房地产企业所得税纳税筹划

房地产企业所得税纳税筹划一、选题的背景及意义（一）选题背景房地产业是国民经济的支柱产业,也是中央和地方政府财政收入的重要来源。随着房地产市场的升温,房地产交易日益频繁,房地产交易过程的税收问题也越来越引起有关方面的关注。其中,大宗房地产交易因涉税金额多,税收负担重,令许多房地产企业都对此感到头疼,因此通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负显得非常重要。同时,部分地区当前存在的房地产市场过热现象,也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大。随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头,导致市场成交量的减少,意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小,在这种情况下,通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负就显得更为重要。（二）选题意义在市场经济条件下，纳税人希望减轻自己的税收负担，这是再正常不过的事。问题是用什么手段达到自己的目的。偷税、骗税、抗税、欠税等手段是违法行为，不但不允许，而且还应受到惩治包括缴纳滞纳金，罚款等，极大的加大了税务成本，情节严重的，被吊销营业执照、刑事责任等灭顶之灾。与通过违法行为进行节税相比较，合理合法的进行税收筹划显然更能够使企业实现利润的最大化。税收筹划要根据企业实际情况，如果筹划成本大于筹划收益，那么往往认为筹划活动是不经济，只是无用功。同时税收筹划其实是与法律打“擦边球”，偷逃税与合理避税是一线之隔，在实践中如果不能准确熟知法律条文，没有很专业的理论知识，往往适得其反，导致筹划活动的失败，必然受到法律的严惩。因此企业所得税筹划是十分专业，具有极大的风险性，必须具有一定的理论和实践的指导方能展开。伴随着中国经济的发展企业税收筹划活动越来越多，纳税筹划被很多的企业用于虚增成本、费用等，而且这种趋势在中国变得越来越多。但由于企业对所得税筹划关注的较晚、较少，没有形成健全、规范的筹划良策，另外企业对所得税筹划作为一个专业性较强的项目，企业很多筹划人员还没有足够的知识和能力对此进行筹划，以至现在所得税筹划在我国企业的经济业务中仍不规范。而通过对企业对所得税筹划进行有效的指导，可以在一定程度上有效的改变现状，因此提高企业对所得税筹划的技能是当前首要考虑的。二、国内外研究动态（一）国外发展的历史及现状纳税筹划在发达国家十分普遍，早已成为一个成熟稳定的专业，有相当数量的专门从业人员，专业化趋势明显。几乎95%以上的公司都聘用专门顾问，审计师，会计师，国际金融顾问等高级专业人才从事纳税筹划活动。众多的税务师事务所，会计师事务所，律师事务所也在从事与纳税筹划有关的咨询和代理业务。正如美国南加州大学W.B梅格斯博士在其会计学中谈到：“美国联邦所得税变得非常复杂，为企业提供详尽的纳税筹划成了一种谋生的职业。现在几乎所有的公司都聘用专业的税务专家，研究企业主要经营决策上的税收影响，为合法地节税制定计划。”跨国公司对纳税筹划的重视更不一般。不少跨国公司成立了专门的税务部，高薪聘请专业人士，每年在纳税筹划上的支出相当可观；当然，也带来了非常实在的节税效益。如以生产日用品而驰名的尤丽华公司，有两家姐妹公司，一家设在美国，一家设在荷兰。其子公司遍及世界各地，其中在我国还设有3家子公司，分别生产力士牌香皂，系列化妆品和快速食品。面对不同国家的复杂税制，母公司聘用45名高级税务专家进行纳税筹划。其公司经理说：“年仅节税一项，就给公司增加数百万美元收入，增加了其在国际市场上的竞争力。”近年来，税收备受国际关注，跨国公司寻求减税，合理逼税的现象更为普遍，起迅猛势头有增无减。微软，通用，思科和康柏等世界巨头公司在20世纪90年代通过各种手段巧妙地减少了纳税，这似乎成为了一种时尚。