某某国有工矿棚户区改造保障住房建设项目可行研究报告.doc

长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 1 页 共 76 页 目目 录录 第第 1 1 章章总总 论论 4 1 1 项目背景 4 1 2 项目概况 6 1 3 主要技术经济指标 8 1 4 分析结论及建议 9 第第 2 2 章章项目产生背景和建设必要性项目产生背景和建设必要性 10 2 1 项目产生背景 10 2 2 项目建设必要性 12 第第 3 3 章章政策环境与需求分析政策环境与需求分析 15 3 1 政策环境分析 15 3 2 市场需求分析 20 第第 4 4 章章建设规模与建设内容建设规模与建设内容 23 4 1 建设规模 23 4 2 建设内容 23 第第 5 5 章章场址选择与建设条件场址选择与建设条件 24 5 1 地址现状 24 5 2 场址基本条件 26 5 3 拆迁安置方案 28 第第 6 6 章章工程建设方案工程建设方案 31 6 1 规划与建筑方案 31 6 2 结构 33 6 3 给排水 34 6 4 电气 37 6 5 弱电设计 40 6 6 燃气管道设计 41 第第 7 7 章章环境影响评价环境影响评价 42 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 2 页 共 76 页 7 1 编制依据 42 7 2 环境现状 42 7 3 主要污染源与综合处理 43 7 4 环境影响评价环境影响评价 48 第第 8 8 章章劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防 49 8 1 指导思想 49 8 2 劳动安全劳动安全 49 8 3 职业安全卫生健康对策与措施职业安全卫生健康对策与措施 50 8 4 消防消防 51 第第 9 9 章章节能节水措施节能节水措施 52 9 1 设计依据 52 9 2 节能措施综述 52 9 3 电气节能措施 53 9 4 建筑节能设计 54 9 5 给排水节能 55 第第 1010 章章组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 58 10 1 组织机构 58 10 2 劳动定员 59 10 3 人员培训 59 第第 1111 章章项目工程进度计划项目工程进度计划 60 11 1 建设工期 60 11 2 项目实施进度安排 60 11 3 项目管理 60 第第 1212 章章招投标招投标 63 12 1 招标范围 63 12 2 招标组织形式 63 12 3 招标方式 63 12 4 招标公告发布 64 第第 1313 章章投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 65 13 1 估算依据 65 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 3 页 共 76 页 13 2 估算对象和范围 65 13 3 投资估算 66 13 4 资金筹措 67 第第 1414 章章风险与社会效益分析风险与社会效益分析 69 14 1 项目的风险分析 69 14 2 社会效益评价 71 第第 1515 章章结论与建议结论与建议 74 15 1 结论 74 15 2 建议 74 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 4 页 共 76 页 第第 1 1 章章 总总 论论 1 1 项目背景 1 1 项目名称 项目名称 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建 设项目 2 2 项目拟建地点 项目拟建地点 长沙县暮云镇原高果糖厂生活区内 3 3 承办单位概况 承办单位概况 单位名称 单位名称 长沙县住房保障工作局 单位性质 单位性质 事业法人 法人代表 法人代表 胡敏 法人组织机构代码证号 法人组织机构代码证号 69620940 X 单位住所 单位住所 长沙县星沙镇天华路 157 号 法人代表简介 法人代表简介 胡敏 男 1961 年 5 月出生 1980 年至 1995 年任 职于长沙县供销合作社 1995 年起任职于长沙县房产局 现任长沙县住 房保障工作局局长 单位概况 单位概况 长沙县住房保障工作局设立于 2009 年 是执行国家住房 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 5 页 共 76 页 保障和房改方针政策 负责全县住房保障对象资格审定和保障性住房的 建设 管理 分配及租金补贴工作 同时负责长沙县住房制度改革的进 一步深化和住房货币分配组织实施的长沙县房产局下属二级机构局 4 4 项目建议书编制依据 项目建议书编制依据 1 与委托方签订的咨询协议 2 委托方提交的 关于长沙县工矿和棚户区改造情况的汇报 3 长沙县总体规划与控制性详规 4 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 建保 2009 295 号 5 住房和城乡建设部 国家发改委 关于中央投资支持国有工矿 棚户区改造有关问题的通知 建保 2010 56 号 6 住房和城乡建设部 关于编报 2010 年国有工矿棚户区改造中 央投资补助建议计划的函 建保综函 2010 9 号 7 湖南省发改委 关于认真筛选上报 2010 年国有工矿棚户区改 造补助项目的紧急通知 8 国家计委计办投资 2002 15 号审定的 投资项目可行性研究 指南 试用版 9 国家发展改革委员会 建设部联合颁发的 建设项目经济评价 方法与参数 第三版 10 