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长沙河西板块调查报告第一章 长沙房地产市场发展状况一、长沙房地产市场2006年供需平衡，预估2007年供需保持两旺，2008年将可能出现供大于求的局面1、从住宅类来说，目前长沙销售面积略大于批准预售面积，供求两旺表1.1：长沙市近几年住宅批准预售面积表年度批准预售面积（万）同比增长2004361.67-5.02%2005459.8427.142006年1-11月615.5634.26%表1.2：长沙市近几年住宅销售面积表年度销售面积（万）同比增长2004528.6332.332005620.0617.302006年1-11月543.195.91%由于长沙尚未执行“批准预售到销售”的时限制度，因此，从近两年来批准预售面积与销售面积数据对比中，市场供需态势存在一定程度的假象；仅从上两表来看，2006年111月住宅批准预售面积为615.56万平方米，住宅销售面积为543.19万平方米，预计2007年将呈现供需两旺的局面，2008年则进入供大于求的态势。2、从非住宅类来说，目前长沙供应量、消化量虽有所降低，但供需总体较为均衡。表1.3：长沙市近几年非住宅类批准预售面积表年度批准预售面积（万）同比增长200487.932005124.3541.422006年1-11月7866 表1.4：长沙市近几年非住宅类销售面积表年度销售面积（万）同比增长200488.72200591.162.752006年1-11月57.942006年111月，长沙非住宅类批准预售面积为78.66万平方米，销售面积为57.94万平方米，供需总体呈均衡趋势，结合2006年111月长沙商品房批准预售面积来看，2006年111月批准预售面积为694.22万平方米，同比增长37.74，意味着非住宅类批准预售面积的下滑，住宅类批准预售面积有较大幅度的提升。3、目前长沙住宅空置率逐步下滑，二手房交易稳步增长，市场需求活跃表1.5：长沙市近几年空置面积详表年度空置面积万同比增长住宅空置面积万所占比重同比增长200244.7936.5181.51%200399.02121.1%60.6161.2%66.01%2004103.774.80%48.8447.07%-19.42%2005131.1626.39%50.0638.17%2.5%2006年1-9月150.4415.34%52.0734.61%-6.81%表1.6：长沙市近几年二手房交易详表年度成交面积（万）同比增长住宅成交面积（万）同比增长200266.503.42%15.682003118.7978.63%28.4781.57%2004182.6653.77%43.4148.46%2005187.542.67%66.4753.12%2006年1-11月192.2326.68%141.1816.07%从空置面积上看，2006年1-11月住宅空置面积同比减少15.34，从交易面积上来看，二手房住宅交易量呈上升趋势，上市房源逐渐增多，同致行认为，这意味着目前长沙商品住宅现房、新房需求市场均非常活跃，预计未来1-2年将保持平稳态势，结合以上“土地放量”及“三工”等分析，2年后空置面积将有所上升。三、岳麓区供求两旺，供应量略小于需求量2006年1-11月岳麓区商品住宅供销比为1.13:1，岳麓区供销比在全市各区中适中，但比值较为均衡，说明该区供求关系大体上均衡。表1.7：2006年1-11月长沙全市及各区供销对比表芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区全市商品住宅0.71:11.68:11.13:10.88:11.25:11.13:1目前，长沙房地产市场已经处于供需两旺的局面，在政府的宏观调控下，每年的土地放量、批准预售面积基本上与当年消化量持平，在土地供应量、批准预售面积上进行控制，避免以后市场的供需关系失衡；此外，结合近两年土地放量及年消化量来看，今后两到三年，长沙市房地产市场供求将继续保持平稳状态，但竞争态势将有所加剧。