北洋大厦项目可研报告.doc

天津北洋大厦市场研究报告 目 录第一部分：天津宏观市场分析P02P04第二部分：北洋钢铁大厦项目简介P05P05第三部分：北洋钢铁大厦市场评述P06P38第四部分：经济分析P39P43第一部分 天津宏观市场分析现阶段天津房地产市场的基本特点：商品房供求平衡，需求增长快于投资增长，供应结构不合理，但改善力度正逐步加大；销售价格增长迅猛；二、三级市场成交量波动上升、成交价格一路攀升。一、天津市房地产市场现状概况 天津市房地产市场增长较快，整体市场规模在500亿元左右。2004年第一季度各指标均有上升，第二季度开始因宏观调控而使指标产生短期下浮。由于天津市多年来的特殊市场构成状况，因此产生了极少数优秀品牌与大多数模糊品牌并存的不正常市场状态，由此产生的激烈竞争在市场需求很大的04年就体现为零售现房销售、拍卖甩尾、中介代售以及转售项目、再建设项目成为市场的主体，这也充分显示了天津市房地产市场一手商品房的低价商品房供应量不足，价格过高的态势。在开发新建方面，由于2003年良好的市场状况带来投资的大幅猛增，所以04年上半年投资态势仍然保持良好，而下半年指标有所下降，05年上半年整体状况基本平稳。自03年以来,由于天津市房地产市场持续走高（如图1所示）,吸引了大量有实力的外来开发商来津投资（如表1所示）。从存量市场来看，天津市商品房总量增长明显，但主要集中在中、高价位及大户型商品房，因此04年后期和本年1、2季度大量新开发的小户型写字楼、公寓项目销售态势极佳。在市场价格方面，由于开发土地的取地成本有了显著提高，土地价格上升较快，因此市场价格持续攀升（如图1所示）。 外来房地产开发公司 开发项目所在区域新加坡仁恒集团 老城厢区域海河边北京万通 上海广洋 红桥区三岔河口泰达城项目合生珠江房地产公司 宝坻区周良庄京津新城浙江钱塘房地产公司 凤溪花中城上海阳光鑫地集团 阳光星期八上海陆家嘴 红桥区小伙巷章光房地产 滨江道繁华地段二、天津市区域房地产市场概况天津市区域房地产市场概况 和平区：商业地产的黄金区 河西区：成熟地块、价格较高、商业地产集中 南开区：地产开发热点、奥运主题走强 河东区：经济适用房迎来发展机遇 河北区：市政改造带来高档项目的扩张 红桥区：低地价优势吸引开发商投资 郊县：发展刚刚起步，态势不明晰三、影响天津市近阶段房地产市场发展的因素：1.有利因素 A.政策变化：18号文件促进市场健康发展 B.市场需求：收入提高、拆迁规模的增大都带来了巨大的市场需求 C.经济因素：快速的经济增长带来地产春天 D.产业发展：随着改革深入整个地产业处于高速增长期 E.消费水平：消费结构升级 F.人口因素：本地人口增长较快、外来人口增长明显 G.其它：2008年奥运会导致房地产需求增长2.不利因素 A.政策调控：121号等房地产政策收缩了土地供给，宏观调控加强了对行业的监管，房地产市场进入理性调整。B.市场需求：投资性购房倾向显现。C.经济因素：土地、建筑材料等价格的提升带来成本提高。第二部分 北洋钢铁大厦项目简介一、项目概述本案东邻国际商场南至西宁道，西至贵阳路北至南京路，占地1.149万平方米，总建筑面积为15.1624万平方米，主体结构为6层裙房、2座超高层东西塔楼组成。其中群房为4.5607万平方米，建筑高度为32米，是本案的商业部分，也是连接两座高层的纽带，原计划东塔楼为45层，建筑高度160.85米，西塔楼为51层，建筑高度为187米。地下部分共3层，2.4348万平方米。本案94年开始动工兴建，98年主体告竣后即维持现状至今。二、本项目特点分析：本案地理位置优越，周边商场、高档写字楼林立，商业氛围、教育氛围浓厚。