道，它的特点在于本金安全指数高，拥有固定收益，但投资回报率明显偏低，以目前的银行一年期定期存款利率2.25%计，1万元存入银行1年，税前利息收入仅为225元，远远不足以抵御每年通货膨胀率的增长。换言之，即1年后本金加利息的钱，还买不到1年前1万元能买到的商品。国债聊胜于无的投资方式国债同样是较为传统的投资渠道，拥有固定收益和安全稳定性，相对于银行存款，收益率都要高于当时的同期银行存款利率，且不需要交纳20%的利息税，以3年期的国债为例，年回报率在2.12%-3.92%之间。不过即便如此，相对于其他投资方式，国债的投资收益还是相当低的，如再算入通货膨胀率，实际收益更是聊胜于无，所以国债一般是比较保守的投资者选择的投资渠道。基金并不安全的投资渠道基金投资，适合于没时间长期盯盘、缺乏炒股的经验常识、风险承受能力相对较小的投资者，选专业的基金公司来帮自己投资股市和债券，投资门槛低，几百块即可投资。但受到股市的强烈波动，投资回报率并不稳定，例如在2007年，华夏大盘精选股票基金以年回报率226.14%高居榜首，大显惊人的“赚钱效应”。仅隔一年之后，在2008年，华夏大盘精选股票基金排名第二，但年回报率却狂跌至-34.88%，排名第一的泰达荷银成长股票基金年回报率-31.61，财富缩水之大，令人心悸。78股票高风险投资的代名词股票投资，是高风险、高收益的最佳代名词。股票当天买入，第二天可卖出，上涨获利，下跌时资金受困，由于证券法规不完善，上市公司信息不公开，风险非常高。2007年，上证指数在2006年上涨130%的基础上继续大涨96%，上证指数由2541点一路攀升至6124点。而仅隔一年，2008年沪市全年以5265点开盘，最高5522点，跌至10月28日见最低点1664点，振幅多达73%，下跌幅度令世人感叹。股民被套、割肉已成常态，由此而引发的生存危机、家庭危机比比皆是。保险投资收益难达预期保险除了在保障功能基础上，还可以实现保险资金的增值。相对其他金融产品，它的风险不高，但保险公司推荐投资型险种时，给出的收益一般很有吸引力，往往把没有实现的分红率夸大。有些投保人会听信，形成很高的心理预期。其实，保险公司的保险收益一般都来自对收取保费的运用，不能完全保证资金的投资一定有高收益。理论上说，投资型保险所承保的风险都是在自己预期范围内，是通过对出险率的预期而设定保险费率。况且投资的风险不属于纯粹风险，并不在保险公司承保范畴内，因此，即使保险公司再作出怎样的收益承诺都不保险。黄金随国际形势大起大落中国人对黄金有一种天生的情愫，它具有高流动性、高保值性、避险功能，加上当下金价一路高涨，让这一传统的金属投资品种再次进入大众视野。而近期国际市场的动荡让大量资金转投黄金，并不表示这是一个永远安全的“避风港”。 2007年国际黄金价格大涨逾30，创下1979年来最大年度升幅纪录。这也意味着金价连续6年上涨，是黄金市场历史上最长的上升纪录。在2008年3月国际黄金价格创造了新的历史最高点1033美元/盎司，但在10月一度下挫至682美元/盎司的全年低点，跌幅高达40%以上。全年最大单日跌幅发生在10月10日，全天重挫104美元，堪称历史最大跌幅，令市场瞋目。910石油国际投机集团的乐园在通货膨胀中，原油既有保值的功能，又有供应短缺的消息可供热炒，2008年，国际油价经历了过山车般的大起大落，以7月4日为分水岭，呈现出明显的倒“V”字走势。欧佩克限产、库存下降、发展中国家需求旺盛、美元疲软、剩余产能短缺、市场对地缘政治紧张局势可能导致供应中断的担心和投机基金的炒作，使国际油价从2008年初的90美元桶连续6个月上涨至145美元桶以上。7月中旬开始美元汇率的上升以及由美国金融危机引发全球经济增长忧虑对石油需求的负面影响增强，尤其是美国及其他发达国家石油需求的大幅下降，使国际油价大幅震荡下跌。