白领公寓项目简介(修改).doc

山 东 工 商 学 院SHANDONG INSTITUTE OF BUSINESS AND TECHNOLOGY毕业论文（设计）GRADUATIONTHESIS（DESIGN）论文（设计）题目Title Of Thesis（Design） 白领公寓管理方案 分院（系别）Department 管理科学与工程学院 专业Specialty物业管理班 级Class 物业081 论文（设计）作者Author of Thesis（Design）张进论文完成日期Date2012-05-19论文（设计）指导教师Advisor 李博指导教师职称The Title of Advisor 讲师 白领公寓管理方案White collar Residence property management scheme作者：张进山东工商学院指导教师对毕业论文（设计）的评语Advisors Comments on Graduation Thesis (Design)评语： 指导教师（签章）Signature of Advisor 日期 Date 评阅人意见评阅人姓名：职称：选项标准： A很同意 B同意 C基本同意 D不同意分项评价评价项目ABCD选题质量1选题符合专业培养目标，体现综合训练基本要求2题目难易适度3题目工作量适当4有理论意义或实际价值能力水平5查阅文献资料能力强6综合运用知识能力强7研究方案的设计能力强8研究方法和手段的运用能力强9外文应用能力强成果质量10文题相符11写作水平高12写作规范13篇幅适度14成果有理论或实际价值总体评价： 优 良 中 及格 不及格 评阅人评语 评阅人签字： 年 月 日答辩（评审）委员会意见Appraisal of Defence Commission答辩（评审）成绩Mark of Defence鉴定意见Appraisal & Comments 主任（签章） Signature of Dean 日期Date 白领公寓物业管理方案摘要 本文阐述了金地物业管理公司向白领公寓提供的物业管理服务，主要涉及物业管理服务内容、社区文化、物业设施设备的维修等几个方面的内容。本文意在通过此方案的描述，向人们展示规范化、高质量的物业管理服务对提升一个社区的居民生活质量具有重要作用，是居民高品质生活的重要保证。关键词 服务内容 管理方式 社区文化 公用设备维修养护White collar Residence property management scheme Abstract : This article elaborated the property management company to white-collar Residence provides property management services, mainly involved in property management services, community culture, facility equipment repair and other aspects. This paper aims to describe the scheme, to show the people of standardization, high quality property management services to enhance the quality of life of the residents of a community has an important role, is the important guarantee of residents quality of life. Key word: Service content Management mode Community culture Public equipment repair maintenance 31山东工商学院2012届毕业设计目 录第1章 白领公寓项目简介.3第2章 物业管理公司金地物业简介.32.1企业概况.32.2企业文化.32.3企业荣誉.3第3章 物业管理改进措施.43.1提升措施.43.2特别承诺.4第4章 物业管理服务内容.74.1前期物业管理服务内容.74.2业主入住管理.74.3后续物业管理服务内容.74.4业主服务项目一览览.8第5章 管理目标和设想.105.1管理目标.105.2管理设想.10第6章 人员的配备及培训.116.1人员的配备.116.2人员的配训.11第7章 管理方式.127.1内部管理机构.127.2运作机制.137.3激励机制.147.4监督机制.147.5自我约束机制.15第8章 物资装备.158.1管理服务人员住房.158.2管理用房.158.3物业服务所需装备清单.15第9章 社区文化的设想.189.1社区文化的宗旨.189.2社区文化的目的.189.3社区文化制度.189.4白领公寓社区文化活动.18第10章 物业维修养护计划和实施.1910.1房屋共用部位本体的养护.1910.2公共设施维修养护.20第11章 智能化系统的日常维护.2211.1白领公寓智能化系统.2211.2智能化系统的维护.22第12章 物业管理规章制度.2312.1公众制度.2312.2岗位职责.2312.3管理运作制度.2412.4公司管理考核制度及标准.25第13章 物业管理档案的建立与管理.2513.1档案的建立.2513.2档案管理.25第14章 白领公寓年财务收支测算.2614.1收支测算.2614.2补充说明.28致谢语.29参考文献.30第1章 白领公寓项目简介 白领公寓位于苏州市工业园区美丽的金鸡湖畔苏惠路南側，周边环境优美、配套完善，管委会国际大厦、商场、学校、科研院所等近在咫尺，地理位置十分优越，公寓由高档商务会所、写字楼及全装修住宅组成。