南京路作为城市中心的CBD商务区，本案作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标。第三部分 北洋钢铁大厦市场评述一、写字楼部分由于本案地处天津市商业商务黄金地段南京路中心位置，是人们常称的“龙身”位置，与“龙头”小白楼CBD区域近在咫尺，附近商场、写字楼众多，如伊势丹、津汇广场等商场；国际大厦、津汇广场两个甲级写字楼项目等。虽然上述项目都与本案有直接的竞争关系，但同时也是营造和平区商务中心氛围的必要条件。因此，综合摩根公司的建议和本案具体情况建议本案定位为写字楼与中小户型公寓共存的运营模式。1.天津市写字楼市场分析天津2005年的写字楼市场已不同于九十年代，九十年代初，由于开发商对当时写字楼市场了解不充分,造成很多不良资产,甚至至今仍然未被市场吸纳。 如今的市场情况已与当年大不相同。十年前，民营企业大多规模较小，无力租用或购买写字楼；如今的购买主力金融、贸易、服务、物流等新兴产业在当时尚未崛起，未形成气候；而今天，大量新兴企业迅速成长，国内外资金已把天津视为投资热土，宏观经济的大背景推动写字楼市场已开始进入大力发展阶段，很多多年空置的烂尾楼都被买断重新启动就是最好的证明。 图2 01年05年1季度天津甲级写字楼租金与空置率示意图数据来源于戴得梁行图3 天津市内6区办公用房存量示意图数据来源于天津市房地产市场管理处注：红桥区所占份额为零0。随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的中心定位以及城市经济的总体发展，将会有大量的新批外资企业驻扎，再加上外地企业的进入、本地新企业的诞生、旧企业的扩大和改善，这些都将促使办公场所的需求大量增长，从而带动写字楼市场的繁荣。随着需求的增长，以现有速度扩大的供应数量和质量已不能满足市场迅速扩大的要求。图4 天津市内6区办公用房存量示意图数据来源于天津市房地产市场管理处注：红桥区办公用房为0。目前，由于写字楼项目的筹备、施工等周期比住宅要长，短期内也形成了竞争不足的局面。相比丰富多彩的住宅市场而言，现有写字楼项目虽然在地点、类型上各有特色，但在置业者来看可选空间并不大，因此每有新品入市，都会搅动市场、形成波澜。一些企业判断，眼下正是写字楼发展的良好机遇。 2.周边甲级写字楼项目调查国际大厦物业地址：河西区南京路75号物业功能：底商，写字间，公寓总占地面积：12000 m2总建筑面积：52000 m2开发商：天津华港房地产开发有限公司物业管理商：香港怡高物业顾问公司施工进度：现 楼交付时间:1991年9月总层数:37层智能化程度:DDN专线，办公自动化，楼宇综合步线租售率:90.2%主要卖点:地理位置佳、 入市时机及好、硬件设施完善、软件服务优秀、商业配套完善客户构成：以跨国公司、知名的企业、金融机构为主租售报价：租：$1/m2/天（含物业费）不出售物业收费：0.8元/m2/天 面积：50980 m2物业服务设施：中西餐厅，商务中心，美容美发，咖啡厅，航空售票，邮局，会议厅，购物周边环境及交通动线：为天津王牌写字楼，汇集了大量全球500强企业，商务环境浓厚，交通高峰时出入有所不便整体营销推广分析：几度出现爆满现象，现阶段以维护老客户几抓住大客户为主车位数量（地上、地下）：地下一层及地上 租：$120/个/月海河之子地理位置：天津市和平区张自忠路240号开发商：天津海贸物业发展有限公司代理商：全程（天津）投资咨询有限公司交通状况：地铁：规划地铁三号线经过赤峰道。轻轨：距南站CBD轻轨总站300米。桥梁：从北安桥至解放桥将新建大沽桥，民族桥，赤峰桥至光明桥将新建大同桥、泰安桥及合江路隧道。