成交客户分析

1 土生土长的金汇人 目前在南桥或周边工作生活2 在金汇或周边长期生活的外来人口3 奉贤其他区域拆迁安置在周边大型居住区的居民4 南桥区域的价值外溢客源 客户特性 1 区域环境熟悉或有感情 基本无抗性 2 容易被南桥 各类安置保障房及二手房分流 宗地 奉贤大型居住区 浦江镇 本地客 客户来源 2 客户分布地图 紫竹科技园区 漕河泾开发区 南桥经济园区 海湾 三林居住区 庄行镇 奉城 产业客漕河泾开发区 受到浦江镇单价挤压南桥经济园区 与南桥价差 产品差异化吸引紫竹科技园区 红梅南路过江隧道通车 闵行高单价挤压 挤压客租住于三林人群 其工作沿济阳路及中环分布 无力承受三林及浦江镇单价 沿浦星公路挤压计划购买浦江镇客户 无力承受浦江镇单价 进而沿浦星公路往南挤压 三鲁拆迁社区 世博家园拆迁社区 浦江镇居住区 拆迁客位于本项目与浦江镇之间有两大拆迁基地 少量拆迁户购房至浦江镇 但是大多数购买力不足 又想购买商品房改善居住环境 区域客利用单价及产品差异化优势吸引部分南桥客户想进入南桥 但是购买力不足 被本项目单价及产品差异化优势吸引的金汇及奉贤其它乡镇客户 3 南桥所有奉贤的有钱人都以住南桥为荣 周边乡镇所有具有购买力的客户都会选择在南桥置业 所以其购房客户主要为奉贤本地客户 由于其自身单价较高 外来区域很难导入 属于封闭型市场 浦江镇浦江镇是一个相对开放的市场 客户大部分是市区和三林的挤压客 来客动线主要是浦星公路 中环线 8号线三条生命线 漕河泾开发区高管和附近拆迁安置基地成为其补充客源 三林三林由于其较好的地理位置 市区挤压客和投资客都较多 客户来源比较广泛 中环线和济阳路是其客户来源动脉 吴泾吴泾因为远离市区 而且附近有一个电厂 区域整体环境不理想 外区域客户很少选择进入 主要为当地客购买 马桥马桥成交客户主要集中在马桥及莘庄附近区域 绝大部分为闵行区域内部客户 市区导入的客户较少 区域客户小结 4 金汇板块及奉贤其他板块客源约客源约占20 南桥新城占20 闵行一线客源约占5 三林浦江板块客源约占45 周浦 航头板块客源约占5 市区及其他客源约占5 一期客户地图 5 客户定位总结 1 前期外区产业客占主导 后期本区域客户逐步增多2 外区客户主要为挤压客 首付能力比较薄弱 还贷能力较强 对于总价敏感度较高3 外区导入客户多为首次置业 对于舒适度要求不高 但是对于室内功能性比较看重 本区少量改善型客户看重舒适度 南桥 吴泾和马桥均为封闭性市场 浦江镇和三林市区挤压客较多本项目客户主要为受到三林 浦江镇单价层层挤压的购房人群 沿浦星公路 林海公路和8号线导入 南桥和周边其它乡镇部分无力承受南桥房价的区域客可以作为补充 航头和吴泾因交通方便 也有可能导入 已购客户分析 搜房网及搜房渠道是目前本案成交比例最高的媒体渠道 共计成交66套 目前项目共计238组业主 但业主介绍成交并没有发挥应有效应 道旗作为目前自然来访比例最大的媒体 成交29套 其他媒体成交较为平均 从实际效果看 主要还是依靠线下渠道为主 已购客户分析 结合居住及工作区域看 浦江片区成交客户占据绝对值 三林 闵行 南桥 鲁汇成交也较多 其他市区客户成交较为突出的来自于浦东 杨浦 已购客户分析 基于本案青春版科技洋房定位 成交客户年龄段也集中在20 30岁之间 家庭结构也基本以三口之家及夫妻二人为主要群体 已购客户分析 本案已购客户购买目的以自住为主 近期政策利好信息不断 沉默已久的投资客也开始崭露头角 而这部分客户 对于本案最大的认同点在于产品附加值 这也是刚需首置客户共通点 已购客户分析 本案主要购房群体工作片区以浦江片区为主 而该片区主要产业结构又以制造业为主 所以本案购房客户的职业 制造业客户占据比例最大 已购客户分析