其物业情况的概要数据如下：总建筑面积：45000平方米占地面积：17300平方米小区容积率：2.60电梯：8部（900kg4部、1350kg4部）物业配置：分户小型中央空调、热水系统、全装修第2章 物业管理公司金地物业简介2.1企业概况深圳市金地物业管理有限公司成立于1993年，是金地（集团）股份有限公司(金地集团于2001年1月15日在上海证交所上网发行公众股票,成为1994年以来房地产企业上市解冻后首家上市的房地产企业)的全资子公司，注册资本650万元，总资产2100万元。公司有各类专业技术及服务人员数千人，管理层及专业技术人员中大专以上文化程度占90%，管理物业总面积逾1300万M2。1997年6月，通过ISO9002质量保证体系国际、国内双重认证，是深圳市首批甲级物业管理公司、全国首批一级物业管理企业和中国物业管理协会常务理事单位。2.2企业文化金地物业秉承“精品服务、真情关爱”的服务理念，树立精品意识，加强精品作业，打造精品品牌，追求物业管理服务品质的持续提升；并以真诚的情感关怀，丰富现代物业管理内涵，实现服务产品的高度精品化。金地物业推行清单式物业管理模式，对物业管理的各个方面建立数据化的指标系统，通过系统化的操作流程和标准化的量化管理，深入自检、系统改进、全面提升，追求物业管理专业化的极致水平。金地物业深入把握业户需求，推出“724365无间断服务”、“干扰极小化”、 “常规服务个性化菜单服务”、“量身定做”等一系列特色服务模式，打造物业管理的差异化优势，满足业户的个性化需要，形成鲜明的服务特色，满足业户的尊贵感、尊重感、愉悦感。2.3企业荣誉1997年获得ISO9000质量体系认证1999年获得深圳市“甲级物业管理资质”2001年获得国家建设部颁发的一级资质证书；顺利通过深圳市质量认证中心ISO9001：2000版的换证工作2001年获得市质量管理协会颁发的深圳市“用户满意服务”单位称号2004年获“先进物业管理企业”和“安全管理先进单位”称号2005年被授予“最具影响力的深圳知名品牌”称号；荣获“深圳市物业管理综合实力20强”称号2005年彩世界家园被市组织部授予“新经济组织和新社会组织党建示范点”称号第3章 物业管理改进措施3.1提升措施1.管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与物业管理公司的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。2.制定业主、使用者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子的区别而产生差异，我们将应不同的业主、使用者的需求，根据调研及专业经验，为白领公寓的业主、使用者提供个性化的物业管理服务，满足各种层面的需求，同时也是提升物业价值之亮点。3.引入住区形象设计与建设概念，提升物业公司的形象社区形象设计与建设（DIS）既是社区的“美容术”，更是社区的“健身法”，已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成社区发展的要素之一，同时，具有对社区形象的塑造功能和对物业的增值功能。4.提供物业租赁服务，满足业主需求经过我们的调研，白领公寓的部分使用者为租户，租金是业主利益的体现，为满足业主的利益，小区物业管理机构将应用金地物业管理公司的专业技术和社会影响，开展物业租赁推广服务项目。5.创造静态管理服务，提升管理层次为适应白领公寓国际化人士居住的要求，对小区内全面建立标识导视系统（VI），所有文字性标识统一制作中英文对照双语牌，以静态形式表达管理服务，有效解决管理沟通，减少管理人力成本，体现白领公寓做为国际化人居环境，提升小区层次。6.开通渠道，保障有效沟通白领公寓物业管理处及金地物业管理公司将运用业户信箱、热线电话、E-MIAL、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持沟通，以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量。7.实行物业管理报告制度，提倡工作透明化白领公寓物业管理处将实行“管理报告”制度，每季度将财政收支、公共水、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进行公开，供全体业主、使用者监督，征求各方意见和建议，加强相互沟通。