广州萝岗区镇龙111亩地块立项报告.ppt

四川蓝光和骏实业股份有限公司二 一四年四月二十六日 董事长审批 总裁审批 审核 编制 广州黄埔区镇龙111亩项目立项报告 申明 本文档系四川蓝光和骏实业股份有限公司为经营 管理之需要而制定 其知识产权归四川蓝光和骏实业股份有限公司所有 属本公司商业机密 未经许可不得外传 任何人擅自复制 拷贝 摘抄 对外传播或未经本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆视为对本公司商业秘密的侵犯 是触犯 中华人民共和国刑法 的行为 当事人将承担相应的法律后果 Page2 目录 一 区域概况1 广东省概况2 广州市概况3 区域介绍二 项目概况1 项目位置2 项目周边规划3 现状及四至4 项目基本信息5 小结 三 区域房地产市场情况1 区域土地成交情况2 区域周边在售项目情况3 小结四 项目初步定位及经济分析1 项目初步定位2 项目初步经济估算五 投资建议 Page3 一 区域概况 广东省概况 Page4 一 区域概况 广州 成都宏观经济对比 区位概况 黄埔区位于穗港澳黄金三角洲的中心地带 区域常住人口484 17万人 GDP总量2322 9亿元位于全广州第二 2014年2月与萝岗合区 成为新的黄埔区 与白云区 天河区 增城市和从化市4个行政区交接 区内交通干线密集 东二环高速公路 广深高速公路 广惠高速公路 广汕公路 广深公路 广园东路 广深铁路等构成四通八达的路网体系 以此区域为中心 1 5小时车程半径覆盖整个珠江三角洲 黄埔是广州六个中心主城区之一 公路运输 位于珠江三角洲交通枢纽中心地带 到珠三角所有主要城市的道路基本实现高速公路化 在2小时车程半径范围可以到达珠江三角洲的主要城市 包括香港 澳门 铁路运输 距广州火车东站仅40分钟车程 距广州火车站南站50分钟车程 夏园货运编组站位于区内 从区内黄埔集装箱码头出发的货运铁路连接夏园铁路货运站直至全国铁路干线 航空港 距新白云国际机场仅30分钟车程 从区内出发前往香港国际机场 连通关仅需3小时即可到达 港口 紧邻全球前10大港口之一的广州港 香港货运码头距仅2 5小时车程 深圳盐田港距仅2小时车程 广州南沙港距仅1小时车程 正在建设的珠江黄埔大桥通车后 将缩短至30分钟车程 轨道交通 至2010年 广州市将完成1 7号线共305 5公里城市轨道交通建设 其中地铁4号线将到达广州开发区的科学城 5号线将到达广州萝岗区行政中心 另有地铁6号线 7号线 9号线经过萝岗区 21号线将传过镇龙片区抵达到达增城市 从化线将传过镇龙直达从化 项目 东部山水新城 5 2区域市场 一 区域概况 区域概况 东部山水新城助力萝岗加速提升新城区综合服务功能 萝岗将以广州科学城 中新知识城为依托 分别打造长岭居与区域综合生活服务中心区长岭居 总投资500亿元 定位为广州东部山水新城高端商住示范区 于2020年基本建设成型为提升新城区综合服务功能 吸引人口加快集聚 萝岗加快交通 商业逐渐完善地铁6号线二期 21号线已逐渐开始动工2013年多宗商业用地出让 万达 绿地 奥园等多个商业综合体入驻 萝岗除开发区西区外 整体定位为广州 一都会区 两新城 三副中心 中的东部山水新城广州东部山水新城总面积约为683平方公里 其中 萝岗片区 面积为351平方公里 包括 知识城 镇龙 萝岗中心城区 黄陂 天麓湖 永和 科学城 萝岗部分为东部山水新城西部组团和中部组团 分别以广州科学城和中新知识 教育城为基础的高新技术产业功能组团 5 2区域市场 一 区域概况 经济发展 广州开发区地区生产总值在国家级开发区连续5年位居首位 是中国最前沿经济引擎 萝岗 增城将是未来推动广州经济发展的核心区域 广州开发区连续5年在中国开发区生产总值排序中名列第一 萝岗2005 2011年GDP年均增长率均在17 以上 名列全市第一 全区共有生产性企业632家 其中规模以上394家 强大的经济发展是片区发展的基础 国家级开发区排名 5 2区域市场 一 区域概况 