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购买二手房技巧一、购买二手房的十大注意事项1二、购买二手房10个细节4三、买卖双方交易需准备的材料8四、二手房按揭贷款的操作9五、买卖二手房的程序和步骤11六、二手房买卖所涉及的资料和证件12七、购买二手房如何办理房屋贷款担保13一、购买二手房的十大注意事项第一，注意查看出卖方的证件。在买卖双方签署买卖合同之前，买方一定要查看卖方的证件，主要是房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证(若没有结婚，则要出示单身证明)。第二，注意房屋的产权状态。房屋的权利状态是购买二手房的前提和基础，只有出卖方拥有完全的、无瑕疵的所有权时，才能保证交易的合法性。很多人在购买二手房时，出卖方可能本身还没有取得房产证，此时买方交易有很大的风险，有可能买房人长期无法取得房产证，也有可能根本无法取得房产证，那么买房人永久无法取得对购买房屋的物权。建议大家购买二手房时注意出卖方是否已经实际取得房产证。第三，注意房屋的抵押状态。通常，出卖方在出售房屋时，房子本身还有部分银行贷款没有还清，即房屋处于抵押状态。从法律上来讲，出卖方没有还清银行贷款前，是不能出售房屋的，签署的合同系无效合同，除非银行同意出售。实践中出卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款，银行办理解押手续后，双方再办理交易手续。这种交易，律师提醒广大买房人要将将房款直接支付给抵押银行，否则出卖方不办理解押，可能导致买房人面临合同无效的风险，最后可能房款也无法追回。第四，注意房屋的出租状态。若是出卖方的房子已经出租出去，承租人对这个房子享有优先购买权，所以买房人要取得承租人放弃优先购买权的声明，否则承租人有权主张买卖双方所签署的买卖合同无效。同时，即使承租人放弃了优先购买权，若是承租人的租赁期限尚未到期，承租人也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。这会给买房人带来一定的影响。第五，注意房屋的性质。房子的性质有几种：商品房、经济适用房、集资建房、标准价购买的公有住房、成本价购买的公有住房、央产房等。鉴于房屋性质不同，在房屋买卖交易过程中适用的法律亦不同。所以，建议大家在购买二手房时要区分房屋的性质。第六，注意房屋质量。有的二手房年代已经久远，房屋可能存在一定的质量问题，例如：房屋漏水、墙体出现严重裂缝等。建议购房人在考察房屋时仔细查看墙体是否有裂缝，主要查看厨房和卫生间是否有漏水情况，这是目前房屋质量比较常见的问题。第七，注意房屋落户情况。很多人购买二手房是为了落户口，给孩子上学，然而买了房子后发现房子内有很多陌生人的户口，导致自己的户口无法迁入。第八，注意办理房屋物业交割手续。很多人认为办理过户手续后交易就完成了，实际上不是如此。过户后，买房人和出卖方应当共同办理物业交割手续，即结算房屋内的水费、电费、燃气费、有限电视费、电话费、物业费、供暖费、公共维修基金的过户等手续，只有办完这些手续，整个的二手房交易才算圆满完成。第九，注意房屋周边环境。要了解小区建设的年代，居住的群体，周边配套是否齐全，交通是否方便，周边环境是否嘈杂，例如：是否有高压电线、是否有城铁或火车道，是否有水泵房等，同时要注意房屋所在楼层是否为管道层，是否为顶层，因为顶层最容易发生漏水问题。第十，注意中介公司。目前，因为中介公司垄断了大量的房源，迫使买卖双方只能通过中介公司获得信息，达成交易。中介公司作为专业的房产经纪机构，应对买卖双方的主体资格、房屋的权属状况、交易信息的真实性等进行审查，否则因为中介公司的原因导致买卖双方损失的，中介公司应承担赔偿责任。整个二手房交易的过程，风险无处不在，除了上述十种情形外，还有很多情形，例如：房屋存在被查封的情况等。为防范风险，避免损失，建议购房人签署详尽的买卖合同。因为我们不能保证风险一定不发生，但是我们能避免您损失的最小化。 二、购买二手房10个细节 购买二手房，因每位买方和卖方的情况都不尽相同，再加上房屋中介公司的素质和责任等不确定因素，使得房屋买卖纠纷很容易发生，存在更大的风险，为了让房产买卖行为顺利，减少那些既花精力又花时间的纠纷发生，必须注意以下十个细节： 细节一：了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋。因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权（虽然这种单位目前已很少，但还是要注意）。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。（这一条去一下产权产籍登记中心问一下能否过户就没问题了） 细节二：了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”，同时要到产权中心查询其真实性，如果是共有产权，卖方必须取得共有人的书面授权。 