8.倡导“邻居守望”，加强居民自治意识在发达国家住宅区，为了提高安全度，特别倡导住户不但要注意自家的防火、防盗，而且要注意邻居住户的安全，特别是在邻居出门在外的时候，要主动帮助“守望”，并在小区内设有若干“邻居守望”广告牌。这种作法体现了居民安全管理的自治意识。我们将在白领公寓借鉴这种富有实效的措施。3.2特别承诺为把白领公寓建设成物业管理典范小区，参照全国城市物业管理优秀小区考核标准，结合苏州市物业管理现状和本公司所确定的管理目标及质量方针，特对以下各项指标作出承诺，并将相应的保证措施汇列如下：序号指标名称国家标准投标指标指 标 计 算 依 据采取的措施1房屋及配套设施完好率98%99%（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）总的房屋建筑面积100%采用小围合管理与管理中心控制相结合的工作方法，分区负责，责任到人。建立完善的巡查制度，严格审批装修管理，健全档案记录。2房屋零修、急修及时率98%99%及时完成零修、急修的次数 报修的零修、急修次数100%建立严格的修缮制度，要求维修人员接到急修请求后携带工具五分钟之内赶到现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。并建立回访制度和回访记录。以优质服务为本，实行24小时维修制度。3维修工程质量合格率100%100%（报告期评定为合格的单位工程建筑面积）（报告期验收鉴定的单位工程建筑面积）100%分项监督，工程维护处严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工，并及时回访，确保功效。100%4维修工程质量回访率100%维修住户满意人数维修住户人数建立维修回访制度，及时征求住户意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量。 100%5清洁保洁率99%99% 已保洁的面积 区内保洁总面积区内保洁落实到人，每天进行15小时保洁工作，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度，确保小区垃圾日产日清，设施完好，无环境污染现象。100%6道路完好率95%96%完好道路面积 区内道路总面积落实责任人，坚持对道路、路灯及停车场等公用设施进行日常巡视、检修和定期维护保养，由工程维护处监督执行，各物业主管配合检查落实。并建立健全档案记录，确保公共设施完好并正常使用，确保各小区主要道路冬季基本无妨碍行人和车辆行驶的积雪现象。7停车场、单车棚完好率95%96%100%8路灯完好率95%96%完好路灯盏数 区内路灯总盏数1000%09小区内治安案件发生率11治安（刑事）案件发生次数区内住户总人数1000实行24小时保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央调度中心24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立入住期“人防为主、技防为辅”，日常期“技防为主，人防为辅、全面防范”的治安思路。明确保安职责，层层防卫，以确保小区居民人身财产安全。自行车、摩托车、汽车被盗率11车辆总被盗数 小区登记车辆总数1000%010火灾发生率11火灾爱灾人数区内住户总人数 全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传和检查力度，由保安进行日常巡视，发现隐患及时处理，确保小区安全。1000%011违章发生率10.5违章发生次数 区内住户总人数建立交叉巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访记录。100%100%100012业户有效投诉率业户投诉处理率投诉回访率2 95%95%2 100%100%有效投诉次数 区内住户总人数完成处理投诉次数有效投诉次数已回访投诉住户数投诉住户总数按照政策规定做好做细各项工作，采取措施，加强与住户的沟通，定期走访住户，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质，及时为住户排忧解难。投诉处理有结果，有记录和回访。100%13居民对物业管理的满意率95%95%调查住户满意人数调查住户人数采用现代化的科学管理手段，开展温馨服务，亲情服务、助残服务，个性社区服务，在日常工作中注意收集业户的广泛意见，加强住管双方的沟通交流，以确保业户对物业管理工作的满意。100%14绿化完好率95%99%完好绿化履盖面积区内绿化总面积建立专业绿化养护队伍，责任到人，片区负责与巡视制度相结合，发现问题及时修补，确保小区公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露。