工程流程与标准改一.doc

四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 1 工工 程程 篇篇 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 2 目录目录 一 概述 一 维保服务的目的 9 二 维保服务的内容 9 一 日常维保 10 二 专项维保 10 三 配电系统的专项维保 10 四 柴油发电机专项维保 11 五 消防系统专项维保 12 六 生活水泵给排水系统专项维保 12 七 智能监控系统专项维保 13 八 建 构 筑物的专项维保 13 第二章 岗位工作职责和要求 13 一 岗位职责 13 一 公司品质管理中心职责 13 二 管理处维修部职责 15 三 维修部主管岗位职责 17 四 维修部班长职责 20 六 综合维修工职责 25 二 岗位工作要求 26 三 员工晋职 晋级 28 员工晋职晋级流程 28 1 流程目的 28 2 适用范围 29 3 相关文件及资料 29 4 涉及部门及岗位职责 29 5 工作流程 29 2 流程描述与要求 30 四 员工降职 降级 32 员工降职降级流程 32 1 流程目的 32 2 适用范围 32 3 相关文件及资料 32 维修版块员工操作指南 32 4 涉及部门及岗位职责 32 5 工作流程 32 2 流程描述与要求 34 6 涉及的主要文档和表格 34 第三章 部门会议及维修跟进流程 35 一 每日晨会 35 二 部门周会议 35 三 工程维修跟进回访流程 35 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 3 第四章 培训 38 一 新员工培训 38 二 部门员工培训 44 第五章 基本行为规范 47 一 着装佩戴 47 二 仪表仪容 47 三 文明用语 48 第六章 维修服务规范 49 一 维修服务接待 49 一 住宅部分 50 住宅部分上门维修流程 50 1 流程目的 50 2 适用范围 50 适用于助邦物业所有管理处的住宅部分上门维修工作 50 3 相关文件及资料 50 维修版块员工操作指南 维修项目收费标准 50 4 涉及部门及岗位职责 50 5 工作流程 50 2 流程描述与要求 52 6 涉及的主要文档和表格 52 二 商业部分 53 二 公区维修 56 公共区域维修流程 56 三 装修服务 58 第七章 档案管理 61 一 档案建立工程管理档案的范围及管理权限划分 61 一 公司级档案管理 61 二 部门档案管理范围 61 二 公司档案管理体制 62 三 档案管理 归档文件整理 62 四 归档文件的移交 64 五 档案的保管 64 六 档案名称 编号 64 七 档案编号原则 65 八 档案的编目与装盒 65 九 档案的鉴定与保管期限 66 十 档案密级 67 十一 档案借阅 利用工作 67 十二 档案的销毁 68 十三 维修档案管理 68 一 维修档案的分类 68 二 归档 68 三 档案的保管 69 第八章 工具 材料管理 450 一 工具管理 450 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 4 一 目的 450 二 职责 450 三 管理规定 450 四 适用范围 451 二 材料管理 453 三 定置管理 455 1 目的 455 2 职责 455 3 程序 455 4 示例 456 第九章 合格分供方的监控与管理 457 一 合格供方的评审 457 二 合格供方的管理 462 第十章 接管验收 465 一 物业接管前置条件及管理办法 465 二 物业验收程序 468 接管验收流程 468 1 流程目的 468 2 适用范围 468 3 相关文件及资料 468 维修板块员工操作指南 修订 468 房屋接管验收标准 468 重庆来新居房地产开发有限公司物业接管验收管理办法 468 4 涉及部门及岗位职责 468 5 工作流程 468 6 涉及到的主要文档和表格 471 三 接管验收应提交资料 471 四 物业档案资料移交 472 五 物业接管工程项目验收依据 475 第十一章 遗留问题处理 477 第十二章 工程维护 482 第十三章 设备设施管理项目 489 一 供配电 柴发系统 489 一 日常巡查 489 供配电系统巡查流程 489 柴发系统巡查流程 492 二 专项维护 495 三 事故处理 501 供配电系统事故处理流程 501 柴发系统事故处理流程 504 二 给排水系统 507 一 日常巡查 507 二 专项维护 513 给水系统专项维护流程 513 排水系统专项维护流程 516 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 5 三 事故处理 519 给水系统事故处理流程 519 排水系统事故处理流程 522 三 电梯系统 525 一 日常巡查 525 电梯系统巡查流程 525 二 专项维护 528 电梯专项维护流程 528 三 事故处理 531 电梯事故处理流程 531 四 空调系统 534 一 日常巡查 534 二 专项维护 535 三 事故处理 536 五 监控系统 541 一 日常巡查 541 监控系统日常巡查 541 1 流程目的 541 2 适用范围 541 3 相关文件及资料 541 4 涉及部门及岗位职责 541 5 工作流程 541 2 流程描述与要求 543 6 涉及的主要文档和表格 543 二 专项维护 544 监控系统专项维护 544 1 流程目的 