其它相关文件 规范 规程及强制性条文 5 5 研究范围 研究范围 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 6 页 共 76 页 本报告的研究范围主要包括 项目建设背景与必要性 需求分析 建设规模 场址选择 建筑方案 环境 安全 消防 节能分析 进度与 组织方案 投资估算和资金筹措方案 社会效益与风险 结论与建议 1 2 项目概况 1 1 拟建地点 拟建地点 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建 设项目选址于长沙县暮云镇高果糖厂内 就地拆除重建 北临长沙高果 糖厂生活区 西临暮云村 东临长沙高果糖厂子弟学校范围内 规划用 地 5849 744 平米 8 775 亩 净用地面积为 5849 744 平米 8 775 亩 2 2 建设规模与建设内容 建设规模与建设内容 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 7 页 共 76 页 规模 本项目建设用地面积 规划用地 5849 744 平米 8 775 亩 净用 地面积为 5849 744 平米 8 775 亩 拆除拟建地范围内现有房屋建筑物面积为 2200 平方米 用于建设高 果糖厂保障性住房 经适房 涉及 84 户 共 146 人 新建保障性安置住房 84 套 总建筑面积约 5704 18 平方米 居住建 筑面积为 5682 58 平方米 公共建筑面积 21 6 平方米 由 2 栋 6 层住 宅组成 同时在规划区内设立垃圾站 以满足小区居民的生活需要 建设内容 对需改造的工矿棚房区范围内现有建筑物进行拆除 对拆除后的地块进行平整 用于保障性住房的建设 实行就地拆除 重建 不新增建设用地 其建设内容主要包括保障性住房的主体建设 道路 绿化 消防等配套性工程建设 3 3 主要建设条件 主要建设条件 土地已按法律法规程序完成相关手续 无法律与经济层面的纠纷 已与被拆迁安置房沟通落实 并达成一致意见 安置房初步设计 已完成 建设用地规划已经完成 其他前期工作已经全部启动 场地供电 供水 通信等施工条件已具备 周边公共基础配套条 件完善 项目地交通无特别管制 交通运输无障碍 本项目为多层建筑 施工期间噪音小 灰尘较少 现场不设大型 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 8 页 共 76 页 搅拌站 因此 项目施工不会对周边居民的生活产生太大影响 4 4 总投资 总投资 本项目总投资 1100 万元 其中拆除安置费用 含现有建筑拆迁及场 地平整 305 万元 工程费用 671 万元 住宅 586 万元 公建 2 万元 基础设施工程 83 万元 项目建设其他费用 72 万元 预备费 52 万元 本项目总投资 1100 万元 根据上级政策 积极争取中央 省 市工 矿棚户区改造项目补助资金 其中中央财政配套资金暂按 1 5 万元 户计 算 共计 126 万元 县财政安排配套建设资金 235 万 差额部分 739 万 元由棚户区居民集资解决 确保拆迁建设的资金到位 5 5 建设进度 建设进度 项目总工期规划为 9 个月 2010 年 5 月 2011 年 1 月 其中前期 工作 2 个月 2010 年 5 月 2010 年 6 月 建设期 7 个月 2010 年 7 月 2011 年 1 月 1 3 主要技术经济指标 序号序号项目项目单位单位指标指标备注备注 1 用地面积 1 1 规划用地面积 5849 744 8 775 亩 1 2 净用地面积 5849 744 8 775 亩 2 总拆除面积 2200 3 拆除户数户 84 4 可安置户数户 84 5 需安置人数人 146 6 总建筑面积 5704 18 住宅面积 5682 58 公建面积 21 6 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 9 页 共 76 页 7 建筑密度 17 19 8 容积率 0 97 9 绿地率 30 16 10 停车位个 31 11 建设工期月 9 12 项目总投资万元 1100 1 4 分析结论及建议 1 1 结论 结论 本项目的实施 是严格执行国家房地产调控政策 充分体现住建部 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 文件精神的国 有工矿棚户区改造项目 其建设是以改善民生 促进社会和谐发展的重 大举措 是完善城市功能 促进城市发展的客观要求 是促进经济社会 协调发展的有效途径和发挥比较优势 增强区域经济竞争力的需要 同 时也是稳定和推进房地产行业健康发展 稳定房价的需要 2 2 建议 建议 积极做好项目前期准备工作 以人为本 加强各利益主体的沟通 抓紧落实资金 整合资源 认真与高果糖厂被拆迁改造户进行沟通 协 调 制定系统化管理制度和建设期安置方案 并协同做好建成后保障性 住房入住分配方案 以保证项目的有序运行 本项目是一项民生工程 德政工程 也是一项民心工程 其政策性强 涉及被改造工矿棚户区人 民群众的切身利益 关系到改革发展稳定大局 因此在拆迁过程中尽量 做到有法可依 依法办事 尽量避免项目实施过程中与各利益方的冲突 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 10 页 共 76 页 第第 2 2 章章 项目产生背项目产生背景景和建和建设必要性设必要性 2 1 项目产生背景 社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊性的一类住宅 它 通常是指根据国家政策以及法律法规的规定 由政府统一规划 