100%15机电设备完好率95%100%运行完好台日数计划运行台日数完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有维修人员全部持证上岗，实行24 小时专人值班，出现故障及时排除。16应急反应速度接到信息后90秒模拟测试应急反应分队由巡逻人员组成,受中央调度中心统一调度,熟悉小区内任一治安角落,在接到信息后,由最临近事件发生位置的岗位人员分队及时到达现场处理.第4章 物业管理服务内容4.1前期物业管理服务内容前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益,保障其利益的重要环节,也是搞好今后物管工作的前提条件。1.项目设计方案的建议;2.施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改;3.参与单项工程的甲乙方交接验收;4.参与整体工程的甲乙方交接验收;5.行物业的接管验收及问题的整改、督促;6.接受业主入住前的相关咨询;7.供业主入住前的上门服务。4.2业主入住管理1办理业主入住及接房的相关手续;2对业主及物业使用人的二次装修进行管理。4.3后续物业管理服务内容4.3.1公共性服务公共性服务提供常规性服务,是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目:1.清洁卫生管理;2.绿化日常维护管理;3.治安管理;4.共用蓄水池的维护管理;5.水电管理;6.排污设施管理;7.道路维修管理;8.房屋共用部位的日常养护维修;9.物业档案资料管理;10.车辆停放及交通秩序管理;11.安排社区文化活动,协助政府宣传教育;4.3.2特约性服务特约性服务指提供公共性服务以外的,为满足业户的个别需求,受其委托而提供的服务1.家居设施维修包括:维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。2.家居清洁服务包括:地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。3.家居杀虫服务包括:白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。4.家政服务包括:提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。5.租赁服务包括:物业出租、转让、市场调查、物业估价等。4.4业主服务项目一览表4.4.1无偿服务1居家守护2介绍保姆3代请家教4代租汽车5无偿配备急救箱、急救药品6代购车船票7代办旅游手续8代寄、代领邮件9代订报刊、杂志10临时代为保管小件物品11代订牛奶12电话留言服务13代订酒店客户14代办银行开户15协办喜事庆典16摄影、摄像协助17区内代购代送礼品、鲜花18提供图书阅览19组织图书、音像制品交流20组织各种展销活动21组织郊游22开设棋类活动场所23邀请有关展览、小型演出队来社区服务24义务检查煤气管道漏气情况、宣传消防活动25提供屋室临时性特约安全护卫26义务宣传家庭安全用电常识27建立经理人活动组织、开办经理人课堂28组织经理人交谊活动4.4.2有偿服务 124小时送餐服务2保险箱服务3视听设备出租4专业文秘服务5翻译服务6特快专递服务7机场接送服务8外汇兑换联系服务9擦鞋服务10家用电器检查、小修11换门锁12更换、检修开关、插座13空调检修14修门、配锁15查线、换线（电路）16自行车、摩托车小修17钟表维修18换镇流器19木门维修20清洗排风扇21清洗抽油烟机22清洗空调过滤网23安装音响与家用电器24安装灯具、门铃、厨柜（不含材料）25修理、更换电表、水表等（不含材料）26修理、更换水阀、水龙头、各类软管等（不含材料）27修理洗手盆、洗菜盆下水管、马桶浮球（不含材料）28修理窗帘、拉窗等（不含材料）29疏通下水管道（主管）30疏通下水管道（支管）31修理家具配件（不含材料）32打扫卫生、买菜、做饭33打扫卫生、买早餐34打扫卫生35木地板打蜡36看护病人37上门收洗衣服（洗衣费另计）38接送小孩小学39开办家政培训40家庭绿化、盆景造型41美容美发42健美训练43裁剪、纺织、宠物喂养指导44钟点工45快餐46代购代售二手家私47INTERNET电脑培训48租售鲜花、盆景49代接代送客人50健康检查51建立健康档案52儿童计划免役档案53其他医疗项目54电话55传真56打字57复印58洗车59车打蜡60租车服务第5章 管理目标和设想5.1管理目标第一年，使业主开心入住，且装修无违规现象；第二年，力求达到社区环境协调统一，房屋外观整洁美观；设施设备运行良好；实现封闭式管理，无治安消防责任事故；第三年即更长时间，通过专业化、规范化的物业管理服务，使白领公寓达到江苏省物业管理优秀住宅小区的管理标准，二年达到国家优秀物业管理标准。