水榭山庄建设项目可行性研究报告.doc

水榭山庄建设项目可行性研究报告二一一年五月四日第一章总论一、项目提出的背景现代人们生活水平的不断提高，休闲旅游业迅速发展起来，人们越来越追求健康的休闲生活方式，到优美的自然环境中去，赏山玩水，吸天然氧吧，舒缓因工作、生活给现代人带来的压力，放松心情，充分的享受大自然给人们带来的美好感受！同时生态旅游项目是发掘资源、利用资源优势的健康产业、朝阳产业，前景广阔。 随着灵川县经济开发力度的加大，我们灵川县燕山景区是桂林的唯一地质文化公园。更有“天南第一胜景”的美誉。在桂林地区也久负盛名，山石中有远古时代的海生贝壳类动物化石遍地可见，是独特的燕山地貌和自然景色有机结合的代表。加快灵川县开发必然刺激漓泉公园景区的开发。而水榭山庄是位于漓泉公园景区后半部，园中景色优美，加之灵川县特殊的小气候， 日均温平均比市区低37，只是因为管理不善，年久失修。因此重新修缮水榭山庄正是在这种环境下应运而生，将其建成一座集休闲，娱乐、观光、夜营、度假为一体的休闲度假山庄，并严格校照国家法律、法规运作。 二、编制依据县招商引资有关文件，灵川县旅游总体规划。 三、项目建设的指导思想与原则 本报告的编制依照国家现行政策、法律、法规，本着开发与环保相结合，经济效益与社会效益相统一，建成一个具浓厚的民间文化和古朴典雅的与周围独秀峰、古王城景融为一体的特色山庄，使所有度假者能感受到回归自然；爽心悦目、星级享受，既有花果山的特色，又有桃花源的品味!并通过该山庄的建成营业能吸引更多的游客和投资者来景区投资开发。本项目建设的基本原则结构是：、独俱特色，讲究档次：2与周围景观充分融合与统一；3突出度假娱乐功能为主兼顾其他的经营理念；4、判闭式管理，开放式经营第二章 项目建设的必要性 漓泉公园景区由于种种原因，目前开发尚属原始状态，不仅是景观景点原始，景区内的服务设施也十分缺乏，甚至连基本接待游客的宾馆其它可的接待点都没有，园区能水上交通工具又十分简陋，景点景观又没有一套完整的名称名字，更无从谈及旅游文化，这种现状已无法适应发展中的灵川县旅游事业需要。为此，尽快完善独秀峰各种旅游设施是灵川县旅游开发的当务之急，建设修缮水榭休闲度假山庄则是完善独秀峰旅游设施的最有效方法之一，也是提高灵川县景区知名度的有力措施。第三章 市场分析预测一、灵川县概况灵川县地处欧亚大陆腹地，平均海拔在200-600米左右，属亚热带气候区，年平均气温7-30.4，年积温为3200-3600，冬暖夏凉，春季回温快，秋季降温缓慢，日照长，年日照时间2750-2850小时。全县东西长139.5公里，南北宽124.5公里，总面积8841.99平方公里，总人口118.2万人。二、漓泉公园景区概况独秀峰被誉为“天南第一胜景”的广西桂林灵川县漓泉公园，有奇特的三大景观：独秀峰、古王城和小幽园。独秀峰陡峭险峻，因山石中藏有远古时代的海生贝壳类动物化石而得名。拾级而上，可见一巨大石刻题迹：“远近汉唐”。凭山远眺，阡陌纵横，山峦起伏，灵川山城尽收眼底。独秀峰下林荫深处，清泉一字排开，泉眼翻滚如沸，四季不断，小幽园依山崖、傍泉水，参天古柳掩映人工湖，湖中建一石舫，两侧有拱桥相连，山上山下点缀着亭台楼阁，花草树木，布局十分精妙。 因山上大小石块遍布燕子形贝壳化石而得名。山体虽然不很高，但平地突超，山势险峻、四周峭壁如削，只有一条小道可通山顶。山腰有一座燕形贝壳化石碑，记载着独秀峰久远的历史，古贝壳化石碑旁有一块巨石，上书有“远迈汉唐”四字，为清代人所镌。