12月18日，因对全球石油需求下滑的担忧超过石油输出国组织提振市场举措的影响，WTI原油一度跌破每桶36美元，盘中最大跌幅接近10%，当日收盘价跌至40美元桶下方，高达75%的跌幅，发生在短短4、5个月中。这样的投资产品，根本不容普通投资者涉足。2007-2008年国际原油期货走势分析期货资本大鳄的角斗场期货适合于有大量个人资产的冒险者，事实上投资于该领域的人也的确不多，可谓钱来得快输得也快。如果说股票可能让你的资产归零，那么期货就还可能倒欠。而且股票的持有时间可以自己掌控，但是期货合约到期就必须结算。期货当天买入当天卖出，资金周转周期可从几分钟到几个月，灵活应用，交易量少容易被庄家操纵价格，风险很大。外汇风险与收益均难预料炒汇赚钱要考虑汇率变动风险。尤其是通过外汇保证金交易来以小博大，风险也会按比例放大。目前，有很多购买外汇理财产品的投资者反映，所购外汇理财产品无法实现预期的收益。理财专家分析，这与人民币升值、美元加息等多种因素有关。 外汇理财产品种类多样、风险各异，根据是否保本及收益率状况，目前市场上销售的外汇理财产品大致可分为3类：固定收益类这是最为普遍的品种，其特点是风险相对较小，收益比较稳定；浮动收益类这是争议比较多的品种，特别是其中的挂钩型产品，虽然理论上年收益率可以超过20，但实际收益基本上和活期外汇储蓄差不多。 一些投资者反映的不能达到预期收益率的原因，就是与挂钩投资领域的波动有关。比如挂钩LIBOR或HIBOR的外汇理财产品，如果这两个挂钩指数的波动超过预计的范围，外汇投资收益就会缩水，甚至为零；不定收益类主要是以外汇交易、外汇期权为主的理财产品，其特点是直接参与外汇市场的交易。1112艺术品收藏资本与鉴赏力的考验艺术品收藏（古董、名作、钱币、邮票）是一个相对特殊的理财领域，它的门槛无疑是最高的，它要求投资者对艺术品有非常高的鉴赏水平和专业知识，投资金额也巨大，2005年，在伦敦佳士得拍卖会上，一款元青花“鬼谷子下山”人物罐以1400万英镑的价格成交，折合人民币2.3亿多元，拍出了目前中国瓷器的最高价格。此外，一旦收藏者不慎买入假货，将会给自己造成无法弥补的巨大损失，甚至可能造就一生的悔恨，所以艺术品收藏，一般投资者不能轻易涉足。 不动产风光不再的投资渠道 住宅投资房价持续下滑，短线投资者深度套牢2007年下半年以来，随着国家宏观调控政策的逐步深入，市场观望情绪渐渐浓厚，全国各地房地产交易量纷纷走低，房地产交易价格经过几年持续上涨，终于势衰力竭，步入下行轨道，众多在高位期购房、炒房者深度被套，导致了应还贷款高于房屋价值的局面，即购房负资产情况的出现，而随着金融危机的到来，政府为扩大内需，4万亿投资计划中有8000亿用于经济适用房和廉租房的建设，这又给将来的房地产住宅市场带来强烈冲击，此种形势下，各方业内人士、学者、政府官员、媒体等一致认为房价还将存在大幅下降空间，此时购房、炒房都不是明智之举。租金一贯低迷，缺乏长线投资价值以北京为例，2008年06月，东四环一套140平方米的房子，每月租金4300元，这套房子是业主于2007年以180余万元买入（折合每平方米约1.3万元），投资回报率却只有2.86%，如果以现在的2万元/平方米计算，投资回报率更是降到了1.84%，这还没有将空租期和房屋装修等必需的成本算进去。这并非个别现象，据统计，北京几大热点区域的住宅投资回报率，均已下滑，像亚奥区域目前的投资回率为2.9%，通州区域为2.7%，青年路区域为3.1%，这意味着现在买房投资还不如将钱直接存银行合算。目前投资客开始慢慢绝迹京城楼市。投资性购房的比例已从去年的20%大幅下降到不足10%。