2006年 广州提出东进战略 城市人口向东迁移 十年增200万人将分流到东部 后年该任务将完成 一 区域概况 Page9 一 项目概况 小结 2014年2月14日 黄埔与萝岗并区 成立新的黄埔新区 正式将萝岗并入中心六大主城区 黄埔区地处广州中部 地理位置优越 交通便利 两小时内可达珠三角任一城市 包括香港 澳门 城市内部一小时可达各大火车站 机场及广州港 轨道交通发达 多条地铁线将穿越萝岗区域 区域规划来讲 2016将正式完成转移广州最密集区域的200万人口 区域内部规划有中新知识城 教育城等各大板块 教育城规模有22万在校生 2015年将有10所高校先行进驻该板块 区域在未来的1 2年内价值将有飞速提升 广州城轨二十一号线 该图蓝色线路为地下施工 红色线路部份为地面建高架桥 共21个标段 目前全线施工单位基本确定 该线路总工期约850天 钟岗站及增城广场站2013年11月进行地下施工阶段 其余单位2013年11月左右已发中标公示 3 4项目交通 约129 69亩 净地111 45亩 容积率2 5 计容面积18 58万方 起拍楼面价3816元 平米 起拍单价636万 亩 起拍总价70886万元 保证金14178万元 距镇龙地铁站400米 距广汕大路200米 地铁从化线 与地铁21号线在镇龙站交汇 距广河高速出口2公里 华师康大学院站 二 项目概况 距天河最近地块共5站 该站点进入天河 离项目仅五站 地铁从化线 距离教育城仅3站 距离中新知识城华师康大2站 Page11 因地块位于镇龙镇内 周边医院 学校 超市等配套全部齐备 该区域将来面对客户主要来自广州 故从大板块考虑配套问题 中新知识城规划面积123平方公里 其中规划建设用地面积50 60平方公里 要把知识城打造成为一个引领广州 广东以至中国产业高端发展尤其是知识经济发展的新引擎 目前已经初具雏形 广州教育城根据广州市职业院校的总体情况及各院校意愿 6所高职院校 12所中职学校和6所技工院校共24所院校及广州市高技能人才公共实训鉴定基地将迁入广州教育城 同时预留2所 3 2 五年制学校和2所高职合作办学学校的用地 广州教育城一期 二期各控规10平方公里 教育城一期 至2015年 初步预算共容纳12 78万学生进驻该区域 广河高速 九龙大道 广汕大路 目标地块 地铁21号线 镇龙南站 金坑 镇龙站 二 项目概况 东部山水城板块 教育城板块 华师康大 中新知识城板块 中新知识城板块 谷丰园生态园林度假村 镇龙板块 镇龙板块 二 项目概况 地块内部已为净地 中瀚民福涂料公司 赛璐化工有限公司 主营纺织印染 项目东侧门口水塘 水塘东侧九龙大道 为双向六车道 地块内部已为净地 仅留一间双层板房 地块北侧广汕大路 地块内部砖房 Page13 项目基本信息 二 项目概况 Page14 小结 地块位置属于广州刚被并入中心六区的萝岗 属于老的中心六区最为接近的土地能级圈 地处朱村教育城 中新知识城几个大板块之间 目前该区域政府正在对其进行征地补偿中 周边生活圈看似比较破旧 正因如此 此时能以较低价格进行介入 一旦周边板块成形 我司进入该区域土地成本将倍增 如再将锁定范围缩小至配套完全成熟的中心六区 每年不但能参与竞拍的土地寥寥无几 而且每宗土地起价高达30亿左右 溢价率高昂 占用资金十分巨大 开盘时间严格 难以快速回款 建议公司在广州投资应以潜力型板块为主 相信一线城市的发展速度 地块位于两条地铁线交汇处 周边3公里范围内有镇龙二小 镇龙一中 萝岗红十字医院 镇龙红宇百货等配套 虽然破旧 但配套完善 绝大多数广州白领上班族会选择地铁沿线的一小时交通圈内 镇龙距离天河区仅5站便可以到达 路网交通发达 1小时内覆盖广州各大主城区和重要交通枢纽 建议公司介入 二 项目概况 Page15 2014年3月26日 碧桂园取得朱村住宅用地 面积123亩 容积率2 5 成交总价89000万元 单价721万 亩 楼面价4612元 平 溢价率78 7 2014年3月26日 碧桂园取得朱村住宅用地 面积169亩 容积率2 5 