统筹 提供给特定的人群使用 并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金 标准给予限定 起社会保障作用的住房 城市房价在历经 2007 年的疯狂 2008 年的平淡和 2009 年的高歌猛进后 高昂的房价以成为低收入人群 实现安居梦想不可逾越的高墙 同时也成为影响社会和谐 安定的敏感 问题 面对即使在发达国家也不是所有人都能靠自己的力量实现 居者 有其屋 的理想和我国房地产发展现状与趋势 为维护社会主义市场经 济健康发展 社会和谐安定 建设部于 2007 年发文 明确要求全国所有 市县于 2007 年底前必须建立起以 廉租房 为代表的保障性住房制度 随后相继出台了 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 廉租住房保障办法 经济适用房管理办法 明确以廉租住房为代表 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 11 页 共 76 页 的保障性住房将以 城市低收入住房困难家庭 为保障对象 实行货币 补贴和实物配租相结合的政策 自 2009 年 5 月 5 日起国土资源部下发的 关于切实落实保障性安居工程用地的通知 至 2010 年 4 月 17 日国务 院下发的 关于坚决遏制部份城市房价过快上涨通知 以下简称 新国 十条 凡涉及地产政策的无不强调大力发展保障性住房 2009 年 12 月 24 日住房和城乡建设部 国家发展和改革委员会 财政部 国土资源 部和人民银行更是联合下发了专门针对城市和工矿棚房区改造发展保障 性住房的 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 2010 年 大力发展保障性住房写进了中国政府的工作报告 并将其列在了 促进房地产市场平稳健康发展 措施的首位 同时明确了 2010 年中央 安排保障性住房专项补助资金 632 亿元 建设保障性住房 300 万套 各 类棚户区改造住房 280 万套的 2010 年保障性住房建设总目标 在国家大力发展保障性住房的大背景下 作为保障性住房建设走在 全国前列的长沙 更是大力推进政策性保障住房的建设 始终将民生作 为城市发展建设的重中之重 把安居工程列为首要工程 出台了一系列 改革住房保障方式的举措 2008 年 7 月 21 日 长沙市委 市政府出台 了 关于安居工程和棚户区改造工作的实施意见 长沙市经济适用住 房货币实施方案 长沙市城市廉租房保障实施方案 三份文件 形成 了以 一健三改 为内容的安居工程总体思路 2009 年长沙市 关于进 一步加快棚户区改造工作的通知 提出 2009 年是长沙市安居工程建设 的攻坚之年和 棚改 的开局之年 由此 长沙住房保障政策效应全面 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 12 页 共 76 页 释放 在国家和省市各项保障性住房发展制度相继出台和实施的护航下 作为三湘首善的长沙县 在大力发展经济的同时 始终把提高人民生活 水平 维护社会稳定可持续发展作为首要任务 努力改善民生 促进社 会和谐 从民生经济到民生保障 从民生财政到民生工程 近年来 长 沙县委 县政府始终将安居作为城市发展建设的重中之重 努力让全县 居民共享发展成果 2010 年 长沙县为改善低收入家庭住房条件 加快 工矿棚户区改造 推进保障性安居工程建设 根据市政府下达的任务 就保障性住房建设工作于 2 月 10 日召开了专题会议 经过县住房保障工 作局前期的调研与研究 确立了长沙县原跃进氮肥厂和暮云镇原长沙高 果糖厂两个工矿棚户为今年第一批工矿棚户区改造项目 由此拉开了本 项目建设的序幕 2 2 项目建设必要性 1 1 是改善民生 促进社会和谐发展的重大举措 是改善民生 促进社会和谐发展的重大举措 推进工矿棚户区改造是国家实施保障性住房政策的重要体现 是关 注弱势群体 解决工矿区住房困难家庭的重要举措 是政府实施的民心 工程 德政工程和维稳工程 城市国有工矿棚户区居民中低收入家庭比 例高 特别是下岗失业 退休职工比较集中 群众要求改造的呼声强烈 实施棚户区改造 将有利于加快解决工矿棚户区中低收入群众的住房困 难 提高生活质量 改善生活环境 共享改革发展成果 提高党和政府 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 13 页 共 76 页 的威信 增强人民群众的向心力和凝聚力 促进社会和谐发展 2 2 是完善城市功能 促进城市发展的客观要求 是完善城市功能 促进城市发展的客观要求 城市和国有工矿棚户区安全隐患突出 严重影响群众生命财产安全 与城市现代化建设很不协调 位于暮云高暮去新村的原长沙果糖厂系市 属国有企业 现已破产改制 现有44 户 76 人居住在市政府列为的 D 级 危房和棚户房中 另有 40 户 70 人住在厂区综合楼和厂区外的无房户 区域内基础设施落后 供水质量不稳定 室内电网老化 城市功能紊乱 无序 严重影响了城市形象与居住环境和生活便利程度 本项目的实施 通过完善市政配套设施和公共服务设施 将工矿棚户区改造与城市建设 紧密结合 充分考虑与周边环境的关系 实现项目从平面到空间与周边 环境的完美融合 对改善城市形象 集约利用土地 完善城市景观轴线 的节点布局 提升城市品位 推进城镇化健康发展 实现居者有其屋 树立长沙新形象是客观必要的 3 3 是稳定和推进房地产行业健康发展 稳定房价的需要 是稳定和推进房地产行业健康发展 稳定房价的需要 房价在历经疯狂 平淡与高歌猛进后 现在高昂的房价已成为城市 中低收入者实现安居梦想不可逾越的高墙 稳定和推进房地产健康发展 已成为政府首要解决的民生问题 