南京新街口商圈优势及特点.doc

南京新街口商圈优势及特点南京新街口中华第一商圈 南京新街口业态齐全，商业密集度高。在南京市的几大商圈中，新街口商圈在设施、商品、价格和服务方面具有全国领先优势，仅百货业态就包括：南京新百、中央商场、金鹰国际、商贸百货、大洋百货和东方商城等大型商业企业，在“都市圈”市场中形成了较强的集聚辐射功能。街区的日均客流量达到40至50万人次，节假日最高客流量超过100万人次，还吸引了沃尔玛、万达购物集团、五星电器等知名商家的入驻经营。 新街口商业街区作为有近百年历史的商业街，在其发展的过程中形成了自身特有的优势和特点： 第一个特点是商业密集度高。在新街口这块不到1平方公里的“弹丸之地”，目前已经集中了近700家商店，1万平方米以上的大中型商业企业就有近30家。仅白下区侧0.3平方公里的范围内，就有各种地面商务商贸设施120多万平方米，近500家工企单位，其中商业面积70多万平方米，娱乐面积8万多平方米，金融面积10万多平方米，商务面积37万多平方米，另外还有20多万平方米的地下商业设施，新街口商业街区的密集程度之高，在全国都不多见。 第二个特点是影响辐射力大。新街口商业街区的销售额有30是南京都市圈的马鞍山、滁州、芜湖、镇江、常州等城市的消费者实现的。 第三个特点是知名商贸企业多。从精神文明建设来说，南京的市属商贸是省级文明行业，市属商贸系统的相当部分在新街口街区。中央、新百都是首批全国“百城万店无假货”活动示范店。新百是全国精神文明建设先进单位，区内还有10多家市级文明单位，7家省级文明单位，各商家还有很多的青年文明号、巾帼文明号及国家和省级劳模20多名。 2005年3月23日，中国步行街工作委员会评选出首批全国10大“中国著名商业街”，新街口商圈排名第三，紧随北京王府井、上海南京路之后。新街口商圈在0.275平方公里内集聚了1600多家商店，2004年社会消费品零售额126亿元，是十大商业街中最高的。 为让新街口以新姿态展示南京现代化新形象、展示出南京现代服务业的竞争力，提出了新一轮大手笔的新街口商圈业态升级和环境升级计划。包括新街口核心圈街面管理升级，实现无自行车停放、机动车禁入；两万平方米的绿地修建；产业聚集力的增强；社会消费的升级，业态的升级；娱乐休闲等等方面。、商圈的引力半径和饱和度“商圈引力半径”就是离这个商圈中心多少路里面的居民一般会经常到这个商圈里来买东西。比如上海徐家汇商圈的引力半径3公里，南京新街口商圈的引力半径2公里等等。 “商圈饱和度”是指这个商圈里面同类商店是不是已经足够。比如一个商圈里，家用电器商店已有3家。我们可以认为饱和度至少有 90 。如果再想在这里开家电商店就得认真考虑论证了。商圈的定义及要素一、商圈的定义：是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围,是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈,次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近,顾客密度最高的地方,约占商店顾客的50%-70%,核心商业圈的外围,则顾客较分散,市场占有率相对减少。一般讲,商圈有四种形态: 一、 商圈的定义 商业是由商圈的定义 商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的,而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围,也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑: 第一,商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。 二、商圈的要素 商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。 