资产评估案例分析论文.doc

-装- - 订 -线- 班级 10审计2班 姓名 学号 - 广 东 商 学 院 答 题 纸课程 资产评估 20 12 20 13 学年第 2 学期成绩 评阅人 评语：（题目）资产评估案例分析房地产市场法评估（正文）一、资产评估基本理论与框架（一）资产评估基本概念：资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。作为一种评估过程，资产评估涉及十项基本要素：（1）评估主体（2）评估客体（3）评估依据（4）评估目的（5）评估原则（6）评估程序（7）评估价值类型（8）评估方法（9）资产评估的假设（10）资产评估基准日。资产评估是对资产重新估价的过程，是一种动态性、市场化活动，具有不确定性的特点，其评定价格也是一种模拟价格。资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业，在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用。（二）资产评估基本理念：资产评估有两个基本理念。1. 评估目的决定资产评估价值类型，同时资产评估价值类型制约评估的方法。评估特定目的不同，资产评估价值含义也不一样，表现为不同的价值类型。价值类型是资产价值的具体表现形式，体现资产价值属性，不同价值类型因属性不同，评估方法是实现资产价值属性或价值类型的具体途径和方式，因此价值属性或价值类型必然决定于评估方法选择和使用。举例如下：评估目的 价值类型 评估方法资产保全 重置成本 重置成本法产权交易 市场价值 市场法投资评价 收益现值 收益现值法破产清算 清算价值 清算价格法2.资产评估是对额定产权的评估资产评估就是通过专业机构（评估所专业人员）对资产的现值进行的评价和核定，而资产本身就是产权人权利的物化形式，产权人则是资产的所有人。对资产的评估，实际上就是对产权权利的评估。（1）产权界定决定资产评估的范围（2）产权交易类型决定资产评估方法（3）产权界定说明提示了评估结论的风险二、资产评估三大方法的适用范围和评估公式（一）成本法成本法的理论基础是生产费用价值论，该观点认为资产的价值取决于购建时的成本耗费。评估思路是先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费，然后再减去各项损耗。成本法的评估思路是先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费，然后再减去各项损耗。成本法基本评估公式：被评估资产评估值=复原重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值适用前提：1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重臵全新资产具有可比性；2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重臵成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；3、形成资产价值的各种损耗是必要的；4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。适用范围：该方法的运用一般来说没有严格的前提条件，无法计算收益的资产以及找不到参照物的专用资产的评估均可以使用该方法。因此，重置成本法既可以用于评估资产的市场价值，也可用于评估资产的非市场价值 。1 重置核算法 重置成本=直接成本+间接成本 间接成本=人工成本总额分配额 间接成本=工时（每人每小时的劳动量）数单位价格 间接成本=直接成本间接成本占直接成本的比例2 功能系数法 被评估资产重置成本=参照物重置成本X为规模经济效益指数。它通常按行业设定，其计算公式推导如下； 对上式两边取对数，则：x=3 物价指数法 被评估资产重置成本=资产的历史成本 被估资产重置成本=资产历史成本（1+%）(1+%)(1+%)a表示后期与前期相比物价上升幅度，n表示期数。4 统计分析法调整系数K=（二）收益法收益法的理论基础是效用价值论，该观点认为资产的价值是由其效用决定的，而资产的效用则体现在资产为其拥有者带来的收益上，评估思路是通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或资本化率折成现值，来确定该项资产的评估值。收益法评估公式：1、未来收益有限期，每期收益不等额（R为收益额；n为有限期限；r为折现率） 2、未来收益有限期，每期收益额相等（A为等额收益；n为有限期限；r为折现率）3、未来收益无限期，每期收益相等（A为等额收益； r/为资本化率）4、收益在第t年后不变，无限期（R为有限期不等额收益；t为有限期限；r为折现率;r/为资本化率;A为自第（t +1）年起之后的稳定化收益）适用前提： （1）资产的预期收益可以预测并可用货币计量（2）资产所有者所承担的风险可以预测并用货币衡量（3）资产的预期获利年限可以预测适用范围：收益法适用于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称，以及成本费用无法或难以准确计算的资产，但该方法也具有局限性，对于没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无法计算的资产，该方法无法使用。（三）市场法现行市价法也称市场比较法，是根据目前公开市场上与被评估资产相似的或可比的参照物的价格来确定被评估资产的价格。