目前，岳麓区虽然暂时出现供略小于求的局面，但并未包含市场供应面积。 四、长沙普通住宅市场分析（一）各板块供应量较大，但销售情况尚良好在国家新政宏观调控下，经过7、8月份的销售淡季。现阶段，长沙普通住宅仍然保持着尚好的销售态势。表1.8：长沙市各板块消化情况对比表推出量（万）消化量（万）均价（元/）销售率城东板块83.2959.923252.4271.94%新南城板块127.0997.932977.0277.05%岳麓板块139.5796.962672.1269.47%北城板块123.15100.622703.1981.70%中心板块103.382.443792.7380.29%体育新城板块45.8338.582983.8984.18%南郊公园板块47.0639.882997.5284.75%滨江板块47.4941.013504.7986.36%星沙板块113.6989.652258.2178.86%合计830.47646.99由上表及图可知：1、长沙各普通住宅板块基本上处于77%84%之间的消化率，目前看来，岳麓板块消化情况对比其他板块并不理想，这与岳麓区2006年上半年集中放量有很大关系，虽一般，但销售态势保持较好，暂无低谷；2、长沙各板块供应量为830.47万平米，其中，岳麓板块供应量独占鳌头，占到了各板块供应总和的16.81。结合长沙房地产市场（住宅）趋势预测来看，2007年岳麓区也将呈现供需两旺的局面。3、各板块之间的整体销售均价相差不大，中心、滨江、城东板块领跑长沙普通住宅房价，但岳麓板块整体销售均价在各板块中处于较低水平。由此看来，目前，长沙各普通住宅板块虽供应量较大，但消化情况良好，未来23年内，这种形势将会继续保持，为本项目销售提供了良好的市场环境。（二）市场潜量岳麓居中，约占全市12.7表1.9：长沙市各板块未来供应量对比表占地面积（万）建筑面积（万）整体容积率城东板块56.1892.371.64新南城板块48.03124.562.59岳麓板块54.7114.72.10 北城板块37.24103.282.77中心板块31.68110.693.49体育新城板块71.73124.421.73南郊公园板块20.1341.842.08滨江板块16.8783.014.92星沙板块97.98108.321.11合计434.54903.192.08 由上表及图可知，据不完全统计，未来23年内，长沙各普通住宅板块即将推出量约为903.19万平米，其中以岳麓板块即将推出量较大，为114.7万平米，约占12.7，由此可见，本项目在本板块内的竞争压力不可低估。而从各板块容积率来看，岳麓板块整体容积率为2.10，在各板块中居于中等，从居住舒适度上说并非长沙最好的板块，但结合其天然资源，如政府在规划上能够按预期实现，该板块仍有望成为长沙高档物业的代表性片区。同致行认为，本项目将面临整个长沙市与板块内的双重竞争，机遇与挑战并存。考虑到市场竞争的变化，以及板块先天的资源优势，项目早期开发应主要考虑板块竞争，中后期需要考虑长沙市场整体竞争。所以，本项目应借中端产品入市，打开市场，以期增强开发的稳定性。（三）三房占绝对比例，户型以功能型为主1、三房为主流产品，小户型比例将有所提升表1.10：长沙市各板块典型项目产品统计表单房一房两房三房四房五房复式岳麓板块272374230747642059123334城东板块5413221391152670013094新南城板块108154732945728210北城板块322238152157472926407中心板块788240119692691120524345体育新城板块82426611606345396南郊公园板块1201094219236640滨江板块79711753164453867716星沙板块57413641776684152总计2720531212333250961050410001494比例4.65%9.09%21.10%42.93%17.97%1.71%2.56%岳麓板块比例2.66%3.65%22.54%46.56%20.12%1.20%3.26%据不完全统计，目前，长沙普通住宅市场上，三房占据绝对供应比例，为42.93，小户型及五房、复式等偏大户型供应量较小，偏大户型由于总价偏高，主要作为市场补充型产品。