第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈,而像电子城等属于主题商圈。商圈分析的方法一、商圈层次分析各级商圈的时间、路程、顾客人数比例、顾客特征、销售额分布二、客流量分析平日、周末、节日客流量差异?客流量时点分布十字路口客流量、街道客流量、商场客流量、车站客流量客流类型（自身客流、分享客流、派生客流）客流规律（客流目的、速度、滞留时间）三、顾客分析顾客消费习惯研究?顾客消费心理及行为分析人口统计因素：性别、年龄、文化程度、职业构成、收入水平、?消费水平、家庭结构四、环境分析地理因素区域性质（商业区、居民区、交通要道、郊区）交通状况（道路、公交车站、铁路）?地形特点（二面、三面临街、能见度高）竞争商店位置竞争对手分析区域供求关系分析五、自身分析商品因素?经营特征?经营规模?经营品种?商店促销手段确定和分析商圈的方法确定和分析商圈的方法有如下几种：（1）利用政府商业主管部门通过调查而存有的现成资料的方法。因为政府做的调查通常是大规模的，因此，官方资料是了解大范围的消费者行为的好线索。（2）独立的调查方法。调查采用如下方式进行：直接征询光顾商店者的意见，或以计划中的开发地址为中心，设定半径 300m、500m、1000m等的范围为拟调查商圈范围，然后就消费者在竞争商店街的购买行为，商圈边界地区的消费者的购买行为等问题，在街上直接询问调查。访问调查方法，具体是直接进行家庭访问，通过邮政部门发放调查问卷、电话调查等，问卷的内容有住址、性别、职业、年收入、购买额、在哪个商店街或商店购买哪种商品、喜欢哪些商店、讨厌哪些商店、来商店的交通方式等。（3） 商圈的层次区分下面是日本一位专家提出的区分商圈的一个基准：第一层商圈：可望吸引该地域30%以上的消费需要的地域。第二层商圈：可望吸引该地域10%以上的消费需要的地域。第三层商圈：可望吸引该地域5%以上的消费需要的地域。不过，以上的基准无论如何也只是一种残酷基准，而非绝对的基准。在遇到物理障碍、客户的交通流量受到影响的情况下，运用上述技术得到的交易范围的边界应考虑适当修改。此外，还要根据统计资料所依据的区域范围，如人口统计区、零售销售报告编制区等，对交易范围的界限进行调整。究竟该把商圈的范围界定在哪里，尽管多少带有主观的色彩，但仍然是开店地点选择的关键，决不可掉以轻心。如何理解成熟商圈、潜力商圈和新兴商圈？首先最容易理解的就是成熟商圈。这类型的商圈在北京最典型的例子就是西单商圈王府井商圈前门商圈， 在西单商圈内聚集着大大小小的商场及专业零售卖场，商圈的范围及影响力也是最大的。在中国，绝大多数的城市当中都会有一个老的商业中心，这种商业中心的形成都是由历史的原因自发的形成的，再加上政府的有力引导，使之成为整个城市的商业象征，甚至商圈的知名度享誉海内外。类似于这样的商圈有北京的王府井及上海的南京路等。大型百货店使商圈更加的成熟并加固了商圈的抗风险能力。其次是潜力商圈。此类型商圈的形成具有一定的规律性，首先是区域内具有一定的居住人口、另外区域内的交通必须发达、周边的居住人群具有一定的消费能力及消费意识、区域内餐饮业相对发达。类似于这样的潜力商圈主要分布在城市的临近郊区地带。在这里我们列举一个相对典型的例子，北京市西大望路区域,由于CBD办公人群日益增多,使得CBD逐步东扩,金地万达蓝堡和乔东方梅地亚等项目相继建设并投入使用,新光百货新世界百货沃尔玛相继开业,由于周边具有大量的办公人群,并且此类客流的收入不菲,具有较高的消费能力和品牌忠诚度.另外西大望路和潮阳路的拓宽京通快速路以及地铁都给此区域带来巨量的流动客流,每天上下班之时,通过八王坟通向通州居住的人往往挤成一团，可见此区域是北京通往京东的要道。类似于这样类型的潜力商圈必然是经历多年的发展才会有今天的种种条件，几年前的此版块还处在一个住宅产品的阶段，零售商业仅有soho现代城经营中。几年后今天周边的高档零售服装店、鞋店相继开张，通过种种的现象可以看到，潜在商圈的巨大消费力，具有求大于供的趋势，此类型商圈在市场必然会成为未来商业市场的新宠。再次是新兴商圈。目前在国内很多大城市都在进行新区的扩建，并且新区商业的建设力度也是引起了