美国财政部国内税务署前署长唐纳德.亚历山大说：“在经济泡沫年代，不惜一切手段增加利润的动力很大，其中一个手段就是把纳税额减少到最低程度。”许多世界各地公司为了减税，都建立了强大的税务部门，配备或聘请一流的税务专家。例如，通用电气公司雇佣了20年前离开财政部的约翰.塞缪尔斯，还负责组建了非凡税务人才组，使通用电气公司的税务部成为世界上最好的税务师事务所级别的税务部之一。在一些发达国家中明确规定了纳税人纳税筹划权。税收政策影响企业的投资方案。在乔根森（1963）的 新古典模型中，资本的使用者成本包括两项：一是因为放弃了别的投资机会而发生的机会成本，另一项是直接成本，包括所得税。在这个模型中，资本成本上升时，企业会选择资本密集程度低的技术，反之亦然。只要税收政策降低成本，它就会增加企业想拥有的资本质量，从而提高投资。乔根森做了一个回归，该回归方程右端的变量中包括了资本使用者成本，得出的结论是，由于投资对税收引致的资本成本的变化非常敏感，加速折旧与投资税收抵免是投资的税收项目。客户与市场的高级经理Dickie泉和助理公关经理克里斯蒂娜芳在其“中国统一企业所得税法带来更大的清晰度，透明度和公正的税收制度一个为所有市场参与者都有利的发展”中谈到企业所得税法开始生效于2008年1月1日 ，企业需要检讨自己的商业模式，投资结构和融资策略 。第十届全国人民代表大会颁布了新的企业所得税法（ “新税法” ） ，其中统一所得税征收为国内企业和外国企业创造一个公平竞争的环境。新法律将采用单一税率为25 ，以取代现有的两个系统的税收，大大不同的实际税率对于国内企业和外商投资企业来说主要由于提供不同的奖励以及不同限制费用扣除。新税率低于邻国的平均税率，所以企业应努力提高自己的竞争力，推动中国吸引外国投资者。之前，新的法律中，中国国内企业支付了百分之三十三的所得税，而大部分制造业外商投资企业享有的税收优惠地位，导致所有外商投资企业的有效税率平均为百分之十五。相比之下，在考虑到提供奖励，平均利率为国内企业约25 。新税法应提供所有市场参与者一个更透明，更稳定和可预见的税收制度。对于外商投资企业，因为失去了广泛的激励机制和择优低税率，所以将以他们的商业模式，敦促一种新的方法，投资结构，选址和筹资战略。不再能够依靠广泛给予免税期，外商投资企业和外国投资者需要制定战略，优化全球性税收优惠，并更多地依赖于传统的国际税收筹划工具。终止地理导向的税收优惠，优先的战略经营因素，如邻近的自然资源和当地市场，人力资源将升高。吴哩槟和斯蒂芬纳尔逊在其“有关企业所得税的过渡性激励政策”一文中提到2008年1月1日新的中华人民共和国企业所得税法（ “经济转型期法” ）生效，巩固了企业所得税制度，国内企业和外商投资企业结束了双重所得税制度。新的经济转型期的法律统一税率和税收激励政策为国内企业和外商投资企业创造了更公平的市场条件。对于这些原先享受税收优惠政策鼓励下的企业，新的经济转型期的法律规定5年的过渡期。例如，企业享有固定期限的免税和减少可继续享有，直到原任期期满。按所要求的新的经济转型期的法律，企业用于享受15 的税率将逐渐降低到25 。过渡税收激励政策提供了许多不同的税收条例。下面是引进的一些过渡性的税收政策：1，过渡性税收优惠的企业原先享受低税率。后五年内企业享受较低的税率也将逐步过渡到新的税率，实施经济转型期的法律。2，曾享受固定期限的过渡性税收优惠企业的免税和降低。3，原先享受低税率以及固定期限的过渡性税收优惠的企业的免税和减少，合格的企业所得税率为15 ，并同时享受减免50 的定期存款。4，设立在特别经济区或上海浦东新开发区的高新技术企业（ “ HNTEs ” ）的过渡性税收优惠。5，关于中国西部的税收优惠企业参与中国西部发展中的规定， “西部大开发税收优惠政策”的特殊收入的税收政策将在经济转型期后继续生效实施。（二）国内发展的历史及现状 1994年，我国第一部题为税收筹划的专著由中国财经出版社出版。这部专著一经发表后，长期以来一直被人们视为神秘禁地的税法区域从此揭开了在我国前所未有的纳税筹划之神秘面纱。