同样也出现在上海，上海的住宅租金回报率大约维持在4%左右，投资客开始慢慢绝迹上海楼市，目前购房用于投资比例仅占6%左右，达到数年来最低水平。 即便是被视为“静安租金之王”的静安区中凯城市之光，其住宅租金回报率也难以达到5%。 写字楼投资高投资门槛，高空置率，低租金收益写字楼单位面积较大，投资总价很高，并且变现期长，必须防范贬值风险，对于个人投资的专业分析水平提出了很高的要求。受金融危机影响，2008年下半年以来，部分中小企业倒闭，写字楼需求持续下滑， 2009年3月20日，仲量联行最新发布报告指出，北京甲级写字楼空置率预计将从2008年底23%跃升至2009年底36%，上海从13%上升到19%，广州将从23%攀升至27%，深圳将从17%上升至24%。受到供求关系影响，北京甲级写字楼的租金价格已开始下调，CBD及其周边区域一季度的净有效租金为每月每平方米180元，环比下降5.75%，预计今年年底净有效租金将进一步降至每月每平方米170元。”就连国贸三期的报价也在经济危机之后马上进行下调，从之前的每月每平方米300-400元调至每月每平方米250-300元，算上更长的免租期和装修期，租价下调的幅度更大。 产权式酒店“看起来很美”的投资方式产权式酒店，就是将酒店分成若干个产权卖出去，业主可以在该酒店居住，酒店管理公司把酒店房间租出去，业主可以从中得到利润。但由于它是舶来品，在国内的发展尚处婴幼儿阶段凸显出以下三个软肋：第一， 收益浮夸。据了解，国内产权酒店普遍存在投资回报率宣传虚高的现象。泰达度假交换有限公司副总经理凌云向媒体透露，部分产权酒店抛出了高达8的固定回报，称只要交齐首付款，用回报便足够交付银行按揭。但事实上能做到固定回报的产权酒店很少，这使得酒店的信誉产生问题。第二， 市场无序。产权式酒店的发展商大多盲目跟进，项目仓促上马，资金实力不足，前期大力炒作，但工程进度和后期配套服务跟不上。例如：产权酒店软件服务到底如何，延伸服务如航空、餐饮、休闲娱乐等是否到位，客房大部分时间的维护、出租、管理能否跟上，产权酒店销售时承诺的回报年限到期后怎么计算等问题，开发商不能给出让人满意的答复。第三， 缺乏规范。产权酒店目前应该属于什么部门管理还是个问题，相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。这造成了传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入，影响了市场健康发展。 商铺投资购物中心 专业市场席位型商铺过于依赖发展商素质的投资方式此种类型商铺特点是投资门槛相对较低，有一定收益承诺保证，适合个人长线投资。但是从市场经验来看此类型的商铺承担的风险也是较高的，因为它需要发展商进行准确的市场定位、完善的经营管理，有力的市场推广等，如果缺乏准确的市场分析，定位混乱，加之招商渠道不畅，缺乏经营租户支持，致使项目建成后无法正常开业或亏损经营，这样投资者的钱就打了水漂。投资此类商铺一定要选择具备商业定位合理，业态划分清晰，具有后期专业管理的项目。产权式商铺易于产生纠纷的投资乱局发展商将大商场分割成若干个小产权证的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺投资者买方在一定年限内给予每年固定或保底加抽成的回报。一般发展商所承诺的回报年限为5年，最长的可达10年。产权式商铺通常面积小、总价低，回报高，但风险也很高，由于产权拆分，产权式商铺很容易导致纠纷，不利于统一经营。链接北京*家居广场 一个产权投资神话的破灭2003年，轻信各大媒体上“产权商铺热卖”的广告，5000多人投资了一个北京房地产市场上的新兴事物产权式商铺投资，但不到一年，*家居广场就开始拖欠租金，10月竟悄然停业关门，业主购买的商铺一直没有办下房产证。