544 2 适用范围 544 3 相关文件及资料 544 4 涉及部门及岗位职责 544 5 工作流程 544 2 流程描述与要求 546 6 涉及的主要文档和表格 547 三 事故处理 548 监控系统事故处理流程 548 1 流程目的 548 2 适用范围 548 3 相关文件及资料 548 4 涉及部门及岗位职责 548 5 工作流程 548 2 流程描述与要求 550 6 涉及的主要文档和表格 550 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 6 六 消防系统 551 一 日常巡查 551 消防系统巡查流程 551 二 专项维护 554 消防系统专项维护流程 554 三 事故处理 557 消防系统事故处理流程 557 七 其它 560 一 日常巡查 560 房屋设施巡查流程 560 娱乐设施巡查流程 563 二 专项维护 566 房屋专项维护流程 566 娱乐设施专项维护流程 569 三 事故处理 572 房屋设施事故处理流程 572 娱乐设施事故处理流程 575 第十四章 设施设备运行管理制度 578 一 运行 578 电梯系统运行监控内容 578 给排水系统运行监控内容 578 供配电系统运行监控内容 580 消防系统运行监控内容 581 二 交接班制度 581 三 值班制度 583 第十五章 能源管理 584 一 助邦物业节能管理暂行办法 584 一 总 则 584 二 节能管理体系 584 三 节能管理工作 585 四 奖励与惩罚 585 二 管理处水电管理办法 586 第十六章 应急处理 593 一 电梯困人救援应急处理 593 电梯困人应急处理流程 593 1 流程目的 593 2 适用范围 593 3 相关文件及资料 593 维修版块员工操作指南 593 4 涉及部门及岗位职责 593 5 工作流程 593 2 流程描述与要求 595 6 涉及的主要文档和表格 595 二 突发性供电事故的应急处理程序 596 突发性供电事故处理流程 596 1 流程目的 596 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 7 2 适用范围 596 3 相关文件及资料 596 维修版块员工操作指南 596 4 涉及部门及岗位职责 596 5 工作流程 596 2 流程描述与要求 598 6 涉及的主要文档和表格 598 三 给排水管道应急处理 599 给排水管道应急处理流程 599 1 流程目的 599 2 适用范围 599 3 相关文件及资料 599 维修版块员工操作指南 599 4 涉及部门及岗位职责 599 5 工作流程 599 6 涉及的主要文档和表格 601 四 主供水管爆裂的处理 602 主供水管道应急处理流程 602 1 流程目的 602 2 适用范围 602 3 相关文件及资料 602 维修版块员工操作指南 602 4 涉及部门及岗位职责 602 5 工作流程 602 2 流程描述与要求 604 6 涉及的主要文档和表格 604 五 触电事故应急处理 605 触电事故应急处理流程 605 1 流程目的 605 2 适用范围 605 3 相关文件及资料 605 维修版块员工操作指南 605 4 涉及部门及岗位职责 605 5 工作流程 605 2 流程描述与要求 607 6 涉及的主要文档和表格 607 六 燃气使用安全应急处理方案 608 燃气使用应急处理流程 608 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 8 1 流程目的 608 2 适用范围 608 3 相关文件及资料 608 维修版块员工操作指南 608 4 涉及部门及岗位职责 608 5 工作流程 608 2 流程描述与要求 610 6 涉及的主要文档和表格 610 七 洪灾 暴风应急处理 611 洪灾 暴风应急处理流程 611 1 流程目的 611 2 适用范围 611 3 相关文件及资料 611 维修版块员工操作指南 611 4 涉及部门及岗位职责 611 5 工作流程 611 2 流程描述与要求 613 6 涉及的主要文档和表格 613 第十七章 安全管理 614 第十八章 报告制度 615 1 报告范围 615 2 报告程序 615 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 9 第一章第一章 概述概述 设备设施在小区管理的整个工作中处于一个相当重要的位置 设 备设施运行的好坏 是物业管理企业生存的根本条件之一 工程维护 人员需要不断提高自己的专业技能 同时也要不断加强公司有关设备 的各种规程及规章制度的学习 提高自己的思想意识 服务意识 在 工作中严格按公司的各种规程办事 不断提高自己的综合能力 一 维保服务的目的一 维保服务的目的 规范物业设备设施保养工作 确保供配电等各种设施设备保持良 好状态 保值增值 规范能源管理尽可能节约能源 通过自己的努力 工作不断提高业主的满意度 二 维保服务的内容二 维保服务的内容 前提 a 维修部员工应清楚管理处的工程设施有哪些系统配置 b 对各系统进行外观检查 有无损坏 各设备设施元件是否 齐全 标识应齐全 一 日常维保 一 日常维保 a 清洁 螺丝紧固 负荷检查 除污迹 b 一听 二看 三摸 四嗅 c 对小区排污系统检查 疏通 清理 d 对设备设施做到三净 设备干净 楼层干净 工作场地干净 完工后场地清 e 三不漏 不漏电 不漏油 不漏水 f 良好 润滑良好 紧固良好 