从 2009 年年底起 政府开始频频出招 两会 上关于房地产的争论碟碟不休 三月底新华时评六道金牌直控 楼市之忧 中央针对房地产调控政策重拳接二连三 4 月 15 日下午国务 院公布新一轮遏止部分城市过快上涨的新政 以下简称 新国四条 和 稍后于 4 月 17 日公布的 新国十条 让房地产界震撼 取消预售制度的 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 14 页 共 76 页 呼声更是所前所未有 发展保障性住房作为 促进房地产市场平稳健康 发展 的道要措施 写进了政府工作报告 由此可见 推进城市和国有 工矿棚户区改造 大力发展保障性住房已成为我国稳定和推进房地产行 业健康发展 稳定房价的重要手段 4 4 本项目的实施既是促进经济社会协调发展的有效途径 也是落实 本项目的实施既是促进经济社会协调发展的有效途径 也是落实 建保建保 2009 295 2009 295 号文件精神的需要 号文件精神的需要 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 强调 实 施棚户区改造 既可以带动社会投资 促进居民消费 扩大社会就业 又可以发展社区公共服务 加强社会管理 推进平安社区建设 是扩内 需 惠民生 保稳定的重要结合点 实施长沙县暮云高果糖厂工矿棚户区改造 帮助曾经为长沙经济发 展做出重要贡献的职工改善住房条件 是认真贯彻 建保 2009 295 号 文件 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发 2007 24 号 和 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意 见 国办发 2008 131 号 等文件精神 全面落实全国保障性安居工程 工作会议 推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会的部署和扎实推 进城市和国有工矿棚户区改造 认真贯彻关于推进城市和国有工矿棚户 区改造工作指导意见的具体表现 5 5 是发挥比较优势 增强区域经济竞争力的需要 是发挥比较优势 增强区域经济竞争力的需要 世界经济全球化扩大了各国市场的对外开放 国际资本和国家产业 向中国梯次转移 这些都为城市的发展提供了良好机遇 该项目的开发 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 15 页 共 76 页 是树立开放的窗口形象 扩大招商引资成果的有效载体 是经济结构和 产业结构调整 促进规模产业群形成的良好空间 是打造最优的诚信服 务功能环境 适应 入世 接轨 的敏感触点 是推进城市化进程的 原动力 在区域经济发展和对外开放中发挥着重要的先导和示范作用 第第 3 3 章章 政策环境与需求政策环境与需求分析分析 3 1 政策环境分析 1 1 经济环境经济环境 2009 年 国际金融危机对我国经济发展带来了严峻挑战 随着中央 刺激经济的系列政策措施陆续生效 遏制了我国经济急剧下滑的势头 逐步实现企稳回升 全年总体表现为先抑后扬的态势 2010 年 随着世 界经济缓慢复苏 中国经济将延续回暖势头 预计全年经济增长保持在 8 5 左右 保持经济平稳增长仍将作为宏观调控的首要目标 在继续实 行积极的财政政策和适度宽松的货币政策同时 应进一步加大结构调整 和体制改革的范围和力度 以解决当前经济社会发展中出现的深层次 结构性的矛盾和问题 2009 年前三季度国内生产总值 217817 亿元 同比增长 7 7 宏观经 济在一季度出现自 1990 年以来最低单季度增速 6 1 后 二 三季度分 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 16 页 共 76 页 别增长 7 9 和 8 9 与此同时规模以上工业增加值同比增长 8 7 居 民消费价格指数环比由负转正 核心指标回升加速表明我国应对金融危 机的一揽子计划已陆续生效 2010 年宏观经济将总体保持向好势头 但 需要注意的是 当前经济快速回稳主要靠政策拉动 经济增长内生动力 仍然不足 随着部分刺激政策时效到期 若无行之有效的新政出台 则 政策环境的改变将为 2010 年国民经济持续稳定增长带来一定的不确定性 三大需求中 投资无疑是带动经济增长的关键因素 在 4 万亿政府 投资带动下 2009 年前三季度固定资产投资总额 15 5 万亿元 同比增 长 33 4 其中国有及国有控股投资增长 40 增长靠投资 投资靠政 府 特征明显 政府投资和国有资本对民间投资和社会资本的挤出效应 导致国进民退 国有资本纷纷进入地产 运输 矿产等领域 不利于市 场活力的提高 社会投资受到融资 准入等方面的约束增长乏力 2009 年末仍未出现增长动力由政府投资向民间投资转换的趋势 导致 2010 年 投资内生增长缺乏足够的活力 消费是 2009 年的一大亮点 在家电和汽车下乡 以旧换新 汽车购 置税减免及一系列鼓励住房消费的政策刺激下 前三季度社会消费品零 售总额 8 97 万亿元 同比增长 15 1 扣除价格因素实际增长 17 0 为 1985 年以来最高值 汽车消费实现了 24 5 的快速增长 住房销量创 建国以来新高 为经济快速回稳奠定了坚实的基础 扩大内需作为今后 经济发展的战略导向 将促使消费成为拉动未来经济增长的主动力 但 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 17 页 共 76 页 在国民收入分配体制没有根本性改变的情况下 稳定的消费增长内生机 制尚难形成 并且由于当前消费增长主要靠政策支持 随着家电 汽车 等潜在消费需求在 2009 