我们国家房地产开发企业现阶段的纳税筹划研究仍然不容乐观，相当一部分房地产开发企业对纳税筹划的认识不够明确。一方面，由于国外的纳税筹划由来已久，所以我国外资房地产开发企业的纳税筹划意识和手段远比内资房地产开发企业要强；另一方面，对民营房地产开发企业而言，通过纳税筹划所获得的收益都是自己的，因而民营房地产开发企业乐于在纳税筹划上进行大胆的尝试，相反国有房地产开发企业则认为无论税负轻重都是国家的。因而不重视纳税筹划工作。我国房地产开发企业的税务代理业务有待进一步提高。目前我国税务代理业尚处于初级阶段，现时的税务代理机构业务仅仅局限于为纳税人代理税务登记、纳税申报、税款缴纳等日常事务。尚未把纳税筹划工作纳入企业全面税务代理的业务范围；税务代理人员结构由于综合知识及其个人业务能力方面的原因，也呈现明显的不合理性：税务代理专业人员的素质小高，理论水平以及业务能力普遍偏低。由于税务代理业这一系列的滞后性，不能满足纳税人进行纳税筹划工作的需要，更无法胜任房地产开发企业复杂的税务处理及纳税筹划工作。据调查显示，在我国，目前我国只有不到3的企业法人的纳税业务由税务代理机构办理，仍有许多地区尚未设立相应的税务代理机构，能够代理房地产开发企业的纳税筹划业务的税务代理机构就更是寥寥无几了。我国房地产开发企业的税法宣传及税收法制建设有待于进一步加强。由于我国现行税法在立法层次方面的局限性，导致了国家税收征管部门每年都要下发大量文件对相关税法进行适时的补充和调整，但是，我国当前对的税法补充和调整的宣传不够全面和广泛，从而影响了纳税人的纳税筹划工作及时、有效实施。而对于房地产开发企业而言，由于近年来国家对房地产开发企业宏观调控的力度的加强，在税收政策方面的补充和调整比较频繁，企业如果无法从传媒中获知相关税法的全貌和调整情况，势必会造成现阶段房地产开发企业无法及时运用税收政策开展相应的纳税筹划工作，甚至导致房地产开发企业纳税筹划方案设计的失败。（三）前沿发展情况1. 相关领域现阶段已有的主要观点目前房地产企业所得税的纳税筹划主要从设立分子公司，将一个大型企业划分为多个小型微利企业，收入方面的具体筹划和固定资产筹划这几个方面来实施的。2. 引出自己的研究内容 可以在现有的纳税筹划具体方法上，通过和其他各税种一并计算合并纳税设立物业管理公司将一些设施建成露天场所和从本身管理方面改进，从而达到纳税筹划的目的。三、论文研究的基本框架和内容 （一）论文提纲及各部分内容之间的逻辑关系 1. 论文题目：房地产企业所得税纳税筹划 2. 论文提纲： 一、房地产企业所得税及其纳税筹划概述 （一）企业所得税的含义（二）纳税筹划的含义（三）房地产企业所得税的计算过程 二、房地产企业所得税纳税筹划目前的主要手段(一)纳税人筹划方面(二)税率筹划方面(三)税基筹划方面(四)优惠政策方面 三、房地产企业所得税纳税筹划存在的问题 (一)企业在缴税过程中存在偷税行为 (二)纳税筹划结果税降低了，但是在其过程中相关的费却增加了 (三)企业不进行纳税筹划，应付税务检查 (四)预收房款不作收入处理 (五)人才调节成本过高四、 针对其存在的问题具体改进的方法 (一)纳税筹划方法方面改进 1.和其他税种一并筹划 2.设立物业管理公司 3.将一些设施建成露天场所 (二) 从本身管理方面的改进 1.设立税务会计师岗位 2.完善企业核算制度 3.引入外部筹划人员 五、房地产企业所得税纳税筹划的意义 (一) 有利于纳税人利益最大化 (二) 有利于更好地掌握和实施税收法规 (三) 有利于资源优化配置 3. 各部分之间的逻辑关系 本文主要研究房地产企业所得税纳税筹划现状，方法及对策，文章分为三部分，各部分之间相互关联。第一部分是，概要说明房地产企业所得税纳税筹划；第二部分分析我国房地产企业所得税纳税筹划现状，提出存在的问题 ；第三部分是针对现状进行的对策研究及房地产企业所得税纳税筹划的具体操作，供读者参考。