图：长沙各普通住宅板块产品配比对比图（单位：套）图：岳麓板块与长沙普通住宅产品配比对比图由上表可知，岳麓板块产品配比与长沙市整体基本相同，但主力户型比例偏高，其他户型比例偏低，这说明岳麓板块呈现明显的居家型物业特征，所以，在项目开发初期，必须考虑到板块产品配比的结构因素，结合项目整体开发战略，制定更有利于项目稳定开发的产品策略。2、户型面积以功能型为主，岳麓板块各户型面积中等偏小表1.11：长沙市各板块典型项目产品面积统计表二房三房四房岳麓板块93.68128.19149.95城东板块100.54134.32152.27新南城板块87.4122.66157.37北城板块89.96120.84155.1中心板块94.05134.72158.68体育新城板块96.52138.71162.4南郊公园板块/129.21/滨江板块/137.04/星沙板块89.51121.18/由上表及图可知，各板块各户型单位户均面积相差不大，二房、三房面积相差不大，无明显差异，岳麓板块各户型中等上下，这说明岳麓板块二房、三房消费层次不敏感，对四房总价存在敏感因素。三房作为长沙住宅主流产品，市场需求量较大，与此相对应，三房推出量占据很大比例，而二房以下单位，则较少。五、综合分析总体看来，2006年上半年，长沙商品住宅供销基本平衡，供应总量仍然小于销售总量，但销售总量同比却有所上升，房地产价格继续保持平稳缓慢增长，河西市场成为长沙房地产新的活跃板块。1、商品房价格涨幅平稳，平均涨幅未超过8%表1.18：长沙市商品房价格及变化趋势（单位：元/平方米）2001年2002年2003年2004年2005年2006年上半年商品房均价258223762468273830302848同比增长8.0%3.9%10.9%10.67%2.06%住宅均价239221512222239125392549同比增长10.08%3.29%7.61%6.20%10.42%由表可知，近几年来，长沙房地产价格变化，平均涨幅未超过8%，涨幅保持平稳。2、河西市场日趋活跃，住宅销售面积跃居次席表1.19：2006年上半年长沙主要区域住宅销售情况（单位：万平方米）现房期房面积占面积占全市50.57100208.1100芙蓉区2.414.7721.0410.11天心区4.218.3324.1611.61岳麓区10.1920.1544.2721.28开福区2.885.7025.4712.24雨花区4.899.6741.7720.07长沙县21.7543.0135.4917.06从上述数据来看，岳麓区在全市五区中住宅销售面积占据第一位，在长沙市（五区三县一市）中仅次于长沙县，跃居次席；2006年上半年，岳麓区住宅销售面积为54.46万平方米，在全市中所占比例为21.05，意味着岳麓区住宅销售市场日趋活跃，逐渐成为长沙市房地产市场新兴的活跃板块，其居住、发展前景等均被置业者所看好。七、未来2-3年，长沙房地产市场发展稳步上升2006年下半年，政策调控重拳屡屡出击，长沙新政细则的出台、二手房所得税征收、存贷款利率上调、土地新政，政府调控的决心和力度可见一斑，但未来23年内，长沙房地产市场仍将平稳发展。1、中小户型产品比例将大幅度提升，户型从面积型向功能型转变长沙新政细则的出台，将给未来23年内房地产产品结构带来巨大变化，中小户型产品将大幅度增加，产品从大户型向更为实用的功能户型转变，届时中小户型将成为楼市的主角，整个楼市也将迎来更加激烈的竞争。对于开发商而言，将着重考虑的是如何避免产品的同质化，提升产品竞争力，从诸多同类产品中突围。