年得到极大释放甚至部分 透支 消费能力不 足和缺乏新的消费增长点均将使 2010 年消费难以保持高速增长 进出口是受金融危机冲击最直接 影响最显著的领域 2009 年全国 前三季度进出口总额为 15578 2 亿美元 同比下降 20 9 为稳定外需 国家先后在出口信用保险 拓宽外贸企业融资 贸易便利化 推动加工 贸易转型升级以及支持企业 走出去 等多方面出台鼓励政策 7 次上 调出口产品退税率 有效延缓了出口下滑的速度 2009 年下半年 随着 外部需求缓慢回升 出口降幅出现收窄迹象 9 月份 15 2 的同比降幅为 年内最小 并已连续 6 个月环比增长 2010 年 全球经济温和复苏将促 使我国出口形势有所好转 内需强劲以及大宗产品价格上涨将拉动进口 回升加速 但外贸领域政策空间缩小 同时人民币升值压力以及贸易保 护主义进一步加剧将为外贸快速回升造成阻碍 应该说 当前我国经济出现回暖主要依靠政策刺激 缺乏脱离振兴 措施实现内生增长的活力 而大规模经济刺激政策引发的诸多问题 如 过度投资引发的产能过剩 极度宽松的货币政策带来的金融风险和通胀 预期 将使得经济刺激政策在 2010 有所收敛 2010 年下半年宏观政策 微调的可能性较大 届时部分刺激政策时效也将随之结束 为未来经济 走势带来不确定性 2 2 政策环境 政策环境 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 18 页 共 76 页 2007 年 3 月 5 日 十届全国人大五次会议上 温家宝总理在政府工 作报告中指出 房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房 政 府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题 加大财税等政策支持 建立健全廉租房制度 改进和规范经济适用房制度 2007 年 8 月 1 日 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若 干意见 出台 这个被称为 24 号文的文件 首次明确提出把解决低收入 家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能 其中指出 要加快建立健全 以廉租住房制度为重点 多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体 系 紧接着 国土资源部 财政部分别于 9 月 11 月发布文件 从土地 供应和资金来源上对保障性住房作出明确规定 其中 廉租房 经济适 用住房和中低价位 中小套型普通商品住房建设用地 其年度供应总量 不得低于住宅供应总量的 70 同年 11 月 27 日 30 日 国家相关部委相继发布 廉租住房保障办 法 经济适用房管理办法 明确廉租住房的保障对象为 城市低收入 住房困难家庭 实行货币补贴和实物配租相结合 2009 年 5 月 15 日 国土资源部下发的 关于切实落实保障性安居 工程用地的通知 要求 各地要加快编制 修编 2009 2011 年保障性住 房用地供应计划 分类确定城市廉租住房建设 林区 垦区 矿区棚户 区改造 农村危房改造等 3 类保障性安居工程用地的供应标准 规模及 时序 并落实到具体地块 2009 年 5 月 20 日 国土资源部出台有关禁止保障房地块用于商业 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 19 页 共 76 页 性开发的政策 各地市 县国土资源管理部门加快保障性住房用地供应 计划的落实 加强和规范保障性住房用地供应管理 禁止借保障性安居 工程之名 以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发 2009 年 5 月 27 日 国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20 其他房地产 开发项目的最低资本金比例为 30 普通商品住房项目投资的最低资本 金比例从 35 调低至 20 2009 年 6 月 3 日 发改委 财政部 城乡建设部联合发布年廉租住 房保障规划 从 2009 年起到 2011 年 争取用三年时间 基本解决 747 万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题 其中 2008 年第四季度 已开工建设廉租住房 38 万套 三年内再新增廉租住房 518 万套 新增发 放租赁补贴 191 万户 进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住 房制度 并以此为重点加快城市住房保障体系建设 完善相关的土地 财税和信贷支持政策 2009 年 12 月 14 日 国务院常务会议提出遏制部分城市房价过快上 涨势头 全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作等房地产行业发展的 相关意见 明确继续大规模推进保障性安居工程建设 首次将加大保障 性住房建设作为遏制部份城市房价上涨过快的手段 2010 年 4 月 13 日 住建部召开电视电话会议 要求 加快保障性 住房建设 遏制房价过快上涨 再次明确把发展保障性住房作为国家宏 观调控房地产过快上涨的重要手段 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 20 页 共 76 页 2010 年 4 月 15 日 国务院公布 新国四条 再次提出加快保障性 安居工程建设 计划在本年末完成建设保障性住房 300 万套 改造各类 棚户区 