（二）拟采用的研究方法 本文拟主要采用文献研究法，主要通过在中国期刊网上搜集整理文献，查阅一些研究成果，结合财政部、国家发改委、国家税务局制定的针对房地产行业所得税税收筹划的管理办法、规定，并结合自己在校期间所学会计和税法类知识，进行加工整理，对房地产企业所得税纳税筹划进行探讨，形成了自己的写作思路。四、预计创新点或有见解的工作本文研究的方向是房地产企业所得税纳税筹划，对我国当前房地产企业所得税纳税筹划现状进行分析，提出如何正确认识房地产企业所得税纳税筹划，首先认识房地产企业所得税，包括纳税筹划定义、房地产企业所得纳税筹划的含义；其次是房地产企业纳税筹划现状分析；最后是房地产企业纳税筹划的对策和方法。其中的创新点在于，笔者提出房地产所得税纳税筹划在现有基础上的具体改进方法。五、论文完成的计划与进度安排笔者将严格按照经济管理学院2012毕业设计进度安排与要求，在指导老师的指导下，认真对待毕业设计的各个环节，认真按时完成任务。具体进度计划如下：208初步拟题与文献检索208文献阅读、文献综述及开题报告撰写2012.4.094.22拟定论文提纲206撰写论文初稿2012.5.075.20论文修改207修改定稿2012.5.286.02排版打印装订、提供电子版、毕业答辩准备2012.6.076.08毕业答辩和成绩评定资料来源：经济管理学院2012毕业设计指导手册。六、参考文献1 胡伟，“企业所的税税前扣除规定比较分析”，财会通讯，2008年第8版，湖南财经高等科学.2 .卢剑灵（教授），“特别纳税调整规定对企业纳税筹划的影响及应对措施”，财会月刊2008年第7期，广东商学院.3 中国注册会计师协会会计M北京：经济科学出版社，2011.4 中国注册会计师协会税法M北京：经济科学出版社,2011.5 盖地税务筹划M北京：高等教育出版社，20076 刘玉章房地产企业财税操作技巧M北京：机械工业出版社，2007：P244-246 7 汪治，陈文梅税收筹划实务M北京：清华大学出版社，2005：P1-38 张中秀，王晓菲，李首雁税收筹划教程M中国人民大学出版社，2005：P125-1269 王延明，所得税会计与纳税筹划，上海财经大学出版社，2007年2月第1版10 陈守英.房地产企业的纳税筹划发展研究J.发展研究, 2009,（05）:76-77 11 李珍萍. 税收筹划的风险及防范J. 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Kenneth. E-commerce and international tax planningZ.working paper ,University of Waterloo,Waterloo,Canada,2004,(6). 22 Benno T. Speaking to theori sts and searching for facts: Tax morale and tax compliance in experimentsJ. Journal of Economic Surveys,2002 ,16:657-683.23 David B., D. Hryck, R. Rothman ,Strategies for foreign persons to reduce U.S. taxes through the use of REITsJ. Taxes, 2006, 84:11-16.24 Eamon M. N. Tax planningJ. Financial Management,2006, (7) :33-34.25 Edward L.M. Empirical tax research in accounting:A discussionJ. Journal of Accounting and Economics, 2001,31:389-403. 内容一、房地产企业所得税纳税筹划概述 （一）企业所得税的概述1.企业所得税含义：企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。 