短短两年后，业主大规模的诉讼爆发，800多起投资诉讼的被告方，手持法院的胜诉判决，多数投资者难以拿回自己的血汗钱。1314街铺，投资时代的创富风向标纵观中国经济社会现存的投资渠道，或存在巨大风险，或收益过低、不具备投资价值，或需要大量资本投入，或必备精深的专业知识，更加之中国相对于国外法律法规的不健全，受利益集团影响，投资市场并不能按规律进行操控、预测，每一条投资渠道，确实都存在着或多或少，可预见或不可预见的风险和拐点，难以成为真正“稳健”的投资产品。那么什么才是让人高枕无忧的投资方式？什么才是财产保值、增值的不二选择？什么才是可以长久经营，传家旺族的投资产品？“街铺”，（加粗）当人们正在投资的纷扰困局中焦躁不安时，十五大街，发出了投资时代的最强音。“街铺”，是一种历史悠久，广为流传的投资方式，“有城市的地方就有街铺”，这有力的印证了“街铺”在商业发展乃至城市兴衰中的恒久价值：他是社会发展必不可少的商业载体，他是商家经营的必争之地，他是商业经营的首席旺场，他是城市越来越稀缺的商业产品，他是可以代代传家的投资宝藏。有了一席街铺，投资者从来不愁出租，也从来不愁租金如何上涨，随着城市发展，街铺的价格也跳跃级的提升，任何拥有城市旺地一席街铺的人，就等于拥有了一个聚宝盆，能发掘取之不尽的宝藏，这就是街铺的“稳健”价值所在，他也因此成就了一个个令人欣羡的财富人生，在这个投资越来越盲目的时代，十五大街，必将以“街铺”为号角，树立起令世人倾倒的创富风向标。街铺为王 永恒不变的4大金牌价值价值1：永不赔钱 抗跌性强在07年国家宏观调控影响下，房地产价格一路走低，深圳部分住宅楼盘甚至出现价格“腰斩”的情况，无独有偶，写字楼、商铺等受此影响，也出现了价格下调趋势，但是令人侧目的是，唯独街铺租金、售价依然昂首不倒，并保持不断上升态势，街铺持有业主惜售情况严重，任何想租赁或购买街铺的商家、个体经营者均一铺难求。尽管经受宏观调控及金融危机双重考验，“街铺”，仍笑傲投资市场，令无数投资客追捧、折腰。案例1 深圳：超强抗跌性吸引投资者及时“拐点” 2008年8月，街铺买卖市场活跃度提升，成交量明显增加，成交面积环比上涨43，成交总金额环比上涨近50。华强北商圈一街铺成交，成交总价近300万元，成交单价在8万元/平方米左右，该街铺放盘不到半个月即迅速成交，说明即使在目前深圳整体房地产市场并不乐观的情况下，街铺的成交依然十分顺利。案例2 上海：短短4个月商铺升值30%2007年房贷新政出台，进一步压缩了住宅的投资利润空间。而此时，商业地产市场在新政下则显得波澜不惊。“我的商铺半年间升值了30%！”刚买下一套30平方米左右小型商铺的丁女士得意的分享“投资史”：当初以总价22万元成交该街铺。过户后丁女士并不急着放租，而是将商铺空置，在临街的大商场开始招商后，她再放盘，租金将比当前的价格高出了近1/3。4个月后，她的商铺升值就超过30%！价值2： 稀缺商业 买一间少一间“街铺”临街开店，门前人来车往，交通出入方便，客户流动性大，可视性强，辐射面广，容易引人注目，能招揽到客户，店铺做旺几率高。街铺作为投资市场的最成熟投资品种，备受多次投资客的偏爱。投资首选街铺，成为实力投资者的金科玉律。而街铺资源十分有限，随著城市开发的不断饱和、商业空间的不断成熟，街铺的稀缺性日益显现，是不可再生的投资品种，真正是买一间少一间。案例 深圳华强北：顶级街铺惜售严重 千金难求一铺2006年，现代之窗的一间50平方米经营数码的街铺，业主因急需资金打算出手，2001年业主的买入价是总价1000万元、单价20万元/平米，2006年的放盘价是30万元/平方米，没想到消息一出，引来数十位买家抢铺，业主一看这么多人抢铺，觉得价格还能继续上涨，赶紧放弃转手的打算。