装修状况：精装修价格：起价：8800元/平方米 均价：9200元/平方米 最高价：11000元/平方米户型总数：228套 主力户型为：92.11134.36 容积率：10 开盘时间：2004年8月28日建筑面积：51800 平方米 占地面积：4945 平方米楼层状况：228套租售情况：现小户型基本售罄，所剩的是100平米以上的户型简述分析：总体来说项目定位准确，户型面积设计与市场需求相符。不足之处天津人对于高档楼盘的选购不单纯是地点好就行。因城市发展速度加快购房者对交通、外部环境、内部环境、项目品质、容积率、绿化率等诸多与项目相关的问题也同样重视。由此看来“海河之子”项目除地点外，其他条件没有真正符合一个高档楼盘的综合条件，可项目的价位却是高档楼盘的价位，这样一来就有可能出现房屋总款较少的户型好卖，房屋总款较多的户型难卖的局面。换种说法就是小户型好卖大户型难买的现象，这种现象说明项目自身对中低消费者并不是真正的高端消费群，所以“海河之子”项在后期的销售中不可避免的会出现大户型销售困难的现象，这一点是值得我们发展考虑的问题。金皇大厦 物业地址：和平区南京路20号物业功能：公寓,写字间,商场总占地面积：18000 m2总建筑面积：100000 m2发展（开发商）：金皇房地产有限公司物业管理商：香港戴德梁行物业有限公司施工进度：现楼交付时间：2001年3月总层数：地上47层,底下3层租售率：25%主要卖点：地理位置优异的建筑外观，知名度极高天津市首座最高层建筑，5A智能性大厦强强联合推广，完善的商务配套设施客户构成：以跨国公司及当地大型中资机构为主租售报价：10800元/m2起价 津汇广场项目地点：和平区南京路与营口道交口发展商：天津澳中发展有限公司项目类别及规模:本项目拟建建筑面积190，000平方米，其中包括大型购物广场一座，甲级写字楼一座，服务式公寓一座，五星级酒店一座。目前已建成的是购物广场和写字楼，其中商场共5层，写字楼38层，建筑面积3.8万平方米。入住时间：商场于2001年12月开业，写字楼入住时间2002年11月。价格：只租不售，写字间叫价租金为18美元/平方米/天（含物业费，物业费3.5美元/月/平方米。物业管理：高纬宏腾物业公司（新加坡）租售反映：截至2002年年底，已有三家客户入住，分别是英美烟草、百特制药、北京近铁运通运输有限公司，总租赁面积550平方米。案例点评：优点：房型方正，利于办公；层高在标准之上；对应具有的硬件设施条件其价位较适中；最先进的硬件设施以及知名的物业管理公司和实力雄厚的开发商；新供应楼盘，新租户楼面、朝向选择性大；设有实楼样板间，给客户想象空间；交房时虽然没有吊顶，但整个房间很干净，给租户留下良好的印象；22层作为高区/低区电梯的转换层，方便使用；注意细节上的处理，如设备间的门外做带有滑动轴的装饰玻璃，使用时先推开玻璃再打开设备间房门；电梯间宽敞、明亮，数量充足，性能好（速度快，噪音低）缺点：位于商业繁华地段的闹区内，给人以嘈杂之感；交通不便利，写字楼出入口位于支路上，进出大厦及停车不方便。但毗邻规划中的地铁站，可缓解员工上下班交通阻塞问题；办公间交付状态级别较低，纯毛坯状态交付，除热水管外的其它管线接口留在房间外面。租户一次性投资较大（但纯租金低廉），其中吊顶装修由开发商指定的装修队，若一次性付清，则费用600元/平方米；商场独立运营，底商无位置供租用，缺少写字楼的商业配套；新供应楼盘，目前租户数量不多，尚显缺乏人气；目前写字楼部分的物业、销售分散，易产生矛盾；有些公司老板对商场加办公间的组合形式不满意；津汇广场是在2002年年底推出的项目之一，无论是开发商的实力，还是物业公司的品牌、设施的领先性都促使人们对它更加关注。