细节三：了解所购“二手房”的准确建筑面积。合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题，了解是否存在遗留问题。细节四：了解购买“二手房”的程序。购买“二手房”买卖双方必须要签订房屋买卖合同，并到产权中心，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续，交易时最好一手交钱，一手办过户，对双方都公平。细节五：了解屋内设施的交验细节。有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影，所以买方在收房前一定要预留部分保证金，并把具体交房标准写进合同之中，同时规定违约责任。细节六：付款方式。在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订房屋买卖合同时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。在交易中心查询完可以过户后签合同交定金，交税费，过户，付剩余款，半天内办完，为保证资金安全，最好能采用资金监管。细节七：付款后要收取收据。房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。细节八：交房时间。在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明，在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。细节九：违约责任。买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。 细节十：对水电暖煤气有线户口迁出等附属环节细节问题要有明确约定。房屋过户不仅包括产权过户，还需注意水电煤话等他项过户，如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。三、买卖双方交易需准备的材料买方 身份证、私章、婚育证明、户口薄、 收入证明（外地户口需提交暂住证）卖方 产权证、身份证、婚育证明、户口薄。交易流程 1、签订买卖合同 2、申请评估 3、材料及评估报告提交银行 4、银行看点 5、银行审核、存入首期款、银行下承诺函 6、买卖双方到交易所受理 7、交易所签证生效 8、办理房产抵押手续 9、办理他项权证 10、银行领取产权证及他项权证后通知放款 四、二手房按揭贷款的操作 公积金按揭购房流程 买卖双方的税费 买方 契税：评估价/申报价1.5 监证费：建筑面积3元/ 印花税：申报价0.05 产权证工本费：85元/本 产权过户代办手续费：按房款支付类型而定 若以银行贷款方式购房，买方增加以下费用： 评估费：评估价0.4 保险费：贷款金额贷款年限保险利率 他项权证费：85元/本 卖方 印花税：申报价0.05 监证费：建筑面积3元/ 土地收益金（房改房、经济适用房、集资房、解困房）：评估价/申报价1 个人所得税（拆迁房、商品房）：增值部分（申报价-原值）20 拆迁房原值以拆迁协议时间为准；商品房以购房发票时间为准，住满五年免征。 备注 土地证过户费用另计。 以上费用是某房产所提供，仅供参考，以当地相关部门实际计算为准。 五、买卖二手房的程序和步骤第1步：登记 买卖双方到中介机构咨询二手房交易的相关政策，分别登记购房、售房信息。第2步：调档 卖方拿着房屋所有权证到房屋所在区县房地产交易管理部门，办理调档手续。如果托委给中介，就是他们的事了。第3步：验证 中介机构审核卖方身份证及产权证（包括产权是否共有、房屋是否抵押等），并留存证件复印件备案。同时实地考察、掌握房屋详情，初步估价，为确定售价提供参考。第4步：签约 验证核实房屋后，中介机构分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，签订房屋买卖合同，同时交纳委托代理费。 第5步：中保买卖双方签订买卖合中要与中介机构共同签订中保合同，并交纳中保费。卖方提交房屋所有权原件及复印件、人名章等。买方提交身份有效证件复印件、人名章等。 第6步：交款 买方将房款在过户前三日内全部存入中保方指定的账户。若买方欲向很行申请抵押贷款，应与担保方签订委托担保合同，同时将总房款的3帆作为首付款存入中介指定账户，贷款全额待很行放款后汇入中介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在很行放款前一次性存入 保方指定账户。第7步：过户 买卖双方交纳相关税费，办理过户手续，然后，中保方在买卖双方对产房产确认无误后，将房款给付卖方，卖方也必须将房屋腾空，将钥匙交与买方，三方进行中保结算。 六、二手房买卖所涉及的资料和证件 卖方：1身份证（夫妻双方）、暂住证（外地户口）2户口本（夫妻双方）3婚姻证明（结婚证、离婚证、丧偶证明）4配偶、共有人同意出售证明（固定格式）5房屋产权证件6出售已购公房、