5.2管理设想1建设专业技术管理队伍，训练并储备专业规范的物业管理行业的管理人才；2利用白领公寓高素质业户定位以及优越地理位置和硬件设施，营造具有金地特色的高品位的社区和环境文化；3在物业管理基本职能方面（包括：安全管理、环境管理、工作维护管理、行政事务管理、财务管理、物料管理）全面导入ISO9002质量管理体系，使职业管理标准化，结合白领公寓的实际情况，全面落实“国优”物业量化管理标准。4推行以业户为中心的酒店管理服务模式，主动了解业户的服务需求，在物业管理范围内实施金地倡导的“以人为本”的全方位个性化为业户服务，并维护良好的沟通，共同营造“温馨家园”。第6章 人员的配备及培训6.1人员的配备1.管理处经理： （8000元/人*月） 1人2.项目主任： （5000元/人*月） 2人 3.物业部： （平均3000元/人*月） 9人 （要求熟练英语） 其中： 客户服务主管 1人 客户服务中心客户接待 6人 （考虑四个单元门厅） 环境主管 1人 文档资料员兼收款员 1人 4.维修工： （平均1500元/人*月） 5人（不含工程主管） 其中： 弱电维修工 1人（兼智能维修） 强电维修工 3人（兼电梯维保） 供水、供暖维修工 1人 5.保安员： （平均1200元/人*月） 22人 其中： 队长 1人 主出入口门岗 6人（三班制，每班2人） 智能监控中心 3人（三班制，每班1人） 小区及楼宇巡视 9人（三班制，每班3人） 停车场 3人（三班制，每班1人）6.保洁、绿化： （平均600元/人*月） 13人 其中： 小区楼宇公共部位保洁 10人 （每栋3人家政服务4人） 会所、办公室及停车场保洁 2人 绿化工 1人7.合计： （总计86700元/月） 52人6.2人员的配训6.2.1培训系统说明1.为了使培训更有实效，我们根据白领公寓的特点，确定目标并拟定计划。在此基础上拟定培训的组织形式、课程设置、培训方式及时限等。2.计划制定后，根据培训计划进行落实，灵活运用合适的训练形式和方法，使培训获得预期的效果。3.培训的考核与评估是培训工作的一个极其重要的环节，我们藉此充分了解培训功效，掌握员工的接受效果。4.最后根据评估考核，及时调整培训思路，确定今后培训工作重点。并把理论应用到实践工作之中，使培训工作真正落到实处。6.2.2培训方式：1.自学。自学是提高学识和技术、增长知识才干的行之有效的方法，公司非常重视和鼓励员工利用业余时间参与与自身岗位相关的专业培训班、大学自考班、学习时间给予安排和照顾。2.自办培训班。举办物业管理及相关专业培训班，加强和提高员工专业素质和职业道德修养。3.外派学习培训。安排外派专业培训，业余人员及服务人员选派参加行业主管部门组织的各项专业技能培训。在深圳金地物业管理的小区进行实际操作训练。4.理论研讨或专题讨论。针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时聘请有关专家同管理层举行专题研讨会或专题讲座，总结探讨具有超前意识的管理途径或管理措施。5.参观学习。管理处组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目，开拓视野，总结经验。6.岗位轮训。通过岗位轮训，给员工提供晋升机会；通过人才横向、纵向交流，达到“专职、多能”的目的，从而提高综合素质和人才培养的功能。第7章 管理方式借金地物业“以物业管理为依托，以业户服务为中心”的管理理念和“基本职能标准化、业户服务个性化”的管理模式；吸取金地物业管理的丰富经验，引入金地物业管理先进的运作机制。结合白领公寓物业的实际状况和业户需求，使白领公寓物业管理专业化、规范化，树立苏州市物业管理新典范。7.1内部管理机构深圳市金地物业管理有限公司白领公寓业主委员会（实为SIP中方财团）苏州工业园区股份有限公司总公司（中方财团）苏州市、区住宅主管部门录属关系计划目标管理业务指导金地物业公司白领公寓管理处中央智能调度中心智能化支持小组房屋本体管理公用设施管理治安消防管理车辆道路管理社区文化管理档案资料管理行政事务管理财务后勤管理业户服务管理7.2运作机制1.全面质量管理 深圳市金地物业管理有限公司作为深圳市首批甲级物业管理公司，建立一整套有金地管理特色的质量管理体系、并根据ISO9002质量保证国际标准的有关要求，全面推行质量管理，把质量目标落实到各部门、各环节直至到个人，并通过质量管理小组监督检查，使工作质量不断提高，达到业户满意的效果。2.计划目标管理 按金地物业制定的各项管理指标和创优方案，白领公寓管理处各职能管理人员明确责任，授予权利，在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。3.协调管理 运用协调管理的方法，解决再管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业户之间的矛盾和冲突。 行政促动力，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。 竞争促动力，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。 舆论促动力，因势利导利用舆论达到协调的目的。 