调整良好 密封良好 使用性 能良好 二 专项维保 二 专项维保 a 以年度计划 季度计划 月计划 周计划的安排对小区各系 统进行专项维保工作 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 10 b 严格遵守设施设备操作规程 并按维护保养规程维保 c 按大 中 小维保计划进行 d 对专项维保工作按计划报管理处 维修部批准后执行 三 配电系统的专项维保 三 配电系统的专项维保 1 开关三相是否同时接触良好 否则进行同期调整和维保 是否 有烧坏过的痕迹 如有问题则进行调试维修处理 2 清除灭弧罩内的碛化物和金属颗粒 a 接触器的触头面及四周污物 但不要修锉触头 烧蚀严重不能 正常工作的触头应更换 b 清洁接触器铁芯表面的浊污 c 熔断器的熔体与保险座是否接触良好 接触部位是否有烧伤的 痕迹 如坏要更换 d 电容器有无膨胀 无异常响声 散热良好 有问题应更换 e 断路器接头是否良好 接地线是否有松脱或锈蚀 如有应除锈 处理 并拧紧 f 检查三相电流是否平衡 相间不平衡电流不应超过 15 否则 应更换 g 接线上的绝缘盖板是否完整 发热 导线接头处有无过热痕迹 或烧伤 如不能修复应更换 3 断路器 自动控制开关 用 500VM 表测量绝缘电阻 应不低 于 10 兆欧 否则干燥处理 4 断路器自动和手动闭合和断开过程中 其开合时应灵活 无卡 阻现象 如有故障 应急时采取手动操作 5 维保断路器脱扣 欠压脱扣 热继电器脱扣 6 插板线槽的维保 a 用扭力扳手检查各个接头的螺丝的紧力是否符合要求 117 6N M M16 78 4N M M12 b 检查线槽绝缘大于 20M 以上 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 11 四 柴油发电机专项维保 四 柴油发电机专项维保 1 当市电停电时 发电机应在 5 分钟内送电 来电时应 15 分钟 内关停发电机 2 对发电机的冷却水箱 排烟系统 回风系统 控制柜 箱 储电箱 蓄电池 消音系统 滤清系统进行维保 3 绝缘检查 不低于 20M 否则做干燥处理 4 空气滤清器运行 50 小时维保一次 空气滤清器显示器透明部 分为红色时 应立即进行清洁及更换 5 蓄电池每周进行一次维保 电池液位是否在极板上 15MM 左右 如不够则加蒸馏水至上述位置 6 皮带自运行 100 小时进行一次维保 皮带中段加 40N 压力 皮 带应能按 12MM 左右 太松太紧都应进行调整 7 散热器自运行 200 小时进行一次维保 8 润滑机油系统自运行 200 小时进行一次维保 9 每年或运行 200 小时 以先到为准 更换机油滤清器 机油 应 更换同型号机油 首次运行 50 小时后应换机油 10 柴油滤清器运行 200 小时应维保一次 11 发电机运行 600 小时维保一次 12 对发电机各系统螺丝紧固半年一次 五 消防系统专项维保 五 消防系统专项维保 1 保养内容 消防系统 消防泵 喷漆泵 室外消火栓 管道泵 泵接口 消火栓 报警器 防火卷帘门 应急指示及照明灯具 烟 温感探测器 排烟风机 驱动器 正压送风机 应急广播 应急电铃 等 每月实施 一季度抽查消防系统联动测试 25 2 分类检查轴承润滑是否良好 手动转动是否灵活 并进行试运 转 确认工程处于完好状态 3 风机类 电气屏箱正常 轴承良好 运转无异常噪声 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 12 4 应急广播系统的保养 5 清洁录音座的磁头 压带轮 主导轴 6 消防排烟系统 正压送风机维修保养 7 手动自动风机皮带松紧度保养 8 应急照明指示和功能保养 疏散指示维保 9 维保电机加润滑油 检查紧固风机接线端子 10 维保防火卷帘门自动手动运行状态上下无擦挂 限位开关动 作 可靠 润滑维保 严禁卷帘门冲顶 11 维保好消防泵 喷淋系统管道保持恒定压力 正常有水 12 维保水流指示器 压力开关报警功能 信号显示 声光显示 火灾探测器 六 生活水泵给排水系统专项维保 六 生活水泵给排水系统专项维保 1 维保水泵运行有无异响和剧烈振动 检查联轴器 轴承 叶 轮等配件 螺丝紧固 2 水泵 电机的轴承润滑良好 3 维保密封有无漏水现象 4 管道应防止锈蚀 否则除锈刷油漆 5 排水主管按期进行清掏 6 污水井应定期清掏 阀门的盘根处应保持无明显漏水 不成 线 7 化粪池每年按公司规定频率请专业公司清掏 8 各工程 泵 阀门 化粪池 水池 消防池应挂标识 9 维保水池 水箱加盖 锁 溢流管孔的防鼠网完好无损 七 智能监控系统专项维保 七 智能监控系统专项维保 1 维保智能监控系统 音响 电视 红外线周界 室外摄像 解 码器 车库摄像头 电梯轿箱摄像器 巡更系统等 2 维保可视对讲和非可视门对讲 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 13 3 维保三方通话 八 建 构 筑物的专项维保 八 建 构 筑物的专项维保 1 地砖 磁砖 水泥地面 大厅 走道 栏杆 扶手 梯楼梯 面 踢脚线 阴角线进行维保 2 小区休闲椅 儿童乐园 健身器材 宣传栏 3 小区绿化水池定期清洗维保 喷水池电机维保 第二章第二章 岗位工作职责和要求岗位工作职责和要求 助邦物业公司是国家一级物业管理企业 本着 用心服务 求 精求真 依法管理 进取创新 的质量方针做好每件事 一 岗位职责一 岗位职责 一 公司品质管理中心职责 一 公司品质管理中心职责 1 负责主持本部的各项规章制度 