280 万套 2010 年 4 月 17 日 国务院下发 新国十条 新国十条 再次重 申严打 炒房 现象 对商品住房价格过高 上涨过快 供应紧张的地 区 商业银行可根据风险状况 暂停发放购买第三套及以上住房贷款 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂 停发放购买住房贷款 同时 再次强调确保 2010 年建设保障性住房 300 万套 改造各类棚户区 280 万套工作任务的完成 3 2 市场需求分析 1 1 长沙市保障性住房发展现状 长沙市保障性住房发展现状 截至 2007 年底 全市累计共拆除 改造 修缮各类棚屋 576 67 多 万平方米 使 4 8 万户 18 万多居民搬入新居 经济适用住房建设累计 完成投资额达到 123 79 亿元 累计竣工面积为 1239 万平方米 累计销 售面积达到 14 94 万套 建设廉租住房 9 59 万平方米 1906 套 解决 了 15 万多户居民居住问题 人均住房建筑面积由 2003 年的 23 2 平方米 提高到 2007 年的 28 9 平方米 2007 年至 2009 年底 长沙市已批准立项并选址的已建 在建 含 待建 争取中央投资补助保障性住房项目共 22 个 计 9486 套 43 6 万平 方米 其中市区 6692 套 3052 平方米 累计争取中央及省补助资金 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 21 页 共 76 页 2 3827 亿元 目前已竣工 2636 套 总建筑面积 14 56 万平方米 2009 年新增中央投资补助保障性住房项目共 10 个 建筑面积 26 46 万平方米 5763 套 中央投资补助 7935 万元 目前 10 个项目已全面开 工 其中 麓谷锦和 二期 栗塘小区 宁乡县和德家园 三期 长 沙县榔梨镇 4 个项目已经全面动工 凤凰苑 1 5 万平方米 浏阳市 2 3 万平方米 天凯东苑 0 93 万平方米 谷山乐园 1 8 万平方米 诚兴 2 96 万平方米 山水新城 0 92 万平方米 6 个项目已经部分动工 自 2008 年 7 月开始 长沙市改革住房保障方式改变 停止经济适用 住房实物分配 棚户区改造等重点工程拆迁户除外 对经济适用房保障 对象实行货币补贴 截止 12 月 31 日 全年已发经适房货补凭证 20420 户 已购房 18404 户 购房面积 160 8099 万平方米 应发补贴资金 14 47996 亿元 全市经济适用房开工面积为 79 04 万平方米 8235 套 其中经适用房小区为 61 05 万平方米 6602 套 单位自建 17 99 万平 方米 1633 套 竣工面积为 47 16 万平方米 5192 套 其中经适用房 小区为 39 56 万平方米 4331 套 单位自建 7 6 万平方米 861 套 在 廉租房项目建设中 全市全年建设 筹集 廉租房 7117 套 其中 新建 配建 方式 2407 套 收购 399 套 改建 185 套 棚改安置 2335 套 企业危改 70 套 腾退公房 1613 套 新建直管公房 108 套 2009 年 长沙市共运行棚户区改造项目 56 个 含开发商自拆项目 完成城市房屋拆迁面积 216 万平方米 拆迁户数 16636 户 完成棚户区 改造投资 128 48 亿元 拆迁户共购房近 200 万平方米 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 22 页 共 76 页 由前面叙述可知 近几年长沙市保障性住房发展速度较快 低收入 群体的住房问题得以一定程度的解决 2 2 长沙市保障性住房市场需求 长沙市保障性住房市场需求 然而 随着经济社会的发展和城市人口的集聚 市民对居住环境的 要求在不断提高 长沙市住房保障的任务仍然十分艰巨 截至 2007 年底 长沙经济适用住房保障对象积压户还有 3 15 万 最低收入家庭中 还有 11138 户无房户 长沙二环线内仍有棚屋面积 899 万平方米 共 50670 户 18 万多人 中心城区还有 2 万多散居居民的居住条件亟待改善 全 市还有 5 4 万余名职工未享受房改政策或存在住房困难问题 还有近 50 万外来务工人员的住房条件普遍较差 数以万计的新就业人员面临着无 力购房的现实困难 截止 2008 年 10 月 长沙市家庭人均住房面积低于 15 平方米的低 收入家庭为 44627 户 其中市区 30999 户 县市 13628 户 其中 无房 户为 21698 户 市区 16344 户 县市 5354 户 家庭人均住房面积 8 平 方米以下的低收入家庭为 3351 户 市区 1276 户 县市 2075 户 8 12 平方米的为 5474 户 市区 1617 户 县市 3857 户 12 15 平方米的为 14104 户 市区 11762 户 县市 2342 户 另据调查 家庭人均住房面 积低于 15 平方米的收入家庭中有 24915 户选择廉租房保障方式 有 19712 户选择经济适用房保障方式 由此可知 长沙市保障性住房存在较大的需求缺口 急需解决 以 保证社会得以持续 稳定 健康发展 实现人民的安居乐业 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 23 页 共 76 页 第第 4 4 章章 建设规模与建设内容建设规模与建设内容 4 1 建设规模 本项目建设用地面积 规划用地 5849 744 平米 8 775 亩 净用 地面积为 5849 744 平米 8 775 亩 拆除拟建地范围内现有房屋建筑物面积为 2200 平方米 涉及 84 户 共 146 人 新建保障性安置住房 84 