现行市价法是一种最简单、有效的方法，是因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。市场法评估公式：被估资产评估值= 交易案例的调整值=参照物的成交价时间因素调整系数区域因素调整系数功能因素调整系数情况补正系数适用前提：（1）充分发育活跃的资产市场；（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到；适用范围：市场法只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。只要满足市场法的前提条件就可以运用市场法。在资产市场不活跃和评估对象为有限市场资产或专用资产的情况下，不适合采用市场比较法。三、资产评估案例简介（一）被评估资产概况1、权属状况: 估价对象为昆明市丽阳星城花园10幢6层601号住宅，根据委托人提供的相关权益资料，房屋所有权证号为：昆明市房权证字第号，房屋所有权人为李强，设计用途为住宅。2、物业状况：区位东面高新开发区南面公交车站西面原龙云别墅北面绿色天然屏障玉案山估价对象法定用途：住宅实际用途：住宅估价对象建成年代：2007年结构类型：框架估价对象所在幢的情况及外饰面：外墙为涂料室 内 装 修 情 况（红色标注的需改动）项目墙面地面 顶面门窗户门窗套客厅立邦漆瓷砖石膏板防盗门玻璃窗铝合金餐厅立邦漆瓷砖石膏板防盗门玻璃窗铝合金主卧室立邦漆实木地板石膏板实木门隔音窗木板次卧室立邦漆实木地板石膏板实木门隔音窗木板厨房立邦漆防滑地砖PVC顶棚平移门玻璃窗铝合金卫生间瓷砖防滑地砖PVC顶棚平移门玻璃窗铝合金3、个别因素分析： 丽阳星城位于高新区海源北路,小区东临高新开发区。西临原龙云别墅，交通便利，地理位置优越。从高新世纪广场到社区门口只有短短几分钟路程.旁边拥有多个高尚楼盘。113、116、102路公交车可达附近. 方圆3公里内还有梁家河、六路车场、黄土坡客运站，西苑客运站等长短途汽车站。在丽阳星城设计中，小区不仅仅是一个封闭的居住单元，而是作为城市整体结构中的一个重要元素，与城市空间有着紧密、有机的联系。在规划设计中，丽阳星城力求打破行列式的布局，通过建筑单元的错位布置及住宅层数变化的组合，不仅让居住环境显得活泼生动，而且使该住宅建筑的天际轮廓线变化丰富，为城市面貌增添了新的一笔。小区有一条明显的中轴线，并以此为骨架，建筑布局层层推进，形成良好的空间序列。建筑的色彩设计则选用了黄色为主色，辅以少量的白色，色彩缤纷而不杂乱无章，既能传递出一种深厚的历史感，又能感受觉到强烈的现代气息。丽阳星城将打造高新区内“后花园”的高尚生活典范。背靠绿色天然山麓屏障，纯美空间带来了怡人的清新空气，来自滇池的柔润暖风，满目养眼的翠绿，以及山谷中原生态甘甜泉水自然与现代都市的完美结合，身处浑然天成的“城市山谷”让你的生活回归自然，让你与风景在自然空间里完美交融，健康生活从这儿开始加油。新派建筑，倾城灿烂。超大采光窗，阳光清风无遮挡。大面积采用落地窗与落地外飘窗，80%的房子南北朝向，98%的房间明厨明卫，外观上看是一座阳光灿烂的玻璃之城。4、区域因素分析： 昆明被划分为盘龙，官渡，五华等几个大的片区，而高新区位于五华这样一个大的片区，高新区，以各城市尖端前沿人才的孵化基地，以各载负期望的重点城市功能区，一个科技引领经济的商业硅谷，一个教育与生活经纬相连的城市高地，近几年大量招商引资，大大提升了高新区的发展，高新区招商引资主要有项目品质优异、较多的品牌企业、项目投资实实在在、外资利用较好等几大亮点，高新区的发展为人才的引进创造了更好的条件，另外，该片区位于二环至三环处，距离市中心不是特别远，交通还算畅通。昆明高新区在中国是面积最小的高新区，才9平方公里，但是单位面积产出却在中国高新区中位居前列，虽然现在只开发了5平方公里，但今年总收入可突破200亿元人民币。与沿海开放城市的高新区相比，规划面积较小，经济基础薄弱，也没有地理优势可言，在激烈的竞争中，似乎少了一些“地利”，这些年来之所以有较快发展，最重要的一条，就是从实际出发，结合自身优势，大胆探索，始终坚持不断地进行创新，逐步走出了一条具有自己特色的创新路子，成为云南省技术创新最为活跃的区域，成为西部地区重要的知识创新和高新技术产业化基地之一，并成为昆明市乃至云南省带动区域经济增长能力强的发展区域。高新区优化投资环境，不断完善道路、水、电、气、通信等基础设施建设。公交、超市、银行、电信中心、保税库、人才公寓、中小学校、商住小区、体育活动中心等社会配套设施相继建成并投入使用，加上会计师事务所、律师事务所、云南省技术产权交易中心等中介服务机构的建立，进一步改善了高新区的投资发展环境和创业创新环境。产业发展和社会功能项目的相互支撑，使昆明高新区已经成为昆明市的科技新城区。（二）评估目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产的抵押价值（三）评估基准日2010年12月10日 （四）评估的假设前提1、 市场上的买卖双方均属自愿，并且双方有足够的市场信息。 2、 有一段合理的洽谈交易的时间，可以通盘考虑物业性质和市场行情，进行议价，不考虑特殊买家的额外出价。 3、 该物业估价对象可以在公开市场上自由转让，并且在此期间估价对象价值将保持稳定。 4、 本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。 5、 评估价值是在估价对象及附属设施未设立过任何抵押、担保的假设条件下成立。