表2 其它高档写字楼调查情况项目名称 项目位置 租售形式 租售价格 租售比例 主要进驻企业信达广场 和平区曲阜道与解放南路交口 写字楼9-20层售，其余层租，酒店式公寓租 售价：写字楼15000元/平方米（均）租金：7元/平米/天酒店式公寓27美金/平米/月 70% 国内外著名制造业、金融、IT、贸易货贷公司亚太大厦 和平区和平南京路35号（大营门车站） 租/售 售价：7800元/平方米（均）租金：2.5元/天/平方米 90%以上 贸易企业居多天津文华国际商务中心 河西区大沽南路与苏州道交口 售 售价：5800元/平方米（起） 90%以上 中等实力贸易和货运企业国际经济贸易中心 河西区马场道59号 售/租售价：9100元/平方米（起）租价：为3.82元/平方米天 85% 大型企业为主、金融、商务、贸易、医药企业狗不理、同仁堂峰汇广场 河西区围堤道与黄浦路交口 售 售价：写字楼7800元/平方米公寓式住宅8000元/平方米 90% 房地产、外资企业、驻津办事处、贸易公司、1-3层法国欧尚金皇大厦 河西区南京路与浦口道交口 租 租金：2537层3.5元/天3841层3.8元/天 90% 装饰、贸易、网络大、中、小型企业国华大厦 河西区大沽南路与中环线交口 售 售价：7800元/平方米（均） 50% 中小型贸易企业国际大厦 和平区南京路75号 只租不售 1美元/天.平方米（含物业管理费，物业费5美元/月.平方米） 90%左右 内、外资银行、外资保险公司、船务及贸易等知名公司，其中200平米以下的公司占70%。津汇广场 和平区南京路与营口道交口 只租不售 18美元/平方米/天（含物业费，物业费3.5美元/月/平方米） 80% 国际知名企业今晚大厦 南开区南开三马路358号 只租不售 3元/平方米/天 70%左右 海河之子 天津市和平区张自忠路240号 售 9880元/平方米（均） 3.价格建议：价格方面，一些正在进行或准备从事写字楼开发的经营者表示，今年本市写字楼市场的整体价格上涨幅度将达到 15%左右。产品方面， 5A级高档国际写字楼依旧是写字楼市场的领军产品，其售价和租金的变化速度与比例也被看作写字楼市场的风向标，恒华大厦、信达广场等高档写字楼项目的亮相预计会对今年写字楼市场的整合起到推动作用。而今年大量涌入的外来投资者和本地企业为提升形象等市场需求将推动高档写字楼发展，去年每平方米售价 6500元至 7500元的高档写字楼，其售价今年内很有可能将升至 9000元左右，因此预计高档写字楼价格增长将比较明显。因此建议：本案写字楼部分销售价格定位为9000-10000元/平方米（RMB）.4.目标客户群分析在定位客户层上应本着与现有写字楼差异化与互补性相结合的原则，以弱化对手的竞争力而突出项目之优势。津汇广场是新型甲级写字楼的典型代表，与国际大厦有很多近似之处，与国际大厦最初定位客户层也很接近，但在实际操作中存在很大困难，说明这类客户数量是有限的；而且国际大厦在地理位置上、入伙时间上其较本案都有优势，在客户层上与其竞争较难；因此建议定位客户类型应与距离较近的项目达到既竞争又互补。综合现状，本案的客户层应以内资大中型实力派企业为主，同时兼顾中小发展型公司，又要考虑一些外资公司。据了解目前在高档写字楼内办公的公司仍以200平方米以下的内资/合资企业为主流。据了解，在津购租房办公的跨国企业组成如下： 表3 国家 类别美国 银行、金融业、保险类、会计、咨询类欧洲 电脑、咨询开发、科技、通讯类日本： 电子、贸易、金融、医药、消费品开发类韩国： 工业、制造业、电子业类港澳台： 贸易、食品、中介、批发零售类亚洲其它国家贸易、开发、中介类其它： 政府驻津机构；图5：客户希望的办公地点调查统计以上数据来源于戴得梁行结合以上所述，本案定位客户类型如下：A. 