而今天这间经营数码的街铺月租金已达到1600元/平米，对应售价早已超过30万元/平米！价值3：赚钱才是硬道理 收益更稳健街铺具有临街和独立经营的特征，而这些特征背后则是街铺经营稳定、投资风险小的绝对优势。街铺一铺一店，独立经营，不受大商家的制约，可以自营，也可以选择出租，投资者在选择商铺经营户、商铺租金谈判、商铺再出租等方面，具有更高的灵活性，因此，收益也更高。普通住宅的年租金回报率一般在3%-5%，而街铺的年租金回报率一般在6%-8%，黄金路段的街铺年租金回报率甚至达到10%以上，在不计街铺物业自身增值的情况下，光租金这一块的收益都相当可观。案例 广州：看准机会 租金暴涨30%-50%2008年 商业首都 广州优质地段商铺的整体租金依然上涨13%。去年，位于一德路的华南地区最大型的玩具精品批发市场艺景园确定要拆迁，该市场年交易额达30多亿元，位置优越、客流量大、经营范围广、知名度高，不少商家依依不舍，打算仍在周边继续找铺经营。对临街街铺需求的增加，直接带动一德路精品市场商铺租金大幅上涨，涨幅高达3050。在一德路做玩具精品批发生意的陈老板说，一年多前万菱广场最旺的铺位顶手费要十多万元左右，去年艺景园搬迁，很多商家过来找铺，使一德路首层旺铺顶手费一度飙升到60万元，首层铺月租也涨到8001800元/m2。价值4： 一铺旺三代 增值更明显街铺的投资价值，更在于他的高升值性和升值的稳定性，不管是时代变迁、城市改造、还是政府政策，都有可能使街铺价值实现量级翻番，这时投资者在低价位买进的街铺，瞬间就将成为价值连城的金矿，凭借其产生的巨额财富，让家族几代人受益不尽，过上优裕、美满的生活。案例 深圳东门步行街：家有一间铺，三代摇钱树自1998年开始改造，10年时间过去了，如今的东门步行街主街道上，二手商铺转让价已从最初的每平方米10余万元的售价，跳升到今天的20多万元，10年时间身价整体翻了一番，而单价每平方米突破38万元的商铺比比皆是早已不是新闻，当初的百万街铺，现在的身价已是上千万。按目前东门步行街的租金和售价折算，东门一线街铺的年租金回报率应该在8左右，再加上自99年以来街铺售价每年12的升值幅度，东门一线铺位的年投资总回报率已经达到20以上。如此高昂的投资回报，业主不可能轻易卖出自已持有的东门街铺！案例 成都染房街：一个摊位就是一部“印钞机”上世纪80年代，几百元钱一个平方的成都染房街商铺，而今已涨到近10万元一个平方。染房街上一位拆迁户的街铺，其获得的赔偿每平方米9.8万元，创下了成都街铺价格的最高记录，预示着重获新生的染房街是一个孵化富豪的地方。千万别小看了成都染房街上这些做“小生意”的老板们，他们几乎都是腰缠绕万贯的富翁。钟老板长期在染房街做小生意。他的生意经是，不怕商业小，就怕生意少。他说，染房街上卖的都是些不起眼的小东西，但是这些东西是老百姓天天都离不开的日用消费品，市场需求量很大；再说这些小商品的毛利水平一般会在进价基础上“打一个滚”，可以毫不夸张地说，这里是成都出富人最多的市场之一。“我从投资商铺中发现，在其他条件相同的情况下，街铺优于商场铺。”许女士说，她先后在成都投资了3个商铺：一个是街铺，年出租收益率达到了10%以上；另外一个虽然在底楼，但不邻街，年出租收益率在9%左右；还有一个在二楼，其出租年收益率只有7%。因此，她打算在新建的染房街步行街上购买一个底楼商铺，面积不需要太大，那怕花的本钱大一些，她也要底铺，特别是像染房街这样的百年老街，由于在业界具有悠久的历史，浓厚的商业氛围和较高的知名度，进行中长期投资，才能享受到租金提升，商铺升值的收益，这样，其投资回报就会像涓涓溪流，永不涸竭。