程序 标准的制定并实施 2 熟悉司属各项目设备设施的基本原理和技术资料 并负责按规 定监督各项目进行检测 3 检查司属设备设施及房屋主体 公共建筑的月 年度的维护 检测 确保项目设施设备完好率达到公司规定要求 4 负责各项目的消防 智能安防系统的日常巡检工作 发现违规 使用及隐患须及时处理 5 严格遵守行业操作规程 正确使用各类维修工具和维修规范 不得违章操作操作 杜绝和避免安全事故发生 6 负责设备设施的增建 更新和改造工作 对外包工程实施监管 7 新项目的前期介入及接管验收工作工作 8 进行技术管理 技术培训 技术考核工作 建立健全各类设备 技术档案 监督各项目的工程档案管理工作 达到公司要求 9 指导 审核各管理处维修部的年度工作计划 监督计划的执行 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 14 10 对各项目物资实行统一调配 有效利用和管理 11 配合管理处处理工程遗留问题 12 做好维修板块的月 季 年度检查工作 并就检查的问题提 出 整改意见和考核意见 13 做好本部门的员工培训 培养工作 为公司发展储备人才 14 完成领导交办的其它工作 品 质 管 理 中 心 职 责 各项目设备设施的基本原理和技术资料 并负 责按规定监督各项目进行检测 掌握 负 责 各项规章制度 程序 标准的制定并实施 检查司属设备设施及房屋主体的维护 检测情 况 使设施设备完好率达到公司规定要求 负责各项目的消防 智能安防系统的日常巡检 维护工作 遵守行业操作规程 不违章操作操作 杜绝和 避免安全事故发生 设备设施的增建 更新和改造工作 对外包工 程实施监管 新项目的前期介入及接管验收工作工作 进行技术管理 技术培训 技术考核工作 建 立健全各类设备技术档案 指导 审核各管理处工程部的年度工作计划 监督计划的执行 对各项目物资实行统一调配 进行 有效利用和管理 配合管理处处理工程遗留问题 做好月 季 年度检查工作 并就检查的问题 提出意见 员工培训 培养工作 为公司发展储备人才 完成领导交办的其它工作 二 管理处维修部职责 二 管理处维修部职责 1 遵守公司的各项规章制度和操作规程 树立 业主至上 服务 第一 的宗旨 积极 高效 优质的做好服务工作 2 熟悉辖区内供电照明 给排水 消防 电梯 智能系统等的 管 线走向及工程设施的基本原理和技术资料 并负责按规定检测 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 15 3 计划作好设施工程及房屋主体 公共建筑的日 周 月 年 度 的维护 检测 保证其完好率达到规定要求 4 负责工程设施 房屋主体 公共建筑的日常巡检工作 发现 违规使用及隐患须及时处理 5 严格遵守行业操作规程 正确使用各类维修工具和维修规范 不得违章操作操作 杜绝和避免安全事故发生 6 负责审核用户室内装修方案 材料 并监督实施 7 健全管理处设施 设备台帐及各类卡片 技术资料档案 8 组织对本部员工进行培训 提高管理水平和业务技能 9 建立各岗位考勤 考核记录档案 及时掌握各技术岗位的工 作 量和工作质量情况 按制度要求提出对各岗位的奖惩方案 10 积极协调配合处管理处及公司相关部门理工程遗留问题 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 16 管 理 处 维 修 部 职 责 服务宗旨业主至上 服务第一 要求 遵守各项安全操作规程和公司制度 掌握 辖区内供电照明 给排水 消防 电梯 自 能系统等管 线走向 组织对本部门员工进行培训 提高管理水平 和业务技能 设备设施按规定完成定期检测 设备设施的基本原理和技术资料 建立各岗位考勤 考核记录档案 设施工程及房屋主体 公共建筑的日 周 月 年度的维护 检测工作 1 维修及时率100 2 设备完好率100 3 设备设施运行率98 4 道路 房屋主体完 好率100 工程设施 房屋主体 公共建筑的日常巡检发现 违规使用及隐患及时处理 1 日常报事的处理 2 业主特约维修的维护 3 设 备设施巡查 维护 4 遗留问题处理 审核用户装修方案 材料 并监督实施 建立各岗位考勤 考核记录档案 配合处理遗留问题 要求 计划 达到目标 负责 三 维修部主管岗位职责 三 维修部主管岗位职责 1 负责本部门的行政 人事分配 培训管理工作 2 负责指导各管理处建筑设施 设备的管理 运行 维修 保 养 保证正常运行及合理使用年限 3 负责审核各管理处年度维保计划 维修 大修 更新改造计 划和预算的编制实施 4 负责洽谈 评估 监督分包项目的实施和质量验收 5 负责协调水 电 通讯等相关公用事业单位的工作联系 并 建立良好的合作关系 6 负责主持本部的各项规章制度 程序 标准的制定并实施 7 负责落实本部门定额管理 物资管理 核算管理 完成各项 经济指标 做好节能降耗工作 8 负责本部门分管的消防 治安及设施 设备生产操作的安全 工作 9 关心本部门员工的工作 生活和学习 深入了解员工思想状况 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 17 积极开展职业道德教育 培养员工的团结协作和敬业精神 10 负责严格执行劳动工时定额管理 自觉有效 合理 严格地 调度 使用 申请劳动力 劳动定额及物料消耗 提高劳动生产率 11 制定考核的经济指标 实施细则并落实和考核 12 负责指导建立健全管理处设施 设备台帐及各类卡片 技术 资料档案 13 负责组织对本部员工进行培训 提高管理水平和业务技能 