结合天津发展以电讯产业、电子科技产业以及生化为重点方向，综合考虑自身条件，客户层应以现代科技公司为主导，如通讯电信以及软件开发/生物化学/药品/环保/化工类企业。B. 项目附近目前已形成很多电讯方面的商场，如河川大厦底商，南京路上中小型电讯商店，以及移动通信的移动大厦等，本案可以借助已有的氛围，客层方面向上提升，引进“北方电讯”、“朗讯”、“霍尼维尔”、“清华同方”、“铁通”等公司以组成更加成熟的通讯和科技类办公商圈。C. 吸引一些在开发区、科技产业园内已有厂址的跨国企业租用/购买市内办公楼来设办事地点。以及以天大、南大为技术依托而成立的高技术企业的办事机构。D. 从近期市政府的调整可预测未来本市经济必将高速发展，未进入天津的世界500强企业可能在这一时期入津成立办事机构，这是写字楼面临的难得机遇。5.写字楼部分总结A.现有写字楼尤其是早期写字楼普遍在停车位上存在数量不足的问题，本项目规划13万平方米，预留350个汽车停车位，具有充足的车位数，缓解了南京路沿线普遍存在的写字楼停车难的问题。B.项目在建筑形式上引用了双子星塔楼，是目前写字楼项目中共有的。外檐极具现代气息，在配套硬件上也是目前较先进的，总体印象给人以科技前沿之感，这也是明显区别现有办公楼的特点之一。C.为了更加符合项目自身的形象与定位，可以更改名称，如“北方数码大厦”、“北方科技中心”等。D.从介绍分析项目存在电梯数量不足的问题，而且电梯应区分高区/低区使用。E.本项目临近和平科技园，借助于这一地理优势，可以与和平区政府协商相应的优惠政策，如在科技园内注册的公司，在本区内的写字楼租用或购买办公间的在营业税、所得税地方留成方面给予一定的优惠。F.还可向政府提议被拆除的地铁沿线的公司转为办公楼内办公的给予一定的政策优惠。因为保留下这类公司同时对和平区政府的利税方面是有一定益处的。二、中小户型公寓部分以下具体结合北洋钢铁大厦项目，对目前天津市中小户型公寓市场进行分析。由于该项目为98年主体完工的烂尾项目，具体现状已经限制只能在写字楼与公寓方面进行选择，而结合摩根集团的初步设想（一栋为写字楼，一栋为服务式公寓），所以对本市服务式公寓市场分析如下：1.天津市中小型公寓市场现状：目前天津的服务式公寓分布并不均匀，主要集中在几个区域，关键包括小白楼CBD区域、南京路沿线、友谊路沿线、南市商业街、南楼商业圈周边五部分。这五个地段都属于金融机构聚集、商业氛围浓厚、写字楼林立的地产黄金地段，开发状态相对成熟，配套完善，这主要还是由于服务式公寓对于项目的区位有很强的客观要求导致。目前本市的服务式公寓从户型上多集中为中小户型，如白楼仕嘉、28富顿广场、都市坐标、城基中心以及老盘吉利花园等。采用中小户型的主要原因还是基于这类服务式公寓坐落地点比较优越，造成土地等相关成本比较高，相应售价自然较高，而本市的普遍购买力又相对较低，因此采用如SOHO现代城式的集办公、居住多功能为一体且总价款相对较低的小户型吸引消费群体。因此，本市的服务式公寓每平方米单价并不低，大多在5500元以上，很多新项目已经达到8000元以上的价格，但由于面积较小，总房款大多控制在50万元以下，刚好适合如高薪白领阶层、投资者、中小企业办公和异地企业长期驻津办事人员等客户购买。同时，也因此他们相对对于居住的舒适度和便捷、高效要求的更为苛刻，所以本市服务式公寓普遍的装修水准和配套设施都相当完备，很多项目都以高端配套和智能化设施等作为吸引客户的主要卖点之一。目前天津的公寓市场已经逐渐出现一部分高档、大户型住宅空置，而很多购房者无房可选的局面。