房地产估价的理论与方法.ppt

1 房地产评估的理论与方法 2 1 概述估价的概念 必要性2 房地产估价理论基础估价原则 基本程序3 房地产估价方法比较法 成本法 收益法 3 1 概述 4 1 1房地产估价概念所谓房地产估价 是指以房地产为对象 由专业估价人员 根据估价目的 遵循估价原则 按照估价程序 运用估价方法 并在综合分析影响房地产价格因素的基础上 对房地产客观合理价格的估计 推测或判断 评估可简单地定义为对价值的判断或估算 价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用 大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值 可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格 5 1 2房地产估价的必要性 房地产抵押的需要 房地产征收征用的需要 房地产税收的需要 房地产保险的需要 房地产转让和租赁的需要 国有建设用地使用权出让的需要 房地产分割的需要 房地产损害赔偿的需要 房地产司法鉴定的需要 企业有关经济行为的需要 房地产行政管理的需要 6 2 房地产估价的理论基础 7 2 1房地产估价基本原则 独立 客观 公正原则独立 客观 公正原则是房地产估价的最高行为准则 要求估价机构具有完全的独立性 估价机构人员与估价对象及相关当事人没有利害关系 不受外部干扰因素影响 从实际出发 公平合理地进行估价 合法原则房地产估价必须以房地产的合法产权 合法使用 合法处分等为前提 最高最佳使用原则房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提 它是指法律上可行 技术上可能 经济上可行 经过充分合理的认证 能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用 替代原则房地产估价结果不得不合理偏离同一供求范围内的同类型房地产在同等条件下的正常价格 在用途 规模 档次 建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用 其价格会相互牵掣而趋于一致 8 估价时点原则房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值 房地产的价格具有很强的时间性 在不同时点 同一房地产往往会有不同的价格 9 2 2房地产估价的基本程序 1 获取估价业务 2 明确估价目的 估价对象 估价期日 3 拟订评估作业计划 5 选择估价方法 6 得出估价结果 7 形成估价报告 成本法 比较法 4 实地勘察和收集整理资料 收益法 10 3 房地产评估的基本方法 11 3 1市场法根据房屋评价基础标准及目前的房地产市场状况 通过对可比实例在交易情况 交易日期 区域因素和个别因素四个方面的比较 结合估价对象的实际使用状况 经修正后得出估价对象在估价时点的市场价格 适用范围 房地产市场比较发达 交易案例与待估案例有较强相关性一般来说 比较法比另两种方法更简单也更直接 其计算的过程也常常较少 因此 评估判断出错的可能性和数学错误的可能性都较少 其所得出的估价判断要比其他方法所得出的判断更可靠 12 3 1 1市场法计算公式 估价可比对象 实例 100 100 100 100 价格价格交易情交易日区域因个别因况修正期修正素修正素修正 13 3 1 2选取可比实例的标准 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同 或是在同一供求范围内的类似地区 可比实例的用途应与估价对象的用途相同 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同 可比实例的交易类型应与估价目的相吻合 可比实例的成交日期应与估价时点接近 可比实例的成交价格应是正常成交价格 或可修正为正常成交价格 14 3 1 3交易情况修正是指通过排除交易案例房地产市场交易行为中的一些特殊原因所造成的交易价格偏差 有利害关系人之间的交易 急于出售或急于购买的交易 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 交易税费非正常负担的交易 相邻房地产的合并 交易方式的差异 15 3 1 4交易期日修正是指将可比交易实例在成交期日的价格修正到待估房地产估价期日的价格 也就是可比实例交易日期时的房地产市场价格与估价时点的房地产市场价格进行比较 该段时期房地产市场价格呈现的趋势 16 3 1 4区域因素修正是指对可比实例的地理位置 交通便捷 繁华程度 景观 环境及城市规划等因素进行修正 3 1 5个别因素修正是指对可比实例的工程质量 建筑结构 设施设备 新旧程度 层高 朝向 平面布置等几项因素进行修正 17 3 1 6市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原则 及在同一个房地产上相似的房地产有相近的价格 18 3 1 7市场法适用的估价对象市场法适用于估价对象数量较多 经常发生交易且具有一定可比性的房地产 例如 住宅 写字楼 商铺 标准厂房 房地产开发用地 难以采用市场法估价的有 数量很少的房地产 如特殊厂房 机场 码头 博物馆 教堂 寺庙 古建筑等 很少发生交易的房地产 如学校 医院 行政办公楼等 可比性很差的房地产 如在建工程等 19 3 1 8市场法估价程序 收集交易案例 案例1 案例2 案例3 交易情况 期日 区域因素 个别因素修正 比准价格1 比准价格2 比准价格3 均值V Vi n 评估价 20 3 2收益法是求取估价对象的未来的正常净收益 选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加 以此估算估价对象客观合理的价格或价值 适用范围 以获取收益为目的房地产的估价 21 3 2 1收益法的公式V A Y 净收益不变 使用年期无限 V A Y 1 1 1 Y n 净收益不变 使用年期n年 式中V 房地产的收益价格 A 房地产未来每年的净收益 Y 房地产的报酬率 n 房地产的收益年限 22 3 2 2净收益的测算净收益 潜在毛收入 空置等造成的收入损失 运营费用 有效毛收入 运营费用实际收益是指在现状下实际取得的收益 一般不能用来估价 因为具体经营者的经营能力等影响实际收益很大 客观收益是指排除了实际收益中属于特殊的 偶然的因素后所能得到的一般正常收益 估价中采用的潜在毛收入 有效毛收入 