14 负责审核能耗状况并根据能耗 物耗和费用开支统计数据作 出分析报告 提出节能节支建议 15 负责对外业务的洽谈 提出详细的预算方案 16 建立本部各岗位考勤 考核记录档案 及时掌握各技术岗 位 的工作量和工作质量情况 按制度要求提出对各岗位的奖惩方案 17 负责新项目的前期介入和接管验收 18 完成上级交给的各项工作任务 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 19 维 修 部 主 管 岗 位 职 责 负责本部门的行政 人事分配 培训管理 指导各管理处建筑设施 设备的管理 运行 维修 保养 保证正常 运行及合理使用 负责落实部门定额管理 物资管理 核算管理 完成各项经济指标 负责审核各管理处年度维保计划 维修 大修 更新改造计划和预算 的编制实施 负责本部门分管的消防 治安及设施 设备生产操作的安全工作 负责主持本部的各项规章制度 程序 标准的制定并实施 负责协调水 电 通讯等相关公用事业单位的工作联系 并建立良好 的合作关系 关心本部门员工的工作 生活和学习 积极开展职业道德教育 培养员工的团结协作和敬业精神 负责洽谈 评估 监督分包项目的实施和质量验收 负责严格执行劳动工时定额管理 提高劳动生产率 制定考核的经济指标 实施细则并落实和考核 负责指导建立健全管理处设施 设备台帐及卡片 技术资料档案 负责组织对本部员工进行培训 提高管理水平和业务技能 负责审核能耗状况并根据能耗 提出节能节支建议 负责对外业务的洽谈 提出详细的预算方案 建立本部各岗位考勤 考核记录档案 提出对各岗位的奖惩方案 新项目的前期介入和接管验收工作 完成上级交给的其它工作任务 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 20 四 维修部班长职责 四 维修部班长职责 1 在管理处主任的领导下 完成年度工作计划 维护 维修 更 新改造计划和预算的编制以及实施 2 带领部门员工履行岗位职责 遵守各项规章制度 积极 高 效 优质地做好工作 3 编制本部门物资采购计划 4 完成本部门各项规章 制度 程序 标准的制定编写工作 5 负责有计划地调度组织专业人员对物业管理区域内的建筑设 施 设备进行维护 维修 保证正常运行 6 负责严格执行劳动工时定额管理 自觉有效 合理 严格地 调 度使用 申请劳动力 劳动定额及物料消耗 提高劳动生产率 7 指挥本部门员工 严格执行操作规程 定时 定额 保质 保量完成各项工作 8 制定具体经济指标 实施细则并落实和考核 9 负责变配电 发电供电 通风空调系统的设备维护 维修及 日 常运行管理工作 确保各个系统设备处于优良的技术状况下安全运行 10 熟练掌握辖区内的供电网络 线路去向 通风 空调系统 技 术性能和安全操作程 11 认真做好各个系统设备的安全防范 防事故工作 12 负责整理保管运行记录和资料 每月末统计运行设备的故障 台 时 并按时上报 13 负责完成各系统设备的运行 检查 维修和保养 并按月 季度 年度计划的工作开展 14 负责根据月 季 年度计划及设备保养维修的需要制定所需 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 21 配件材料计划 15 负责做好部门辖区内的环境保护工作 各个设备机房和工作 场地要做 到三干净 设备干净 机房干净 工作场地干净 三不漏 不漏电 不漏水 不漏油 五良好 润滑良好 坚固良好 调整良 好 密封良好 使用性能良好 16 负责建立健全辖物业管理区域设备设施台帐及各类卡片 技 术资料档案 17 负责组织对本部员工进行培训 提高管理水平和业务技能 18 建立本部各岗位考勤考核纪录档案 及时掌握各技术岗位的 工作量和工作质量情况 按制度要求提出对各岗位的奖惩方案交管理 处主任审批 19 负责完成领导交办的其它工作 维 修 班 长 岗 位 职 责 组织架构管理处主任直接领导 品质管理中心技术指导 掌握 带领部门员工履行岗位职责 遵守各项规章制度 积极 高效 优质地做好工作 辖区内的供电网络 线路去向 通风 空调系统 技术性能和安全操作程 编制本部门物资采购计划 完成本部门各项规章 制度 程序 标准 的制定编写工作 有计划地调度组织人员对管理区域内的设 施 设备进行维护 保证正常运行 严格执行劳动工时定额管理 提高劳动生产率 制定具体经济指标 实施细则并落实和考 核 确保各个系统设备处于优良的技术状况下 安全运行 认真做好各个系统设备的安全防范 防事 故工作 负责整理保管运行记录和资料 每月末统 计运行设备的故障台 时 并按时上报 负责完成各系统设备的运行 检查 维修 和保养 并按月 季度 年度计划的工作 开展 负责根据月 季 年度计划及设备保养维 修的需要制定所需配件材料计划 负责做好部门辖区内的环境保护工作 项目节能管理 负责建立健全辖物业管理区域设备设施台 帐及各类卡片 技术资料档案 负责组织对本部员工进行培训 提高管理 水平和业务技能 负责完成领导交办的其它工作 负 责 范 围 五 弱电管理员岗位职责 岗位名称 弱电管理员 直接上级 维修部主管 岗位职责 1 遵守各项规章制度和操作规程 积极 优质 高效的开展工 作 2 严格执行消防法律 法规和其他有关规定 3 熟悉公司所属管理处的消防管网 管路走向 设备技术性能 和技术操作规程 4 熟练掌握消防监控中心设备及消防系统联动设备 消防卷帘 门 消防进 排风机 水泵房设备 各区域的电动风阀 烟感 温感 消防栓 喷淋头等 设备的联动程序 控制办法 5 熟悉辖区内的监控 广播 