成交总价100200万元 单价591万 亩 楼面价3680元 平 溢价率56 8 2014年3月26日 广州恒翔取得朱村住宅用地 面积94亩 容积率2 5 成交总价59500万元 单价628万 亩 楼面价4280元 平 溢价率89 5 2014年3月26日 中铁取得朱村住宅用地 面积103亩 容积率2 5 成交总价74100万元 单价715万 亩 楼面价4651元 平 溢价率78 1 区域土地成交信息表 2014年3月26日 在本项目远郊10公里外基本一片荒芜的朱村四宗地块 3公里内基本无配套及楼盘 17家中大型房企进行激烈的竞拍 造就新的增城区地王 大家投资观点一致认同1 地铁朱村站在地块附近 2 广州教育城在该板块内 三 区域房地产市场情况 Page16 区域土地成交信息表 小结 2014年受增城改市设区 朱村教育城 地铁规划的落地 增城朱村区域土地创区域新高 规模性土地出让吸引大型企业激烈竞争 成交溢价均较高 且较上年度成交较大幅度的提升 2013年区域土地成交楼面价2382元 平方米 增长100 以上 大型企业较早实现区域布局 目前前20房企已有十余家已进驻周边区域 三 区域房地产市场情况 个案分布图 三 区域房地产市场情况 万科东荟城 精装 均价15964元 最近一月去化101套 套二75平米套三100平米套四120平米 中海誉城 毛坯 均价15857元 近一周去化424套 套二86平米 套三96平米 115平米 奥园春晓 毛坯 均价13620元 目前在售的基本售罄 剩余房源少 套二75平米套三90平米套四140平米 御溪谷 毛坯 高层预计均价12000元 还未开售 合景天俊商业公寓 精装 均价9200元 4月13号开盘售1000余套 三 区域房地产市场情况 区域开发项目信息表 Page18 小结 因该地块针对是整个广州市场 周边竞争主要考虑沿地铁21号线楼盘 区域沿地铁线路市场火爆 单房总价控制在120万能保持较高去化速度 Page19 三 区域房地产市场情况 小结 土地市场方面 今年3月底在广汕大路沿线朱村项目 由于教育城的落定 致使17家企业对地块进行激烈竞拍 教育城一期 二期各控规10平方公里 一期 至2015年 初步预算共容纳12 78万学生进驻该区域 该区域朱村地铁站距离该项目仅三站 且项目左侧仅临中知识城板块 将来必定受到两个板块的双重影响而升值 由于广汕公路是广州的东出口 是珠三角东接增城 东莞 惠州 深圳的重要道路 东进也是广州最重要的发展战略 且有地铁21号线沿路铺设 故沿广汕公路的楼盘普遍去化速度快 该道路与东接新塘的广元快速是最受广州人所认可的线路 另外 虽然广州开盘条件严苛 但当地楼盘普遍做法是预售之前进行认筹 认筹数量是房源的数倍 从中也相当于部分资金提前回笼 这样也能造成企业影响力 一般拿证开盘当天几小时直接倾销 很多冒进的客户害怕好的户型摇不中号 甚至提前交付大量订金进行房源确保 合景天俊就是案列 在未拿预售之时 有不少房源被客户订购 Page20 三 项目初步定位及经济分析 项目初步定位 刚需首置型中端项目 项目初步思路 1 项目总体定位 刚需 首置 2 项目总体品质拟参考项目COCO系列3 项目方案 Page21 三 项目初步定位及经济分析 项目初步定位 刚需首置型中端项目 4 项目成本单方3200元 平米5 项目售价 下表 Page22 三 项目初步定位及经济分析 住宅售价12000元 平米 考虑年增长率10 商业售价0元 平米土地溢价率0 对应楼面价3931元 平米 含契税 项目净利率11 14 Page23 投资建议 四 投资建议 2014年2月14日 黄埔与萝岗并区 成立新的黄埔新区 正式将萝岗并入中心六大主城区 黄埔区地处广州中部 地理位置优越 交通便利 两小时内可达珠三角任一城市 包括香港 澳门 项目地块出发一小时可达各大火车站 机场及广州港 地块旁边的镇龙地铁站是地铁21号线和从化线的交汇站 周边受到教育城板块及中新知识城板块挤压 必定有较大升值空间 且该地块五站可至天河 向东三站至教育