促进和实现房产测绘市场的规范性、有序性.doc

摘要: 房产测量是房地产产权产籍管理中一项非常重要的前期工作,文章针对房屋建筑面积的测量和共有建筑面积的分摊计算进行了探讨和研究。 关键词:房产测量;共有建筑面积;共有建筑面积的分摊;分摊系数 房产测量是房地产产权产籍管理中一项非常重要的前期工作,有关部门先后出台了各种规则和文件来规范房产测绘市场。为了使房产测量在技术上更加规范化,在分摊上更加科学化、合理化, 2000年2月22日国家又发布了房产测量规范,明确了许多条款,对许多问题做出了规定和要求,但仍有部分条文操作性不强,有待商榷,实际工作中出现的一些新情况也需要我们共同研究。本文着重对房屋面积的测量和共有建筑面积的分摊计算进行探讨。 1.“220m以上”的含义及其相关条文凡规范中要求屋高或高度在220m以上的,应包括220m。如规范条文821e“房屋天面上,属永久性建筑,层高在220m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在220m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。”条文中所指层高即是从天面算起,不包括架空隔热层,层高大于220m (包括220m)的,按其水平投影面积计算建筑面积。架空层是技术层,起通风隔热作用,所以不予考虑。 2.外墙共有建筑面积套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半,是作为外墙共有建筑面积分摊的,俗称“外墙皮”。规范中没有明确说明外墙共有建筑面积如何计算,如果我们把整个外墙的水平投影面积计算出来,取其一半作为外墙共有建筑面积,则相应与套内的另一半墙体的建筑面积将很难加以区分和计算,权界也不易确定。所以在实践中,我们以半边外墙的水平投影面积作为外墙共有建筑面积,即以墙体外侧不与套内相连的半边墙体的水平投影面积作为外墙共有建筑面积,而外墙内侧与套内相连的另一半墙体的水平投影面积则做为套内墙体面积的一部分。如长1524m,宽624m,一层是37墙,二至六层是24墙。那么二至六层的外墙共有建筑面积是一样的:(1524+600)2012=5097 6 (m2)对于一层的37墙,轴线外侧是012m,里侧是025m,这时仍应严格按照房产测量规范以半边墙体计算外墙共有建筑面积,即:1524+(600-037)20185=7810 7(m2)有些地方对于37墙却有不同的处理方法,他们为了使一层和楼上各层相同户型的套内建筑面积保持一致,便用轴线外侧的墙体厚度即012m计算一层的外墙共有建筑面积,而套内墙体面积用025m计算,这无疑与房产测量规范是矛盾的,又降低了一层套内的空间利用率,所以这种做法是不对的,对一层的业主也会造成一定的损失,应予以纠正。至于墙体外侧的抹灰层、瓷砖、镶贴块材等不应计入墙体厚度。房产测量规范第812条中“房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积”。建筑物外墙勒脚以上结构的外围是指建筑物外墙勒脚以上结构主体层,不包括装饰层。为了建筑设计、构件生产以及施工等方面的尺寸协调,国家规定建筑设计采用统一的模数制,其基础模数为100mm。施工中的微小误差若忽略不计,房屋测量时,各房间的开间进深尺寸一般均应是100mm的整数倍,那么外墙外围结构尺寸就比较容易掌握。由于房产测量规范附录B12d)“内墙面装饰厚度计入使用面积”,若是装饰层计入墙体厚度,加上施工误差的存在,墙体厚度就非常不易准确掌握,很难进行实际操作。房产测量规范第823)条中“突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等”为不计算建筑面积的范围,而1999年全国统一预算定额建筑面积计算规则第21条也规定了“突出外墙的构件、配件、附墙柱、垛、勒脚、台阶、悬挑两篷、墙面抹灰、镶贴块材、装饰面等”不为计算建筑面积的范围,这也说明了超过结构外围的装饰性部分不计算建筑面积。 3.楼梯的计算和分摊对住宅楼和商住楼内的楼梯间的建筑面积, 24墙的按开间和进深尺寸, 37墙的按墙体中线间距计算相应楼梯间的建筑面积。