2、商品房价格将继续攀升今年6月长沙市商品房价格为2848元/平米，在国家宏观调控的压力下，10月份商品房价突破3000元/平米大关，呈小幅度上升趋势；此外，未来23年，在长沙众多楼盘齐上阵，人均GDP稳步增长等众多因素的影响下，可以预见今后两年商品房价格仍将稳步上升。3、南城和河西开发独领风骚从20032020长沙市城市总体规划的城市规划中不难看出，长沙城未来的发展为房地产市场带来了各方面的利好。长株潭三市融城、城市的扩容、城市人口增加，必将为市场带来新的需求，刺激并促进房地产业的发展，南城是这场规划的最大受益者，也是未来房地产发展的热点区域之一；河西拥有良好的自然环境和深厚的人文环境，也是未来发展的热点区域，并且是长沙高档商品房比较集中的区域之一。小 结1、长沙房地产市场当前供需趋于平衡，整体竞争态势将在未来1-2年内进一步加剧；2、岳麓区市场保持供需两旺的良好的形势，市场潜量巨大；3、在售高端市场推售量巨大，但消化状况理想，即将推售的高端市场潜量可观，其中尤以岳麓区为甚。第二章 规划市场一、区域功能划分大学城溁湾镇综合商业区市政府政务区麓谷高新区岳麓山风景名胜区根据目前岳麓区的发展和规划来看，可以把岳麓区分成五大功能板块：溁湾镇综合商业区、岳麓山风景名胜区、市政府政务区、麓谷高新区和大学城。1、溁湾镇综合商业区很长一段时间里，湘江一桥一直是连接河东和河西的主干道和唯一干道，凭借良好的地理位置，溁湾镇成为河西最大的综合商业中心。通程商业广场、新一佳、步步高等大型中高档商场和超市的陆续建成营业，既在很大程度上丰富了河西的生活配套，提升了河西商业的整体档次和形象，也巩固了溁湾镇在河西的商业中心地位。2、岳麓山风景名胜区岳麓山风景名胜区在长沙市区之西，东临湘江，面积约8平方公里，是长沙市、湖南省乃至全国知名的风景名胜区，也是市民日常休闲渡假的理想之地。3、市政府政务区五年前的河西偏北的一块荒地因市委、市政府、岳麓区政府的搬迁而迅速升温，到目前已经形成了以市政府为核心的政务区域和以蔚蓝海岸、美林银谷为代表的集中生活区域。目前这个区域集中了岳麓区一半以上的在售和在建项目，从早期的咸嘉新村经济适用房小区到如今的蔚蓝海岸、美林银谷，随着交通、生活配套等基础设施的陆续改善，区域住宅价值已经得到了普遍认可和飞速提升。4、麓谷高新区麓谷产业园区是长沙高新技术产业开发区于2002年2月新辟的一个重点发展园区，总规划面积为23平方公里，由软件园、新材料产业基地、先进制造技术产业基地、传感技术产业基地以及综合产业基地和教育科研中心等组成，将逐步成为长沙市的科技产业核心区域，也将带动和促进物流等其他产业的快速发展。5、大学城这个区域汇集了长沙市乃至湖南省最主要的高校，中南大学、湖南大学、湖南师范大学，以及众多的科研机构，随着这些高校的逐步扩大和更多的高校迁入此区域，此区域作为长沙市乃至湖南省高等教育和科研的核心地位进一步突出。同时，此区域凭借优良的自然环境和大量的土地储存，汇集了众多大型房地产项目，阳光100国际新城、香格里麓山别墅、岳麓山公馆、星语林汀湘十里等，已经成为长沙市别墅楼盘云集的区域。二、区域规划属性从地理位置角度而言，五年前的河西偏北的一块荒地因市委、市府、岳麓区政府的搬迁而迅速升温。目前，已成为住宅价值相当高的区域。从发展角度而言，根据岳麓区规划，未来5年内，岳麓区将扩展到50平方公里，常住人口达到50万人。城市布局形成“六轴五组团”东西向以枫林大道、岳麓大道、桐梓坡路为轴线的城市发展轴，南北以潇湘大道、金星大道、二环线为轴线的城市景观轴；大学城、麓谷基地、岳麓广场中央商务区、银望东片行政综合服务区、西部都市农业圈等五大组团。其中市府麓谷板块是岳麓区规划的重中之重。而随着河西的城市环境得到全面提升，越来越多的长沙人将目光投向了未来发展空间巨大的湘江西岸，“生活向西”已成为长沙房地产开发商和消费者的高频语词之一。 三、交通状况序号国家规范总规指标本规划区备注1主干路密度0.8一1.21.2包括40m及其以上宽度的道路（含快速路）2次干路网密度1.2-1.41.24包括26m以上且40m以下宽度的道路3支路网密度3.0-4.04.5包括26m及其以下宽度的道路城市交通体系全面渗透，是城市价值的直接体现。