电脑网络 通信系统的设备 线 路 走向 技术性能和操作规程 6 负责公司所属管理处消防报警系统 闭路电视系统 监控系 统 通信系统 广播系统 电脑网络系统的技术支持 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 22 7 加强防火意识 消除火灾事故隐患 经常检查配置的防火器 材 手提灭火器保持规定的数量 放在显眼 易取的固定位置 有问题的 及时更换 8 配合管理处制定弱电设备设施的年度 月度的予防性维修保 养 计划 提出自己的建议并按计划规定的要求和规范按时完成 9 熟练掌握电脑硬性件维护技术和技能 公司的网络结构及其 所用的各种设备 10 按期对网络设备进行保养和维护 保证公司网络系统畅通 11 根据需要和设备状态提出更新改造设备的合理化建议 并配 合维修部主管负责弱电设备设施的选型选购协助安装调试验收使用 12 加强保密观念 严守公司机密 13 积极完成上级交办的其他工作任务 弱电管理员岗位职责 6 1加强防火意识 消除火灾事故隐患 经常检查配置的防火器材 手提 灭火器保持规定的数量 放在显眼 易取的固定位置 有问题的及时更 换 6 其他 6 3积极完成上级交办的其他工作任务 6 2根据需要和设备状态提出更新改造设备的合理化建议 并配合工程部 经理负责弱电设备设施的选型选购协助安装调试验收使用 5 配合 5 1配合管理处制定弱电设备设施的年度 月度的予防性维修保养计划 提出自己的建议并按计划规定的要求和规范按时完成 4 2按期对网络设备进行保养和维护 保证公司网络系统畅通 4 1负责公司所属管理处消防报警系统 闭路电视系统 监控系统 通信 系统 广播系统 电脑网络系统的技术支持 4 负责 3 1熟练掌握消防监控中心设备及消防系统联动设备 消防卷帘门 消防 进 排风机 水泵房设备 各区域的电动风阀 烟感 温感 消防栓 喷淋头等 设备的联动程序 控制办法 3 熟练掌握 3 2熟练掌握电脑硬性件维护技术和技能 公司的网络结构及其所用的各 种设备 2 熟悉 2 1熟悉公司所属管理处的消防管网 管路走向 设备技术性能和技术操 作规程 2 2熟悉辖区内的监控 广播 电脑网络 通信系统的设备 线路走向 技术性能和操作规程 1 遵守 1 1遵守各项规章制度和操作规程 积极 优质 高效的开展工作 1 2严格执行消防法律 法规和其他有关规定 1 3加强保密观念 严守公司机密 六 综合维修工职责 六 综合维修工职责 1 遵守公司对业主的承诺条款 积极 高效 优质地做好服务工作 2 熟练掌握辖区内的设施 设备 各个系统的管线走向分布情况 技术性能和规程 3 辖区内配电 空调 对辖区内的设施 设备的维护 维修及运行 监测 4 负责辖区照明系统 消防弱电系统 电 扶 梯给排水系统及建 筑装饰的维护 维修和运行监测 5 严格遵守各专业系统维护操作规定 正确使用各类修理工具和设 备 不得违章操作 杜绝和避免安全事故发生及一切不必要的损失 6 按照计划做好各种设备的月 季 年度的维护检修 保证其完 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 23 好率达到规定要求 7 负责日常巡检工作 发现故障及隐患及时处理并报告部门领导 8 根据设备检修要求 凭领料单领用零件和材料 注意节约材料 费用及时作好维修记录 履行有关手续 按时上报部门领导 9 注意安全文明生产和环境保护工作 不断提高维修质量和服务 质量 10 综维工负责商场 商铺装修的监理工作 对违规行为要及时制止 并做好监理记录 11 负责按时完成上级交办的其他工作任务 综 合 维 修 工 职 责 遵守公司对业主的承诺条款 积极 高效 优质地做好服务 工作 掌握辖区内的设施 设备 各个系统的管线走向分布情况 技术性能和规程 辖区内配电 空调 对辖区内的设施 设备的维护 维修及 运行监测 辖区照明系统 消防弱电系统 电 扶 梯给排水系统及建 筑装饰的维护 维修和运行监测 遵守各专业系统维护操作规定 不得违章操作 杜绝和避免 安全事故发生及一切不必要的损失 按照计划做好各种设备的月 季 年度的维护检修 保证其 完好率达到规定要求 日常巡检工作 发现故障及隐患及时处理并报告部门领导 根据维修 要求 领用零件和材料 节约材料费用及时作好维修记录 注意安全文明和环境保护工作 不断提高维修质量和服务质 量 负责商场 商铺装修的监理工作 对违规行为要及时制止 并做好巡查记录 按时完成上级交办的其他工作任务 二 岗位工作要求二 岗位工作要求 企业精神 建设一流物业企业 创造一流效益 塑造一流团队 树立 一流形象 1 要求成本控制意识 养成节约习惯 2 身体健康 踏实肯干 能吃苦耐劳 有敬业精神 有相关专业等 级资格证 3 要求员工忠于职守 坚守工作岗位 服务领导安排 努力工作 有诚信 不断提高技术水平 4 要求员工上班 下班准时打卡制度 5 要求员工了解所管的小区工程设施工作状况 停电时 5 分钟内完 成电源切换 6 要求员工注意工程设施安全 及自身安全 7 作好委托维服务工作 15 分钟内到达委托人目的地 8 要求维修员工严禁赌博 严禁上班打架 在工作区域吸烟 9 严格请假出门制度 若私自离岗按旷工处理 有特殊情况实行报 告制度 10 严格要求按员工手册规范执行公司 ISO 9000 的作业文件和规程 进行每月考核制度 11 要求工程人员严格按日常维保和专项维保进行工作 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 24 12 严格作好记录 维 修 部 员 工 岗 