套 总建筑面积约 5704 18 平米 居住建筑 面积为 5682 58 平方米 公共建筑面积 21 6 平方米 由 2 栋 6 层住宅 组成 同时在规划区内设立垃圾站 以满足小区居民的生活需要 4 2 建设内容 对需改造的工矿棚房区范围内现有建筑物进行拆除 对符合工矿棚 户区改造政策的居民进行安置 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 24 页 共 76 页 对拆除后的地块进行平整 用于保障性住房的建设 其建设内容主 要包括保障性住房的主体建设 道路 绿化 消防等配套性工程建设及 室内装修施工 项目完工后 需达到交房即可入住标准 第第 5 5 章章 场址选择与建设条件场址选择与建设条件 5 1 地址现状 1 1 项目地点与地理位置 项目地点与地理位置 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建 设项目选址于长沙县暮云镇高果糖厂内 就地拆除重建 北临长沙高果 糖厂生活区 西临暮云村 东临长沙高果糖厂子弟学校范围内 规划用 地 5849 744 平米 8 775 亩 净用地面积 5849 744 平米 8 775 亩 该地地理位置较优越 交通便利 北与天心区接壤 芙蓉大道 万家丽 南路 107 国道 韶山南路纵贯全镇 系长株潭融城的核心区 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 25 页 共 76 页 2 2 棚户区现状及存在的问题 棚户区现状及存在的问题 本项目位于原市属国有企业长沙高果糖厂 坐落于长沙县暮云镇 该厂原有职工 800 多人 现已破产改制 在原生活区有成套职工住房 224 套 现仍有棚户区 2200 平方米 涉及 84 户 总人口 146 该棚户区房 屋最早建成于上世纪 50 年代 大部分为上世纪 60 年代所建单屋瓦房 现破败不甚 现有 44 户 76 人居住在市政府列为的 D 级危房和棚户房中 另有 40 户 70 人住在厂区综合楼和厂区外的无房户 需要安排保障性住 房的共计 84 户 146 人 该区域内内基础设施落后 功能紊乱无序 室内 电网老化 生活用水质量无法得到保障 现由厂区原自建的水厂供水 排水系统已无法发挥其作用 严重影响到该厂区职工的正常生活 长沙县暮云高果糖厂项目现状长沙县暮云高果糖厂项目现状 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 26 页 共 76 页 5 2 场址基本条件 1 1 自然条件 自然条件 项目位于长沙县南部 紧邻长沙市区 处于东亚季风区内 属亚热 带季风湿润气候 四季分明 气候温和 热量充足 雨水集中 河塘密 布 土地肥沃 物产丰富 自古就有 鱼米之乡 的美称 年平均气温 16 18 摄氏度 年平均日照 1300 1800 小时 无霜期 345 天 年平均 降雨量 1200 1500 毫米 全市森林覆盖率达 47 5 城区人均绿化面积 35 平方米 大气质量和饮用水源质量均达到了国家二类标准 2 2 气象条件 气象条件 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 27 页 共 76 页 长沙地处湖南省东部偏北地带 根据湖南气候区划图 长沙位于湘 中气候区北部 该地区气象资料如下 1 气温 年平均 17 3 最高 40 6 最低 11 3 2 相对湿度 年平均 80 最热月平均 75 最冷月平均 81 3 降水量 年平均 1389 8 毫米 日最大 192 5 毫米 小时最大 8 25 毫米 蒸发量 年平均 1382 2 毫米 4 最大积雪厚度 20 厘米 年平均降雪日数 8 8 天 雪载荷 0 35KN M2 无霜期 274 7 天 5 全年日照时数 1677 2 小时 6 最大风速 离地面 10 米处 21 3 米 秒 冬季平均风速 2 8 米 秒 夏季平均风速 2 6 米 秒 主导风向 全年为西北风 夏季为南风 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 28 页 共 76 页 3 3 地质地震条件 地质地震条件 建设方未能提供场地详细的工程地质勘察资料 根据现场踏勘及周 边原有建筑物基础处理情况来看 场地工程地质情况一般 根据 中国地震动参数区划图 GB18306 2001 长沙市的地震动 峰值加速度分区 g 0 05 对照项目建设场地地震基本烈度为 度 建筑 物设计需考虑相应的抗震设防措施 4 4 交通条件 交通条件 项目地交通优势十分明显 东有国际机场黄花港 西有湘江水运下 洞庭出长江 107 国道 京广铁路复线穿镇而过 京珠高速 上瑞高速 傍镇而行 芙蓉大道 湘江风光带 万家丽路 新韶山路等长沙市主干 道延伸至暮云 规划中的四环线绕镇南部而过 规划建设中的轻轨铁路 武广高速铁路及长株潭三市地铁均在暮云设站停靠 交通便捷 距长株 潭三市中心约 18 公里 距湖南省省府新址 6 公里 是长株潭名副其实的 金三角 5 5 施工条件 施工条件 工程用水用电条件 项目周边市政配套齐全 施工用水用电接驳点不超过 100 米 场地条件 项目施工场地较平整 无需回填土方 但需对场地进行平整 整体 上 基本无障碍物 施工面大 施工方便 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 29 页 共 76 页 5 3 拆迁安置方案 1 1 拆迁责任主体 拆迁责任主体 由于长沙高果糖厂已全面破产改制 无力承担棚户区改造的各项工 作 按长沙市政府统一要求 由长沙县政府住房保障工作局全面负责暮 云高果糖厂棚户区改造和建设工作 由原企业所在地长沙县暮云镇政府 