（五）评估案例采用的公式被估资产评估值=（六）评估结论本估价机构根据估价目的，遵循估价原则和程序，依据中华人民共和国有关法律、法规以及房地产估计规范和房地产抵押估价指导意见，利用委托方提供的相关资料，经过现场查勘和市场调查，对影响房地产市场价格因素进行分析，经评估，确定无特别法定优先受偿款的情况下，估价对象于估价时点能实现的房地产抵押价值为人民币： 单价：4000 元/ 总价: 680000 元(大写: 陆拾捌万元整 ) 四、案例评述（一）为什么要选用这样的方法？现行市价法也称市场比较法，是根据目前公开市场上与被评估资产相似的或可比的参照物的价格来确定被评估资产的价格。本案例的评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产的抵押价值，根据房地产估价规范，“有条件选用市场法进行估价的，应以市场法作为主要估价方法”。估价对象为住宅用房，在本市房地产市场上于估价对象类似的物业交易实例较多，即容易在资产市场上找到与被评估资产相同或类似的参照物，现行市价法是一种最简单、有效的方法，是因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。因此决定了本估价报告采用市场法评估。（二）评估公式与教材公式有什么差别？评估的公式与教材公式之间基本没有差别。参照物与被评估资产之间具体存在的差异一般来讲需要调整的有以下几个方面：时间因素，区域因素，功能因素，成新率因素和交易情况调整。该案例中将影响因素确定为交易情况差异、区域因素差异、个别因素差异和交易时间差异和市场因素，即该案例只是多考虑了一个市场因素，这个是将市场接受情况进行对比也是合理的，因为本来教材中规定的因素也不是绝对的。该案例中的差异因素归类与教材案例中归类基本相同。案例中的评估公式与教材公式没有差异。都是运用被估资产评估值=的基本公式来计算评估的。在该案例中，计算公式是：被评估房地产价值=交易实例单价X交易情况修正系数X交易时间修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数X市场因素X被估房地产面积，（三）评估参数的确定是否恰当？我认为该案例的评估参数的确定是恰当的。市场法要求参照物与被评估资产之间大体可替代，即尽可能相似，评估中要重点区分参照物的主要特征，并抓住重点因素进行类比。该案例通过不同因素根据实际情况确定评估参数，使得参照物与被评估房产具有可比性。比如，该案例中的区域因素相近，这是房地产评估中比较常见的基本要求。案例中的参数选择了建筑面积、交通因素、公共配套设施、环境等对居住条件影响非常大的因素进行比较，所以可以合理地认为该案例的评估参数的确定是恰当的。（四）评估方法具体计算过程1、估价思路：遵循市场法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在近期房地产市场中选择三个与估价对象处于同一供求范围内，并与估价对象有较强的相似性、替代性的房地产交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正，房地状况修正，求取估价对象的比准价格。2、选择可比实例 经筛选确定A、B、C三个可比实例估价对象对比：估价对象实例A实例B实例C成交价(元/)4000410042503950位置坐北向南坐北向南坐西向东坐西向东建筑面积()170180200175户型设计三室一厅三室一厅三室两厅三室一厅装修粗装修粗装修粗装修粗装修总层数/结构11151318所在楼层61258交易日期2007年1月2007年1月2007年1月2007年1月付款方式分期付款分期付款分期付款分期付款交易情况正常正常正常正常成新80%75%90%88%3、确定可比实例修正系数的依据： 交易情况中，交易情况正常，对估价对象不作调整；交易日期以实例为100，由于近期市场变化不大，故对估价对象不作修正；房地状况修正从：区位状况（包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、朝向等），实物状况（包括面积大小、形状、新旧程度、建筑结构、设备、装修、工程质量等）方面进行修正，好则加分，差则减分，相同则平分。以估价对象为100，对三个可比实例进行综合评分如下表：实例A实例B实例C评价评分评价评分评价评分交易情况良好103/100一般100/100一般100/100交易日期一般100/100一般100/100一般100/100房地状况一般100/100一般100/100一般100/100附表： 房地状况系数调查表 单位： %调整项目实例A实例B实例C状况系数状况系数状况系数个别因素结构良好103一般100一般100采光优秀105良好103较差95装修一般100一般100一般100户型布局一般100良好103一般100楼层较差95良好103一般100成新一般100良好103较差93物管一般100一般100一般100小区环境一般100良好103良好103区域因素公共配套设施良好103良好103良好103交通因素一般100一般100良好103小区周边环境一般100一般100一般100市场因素市场接受一般100较差95优秀105合计100.525100.72599.825根据对三个可比实例的综合评定，对可比实例成交价格进行修正：根据可比实例于估价对象的相似称度，对调整后的比准价格进行可比实例ABC成交单价（元/）410042503950交易状况修正100/100100/98100/97交易日期修正106/100107/100112/100房地状况修正100/100100/98100/108比准价格(元/)434647314219简单算