1516过渡P十五大街引领街铺投资潮流1718世界名街，雄踞街铺投资制高点在各种投资渠道泛滥却充满不确定因素的今天，街铺作为稳健的投资风向标已经受到越来越多投资者的亲睐，然而一座城市的街铺的发展空间往往受到城市经济发展程度、人口流量、政府政策、消费需求和能力、区域发展潜力等因素的制约，有其一定的回报上限。如何使街铺超越传统街铺的回报价值，打造一场旷世罕有的财富盛宴，这就是十五大街以世界名街为价值底蕴的街铺面临的重要使命，以及带来的巨大投资契机。纵观世界仅有的十四名街，从纽约第五大道到巴黎香榭丽舍，从东京新宿大街到北京王府井，世界名街，无不是以历史的角度来定位的商业“中心”，从现代全球村角度塑造的“中心”商业，他们辐射全球，作为世界“品牌朝圣地”，引起国际消费者的追捧，从而导致租金及售价的不断上扬，使各国有眼光和实力的投资者趋之若鹜。以此为榜样打造的十五大街，立足青岛国际级城市，雄踞街铺投资制高点，以国际视野抬升自身升值潜力，凌驾任何投资渠道之上，让每一个有幸占有一席者，获得连绵不竭的财富源泉。世界名街投资价值概览香港铜锣湾福布斯年全球最昂贵租金的个零售商铺地段中，香港核心购物区铜锣湾商铺租金依然高企，是全球第二贵零售商铺地段，全亚洲第一贵地段，每平方英尺月租达港元，折合人民币12473元/平米/月。香港娱乐圈某位女艺人在1999年以1亿9800万元买入的铜锣湾店铺，2008年以7亿4000万元卖出，不到10年获利5亿4200万元。这间位于铜锣湾SOGO百货附近人流畅旺的路边店面，地上地下各一层，总面积约3,400平方英尺（约95坪），目前每月租金高达163万元，若以购入9年计算，光租金收入就高达1亿7600万元，收益之高，令人震惊！北京王府井大街2008年，王府井商铺租金在北京是最高的，商铺租金已经冲至35元平方米天，一个300平方米商铺的年租金大约需要380万元。从1997年至2004年，北京王府井等黄金商业区商铺租金水平上扬近70，平均租金达到每月108美元平方米。俄国莫斯科 阿尔巴特大街1999年，在寸土寸金阿尔巴特大街，占地6000平米的中国天客隆莫斯科店开业，开业第二天，天客隆销售额就高达到42万卢布，一些货架很快被抢购一空。法国巴黎香榭丽舍大街目前，香榭丽舍大街是欧洲店铺租金最贵的商业街，平均每平米年租金达到7400欧元。1989年入驻香榭丽舍大街的一家麦当劳，占地1260平方米，几年前每平米年租金还是4000欧元，如今将要涨到10000欧（约合人民币105000元/每平米）。意大利 米兰商业街2006年，米兰商业街租金337/平米/月，折合成人民币为2662元/平米/月。美国纽约第五大道福布斯年全球最昂贵租金的个零售商铺地段中，美国纽约第五大道居首，月租高达12924元/平米。上海新天地2007年，上海新天地月租金水平为45美元/平方米，折合成人民币为355.5元/平米。而现在一间120平米的商铺，月租金高达137500元。1999年，由于“上海新天地”的品牌效应，直接带动了周边房地产地价上扬，从最开始的每平方米8000元10000元，到每平方米2万元。1920旧城改造，抢喝城市升级“头啖汤”根据政府规划，十五大街所在市北区是青岛旧城改造的重点区域，70%的旧城改造任务将在该区域完成。而市北区作为青岛人口密度最大的区域，消费需求强劲，它的改造成功，也将推动青岛城市发展，提升民众生活品质。据了解，政府将通过“一改三业”、“特色街区”、“高新技术产业区”等一个个市北区着力打造的经济发力点，推动着一个更具发展潜力、更加和谐的新市北向青岛走来，成为青岛真正的繁华重心。十五大街，作为青岛市北区旧城改造的重大项目，是对市北区域商业的补充和完善，揽尽城市天时地利的十五大街，其街铺产品依托青岛永不褪色的繁荣版块，是青岛不可复制，也不可再生的绝版商业资源，作为青岛商业改造的原始股，必将爆发出极大的投资价值，成就一场绝无仅有的财富盛宴。