2企业所得税的征税对象：企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。3.房地产企业所得税的计算过程应纳税额=（当期销售收入-当期相应成本费用）适用税率-已售房产已预征的所得税+当期预征所得税房地产企业的当期销售收入（二）纳税筹划的含义纳税筹划，是指纳税人在国家税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财、核算等一系列经济活动的事先筹划和安排下，充分利用国家税收法规提供的优惠政策及税收法规允许范围内的技术手段，从而尽可能的获得“节税”的目的，使纳税人获得最大的税收利益。 二、房地产企业所得税纳税筹划目前的主要手段（一）纳税人的筹划方面目前房地产企业在纳税人筹划上主要通过设立独立销售公司进行纳税筹划。我国较大的房地产企业多采取在各地设立子公司的模式来进行运营总分支机构的筹划。按照新企业所得税法，第五十条第二款的规定：居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的应当汇总计算并缴纳企业所得税，第五十二条进一步规定除国务院 另有规定外企业之间不得合并缴纳企业所得税，这样企业在生产经营规模扩大需要设立新的营业机构时，采取设立分支机构就会较为有利，由于分支机构不具有法人资格，就可以与总机构合并纳税可以享受盈亏互补的好处减少，当期的应 纳税所得额达到少交企业所得税的目的，或者至少可以获得资金的时间价值。而企业如果采用设立独立的具有法人资格的营业机构：如子公司，那么子公司设立初期的亏损就不能冲抵母公司的盈利，母公司的应纳税所得额就会比设立分公司时大。当期缴纳的税款就会较多占用企业的资金也越多，因此一般说来，在新企业所得税法下设立分公司较设立子公司更为有利。（二）税率的筹划方面目前我国房地产企业在税率的筹划方面主要是将一个大型企业划干微小型微利企业进行纳税筹划。企业所得税法第二十八条规定，符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收所得税。小型微利企业要同时符合六个条件：一是从国家非限制和禁止行业；二是年度应纳税所得额不超过30万元；三是从业人数在一定范围内，工业企业不超过100人，其他企业不超过100人；四是资产总额在一定范围内，工业企业不超过3000万元，其他企业不超过1000万元；五是建账核算自身应纳税所得额；六是必须是国内的居民企业。基于以上分析，如果一个企业大大超过小型微利企业的标准，完全可以把该 企业进行分立，组成几个小型微利企业，每个小型微利企业经营某一方面的专业 业务，可以减轻企业所得税的纳税负担。对房地产企业而言可以把购地、建筑、装修等进行分立，开设进行专项业务的小型微利企业。 （三）税基的筹划方面1.收入的筹划具体有以下两种：一是推迟收入确认的时间企业销售结算方式的不同，税法对其收入的确认时间也不同，一般情况下，企业一旦确认收入，无论是否收回资金，都要计算缴纳所得税款另外房地产企业占用资金大，单项销售额也大 ，所以房地产企业应根据自身的实际情况来选择适当的销售结算方式，尽量推迟确认收入的时间，从而延缓纳税，这样不仅避免先垫支税款，同时也能占用资金 争取较大的资金时间价值税法规定房地产开发企业可以按当年实际利润分季（或分月）预缴企业所得税房地产企业可以充分利用这一规定从预售收入和预计利润率方面进行税务筹划二是尽量投资免税收入新企业所得税法规定：将国债利息收入权益性投资收益和非营利组织的收入作为免税收入，不计入应纳税所 得额因此，当企业出现闲置资金时，可以与其他投资项目进行比较，准确估计计算每个投资项目的收益率，在取得同等收益率的情况下优先购买国债和权益性投资。存货计价方法策划，房地产企业的存货量较大，且受宏观调控的影响价格波动较大，一般通过影响企业的主营业务成本来影响企业的应纳税所得额，进而影响企业的应纳税额的计算，存货的计价方法有后进先出法先进先出法加权平均法移动加权平均法和个别计价法等多种方法可供选择。