房地产经济学课件(4).ppt

掌握 城市土地利用模式的影响因素 邻里对土地利用的影响及影响邻里的因素 住宅选址的考虑因素 住宅的选址的考虑因素 影响住宅供给和需求的因素 熟悉 城市起源的原因 影响城市发展的因素 城市与住宅市场的关系 城市土地的利用模式 了解 其他 第四章城市住宅经济 一 城市的起源 一 城市的概念城市是人流 物流和信息流的集散地 二 城市起源的原因1 政治因素1 为了统治的需要 如明朝都城最初在南京后改定北京 我国的城市主要由过去的古都或各级行政中心发展而成 2 为了军事的需要 如古时的凤凰 建水 第一节城市发展与房地产市场 2 经济因素1 工业布局的影响 如水富 2 资源优势的影响 如个旧 东川 黑井 3 交通运输的影响 如腾冲 4 贸易的影响 如香港 剥隘 3 地理因素如水文地质影响使云南的城市 多选址 坝子 4 文化因素宗教的影响 如麦加 梵蒂岗 城市的选址很大程度上取决于它在商业上的意义 第一节城市发展与房地产市场 理查德 赫德的 城市土地价值原理 概括为 城市起源于他们与外部世界接触的最便利的点上 它沿着最小的抵抗或最大吸引力的线条增长 或沿着两者的组合增长 了解城市起源的意义 寻求城市发展的规律 理解城市发展的过去与现在可以预见城市未来的发展 对未来的房地产投资做出判断 第一节城市发展与房地产市场 二 城市的性质和规模 一 城市的性质1 中心城市 对周围地区提供综合服务 包括商业 社会 行政文化等服务的城市 如昆明 2 运输服务城市 沿着运输路线提供服务的城市 如鹰潭 3 特别功能城市 集中某种特别功能或服务的城市 如酒泉 第一节城市发展与房地产市场 二 城市的规模1 特大城市 人口 100万 2 大城市 50万 人口 100万 3 中等城市 20万 人口 50万 4 小型城市 人口 20万 三 城市的发展城市的发展主要依靠经济因素 而又取决于其向外提供的商品和劳务的增长 比如矿业城市的兴衰 第一节城市发展与房地产市场 四 城市土地的利用模式 一 影响城市土地利用模式的原则1 最高和最好的使用原则 土地归于愿意支付最高价者 2 连续经济学原则 只有满足了支付土地原有使用的相关费用的要求 土地新的使用才能进行 3 比较利益原则 人们选择某块土地 是因为可以从中获取比较利益 因此相似使用及互相需要的土地趋于聚集在一起 4 不完全原则 土地使用的理想模式难以存在 5 变化原则 最高和最好的使用是在变化的 第一节城市发展与房地产市场 二 影响城市土地利用模式的因素1 贴近性 研究土地利用模式的基础城市中心的土地用于人人需要接近的场所相似功能多邻近 相辅功能多接近 第一节城市发展与房地产市场 4 3 2 1 冯 杜能 1826年 1 中心设施 2 住房 3 作物 4 牧场 贝格斯 1920年 1 商业和机关 2 旧的住房 仓库和制造业3 中低成本住房 4 高价住房和商店 2 城市的起源城市的起源决定了城市早期的布局 形态和建筑物等 而后又因为比较利益原则 后期的建筑物邻近类似使用的早期建筑物建设 直到土地价格升高 城市交通拥挤 环境污染加剧等城市病出现为止 3 政治因素城市规划 如 昆明新城规划 旧武城路 金碧路规划 新旧螺蛳湾发展等 宏观政策 如 政府控制武钢的钢铁项目投资 致使昆钢搬迁草埔停滞 第一节城市发展与房地产市场 4 经济因素产业 重大项目的布局 如武钢兼并昆钢投资硅钢项目 致使昆钢整体搬迁草埔 5 资源分布情况如个旧 东川的矿产资源与城市的兴起和发展 如迪拜的石油资源与城市的兴起发展 如安宁温泉与住宅项目 第一节城市发展与房地产市场 6 地形地形地貌上的特点 影响了城市的形状和发展方向 第一节城市发展与房地产市场 山脉 河流 城市 7 运输改变了 贴近性 的状况 将空间问题变成了时间问题 随机运输体系 如汽车 城市环状发展 线形运输体系 如火车 地铁轻轨 快速路 城市线形发展 第一节城市发展与房地产市场 河流 城市 快速路 8 通讯通讯技术和网络计算机技术的大量运用 进一步将空间问题变成时间问题 改变 贴近性 的状况 将影响人们的生活 学习和工作方式 小结 影响土地使用的两股力量过去的 设定的 继承的力量 城市历史起源 地形 原有的规划 资源状况等 未来的 变化的 创新的力量 运输 通讯 变化的规划 资源状况和经济因素等 第一节城市发展与房地产市场 三 城市土地利用模式的理论1 冯 杜能的理论 1826年 他第一个揭示城市形状是可预见的人 提出了 可接近性 的概念 第一节城市发展与房地产市场 4 3 2 1 1 中心设施 2 住房 3 作物 4 牧场 2 贝格斯的同心圆理论 1920年 应用冯 杜能的理论解释美国的城市土地利用模式 第一节城市发展与房地产市场 4 3 2 1 1 商业和机关 2 旧的住房 仓库和制造业3 中低成本住房 4 高价住房和商店 3 霍默 霍伊特的楔形 扇形 理论 1939年 各环使用基本同贝格斯的同心圆理论 第一节城市发展与房地产市场 4 3 2 1 4 3 2 1 居住用地随时间变化 霍默 霍伊特对美国城市的发展作了被现代规划者奉为经典的研究 在其杰作 