如开间是270m,进深是500m,墙体厚度是024m的楼梯间,它的建筑面积是:270500=1350m2而不应该是用楼梯间的净尺寸计算其建筑面积:246476=11709 6m2住宅楼的楼梯间一般根据各套房屋的套内建筑面积进行分摊。若一层房屋有跃层现象,即一套房屋包括了由室内楼梯相连的一层和二层两部分,该套房屋一般都在一层设有门洞,而楼梯间里则没有门洞,那么该套房屋就不应该参加楼梯间的分摊。若有门洞与楼梯间相通,则必须参加楼梯间及其他相关共用建筑面积的分摊。商住楼住宅部分的楼梯间同样是根据“谁使用谁分摊”法则进行分摊。此部分楼梯间作为住宅部分的功能区共有建筑面积仅参加住宅部分的共有建筑面积分摊。现在有些人认为若从整体构造考虑,这部分楼梯间应作为幢共有建筑面积由住宅部分和商业部分共同分摊。但商住楼的商业部分单位平方米的售价在制定时已经考虑了整幢楼的总体造价问题,所以这部分楼梯间不应该再由商业部分分摊了。同理,若是商业部分使用了楼梯间,那么它就得根据情况分摊楼梯间共有建筑面积。室外楼梯可以上层为下层的顶盖而计算全面积,无顶盖的计算一般面积。套内楼梯间包括自建房屋的室内楼梯间按自然层计算全面积。 4.阳台外围水平投影面积房产测量规范仅对阳台的全封闭和未封闭这两种情况做出了按其外围水平投影计算全部和一半面积的规定,根据上面第二部分的结论,其外围水平投影指其维护结构的外围水平投影,装饰性部分不予考虑。实际中有一种全封闭的凹阳台凹进去很深,达到两三米甚至更深,有些人问这种阳台能不能按套内计算全面积,答案是否定的。阳台就是阳台,套内就是套内,这里影响到外墙共有建筑面积如何确定的问题,这也是房产测量规范所不允许的。如果这个凹阳台是未封闭的,不管其凹进去多深都不能计算全面积,规范规定未封闭的阳台计算一半面积。 5.其他问题现在一些房产开发商为了房屋促销,会对某套房屋的购买者赠送一些房间或其他建筑面积,如果这部分面积不是共有建筑面积,不损害该幢楼其他业主的相关权益,且买卖双方又达成或签订了协议的,那么这样做应该是允许的。对于量不出层高的房屋如窑洞,规范未作规定,各地可以根据情况以净高代替,以方便生产生活为宜。 6.共有建筑面积的分摊方法我们以某综合楼为例来说明共有建筑面积的分摊方法。某综合楼由地下室、首层商场、27层住宅三大功能区组成。各建筑面积如下:地下室套内面积600m2,本层使用的电梯间、管道井及车道面积200m2,配电房面积100m2。首层套内面积750m2,本层使用的公厕50m2,大堂、电梯间面积120m2,电表房面积50m2。2至7层每层套内面积900m2,本层使用的电梯间、走廊面积100m2。天面机房、电梯间面积120m2,外墙共有建筑面积280m2。幢共有建筑面积的分摊:将地下室的配电房、首层的电表房以及外墙共有建筑面积汇总,由三大功能区按各功能区的总建筑面积依比例分摊。功能区共有建筑面积的分摊:将首层的大堂、电梯间,天面的机房、电梯间面积汇总,由地下室和2至7层住宅按各层总套内建筑面积依比例分摊。计算共有面积分摊系数:将各层所分摊的幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积以及本层共有建筑面积汇总,按层内各套的套内建筑面积依比例分摊,计算得到最终的共有面积分摊系数。对于商住楼和综合楼的共有面积分摊方法,我们归结为以下几点:幢共有建筑面积的分摊:将为整幢大楼服务的共有建筑面积汇总,由各功能区按各功能区的总建筑面积依比例分摊。幢共有建筑面积各功能区的总建筑面积=幢共有建筑面积分摊系数功能区共有建筑面积的分摊:将为几个功能区或一个功能区服务的共有建筑面积汇总,按相关功能区的总套内建筑面积依比例分摊给各功能区或各层。功能区共有建筑面积相关功能区的总套内建筑面积=功能区共有建筑面积分摊系数计算共有面积分摊系数:将各个功能区所分摊的幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积汇总按各套房屋的套内建筑面积依比例分摊。或者是将各层所分摊的幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积以及本层共有建筑面积汇总,按层内各套房屋的套建筑面积依比例分摊得到最终的共有面积分摊系数。功能区分摊得到的幢共有建筑面积+功能区共有建筑面积功能区总套内