管理者的凝聚力，具体情况为领导者或一名管理人员的吸引力、影响力，这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。4.督导管理 管理处拟采用金地物业管理公司成熟的督导管理方式，对各智能部门实施指挥和指导管理。 经济管理，通过制定员工岗位和工作成绩的工资制度，调动员工积极性。 法规管理，制定一套完整的规章制度和工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量和工作效率。宣传教育，通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神，职业道德；加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平。5.管理机制运作图物业公司业主和上级业务机关 指 指 反 标 令 馈管理处主任计算机辅助管理系统中央智能调度中心服务地点 命 反 令 馈部门员工部门 督 导 重大突发事件7.3激励机制 激励机制是激励活动要素在进行过程中互相联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“内聚力”。管理日常目标、责任制、增强管理层的工作主动性，按“国优”标准制定各项管理指标，严格作好各项工作、明确奖罚。实施奖金破格晋级制度，调动员工工作热情。管理处员工实施奖罚制度，奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据情况，对先进给予破格晋升，以形成竞争激励机制，提高员工积极性。依据管理、管教结合，容情与管。管理处依法与员工签定劳务合同，关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好的工作情绪，给业户提供优质服务。7.4监督机制 监督机制是实现物业管理各项工作开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现的偏差。保证小区管理机构及其工作人员依法办事。管理者对机构内部工作人员进行监督。业户对管理机构及工作人员进行广泛监督，形成多方面综合监督体系。过信息反馈监督，通过各种手段及实现监督管理的闭环机制，保证小区物业管理监督机制的有效实现。7.5自我约束机制经济利益促动自我约束机制，充分利用经济措施去诱发管理对象利益铭感的动机，由这种动机去对行为自我约束。目标结构与责任相关联系而造成的促进机制。权利链条相关制约机制，建立管理对象之间相互制约的权利链条，造成相关机构、相关员工相互的自我约束机制。第8章 物资装备白领公寓的物业管理要体现21世纪酒店式物业管理水平，必须在人、财、物上都要予以充分支持。8.1管理服务人员住房管理人员的房屋可按白领公寓管理处的统一安排，考虑物业管理行业的特点，保安员应集中住在小区内或小区附近，以备紧急情况发生能及时到位。8.2管理用房考虑到信息控制及时有效，建议监控室、住处控制中心应集中到管理用房，管理用房应不少于120平方米以上。8.3物业服务所需装备清单序 号项 目测算方法金额(万元)备 注一办公设备1+2+105.75按三年摊销1电脑2台6000元/台1.22打印机2台2000元/台0.43传真机1台2000元/台0.24电话2部500元/部0.1含装机费5复印机1台16000元/台1.66空调机3台3000元/台0.97照相机1部1500元/部0.158资料柜5个800元/个0.49办公桌椅10套500元/套0.510会议桌椅3000元/套0.3二治安消防管理装备1+2+45.27三年摊销1警棍6根100元/根0.062对讲机15部2500元/部3.753手提式灭火器80支120元/支0.964训练器材0.5综合估测三清洁、绿化设备1+2+3+4+54.94三年摊销1垃圾车3辆800元/辆0.242清洁工具、机器一批3.0打磨机、地毯清洗机等（不含易耗品）3剪草机1台6000元/台0.64机动喷雾器1部2000元/部0.2洒药用5吸尘(吸水)器1台4000元/台0.46绿化工具一批0.5不含易耗品四维修器材、设备1+2+96.15三年摊销1电工工具3套1000元/套0.32水工工具1套2000元/套0.23瓦工工具1套5000元/套0.54长铝梯2台1000元/台0.25疏通机1部2500元/部0.256冲击钻1台2000元/台0.27煤气探测器1台8000元/台0.88电焊机1台2000元/台0.29台钳1台5000元/台0.510砂轮切割机1台2000元/台0.211铰丝机1台5000元/台0.512地板打蜡机1台8000元/台0.8地板打蜡13常用材料备件一批114其它工具一批0.5五社区文化设施1+2+3+46.5五年摊销1游乐设施一批2按小区建成后实际情况配备2庭院休闲设施一批2同上3宣传设施一批1.5按小区实际和物业管理需要配备4电视、音响一套1社区活动用六员工服装、 生活设施1+2+313.251员工服装A+B+C+D7.2两年摊