位 工 作 要 求 严格执行上班 下班准时打卡制度 忠于职守 坚守工作岗位 服务领导安排 努力工作 有诚信 不断提高技术水平 控制意识 养成节约习惯 身体健康 踏实肯干 能吃苦耐劳 有敬业 精神 有相关专业等级资格证 具有 建设一流物业企业 创造一流效益 塑造一 流团队 树立一流形象的意识 了解所管的小区工程设施工作状况 停电时5 分钟内完成电源切换 注意工程设施安全 及自身安全 作好委托维服务工作 15分钟内到达委托人 目的地 严禁在公司范围内 赌博 严禁上班打架 在工作区域内吸烟 请假出门制度 私自离岗按旷工处理 有特 殊情况实行报告制度 执行公司ISO 9000的作业文件和规程进行每 月考核制度 严格按日常维保和专项维保进行工作 严格作好每项工作及运行记录 三 员工晋职 晋级三 员工晋职 晋级 流程代码 ZBWY GC J01 流程名称 员工晋职 晋级流程 责任部门 助邦物业维修部 版 本 01 版 流程级别 二级所 有 者 上级流程 生效日期 2008 年 6 月核 准 者 员工晋职晋级流程员工晋职晋级流程 1 1 流程目的流程目的 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 25 为规员工晋级全过程 明确相关各部门 工作方法 时间节 点等相关要求 为物业公司员工晋级工作的提供指导和依据 2 2 适用范围适用范围 适用于助邦物业所有部门员工晋级工作 3 3 相关文件及资料相关文件及资料 4 4 涉及部门及岗位职责涉及部门及岗位职责 员工所在部门 评定员工是否符合晋级条件 并填写 竞聘人员表 对应职能部门 对员工进行面谈 从业务方面对员工进行考核 并提 出参考意见 用人部门 对员工进行面谈 从用人需求方面对员工进行考核 并提 出参考意见 综合管理中心 对员工进行面谈 从用行政方面对员工进行考核并进 行思想摸底 并提出参考意见 并将考核情况汇总 将面谈合格者提 交总经理审阅 总经理审阅后 组织竞聘会 并将竞聘结果汇报至总 经理作为其审批参考 在总经理审批后 归档 总经理 对三个部门面谈结果进行审阅 对竞聘结果进行审批 5 5 工作流程工作流程 1 1 工作流程图 工作流程图 员工晋级流程 总经理综合管理中心用人部门职能部门员工所在部门 归档 组织竞聘会 3 1 审阅 符合条件 2 8 6 面谈 审批 部门填写 竞聘人员表 面谈 流程结束 5 4 7 晋级条件 面谈 开始 2 2 流程描述与要求 第一步 管理处 部门 按照 晋级条件 对员工进行考核 将合格 者填写入 竞聘人员表 报综合管理中心 晋职条件 1 需晋职 晋级的员工在晋职 晋级前 6 个月内凡有下列情形 之一者 均无晋职 晋级资格 a 早退 旷工一次者 含部门例会 培训 加班及其它要求到 岗时 b 工作缺乏责任心未履行岗位职责 违反员工手册及公司其它 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 26 规章制度 被公司或部门依例处罚者 c 因服务不周 岗位技能差等原因被客户投诉一次者 d 拟晋职的员工 需在本部门连续工作 6 个月以上的时间 不 包含试用期 e 拟晋级的员工 需在本岗位连续工作 3 个月以上的时间 不 包含试用期 第二步 综合管理中心会同职能部门及用人部门对拟晋职 晋级的员 工面谈 第三步 面谈合格者 综合管理中心将相应的材料报总经理审阅 第四步 总经理将意见反馈到综合管理中心 由综合管理中心牵头组 织竞聘会 第五步 竞聘会结束后 将结果交总经理审批 第六步 总经理审批后 一份材料进入员工个人档案 一份交综合管 理中心 另一份交部门备案 第七步 考核不合格者 综合管理中心通知拟晋职 级 员工 并详 细说明原因 第八步 如员工对考核有异议 可按流程提出申诉 详见综合管理中 心申诉流程 四 员工降职 降级四 员工降职 降级 流程代码 ZBWY GC J02 流程名称 员工降职降级流程 责任部门 助邦物业维修部 版 本 01 版 流程级别 二级所 有 者 上级流程 生效日期 2010 年 6 月核 准 者 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 27 员工降职降级流程员工降职降级流程 1 1 流程目的流程目的 为规员工降职降级全过程 明确相关各部门 工作方法 时 间节点等相关要求 为物业公司员工降职降级工作的提供指导和 依据 2 2 适用范围适用范围 适用于助邦物业所有部门员工降职降级工作 3 3 相关文件及资料相关文件及资料 工程版块员工操作指南 4 4 涉及部门及岗位职责涉及部门及岗位职责 员工所在部门 评定员工是否符合降职降级条件 并填写 异动 表 综合管理中心 对员工进行审核 总经理 进行审批 5 5 工作流程工作流程 1 1 工作流程图 工作流程图 员工降职降级流程 总经理综合管理中心部门员工 开始 1 公司考察符合降 职降级条件 2 填写异动表 3 综合管理中心 审核 4 审批 通过 5 执行6 备案 结束 未通过 未通过 2 2 流程描述与要求 第一步 判断是否符合降职降级条件 降职降级条件 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 28 1 经考核员工工作能力和业务水平不能胜任本职工作 但适合低一职位的岗位要求且岗位有空缺时 可作降职处理 2 因公司作机构调整 原有职位需精简 3 员工工作不负责任 导致公司利益受损做处分但可留用时 可 作降职处理 4 员工违反公司的规章制度 并造成一定后果但可留用时 可作 