山路蜿蜓盘旋，外围筑有护墙，酷似古长城，被称为“独秀峰长城”。拾阶而上，每间隔一处修有古亭一座，供游人休憩观赏。登至山顶，悬崖边有座形式古雅的亭子，名曰“一览亭”，依亭眺望，灵川山水、雪峰盛景，日出日落及县城全貌尽收眼底，尉为壮观，至今，独秀峰与古王城、小幽园、人工湖、儿童乐园等景区错落有致，连为一片，每逢春末夏秋，游人络绎不绝。三、漓泉山景区客源预测1、客源预测方面与预测依据(1)会议、观光与实习的旅游人数这部分游客大部分来桂林市及其他八县。年均1170020000人次年。其中会议占%，学生实习占%，观光占%，甚至为因公出差等游客，年平均增长率在%之间。（2）灵川县的过路游客经灵川县主城路至临桂到阳朔、漓泉公园和水榭山庄是必经之路。山庄游客约占漓泉公园游客的5，随着今后经济形势的上升预计游客比率会上升到%。（）周末、小长假游客 灵川县有得天独厚的避暑优势，如果山庄设施设备有所改善也会吸引游客。第四章 经营规划划与经营管理一、经营规划、 经营范围本项目主要经营接待来灵川县度假、观光、休闲、娱乐等客人的吃住行娱乐。2、建设投资估算和资金筹措序号建筑名称面积单位投资额备注1住宿区修缮、装修20间标准间60万元含室内外装修，每间房子按3万计（按照三星级标准）2餐饮区6个包厢1个室内厕所2个后堂20万元包厢厕所装修，两个后堂改造3停车场改造1000平方米20万元水泥地平4门头门面装修2个大门装修6块广告牌带灯25万元进口外大门和山庄内大门及6块带灯箱大型户外广告宣传画5水、电暖改造整个园区40万元包括上下水改造，更换所有电缆主线，架设锅炉修建暖气管线6草坪铺设及园区绿化整个园区30万元包括整个住宿区场地平整草坪铺设和道路两边绿化7广告宣传10万元包括电视广告和桂林报宣传8主干道路及路灯2公里请求政府酌情出资改造主干道路改造1公里，主干道路灯2公里二期投入待一期正常运营后逐步投入。 序号建筑名称面积单位投资额备注1休闲垂钓200平米2个30万元水中浮动钓场含垂钓设施2休闲拓展训练300平米合作3主题宴会厅1000平方米200万元可同时容纳300人的婚礼等宴请接待4娱乐区1000平米80万元包括各种游乐设施及10间KTV包房 建设规模总投资510万元，一期工程投资约200万元，主要修缮建设园区内分体式标准间20间(合4人)，每间建筑面积34平方米，每间投资3万进行装修。餐饮区6个包厢装修及2个操作间改造和一个室内厕所装修改造。山庄内绿地草坪规划种植，锅炉暖气管线修建给排水水塔等。分体式标准间修缮均按照三星级标准装修。采用外古色古香，内舒适高档豪华的设计格调，间间因势变化因势布局，并适当用长廊过接，构成一幅美妙和谐的图案，真正体现山庄即景的构思。二期工程投资约310万元，主要用于其辅助设施增加，提升山庄品牌效应。 二经营管理 山庄采用封闭式管理，开放式经营，外连内接，工薪消费，星级享受。用特有的旅游文化吸引人，用最佳的服务留住人。做到活动内容丰富，活动品味高档，活动费用低廉。大胆与境内外旅游界及同行业联营，为游客提供良好、轻松舒适廉价的休闲度假观光旅游的好场所，同时也可为各部门提供一个集会、学习等胜地。 山庄做到依法经营，踩线服务，以人为本，顾客至上的服务信条。第五章 其他一、 建设修缮特征及建设条件 水榭山庄项目选在原漓泉景区后半部水榭山庄旧址上，占地地面积约15亩，主要改造原来山庄环境，土地较为平整，方位水榭山庄主区正对面偏东南方向，山庄朝向坐(西)北朝东(南)，园区内长满树木。