不同的计价方法对企业营业成本的影响不同，造成的应纳税额也就不同。采用后进先出法在物价上升的情况下，企业耗用原材料的成本较高，当期利润相应减少，当期可以少缴所得税；如果商品的价格趋势与此相反，也就是物价走低，就应采用先进先出法；如果价格比较平稳，涨落幅度不大，宜采用加权平均法；如果材料价格涨落幅度较大，宜采用移动平均法和个别计价法。这几种方法对成本影响乃至应纳税额都很大，企业可以利用不同的存货计价方法来增大税务筹划空间。2.固定资产的筹划在房地产企业中固定资产的比重很大，对固定资产的税务筹划是企业税务筹划人的重点考虑新企业所得税法对折旧方法作了限制性规定，即固定资产按照直线法计算的折旧准予扣除因此对固定资产的税务筹划只能从折旧年限的预计净残值方面入手一是尽量缩短折旧年限折旧年限的缩短可以使后期成本费用向前移，从而使前期会计利润减少，有利于加速资本的回收在税率不变的情况下，所得税的延迟缴纳 ，相当于从国家财政取得了一笔无息贷款二是合理预计净残值新的会计制度及税法，对固定资产的预计净残值没有做出具体的规定，只要求企业根据固定资产的性质和消耗方式，合理确定固定资产的预计净残值，只要是合理的就是可以的。 （四）优惠政策的筹划方面根据企业所得税法第八十八条规定：二十七条第（三）项所称符合条件的环境保护、节能节水项目，包括公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造、海水淡化等。项目的具体条件和范围由国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门制订，报国务院批准后公布施行。 企业从事前款规定的符合条件的环境保护、节能节水项目的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。房地产企业可以依照以上规定，使用符合条件的环境保护节能节水的设备，以其达到年度末企业所得税的减少。三、房地产企业所得税纳税筹划存在的问题（一）企业在纳税过程中存在偷税行为 房地产一般都是跨时间，跨地域滚动开发，而房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后再进行。很多房地产企业利用这一点少申报或滞后申报纳税，从而占用国家税款。还有部分房地产企业在结算过程中将不属于本期项目的成本列入开发成本，造成收入和费用的不匹配，虚增成本，偷逃企业所得税。（二）纳税筹划结果税降低了，但是在其过程中相关的费却增加了有些公司在纳税筹划的过程中，只单纯的考虑税收的减少，而未考虑到其他的费用问题，从而导致最后只是税收的减少，但是相应的费用却增加了。这种情况并不能真正减少企业的税负。（三）企业不进行纳税筹划，应付税务检查目前，很多房地产企业在签订合同前并不考虑税收问题，总是等合同签订后才发现税负很重，期望事后通过财务人员在财务处理上来解决纳税问题。这是房地产企业暴露的最大缺陷。此时，房地产企业相关的税收已产生，再进行账面处理已为时已晚，已不存在所谓的纳税筹划了。企业管理层对税收筹划的重视程度不够，同时，财务人员水平还只停留在记账核算，应提高自身素质，努力向管理会计转型。（四）预收房款不作收入处理现在，房地产企业大多少都有预收房款这种情况。本来预收房款应该作为企业的当期收入处理，但是企业为了使自己当期的应纳税所得额减少，就把当期收得的房款不做收入处理，从而虚报收入。（五）人才调节成本过高目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，但是税务筹划的技术含量高，不仅要通晓税收法律法规、经济法律法规，还要了解企业的运作、行业发展趋势、社会发展状况，因此，需要拥有税务筹划专业人才，专业人才的整体业务水平决定了税务筹划能达到的水平。大多数企业自身的财务人员进行税收筹划会使得其人才调节的成本过高。四、 针对其存在的问题具体改进的方法（一