本区域路网着重考虑山体的保护及己征红线用地单位使用的完整性，整个区域内部形成“三纵六横”的路网格局，路网密度较合理。岳麓区重点工程计划中，将新修、扩改市政道路25条。 包括茶山路东段、岳华路南段、岳华路北段、黄鹤路、后湖路、 麻园路、坦山路、雷锋西大道、丰顺路、谷丰路、白沙液路、玉兰路、梅园路、咸嘉湖路、望岳路、谷岳路、银双路、龙王港路、银杉路二期、双塘路、银盆路、东方红南路、梅溪路、尖山路、高新南路。25条道路不包括正在建设中的西北环线和金星大道南段。修建、扩改的25条道路是对岳麓新城路网的进一步完善。四、规划市场关键点1、西湖文化公园以西湖渔塘为中心，南到枫林路，西北以龙王堤为界，东至湖滨路，地块呈扇形，总面积约为130公顷。公园文化体系以湖面为中心包含岳麓文化展示区、游船文化展示区、水乡风情文化、书院文化、湘楚遗韵、以及环湖文化景观带等文化区域，各文化节点通过中心湖面、步行系统等形成公园完整的文化景观体系，形成“一带（龙王堤景观带）、一园（西湖景观游览园区）、五区（商务中心区、景观房产东区、景观房产西区、旅游服务东区、旅游服务西区）”的整体空间结构，吸引和聚合城市人气。2、金星大道南起二环线，北至望城县城，全长18公里，今年全面贯通。金星大道的拉通，不仅将使岳麓新城的交通状况发生根本变化，也必将对长沙高新区的建设起到很大的促进作用。 3、随着市政府西迁，市府周边地区逐渐形成了一个新兴的经济发展增长极，带来了众多的发展商机。依托岳麓大道、金星路、银杉路、杜鹃路和北大桥桥头，重点发展商务、会展、商贸餐饮和高档房产等行业，建设商务楼宇，发展“总部经济”，构建岳麓新城楼宇经济核心发展区。建设好远大城市文化购物广场、府东商业大厦、新区治商务酒店等项目。4、以银盆路为界，划分为南部综合功能区，北部居住生活功能区。南部以行政办公、公园游憩、高档宾馆接待建设项目为主，辅以居住和服务功能完善该区。该区各项建设均己启动。北部为综合居住生活区，随金星路、谷丰路的修建和配套设施的完善，该区居民的生活水平将推上新的高度。小 结1、处于“成长期”的河西楼市，其整体形象和最近几年的飞速发展情况并没有完全被广泛知晓，还有众多的市民了解不多，外地人甚至不了解。另外，由于河西多是交通偏远的郊区，在无形之中增大了消费者的“心理距离”。这必然对河西区域楼盘的宣传和推广带来很大的不利。2、随着市府、岳麓区政府的搬迁,板块楼市场迅速升温。目前，已成为住宅价值相当高的区域 ；西湖公园的建设、开放，板块的区域形象将得到进一步提升；金星大道的拉通，25条道路修扩建，区域交通网路将大大改善；商业配套逐步完善，区域成为大盘开发的处女地。3、这两年，长沙市近一半城建重点工程项目落户岳麓区，投资规模超200亿元，去年年度计划投资达70多亿元。如此城建投资规模和重点建设项目，均创该区历史最高纪录。完全有理由相信，岳麓区的路网等基础建设一旦完成，不出二三年时间，河西地产将进入一个迅速井喷期。第三章 竞争市场一、在售项目众多，总量庞大，以小高层、高层物业为主，整体消化良好表3.1:在售市场统计分析列表总占地面积(万）总建筑面积（万）容积率项目数量（个）产品套数平均消化率河西合计323.69406.231.25171567170.06%全市总计1115.4011798.3211.61957469575.23%占全市比例29.02%22.59%17.89%20.98%30003500元物业整体消化平稳3500元以上目前推出量相对不大，但由于推出时期的滞后性，整体消化率并不高整体均价走势图市场分析：1、从在售市场建筑面积来看，河西板块占到了全市在售市场总建筑面积的22.59，说明河西板块在售市场推出量较大，是目前竞争最为激烈的一个板块。2、从容积率对比来看，河西板块总的容积率为1.25，低于全市1.61的容积率水平，说明片区整体开发强度不高，低密度项目较多。