建设条件适中，除水泥、砖、沙、钢材等建筑材料从水面过渡外，其他可就地取材，建设造价较高 二、公用工程要求 1、电力。高压线路及变电设施已经架设但均不能正常工作，需更换主线路。给排水设备均不能使用需更换。2、通讯。目前只能改造原有的程控电话，移动及联通信号较好。 3、环保。所有粪便及其他生活垃圾均采用两次化粪方式方能排出，废水入坑过滤，确保山庄整洁卫生，无污染。 4、消防山庄室内外尽可能采用防火材料装修，且装备消防器材5、卫生防疫主要抓住两点，一是食品卫生防疫，严明卫 生制度，养成卫生习惯；二是公共卫生防疫做到环境整洁，客房客一换，定期消毒。6、照明设施，没有照明设施，需要整体规划施工三组织机构劳动定员及职工培训 山庄实行经理负责制，下设客房部娱乐室餐饮部等职能部门，实行独立核算，全额奖赔管理，劳动定员人，其中客房部4人，娱乐室6人，餐饮部人。上岗前所有员工必须正规培训。 四、工程建设设安排 前期工程建设主要是场地平整及环境绿化 职工培训开张等阶段初步规划，在场地取得使用权后20天内完成山庄场地平整，播撒草籽，清理整治等工作，60天内对园区水电、给排水暖气完成改造，在施工过程中要及时协调好有关部门工作，保证山庄营业前水、电通讯能全面通畅。 五、财产评价 项目的效益分析按总资金(项目总投资：固定资产投资+全部流动资金)计算，损益表及现金流量表均按项目总投资计算。()基础数据1、建设规模。建设投资为250万元，流动资金0万元。2、实施进度。从开工建设至开张营业时间控制在90天内完成。3、工资及福利费，经理工资年薪.-3.5万元，其他员工平均年薪1.22万元(二)财务评价 1、营业收入成本利润预测法(表示法)均按前景分析和桂林市等周边市民消费情况预测。 2、不确定性分析 (1)敏感性分析就固定资产投资经营成本，营业收入增长和降低%单个因素变化对财务内部收益率，投资回收期做敏感分析，影响该项日的主要因素是客源及经营成本，只有三清湖客源稳定增长，年游客量首年按15万人次以上并逐年递增20%的前提下，才有较强的抗风险能力，此外经营策略及景区的有关政策也是影响本项目经营效益的重要因素。 (2)盈亏平衡分析 按照旅游行业般规律，当本项目年接待人次在5000人次以上，企业就可以保本(即年回报达总投资10以上)，由此可见该项目投资风险相对较小。若要考虑本项目固定资产本身升值，那风险将降为最小限度，这当然要与三清湖景区的整体发展紧密相关。 3、风险分析 本项目在建设期和经营期的风险上要来自以下几方面：经营管理风险、漓泉景区是否能健康快速发展风险、本地宽松政策风险等，要克服以上风险造成的损失，关键在于建立支能内引外连客源的经营队伍，及时掌握消费者心理和市场变化确定灵活的经营策略，对内加强管理，提高服务质量，树立良好的企业形象。其次是督促漓泉景区大力开发和发展，极力协同景区开发做促进派，把握灵川县大力开发契机，让水榭山庄上规模上档次，增加景区客源的绝对数。 综合以上定量分析可以看出，本项目经济效益良好，资产增值可能性大，盈余能力较强，项目自身具有良好的抗风险能力。从财务平衡角度看本项目是可行的。第六章结论与合作意向一、结论 1、本项目是符合灵川县招商引资政策和漓泉景区开发需要，是漓泉景区开发的一个重要基础性工程项目，是漓泉景区加快发展的重要标志。 2、本项目属灵川县旅游投资的第笔画，投资条件好，竞争对少，建成后项目吸引力大。 3本项目所以环境独特，经营既安全又方便少，经营风险较少，利润相应较高。4.本项目只因所处环境独特，经营要依法经营，山庄服务均要体现较深