降职或降级处理 第二步 领班级以上的员工 由部门填写 人事异动表 管理处负责 人审批后交行政审核 第三步 综合管理中心审核 第四步 总经理审批 第五步 综合管理中心执行 第六步 返复印件回部门备案 流程结束 6 6 涉及的主要文档和表格涉及的主要文档和表格 员工异动审批表 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 29 第三章第三章 部门会议及维修跟进流程部门会议及维修跟进流程 一 每日晨会一 每日晨会 作为传送讯息及工作安排的重要途径 每日晨会是必不可少的 晨 会一般定于每日上班后 5 分钟内 会议由部门主管或领班主持 时间一 般不超过15分钟 会议主要内容及形式如下 1 每日员工仪容 仪表检查 2 夜班工作交接 3 每日工作布置与安排 4 讯息发布 每日晨会的重要性在于能严肃工作纪律性 增强团队合作精神 及时 沟通讯息 使每一位员工了解来自各方面的信息 从而大大提高工作效率 二 部门周会议二 部门周会议 为加强部门内部讯息及工作得以顺利传达及进行 管理处维修部应定 时召开每周内部工作会议 具体时间由部门自定 以维修部为例 会议根 据部门工作安排具体安排召开 与会人员为员工 会议由主管主持 会议 议程主要为 传达来公司及管理处工作指令 分配 安排各级员工工作 布置本周工作计划 工作重点 下周工作计划 听取来自基层员工意见及 反馈信息 及时了解每一位员工对管理处和部门的想法及意见 会议纪要 由部门文员负责记录 并于次日整理打印成文 呈送管理处及抄送到各部 门 以便管理处领导了解来自基层员工的意见及建议 有利于工作的开展 及讯息的传达 三 工程维修跟进回访流程三 工程维修跟进回访流程 一 工程维修交办单流程工程维修交办单流程 1 前台人员根据报修内容填写维修单 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 30 要求 填写服务交办单必须字迹端正 书写清楚 字迹清晰 可辩 填写完整 登记准确 准确登记报修日期 时间 户号 报 修人身份 报修内容 要求表述正确完整 简洁明了 尽可能问清报 修的有关情况细节 以便维修部及时正确地处理客户维修事宜 如是 外籍住户 请用中英文书写报修内容 2 及时将住户报修内容登记到 工程维修登记簿 并在经办人 一 栏内签字 要求 登记时字迹端正清楚 保持登记簿整洁干净 填写 完整 登记准确 准确登记维修单号码 时间 户号 报修内容 根 据维修单完整登记 不可漏写报修内容或不写 3 前台人员在开单后及时用电话通知维修部接单 并请接单人在 维修登记簿 上签字确认 要求 五分钟内完成上述操作 如三分钟后仍无人接单 则在前 台有人员的前提下 带上服务交办单及维修登记簿送至维修部 让维 修人员签收 并迅速返回前台 4 维修主管于每日下午13点对当日维修交办事宜进行一次汇总 进 回访客户工作 并做好相关登记 要求 登记准确 表述完整清楚 根据维修服务单 在工程维修 登记簿上写明处理情况 是否完成 是否待跟进 如何跟进等细节 特别是对于未处理完的维修要写清处理过程及情况 以便其他人进行 跟进工作和查阅 5 维修主管于每日 17 点 30 分前完成当日维修交办事宜的第二 次跟进 6 要求 同上 7 于每日14点 30 分 15点 30 分对当日维修事宜进行第二次回 访工作 并做好相关记录 要求 对已完成的维修 向客户确认并询问维修的质量情况 以 示关心 对未处理完成或未做处理的维修向客户说明情况 同时告知 客户我部会做进一步追踪处理 并会于第二日 尽快 给予较准确的 答复 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 31 8 根据回访情况及当日维修单回单的汇总情况 接单员工认真补 充填 写维修登记簿上工程情况栏 要求 必须注明跟进原因 如 缺少材料 费用待住户确认 需 联系 公司等 9 每日晚 17 00 17 30由值班员工统计当天所有维修单 并按 编号进行分类整理 当值员工负责 每日维修服务完成情况 的制表 并与客户服务部进行核对 要求 制表认真严谨 以供跟进和查阅 10 17 30 17 45 当值员工与夜班员工当面进行工程维修 当 日未完成事宜交接 并进行钥匙及公用工具交接 在夜班人员对当日 交接事宜明白无误的情况下 交接班双方在工程维修登记本上签字确 认 要求 在交接过程中力求交接明确 细致 无遗漏 如在工程 跟进中遇到不确定信息 如客户不在而回单未交回前台 维修部员工 无法确定等情况 需明确告知夜班员工 11 夜班员工与次日员工按同样要求进行交接 12 主管 班长 负责次日过程再跟进 每天早将前日未完成事宜 记录到工作跟进表上 然后进行跟进并做好相关记录 每日下班前向 主管汇报跟进情况及结果 要求 做跟进记录时要完整祥实 交代清楚跟进措施 落实时间 及客户反映 13 当值班长 负责人 需跟踪监督工作跟进 并掌控工作跟进的 全过程 做到事事落实 事事有交待 每 3 天向主管汇报工作跟进 情况 14 如因工作疏忽造成住户投诉或产生其它不良后果者 根据情节 轻重将按公司制度处理 二 未完成事项跟进流程 二 未完成事项跟进流程 1 维修部根据当日工程维修单完成情况 将根据未完成的维修单 出具一份报修回访跟进情况表 原则是每单一份 并于报修第 四川省助邦物业服务有限公司一级资质申报材料 32 二日发至客户服务部 并已填妥维修部分的日期 报修内容 跟进情况及经办人 2 客服部在收表当日立即将维修情况反馈至住户 业主 并在情况表 的客服部反馈部分做好记录 要求字迹清