链接：市北区，青岛重点旧城改造升级区域市北区是青岛市传统的以居住为主的老城区。近年来，坚持“近期整治、远期改造、统筹规划，先易后难、先急后缓、循序渐进”的原则，加快实施“四线、多片”旧城改造，完成西部、中部、快速路、杨家群4个片区总占地面积约11.41平方公里的控制性详细规划调整，为城区开发建设提供规划指导。加快在建旧城改造项目建设进度，积极推进人和路、工人文化宫南侧、延安三路改造3个市“两改”项目，今年已完成了胶州路北侧、甘肃路片、上海路片等17个旧城改造项目储备和规划编制工作，通过公开招标确定了广饶路西侧、通山路两侧、胶州路北侧等9个项目的合作意向单位。台柳路北侧、延安三路改造等10个项目顺利完成拆迁任务，大连路、错埠岭二小区二期等7个项目已开工建设。现在已完成6317户居民、32万平方米旧房的拆迁拆除工作，开工面积65万平方米，主体竣工面积51万平方米。未来的市北，将成为繁荣、兴盛的青岛休闲旅游和生活重心。2122运营城市，执掌“特色街”规划价值龙头十五大街所在的市北区是青岛近年来大力推动的“十四条特色街”城市规划重点区域之一，目前市北区已有啤酒街、天幕美食街、青岛电子元件街、青岛文具用品街、青岛市体育用品等多条知名街区，在建的有“红酒街”、“德国风情街”等风格更加独特的城市名街，市北，已越来越成为青岛市民生活休闲、定点采购、旅游观光的主要目的地。“街文化”方兴未艾的市北区，已经铸造起良好的商业发展氛围和商业发展优势，十五大街，是在城市“街文化”发展战略下应势而出的一次商业爆发，他对青岛已有的十四条商业街进行补充和促进，将以其宏大的建筑规模，多元的经营特色，发挥龙头效应，造就青岛一席集各城市名街大成，以城市运营角度，改变一个区域，改变一座城市，并蕴含无限投资前景的顶级街铺群。链接：特色街建设奠定青岛市北繁荣青岛天幕美食街、青岛电子元件街、青岛文具用品街、青岛市体育用品一条街，市北区20072008年筹备建设的特色街都有了雏形。天幕美食街设计独特，率先采用“天幕”设计手法，配合建筑、结构、声光电等不同手段，在市内空间营造蓝天白云的室外感觉，打造浓缩的“青岛之窗”的独特景观。形成一条国内独一无二的天幕美食街。电子元件街突出“商贸、居住、休闲、商务办公、生态旅游”的功能特色，结合青岛现有的城市风貌和城市历史文化内涵，对城市空间、景观、环境、商贸需求，进行多重审美创造。而体育用品街、文具用品街、红酒街也各具特色，为市北商业繁荣做出贡献。今后，市北还经继续拓展特色街的规模，高标准、高质量、高水平地规划建设“德国风情街”、“红酒坊”、“地景大道”、“世界旅舍”、“儿童公园”等特色街区，确保独具匠心、独具风格、独树一帜，实现经济效益、社会效益、环境效益的有效提升。2324青岛繁华重心，稀有黄金街铺十五大街，位于青岛中心区的市南区与市北区交界处，北靠城市主干道延安路，属于青岛中心旅游区域，周边分布有“青岛动物园”、“八大关”、“第一海水浴场”、“中山公园”、“青岛山公园”、“森林公园”等众多城市旅游景点，是青岛旅游消费的集中地带。从城市商圈而言，十五大街处于“中山路商圈”、“香港路商圈”和“台东商圈”青岛三大商圈的交汇中心，能同时辐射三大商圈消费人群。是青岛城市东移战略下的新坐标原点。得天独厚的地缘优势使十五大街的升值潜力昭然若揭，以十五大街附近的台东商圈为例，2007年商铺价格约为X万元每平米，到2008年，已猛涨为X万元每平米，其店铺租金价格也是水涨船高，在当代广场附近二楼网点经营时尚理发店的小老板禇力嘉说，2006年初15万元就能在步行街上租一间50平方米的店铺（一年期），2007年租金25万元就已经算是优惠了。不仅台东三路步行街上的店铺租金直线上升，就连台东商圈的边缘地带也跟风涨价。威海路与长春路交叉路口的附近的一个30平方米门头房年租金也在7万到8万元，比一年前上涨2万多元。