3、从项目数量看，就目前统计数据，河西板块在售项目约有17个，占到全市的17.89%，在售项目数量较多，市场竞争激烈，结合占地、建筑面积来看，河西板块大盘较多。4、从产品套数对比来看，河西板块占到全市二成多，不仅加剧了板块内各项目之间的竞争，而且还对其他板块构成了较强的竞争压力。5、从消化率来看，河西板块平均消化率为70.06%，接近于全市平均消化水平，但各价格区间的推出量与销售量比值存在较大差异，低价位的消化率要明显高于高价格区间的消化率总体销售情况良好。6、河西板块整体价格走势呈上升趋势，但幅度较小，且期间略有回调。现阶段河西目前尚处于低价格的接受度高于高价格的接受度阶段，价格在板块内比较敏感，价格成为板块内购房第一影响因素。表3.2：目前在售项目列表项目名称物业类型销售分期开盘时间占地面积(万）建筑面积（万）整体均价（元/）销售情况金色山庄小高层共一期2005年10月5.714270090%长房西郡多层、小高层一期2005年12月1515.7240080%二期2006年10月2500长房西城湾小高层共一期2005年4月1.565.1270090%香海西岸多层、小高层一期2006年5月38.7265060%美林银谷高层第二期2006年6月4.48312.8350045%山水英伦别墅第一期2005年3月4024220085%天峰名苑多层、小高层共一期2005年10月1.53.3260075%望兴景园小高层第一期2005年11月715250075%西湖丽景小高层第一期2006年5月2.57.4270060%星蓝湾高层第一期2006年8月3.313270045%阳光新城小高层共一期2006年5月1.75260078%加州阳光小高层第一期2006年4月39.2230088%枫林美景小高层、高层第一期2005年9月5.213230085%嘉逸名庭小高层、高层共一期2005年11月1.33.6265083%高信尚峰多层、小高层共一期2005年11月4.57.08240080%麓谷沐春园小高层共一期2006年7月3.85.74200035%麓谷坐标小高层、高层共一期2006年6月3.57450040%卓越蔚蓝海岸洋房、联排、小高层一期2006年7月37.250360070%二期2007年玛依拉山庄高层一期2006年9月511.5284050%二期湘麓国际洋房、小高层一期2006年9月7.7220270040%二期长沙玫瑰园别墅、小高层一期2006年10月66.7100小高2600别墅6000格林星城小高层一期2006年10月5.617.52600水木兰庭多层一期2006年10月4.67102500香格里麓山别墅独立别墅、联排别墅一期2005年5月87353000100%二期2006年3月350080%阳光100国际新城小高层、高层一期2004年10月661262800100%二期2005年9月300080%三期2007年5月3200合计386.933539.62市场分析：1、河西在售项目众多，据不完全统计，目前约有30个项目在售，总量庞大，区域内竞争激烈；对本项目而言，一方面意味着将面临激烈的市场竞争；另一方面，众多项目比较良好的销售情况也意味着河西良好的居住环境已经逐步得到广大市民的认可，心理距离逐步缩小和消除。2、目前在售项目物业形态丰富，小高层、高层是目前市场主流，也是未来的发展趋势，已经逐步得到普通市民的接受；还有少量多层、洋房、别墅物业。3、片区楼盘总的占地面积为386.933万，总的建筑面积为539.62万，总的容积率为1.49，片区整体开发强度不高，居住的舒适度会比较高。三、即将推出市场多为别墅、洋房等高品质物业将面临激烈竞争即将推出面积统计列表总占地面积（万）总建筑面积（万）平均容积率河西合计423.89565.951.34全市总计1527.2112055.971.35所占比例27.76%27.53%市场分析：1、即将推出市场的筹建、拟在建等项目总占地面积为423.89万，总建筑面积为565.95万，说明本板块未来竞争态势不容乐观，对于板块内新入市项目来说，需更注重产品定位、客户需求等方面，才能从竞争中突围。