运营费用或净收益 除有租约限制的以外 都应采用正常客观的数据 23 3 2 3报酬率求取报酬率也称为回报率 收益率 是一种折现率 是与利率 内部收益率同性质的比例 报酬率 投资回报 所投入资本 24 3 2 4收益期限的确定收益期限是指预计估价对象未来可以获取收益的时间 具体是自估价时点起至估价对象未来不能获取收益之日止的时间 对于土地与建筑物合成体的估价对象 如果是建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限的 就根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 25 3 2 5收益法的理论依据收益法是以预期原理为基础的 预期原理揭示 决定房地产当前价值的因素 主要是未来因素而不是过去的因素 即房地产当前的价值通常不是基于过去的价格 开发成本 收益或市场状况 而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足 乐趣等的预期 26 3 2 6收益法适合的估价对象收益法适合的估价对象是有收益性房地产 包括住宅 写字楼 商店 旅店 餐馆 游乐场 影剧院 停车场 汽车加油站 标准厂房 用于出租的 仓库 用于出租的 农地等 收益法一般不适合用于行政办公楼 学校 公园等公用 公益性房地产估价 27 3 2 7收益法估价程序 收益法 报酬率Y确定 净收益测算A Ag Ac 毛收入测算Ag 经营成本测算Ac 收益价格测算 评估价 收益年限n确定 28 3 3成本法成本法是指求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格 重置或重建价格 扣除折旧 以此估算对象房地产的客观合理价格的方法 适用范围 既无收益又很少发生交易的房地产价格的评估 注意 开发成本高并不一定意味着价格就高 开发成本低也不一定说明房地产价格就不应该高 29 3 3 1房地产价格构成房地产价格通常由下列6大项构成 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 土地取得成本 是取得开发用地所需的费用 税金等 目前情况下 取得土地的途径主要分三种 通过征用农地取得的 土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金 通过国有土地上房屋征收取得的 土地取得成本包括征收安置补偿费和土地使用权出让金 在市场上 购买 的 土地取得成本包括购买土地的价款和购买时买方应该缴纳的税费 开发成本 是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用 税金等 在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本 在实际中主要包括以下几部分 勘察设计和前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发工程中的税费 30 管理费用 包括开发商的人员工资 办公费 差旅费等 在估价时通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以某一比率来估算 投资利息 它包括土地取得成本 开发成本和管理费用的利息 无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息 从估价的角度来看 开发商自有资金应得的利息也要与其应获的利润分开 不能算作利润 销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商 卖方 缴纳的税费 可以分为以下3类 销售费用 销售税金及附加 其他销售税费 如由卖方负担的交易手续费 等 在估价时 通常按售价的一定比率来估算 开发利润 是在正常条件下开发商所能获得的平均利润 而不是个别开发商最终获得的实际利润 也不是个别开发商所期望获得的利润 31 3 3 2成本法的基本公式 最基本的公式积算价格 重新购置价格 折旧 适用于新开发土地的基本公式新开发土地价格 取得待开发土地的成本 土地开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 适用于新建房地产的基本公式新建房地产价格 土地取得成本 土地开发成本 建筑物建筑成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 适用于旧有房地产的基本公式旧房地价格 土地的重新取得价格或重新开发成本 建筑物的重新购建价格 建筑物折旧 32 3 3 3重新购建价格重新购建价格是指假设在估价时点重新取得或重新开发 重新建造全新状态的估价对象所需的一切合理 必要的费用 税金和应得的利润之和 建筑物重新购建价格的求取办法 单位比较法 是以建筑物整体 与价格 成本密切有关的单位为比较基础来估算建筑物的重新购建价格的方法 主要有单位面积法和单位体积法 分布分项法 是以建筑物的各个独立构件或工程的基本单位价格或成本为基础来估算重新购建价格的方法 33 3 3 4建筑物折旧 建筑物折旧的概念折旧 是会计学中用于衡量由于时间流逝 技术过时和市场变化等因素而引起的固定资产的磨损消耗和其他价值损失的术语 物质上折旧指建筑物随着时间推移 风吹日晒 使用等在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失 功能折旧指随着经济发展 社会进步 人们居住习惯的改变等 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值得损失 经济上的折旧指建筑物以外 如噪音 污染 环境的改变等 的各种不利因素所造成的建筑物价值得损失 34 求取建筑物折旧的方法直线法 最简单的迄今使用最广泛的一种折旧方法 它在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等 定率法 用某一固定比率乘以房地产重新建造价格中扣除以折旧部分的余值 计算每年的折旧额 成新法 根据建筑物的建成年代 新旧程度等 确定建筑物的成新率 直接求取建筑物的现值 折旧计算时注意 1 应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别 应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响估价实务中 通常以年限为基础计算折旧 然后根据实际