地缘位置比台东更加优越的十五大街，凭借高端的物业定位，科学的业态布局，现代化的产品设计和规划，一站式投资管理服务，已向人们展示出青岛其他商圈无法具备的升值潜力，而随着城市旧城改造的完成，这样能产生巨大回报的商业原始股必将一天一天减少，在此种情况下，尚未发售，已然稀有的十五大街，其租金、价值连年翻番的前景，足够令人无限遐想，一铺不止旺三代的财富故事，在十五大街，更会成为未来的现实。2526地铁上盖，潜力升值宝地城市商圈中，最值得投资的是地铁口周边物业。这是因为地铁口周边物业人流较大，不仅商务、购物需求大，租金收益也最客观。建于青岛核心地段的十五大街，项目用地北侧即为规划的地铁站出入口，地铁建成后，将带来巨大的城市客流量，为十五大街商圈造就巨大消费群，而这将直接带动十五大街的出租率，进而提升租金价格，直至使街铺获得大幅升值。地铁的兴建还将对现有商业格局构成冲击，甚至颠覆现有格局，形成新的商圈。凭借地铁对人气极强的聚集功能，十五大街可以快速疏导人流，在城市商业体系形成核心商圈一枝独秀的局面。案例1 上海徐家汇：地铁运来的核心商圈在上海，上世纪80年代末90年代初时，紧临上海地铁1号线的徐家汇还比较破落，紧临着一条臭水河，房价也不高，而当地铁1号线开通之后，徐家汇一跃成为上海第三个商业中心，和淮海路、南京西路形成三足鼎立的商圈。徐家汇的繁荣，90%以上靠地铁。目前，徐家汇整个地区大概有15个地铁出口，整个盘活了这个地区差不多100万平方米的商业。案例2 香港青衣城：因地铁而繁荣香港的人口约有600万，而地铁每日的载客量就有200万人次，而地铁对商业的拉动更是不言而喻，在香港青衣城广场未开业之前，该站的客运量每天仅1万人次，商场开业之后，则逐渐递增至每天4万多人次。而地铁出口处很多商铺的出租率都是100%。2728 多首层设计，领衔价值最大化普通的商业，往往存在商铺分层的局面，不能使每一个商业单元，都产生最大的投资价值和经营价值。创造财富奇迹的十五大街，参考其他知名商业体成功规划经验，打造中国首席多首层国际名街：利用高差和建筑的下沉或上浮形式，采用退台的手法，改变传统二层甚至三层商业只能竖向客接消费者的建筑形式，用退台走廊和空中连廊将首、二层商业巧妙的连贯成一体，增加了公共空间的设置，形成叠式景观的体验式商业街，使所有商铺都能在横向直接接纳消费者，形成全首层概念。多首层设计，很好的解决了不同商铺经营投资价值不均的问题，铺铺临街，铺铺兴旺，每一个投资者都可以获得最大化的租金收益，而随时间推移，当整个商业街价值上升时，各个街铺又能均匀的获得产品升值的空间，从而让您无论投资十五大街哪一个铺位，均能获得比投资其他商业更大的回报，畅享一生财富。2930顶级商业规划，以旅游地标再创投资奇迹商业街街铺规划与商业街的发展紧密联系，其规划情况的好坏直接影响到整个商业街的经营状况以及人气，从而对街铺的投资价值、租金收益、升值潜力产生连锁作用。规划良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；规划不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。十五大街，以纯欧式建筑风格打造的大型街铺群，项目尚未开发时，就邀请国内知名规划设计公司对街铺面积区间、路网排布、建筑密度、景观设计作出科学规划，街区内部设置有一个中心，四大广场，十五条业态街，纵横交错之间，通过情景化的街区处理，情景布置，节点分布，形成完美的体验式购物氛围和地标效应，使十五大街成为青岛又一旅游目的地。投资十五大街，就等于投资了商业街铺加旅游景点双重产业，将获得顶级商业规划带来的双重投资效益，街铺的租金和价值，不但被商业本身因素