2、从河西板块潜在量与全市各板块总量对比来看，其建筑面积接近全市总量的三成，是长沙潜量最大的一个板块，意味着在未来23年，河西板块将成为长沙房地产市场的主战场。3、从平均容积率来看，河西板块与全市基本一致，1.34的容积率意味片区整体开发强度不高，低密度项目将会较多，结合河西整体生态自然资源、教育文化氛围等看，河西板块有机会成为未来长沙高档住宅的聚集地。表3.5：即将推出市场项目分类列表独立别墅联排别墅花园洋房/多层小高层/高层住宅河西板块合计355套2388套4659套8269套河西比例2.27%15.24%29.73%52.77%全市套数1445套3951套12985套56314套占全市比例24.57%60.44%35.88%14.68% 市场分析：1、从河西板块内部配比来看，独立别墅总量为355套，联排别墅总量为2388套，多层及花园洋房为4659套，小高层、高层住宅为8269套。其中，小高层住宅、高层住宅占据了市场的主流位置，占到市场总供应量52.77%，竞争主要集中在小高层、高层住宅产品上；2、从各产品在全市中所占比例来看，河西板块洋房、联排及独立别墅物业在全市同类产品中所占比例较高，分别为35.88%、60.44%、24.57%，其中联排别墅在全市中占据绝对的供应比例，意味着河西板块低密度物业在全市所占比重较大，这与河西天生的自然生态资源、政府规划等有一定的关联，居住舒适度较高。同时，这也说明不仅板块内部竞争激烈，对长沙高端物业市场也形成了较强的冲击。预计河西未来高容积率与低容积率物业将平分秋色：容积率在1.5以上的推出量约占推出总量的约40%。 容积率小于1.5的推出量约占未来推出总量的约60%。 以小高、高层为主物业竞争形态，将和以洋房和别墅 为主的物业形态将在河西市场平分秋色，但低密度物中 业竞争面更大。 河西大量规模性大盘的中低密度物业开发，将有利于 提升片区的物业档次，但同时亦预示本项目的中高端产 品面临着巨大的竞争压力。 表3.5：即将推出市场项目列表项目名称物业类型占地面积（万）建筑面积（万）容积率预计均价（元/）预计推盘时间沁园春御院小高层、高层10303.0300007.3水木兰庭多层4.67102.2240006.12南山苏迪亚诺别墅、洋房、小高层34331.0300007.4银谷北津城多层7121.7200006.12新雅园多层9230006.12西山汇景别墅、洋房、高层8162300007.4星语林汀湘十里独立、联排、双拼55350.67350007.1岳麓山公馆别墅42.5420.000.39800007.4中麓园别墅4.243.750.88400006.12麓山翰林苑小高层36.82.38260006.12通程凯盛园别墅、多层、小高层1732601.5280008.5双盈卧龙湾洋房、小高层18.67281.5280007.5新地东方明珠别墅、洋房、小高层40701.8300007.4盛大西城天下高层2.6793.4280007.5合计403.89535.45市场分析：1、即将推出市场物业类型多样，大盘较多，其中别墅、洋房等高品质物业所占比例非常大，销售主要从2006年下半年开始延续比较长一段时间，预示着在接下来的一至二年时间内河西别墅等高品质项目竞争激烈。2、即将推出楼盘的总占地面积270.48万，总建筑面积311.45万，未来的竞争将更加激烈。四、中高端项目比较少，销售价格普遍偏低，开盘时间相对集中预计推出量列表预计推出量平均容积率市场特征平均均价2006年34.45万1.72中高档楼盘，以多层低密度物业为主，产品同质化250030002007年65万1.14产品两极分化：低容积率的豪宅产品与大盘的后续产品较多300035002008年32万1.46大盘的后续产品较多35005000综合走势图2006年2007年2008年高中低价格线容积率推出量图3.1：交叉分析示意图市场分析：1、河西板块物业价格主要集中在25003500元/平方米这个区间，但价格跨度较大，从20006000多元/平方米均有项目，但中高端物业比较少，价格普遍比较低，主要竞争集中在2500-3000元/平方米之间。