积极配合做好相关工作 2 2 拆迁安置方式 拆迁安置方式 根据建保 2009 295 号 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作 的指导意见 和长沙市及长沙县针对国家工矿棚户区改造的相关文件精 神 本项目拆迁涉及需安置的人员均属于国家关于工矿棚户区改造政策 需要安置人群 本项目拟采用集中建设保障性住房进行实物安置 所建 保障性住房 经适房 户型为 60 平方米和 80 平方米 依据政策和自愿 原则申请安置户型 安置房按 1600 元 收取成本费 3 3 征地拆迁补偿标准 征地拆迁补偿标准 根据相关文件精神 本项目属于国有工矿棚户区改造项目 根据市 政府批准的 长沙市房屋产权管理局关于下发 长沙市国有土地上拆迁 征收 直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的暂行规定 的通知 长房政发 2010 007 号 进行拆迁补偿 共计 305 万元 4 4 征地拆迁规模 征地拆迁规模 1 涉及范围 暮云高果糖厂保障性住房建设项目拟建场地处于原高果糖厂生活区 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 30 页 共 76 页 内 实行就地拆除重建 不新增建设用地 2 征地拆迁规模 征收需要改造的工矿棚户区 5849 744 平米 8 775 亩 净用地面 积 5849 744 平米 8 775 亩 对范围内现有建筑拆除后 用于本次保 障性住房建设 共需拆迁现有棚户区房屋建筑总面积为 2200 平方米 涉及 84 户 146 人 5 5 征地拆迁工作组织 征地拆迁工作组织 因本项目属于工矿棚户区改造项目 在实施过程中 需制定详细的 安置补偿方案 并要充分尊重群众意愿 采取多种方式征询群众意见 在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施 且项目实施的时间紧 任 务重 必须加强领导 成立长沙县暮云高果糖厂棚户区改造工作领导小 组 1 成立长沙县暮云高果糖厂棚户区改造工作领导小组 由主管副 县长周安伟同志任组长 县政府办副主任唐云华同志 县房产局局长王 自然同志 暮云镇镇长黄勇同志任副组长 县政府办 房产局 发改局 财政局 国土局 规划局 建设局 招标采购中心 暮云镇为成员单位 全力推进暮云高果糖厂棚户区改造工作 2 对拆迁后的现有居民进行临时安置 并提供相应的生活保障措 施 确保不出现社会问题 3 合理调度资金支付 确保该宗项目顺利实施 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 31 页 共 76 页 6 6 房产处置和管理 房产处置和管理 建成后的保障性住房根据入户调查摸底情况 征求住户意见 按当 地建设成本价 含配套设施 1600 元 处置给这次符合购房条件的职 工 物业管理 由社区统筹考虑 在职工承受能力范围内 确定收取较 低的维护费用 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 32 页 共 76 页 第第 6 6 章章 工程建设方案工程建设方案 6 1 规划与建筑方案 6 1 16 1 1 设计依据设计依据 1 民用建筑设计通则 GB50352 2005 2 建筑设计防火规范 GB50016 2006 3 住宅建筑规范 GB50386 2005 4 城市居住区规划设计规范 GB50180 93 2002 年版 5 民用建筑热工设计规范 GB50176 93 6 民用建筑节能设计标准 JGJ26 95 7 公共建筑节能设计标准 GB50189 2005 8 湖南省居住建筑节能设计标准 DBJ 43 001 2004 9 夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准 JGJ75 2003 10 工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分 建标 2002 219 号 11 城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ50 2001 12 建筑采光设计标准 GB T50033 2001 13 国家及省市有关设计规范与规定 长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房 经适房 建设项目 第 33 页 共 76 页 6 1 26 1 2 项项目规划方案目规划方案 本项目总体规划体现了保障性住房发展视野的前瞻性和产品开发的 可持续性 规划建设保障性住房 84 套 其中 60 平方米 48 户 80 平方 米 36 户 总建筑面积 5704 18 平米 其中居住建筑面积为 5682 58 平 米 公共建筑面积 21 6 平米 由 2 栋住宅组成 并规划设置垃圾站 满 足小区居民的生活需要 项目设计以人为本 注重空间环境设计 创造 和丰富居住区良好的外部形象 该项目户型为 60 平米和 80 平米 整体 外观为南北通透板式楼 充份保证了每户良好的通风 采光及日照 1 1 出入口 出入口 长沙县暮云镇高果糖厂国有工矿棚户区改造保障性住房 经适房 建设项目在北侧有临规划中的干道 把小区主要出入口设计在北侧 主 要出入口宽度 4 米 2 2 道路 道路 道路系统完善 合理配置停车场地 保证大院内道路顺畅 满足行 车 消防等要求 场地道路路幅设计有 4 米 小区出入口到两边分流的这段车流相对 要大 设计加宽路幅 后面车道设计 4 米满足消防要求 3 3 环境 环境 设计建筑都控制在 20 米以下 设计为 6 层 考虑