物业管理法规与物业管理现状.doc

物业管理法规与物业管理现状一、我国物业管理现状 自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。 与物业管理发达国家相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。统计数字说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。详见下图： 二、物业管理存在的问题及原因分析 我国物业管理虽然发展了20来年，但与国外成熟的物业管理相比还有很大的差距。同时我国现阶段的物业管理行业尚属新兴行业，还存在着很多问题和不足。 1、体制问题 从体制上考察我国两万余家物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商 自办的企业，20%属于房管所或 后勤单位改制，只有10%属于产权自主型的物业管理企业。 2、法律法规滞后，体系不完善。 我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构 ，完善的法规体系尚未形成。自1994年以来，建设部等国家部委（局）和各地方政府虽然颁发了城市新建住宅小区管理办法等行政规章行业规范和地方性法规。但由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，各部门在制订法规的过程中，往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，存在许多不足之处。 因此，总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。 3、政府职能的问题 首先，政企没有完全分开，企业无法独立运作。深圳市有一批物业管理企业，其效益、品牌都堪称一流，也颇具规模，改制条件已成熟，企业的经营者、员工都强烈要求改制,结合自身实际情况选择经营者和员工持股市，然而改制方案长期被卡在上级管理部门。不予批复的原因何在?某些领导者一语道破天，“你们都去搞持股经营了，我还管什么?”；其次，政府职能错位或越位，政府仍习惯于对企业经营活动直接干预；第三，管理层、管理部门过多，物业管理手续繁杂，往往一个小区的物业企业要应付20多个部门的检查管理。以物业管理收费为例：既要报物业主管部门的资质检查证书；又要按照物价部门规定的等级打分确定收费标准，还要邀请行业主管部门、物价部门到小区现场查验通过，最后才能确定收费标准，领取收费许可证，一个许可证往往需要几个月乃至半年的时间。 4、市场化程度不高 我国物业管理虽然是适应房地产管理体制改革而产生的，但它仍然没有摆脱传统计划经济体制的干扰，仍然在进行着一些非市场化的运作。 首先，物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成。作为市场主体的业主对物业管理缺乏足够认识，业主委员会组建难度大，自治能力弱，作用还未真正发挥。而且，物业管理企业与建设单位、房管单位之间仍存在或多或少经济上的依赖关系，“谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变。物业管理还没有形成有利于竞争的统一的市场。其次，市场化程度不高还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上。其基本做法是政府定价或制定指导价，建设单位补贴,多种经营、以副补主。物业管理服务费标准偏低、收缴率偏低的结果，直接导致物业管理企业长期亏损经营、无发展后劲。物业管理长期低成本运作，使服务质量难以有本质提高，形成了制约物业管理发展的“瓶颈”。 5、物管企业规模小，难以发挥综合优势 目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小,难以发挥群体优势,而且绝大多数企业存在着经济效益差,亏损严重等问题。据统计，到2000年底全国实行物业管理的房屋建筑面积131861.76万平方米，而物业管理企业近2万家，从业人员达200万人，平均每个物业管理企业仅管6.59万平方米，其中小的企业仅管理两万多平方米的物业，每个物业管理人员平均只管669.31平方米，可见管理规模之小。就拿我国物业管理的发源地深圳来说，各类物业管理机构有1200多家，其中21家成规模的企业合起来，管理面积也不过7000万平方米，小的不足10万平方米,甚至建两栋楼的开发单位也成立一个物业管理公司。然而“麻雀虽小，五脏俱全”,“小而全”的企业必然带来极大的资源浪费。6、物管企业经营的风险问题 物业管理发展至今，已不再只是清洁工扫扫地、保安员巡巡楼、管理员收收费那么简单，那么风平浪静。随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都有了很大变化。但在这种情况下，物业管理又走向了另一个误区:。我们在震惊之余，更应重新进行审视和思考，物业管理到底是做什么的？一方面法律赋予物业管理企业的权力是有限的；另一方面就是物业管理行业特征是“取之于民,用之于民”、“保本微利”，物业管理公司的经济实力都很有限。因此目前的物业管理正处于如履薄冰的危险境地。 7、物业管理从业者的素质问题 物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位。由于物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业从业人员良莠不齐。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自己与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障。据中国消费者协会2000年投诉情况统计资料表明，该年全国物业管理投诉仍呈上升趋势。投诉的主要内容是物业管理混乱，停电、停水、乱收费、乱摊派现象严重；保安、保洁水准低、电视、电梯、电话使用不理想。另据中国消费者协会2000年底至2001年初，对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理情况调查结果显示：在对现有物业管理服务质量的调查中（可选择多答案），有40.15%的房产消费者认为“房屋及设备的维修”不到位，有34.57%的认为“小区绿化”不到位，有33.06%的认为“安全保卫”不到位，有26。95%的认为“水电气的供应”不到位，有25.34%的认为“交通管理”不到位，有24.65%的认为“区内卫生清洁”不到位，还有12.71%的认为“其他”服务不到位。 业主投诉内容及该投诉占总投诉的比率见下图： 8、对问题的原因分析归纳 通过对以上七个问题的分析，我们可以把问题的原因归结为三个方面：即政府、企业和社会。政府方面：首先，由于以前物业管理作为房地产业的一个售后服务部门，没能引起有关部门的重视，以及物业管理涉及部门过多，因而导致物业管理法规制定不及时不完善；其次，由于受传统计划经济观念的影响以及出于本部门自身利益考虑，政企没能真正分开，而且政府对企业干预过多，缺少服务意识；第三，对物业管理的宏观管理目标不明确，是进行分业经营还是分业与联合经营共存，是强制实行招投标制还是采取自愿，都没有一个明确的法规政策规定；第四，物业管理作为一个新兴行业，政府没有出台相应的扶持政策，导致物业管理过分依赖于开发商，难以真正独立出来。 企业方面：首先，没有建立起真正的现代企业制度，产权不明，权责不清，不能独立经营运作；其次，发展方向不明确，限于现实情况，只能以副补主和靠开发商补贴，导致物业管理服务质量难以提高，形成不计成本的恶性竞争，对整个行业造成伤害。第三，由于法规不完善，经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称，一件官司往往就会毁掉一个企业。第四，由于物业管理在国内尚属新兴行业，缺少完善规范的教育培训体系，许多从业人员都是“半路出家”，导致物业管理的服务质量不尽如人意。