2、从时间上看，2006年河西板块推出楼盘较多。从交叉分析图来看，推出时间主要集中在2006年46月份与2006年911月份这两个时间段上。小 结1、河西房地产板块楼盘众多，竞争激烈，但整体而言板块产品素质并不高，房地产市场还维持在较低价位运行的初级发展阶段。2、近年来，河西楼市迅速升温。物业形态多样化使得本区域现阶段呈现供求两胜的局面，但整体价格低于全市平均水平。3、今后几年，河西地区房地产开发程度将进一步加大，随着更多高端项目在今后的陆续推出，河西楼市地位将得到进一步提升。第四章 产品市场一、物业类型多样化，小高层、高层住宅占市场主流表4.1：区域部分楼盘产品分布列表项目名称独立别墅联排别墅花园洋房/多层小高层、高层金色山庄1027卓越蔚蓝海岸30260长房西郡300690-长房西城湾316天峰名苑222标志麓谷坐标252枫林美景538800嘉逸名庭324香海西岸200400美林银谷600西湖丽景479望兴景园1000咸佳新村嘉和苑204麓谷沐春园376星蓝湾48785高信尚峰230阳光新城459麓谷加州阳光388山水英仑庄园20016851724玛依拉山庄204湘麓国际2201000汀湘十里40337香格里麓山别墅83320阳光100国际新城1500麓山翰林苑322枫华府第9591000合计3232372507711060比例1.72%12.60%26.96%58.73%上表所示数据中，独立别墅、联排别墅、多层及花园洋房、小高层和高层总量分别为323套、2372套、5077、11060套；其中，小高层住宅、高层住宅占据了市场主流，占到市场总供应量58.73%，这表明目前市场竞争主要集中在小高层住宅、高层住宅产品上。本区域内小高层、中高层所占比例比较大，如何打造特色性小高层、中高层精品住宅产品，是从激烈的市场竞争中突围的重要方式。二、产品户型以二房、三房和四房为主，三房竞争尤为激烈户型配比列表一房两房三房四房五房复式河西板块合计208套1727套4533套2192套266套331套河西比例2.25%18.66%48.97%23.68%2.87%3.58%全市套数7149套12846套30045套12045套1391套2023套占全市比例2.91%13.44%15.09%18.20%19.12%16.36%表：户型功能面积区间列表二房单位项目面积()客厅主卧()次卧()餐厅()厨房()卫生间()阳台1()阳台2()面积()开间(m)进深(m)平均面积93.7316.283.914.1614.1411.107.046.354.565.973.9全市平均面积93.14三房单位项目面积(m2)客厅主卧(m2)次卧1(m2)次卧2(m2)餐厅(m2)厨房(m2)主卫(m2)次卫(m2)阳台1(m2)阳台2(m2)面积(m2)开间(m)进深(m)平均面积128.4622.644.415.1416.8712.1311.7011.447.605.445.717.955.45全市平均面积129.80四房单位项目面积()客厅主卧()次卧1()次卧2()次卧3()餐厅()厨房()主卫()次卫()阳台1()阳台2()面积()开间(m)进深(m)平均面积150.3820.144.604.3816.9712.6810.9411.349.267.255.88全市平均面积156.25市场分析：1、从二房单位数据来看，二房平均面积为93.73平米，从各指标数据看，客厅占17.37，主卧占15.09，从所收集的数据来看，多采用了双阳台设计，对室外活动空间较为注重；2、从三房单位数据来看，客厅占总面积的17.62，主卧占13.13，两个次卧面积区别不大，主卫面积略小于公卫面积；3、从四房单位数据来看，各卧室面积比为1：0.75：0.64：0.67，客厅面积占到13.39，大面宽、短进深，比较注