美国城市的居民邻里的结构和增长 一书中提出 随着城市的发展 新的高价住宅在原来的高价住宅旁向外发展 趋向城郊 向高地移动 但移动方向的改变发生的很慢 呈现楔形形态 城市里的零售商业区追随高价住房而动 与之移到市中心的同一侧 多选择在公路交汇处 中低价住房 也类似地向外移动 寻求声誉好的位置 批发商业和制造业用地则远离高价地区 制造业通常与低价住房在市中心的同一侧接近 工业和制造业趋向于接近运输资源丰富的地方 第一节城市发展与房地产市场 4 哈里斯 厄尔曼的多核心理论 1945年 认为每一块土地的利用都是地形 交通等影响因素的反映 一个城市可能有一系列的中心 每个中心都有各种对土地利用的环围绕 而每个中心可能只提供某种专门功能的服务 第一节城市发展与房地产市场 快速路 主要道路 主要道路 铁路 商业中心 购物中心 郊区村落 5 理查德 纳尔逊的4种都市模式 1958年 城市有4种模式 每种模式有相应的土地使用方式 商业城市 特大城市 楔形和多核心理论模式 复合城市 中心市镇 大中城市 楔形理论模式 乡村传统地区 小城市 杜能和贝格斯的理论模式较大城市的郊外地区 卫星城 自有中心的小城市 第一节城市发展与房地产市场 6 巴洛的方格模式 1972年 第一节城市发展与房地产市场 主要街道 主要街道 主要街道 快速路 次要街道 产业 工业 商业 公寓 住宅 7 阿隆索的城市租金梯度曲线和同心圆利用模式 1964年 阿隆索考察了欧洲10国和美国35个州 得出结论 距离市中心1000 1500米范围内的同一块土地上 商业 住宅和工业用途租金的比例为2 4 2 1 距离市中心越远 商业用地与住宅用地的地租 地价越接近 第一节城市发展与房地产市场 商业 住宅 工业 农业 距离 地租 市中心 五 邻里对土地利用的影响 一 邻里的定义1 邻里 指某地块相邻的地块 房地产 建筑物 市政基础设施和公共配套设施等 在这里 对某宗地块或房地产位置的描述即对其邻里的描述 2 邻里的范围常是含糊的 可以考虑用人步行20分钟的路程为半径来描述 3 研究邻里的意义 可以使我们更好的判断具体地块的利用性质和价值 这与房地产相互影响性分不开 第一节城市发展与房地产市场 二 邻里对土地利用的影响1 邻里将影响地块作相似或互助使用 2 邻里将促使地块趋向能最佳利用邻里的使用方式 3 地块的利用将因邻里的变化而变化 三 影响邻里变化的因素1 自然因素 如物理损耗 自然灾害 2 政治因素 如城市规划 行政长官更换 3 社会因素 如生活方式改变 人口迁徙 4 经济因素 如交通运输 第一节城市发展与房地产市场 四 邻里的变化周期1 一个邻里将会从兴起 发展 成熟稳定到衰落 就住宅来看 邻里的住宅开始时 现代 维护良好 居住者稳定 到渐渐衰落时 建筑物陈旧破败 维护差 价格下跌厉害 居住者大量转换 举例 白龙 新迎小区的衰落 2 另一个新邻里的兴起或旧邻里的重新开发将使旧邻里进入一个新的周期 举例 南翔街红旗电影院片区的繁荣 新都市主义 中心区住宅在低收入住宅边开发 昆明的城中村改造 第一节城市发展与房地产市场 五 邻里变化的信号1 物理状况 如外观 设施的维护变坏时 邻里趋向衰落 2 转移 如房屋的转手率高 表明一大批人迁出 一个批人迁进 邻里正在变化 如 新迎 白龙 3 用途的改变 如创库酒吧由厂房改为商业用房 这表明邻里正在改变性质 4 使用强度的变化 如商铺的部分再转租 邻里正在改变性质变得更好或者更坏 如 佳园 白龙小区的商铺 第一节城市发展与房地产市场 一 住宅需求影响住宅需求的3个主要因素 一 人口 最重要的因素 可从人口普查 统计部门获取 1 人口数量 人口绝对数增长必然导致住宅需求的增加 户籍制度改革 2 人口统计特性 不同的人口统计特性的人有不同的住宅需求 具体地从他们 80 后人群有自己的需求特点 3 离婚率 在人口增长率不变时 离婚率增加将产生对住宅的需求 中国的离婚率正在越来越高 第二节住宅市场 4 家庭结构 家庭小型化 如 丁克家庭 单亲家庭等将产生对住宅的需求 中国的家庭小型化的趋势正在越来越明显 第二节住宅市场 二 收入当人们有购房意愿并且有足够多的收入时 才能对住房产生有效需求 1 收入的变化 收入上升会引起住房形式和舒适需求的改变 收入下降 普通住房需求会增多 甚至居住密度提高 预测时 要考虑当地经济水平 就业趋势等2 可供利用的信贷 在既定的收入水平下 可供利用的信贷多品种化 会提高住宅需求 优惠的贷款政策 会促使住宅需求提高 啃老 现象 对这方面的预测 应把握国家的宏观调控政策 金融改革的趋势和社会特点等 第二节住宅市场 三 偏好当人们有能力追求高品质的生活时 个人的偏好对人们选择住房就会产生很大的影响 个人的偏好影响人们选择住宅的实体 位置 以及在住宅上的支出等 对人们偏好的预测 应当首先注意时尚人群 偏好的改变首先发生在时尚人群 然后渐渐扩展到一般人群 但是 由于传统和房地产的寿命长期性 对住宅的爱好的趋势的变化是缓慢发生的 第二节住宅市场 二 住宅供给 在短期内可视为是固定的 一 影响住宅共计数量的因素 1 现有住宅 可利用