因此，2004年，建设部通过房地产项目规划、土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房的比重，对市场的供应结构进行调整，从而提高市场化程度，发展中低价位、中小户型的商品住宅，以满足更多低购买力的需求。所以，自2004年下半年至今天津市陆续开盘的服务式公寓项目大多以中小户型为主，如28富顿广场、摩登天空、都市坐标、金厦中恺国际等等，他们共同的特点就是拥有非常优越的地理位置和周边环境，但主要卖点不再是如何宽敞的客厅、如何豪华的卧室而是以功能性高、配套完备的小户型作为吸引客户的主要卖点。由于总价款的降低和单位价格保持的增长，中小户型市场成了高端消费人群关注的对象。从现阶段市场状况可以看出，中小户型项目的成交套数已经占到整个市场相当大的比重，有的项目一开盘即售罄。与过去相比，如今的小户型项目更加强调居住的舒适度。目前北京有五种小户型产品，一个是城里的独栋小户型。二是城中心改造型的小户型，三是城市边缘小户型，第四是热点地区投资性小户型，第五是外围区的成熟性社区推出的收尾性小户型。从这种产品分类看，小户型在天津还有很大的市场空间。首先是在房屋总价约束下的刚性需求，其次是商务型的小户型产品在天津还不多。另外，投资型小户型正在被更多人认可，而且需求比较大。目前，天津市尚处于居住需求阶段，大户型的推出以取悦部分居住型向改善型迈进的客户，但却很难满足更多支付能力低的购房者，因此未来一段时间内，小户型将成为天津房地产市场的主流产品。从建筑角度看，住宅的舒适度并不取决于面积的大小，而是取决于功能、配套、居住环境、细节处理等。从市场角度看，房产消费不可能一步到位，无论国外国内、北京还是天津，在面积和价格方面均能符合市场需求的小户型不会是市场的过渡产品。2.北洋项目公寓部分定位建议北洋项目公寓部分定位以中小户型为主，其分析如下：A.中小户型产品市场需求量较大2003、2004两年中小户型成为天津市场上的一匹黑马，不同风格的中小户型项目相继粉墨登场，在津城开启了中小户型时代。其中如城市之星SOLO，空中供给SOLO、通达尚城独立时代等项目均以售磬，都市坐标等新开盘项目，开售比在80%以上，销售情况较好。 2002年北京、上海等地中小户型住宅在市场中热销。 2003年城市之星SOLO、空中供给SOLO、通达尚城独立时代等小户型项目如雨后春笋，在天津楼市纷纷亮相。 20042005年天津市各大中房地产公司又陆续推出摩登天空、都市坐标、阳光100F4、中豪CLD国际社区、五一阳光的N度空间、富顿广场、非常公馆等各具特色的小户型住宅。B.中小户型公寓特点：从对近几个月新开盘项目进行的了解，60至90平方米的小户型，受到购房者极大的关注。经过市场调查及相关资料的整理，对天津近期热销或新开盘的中小户型楼盘进行比对分析，总结出中小户型服务式公寓具有以下特点： 地段优势明显，大多数位于城市中心区或区域中心地段。 单套面积小。 功能区间分区不明显，有较多的开放空间。 单平米售价普遍高于周边住宅（不含装修）。 舒适度有所降低，但在很大程度上杜绝了面积浪费。 部分公寓提供酒店式管理。3.中小户型项目调查 焕日线位置：津塘公路与中环线交口开发商：宝利集团隆杰置业规划：酒店式公寓占地/建筑面积：11000/3000容积率：2.7车位比例：1：0.4交工时间：2006年10月总户数：500价格：6000诚基中心位置：南京路62号开发商：泰瑞房地产规划：服务式公寓占地/建筑面积：19000平米容积率：5.6车位比例：2万平米地下车位交工时间：2007年年底总户数：102658平米价格：700028富顿广场位置： 荣业大街与福安大街交口开发商：天津市金麟置业发展有限公司全案代理：中原地产规划： 服务式公寓占地/建筑面积： 容积率：5.1车位比例：1：0.8 (地下)交工时间： 2007年春入住总户数：300价格：6800-7800金厦中恺国际广场位置：卫津路与双峰道交口开发商：金厦中天房地产开发有限公司规划： 中小户型公寓占地面积1.42万平方米建筑面积：10万 容积率：7车位比例：1：0.8交工时间： 2007年6月30日总户数：1200价格：起价：5600元/平米 均价：6300元/平米 最高：7000元/平米白楼仕嘉位置：河西北起浦口道，南至苏州道，西至江西路开发商：河西区开发建设总公司规划： 公寓占地/建筑面积：27000/110000容积率：3.36车位比例：1：1交工时间： 2005年底总户数：278价格：7270楼盘位置 开发商 建筑面积（平米） 容积率 绿化率 均价（元/平方米） 开盘时间 入住时间诚基国际中心 和平区南京路（耀华中学对面） 泰瑞房地产开发有限公司46000 4 30% 7000 预计2005年9月 预计2007年上半年城市之星 河东区新开路与华龙道交口 顺驰发展有限公司 53103 3.6 30% 4550 2003年6月 2005年6月摩登天空 南开二纬路与二马路交口 天津乐康置业有限公司 68000 2.9 35% 5500东西向预计5000以上 预计2004年12月10日 2006年5月都市坐标 多伦道与荣业大街交口 万兆集团 3万 5.6 30% 5800 2005年1月 06年底入住阳光100F4 南开红旗南路延长线与外环线交口 阳光100房地产发展有限公司 75万 1.69 37% 5500 2002年 2005年底-2007春陆续入住海河大道 河北区滨海路 翰华置业，万隆置业 40万 2.8 40% 6200-6300 2006年 2006年底时代奥城 宾水西道与水上东路交口 融创奥城投资有限公司 100万 2.17 38% 8500 2004.4.18 二期未开盘 一期2005年10月底入住二期2006.10月三期全部入住在2007年底富顿广场 福安大街与荣业大街交口 天津市金麟置业发展有限公司8万 5.1 35% 6800-7800 2005年5月15日 2006年底城南新世家 南开区南马路与南开三马路交口 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 10.4万 2.8 35% 6300 2005年6月11日 2005年12月金厦中恺国际广场 卫津路与双缝道交口 金厦中天房地产开发有限公司 10万 7 35% 6300 2005年7月 2007年6月30入住通过以上对典型的中小户型楼盘及个别楼盘中小户型的销售情况的调查可以看出，目前，中小户型在天津楼市相比而言极受欢迎，而且以上楼盘皆处于城市中心区或区域中心地段，其操作模式可对北洋项目有相当的借鉴性。从购买力角度分析，小户型普通住宅的潜在需求较大，假设单平方米的售价相同，那么中小户型住宅由于总价较低，市场容量大等优势，使开发风险大大降低。而大户型普通住宅的销售周期一般比较长，因而会带来资金周转、市场波动等方面的风险。总的来说，在购买力没有大幅度增长的情况下，小户型会一直保持较强的市场竞争力。4.运营方式建议A.建议面积区间（如图10所示）：采用此种配比方式主要基于以下几种因素：表5 目前销售态势良好的中小户型项目同类产品面积配比项目 面积占比30-70 70-100 100-120 120以上28富顿广场 40% 30 - 30城基中心 80% - 15% 5%摩登天空 60% 40% - -金厦中恺 46% 46% - 8%都市坐标 60% 30% 5% 5%城南新世家 10% 15% 45% 30%阳光100 F4 40% 55% 5% -时代奥城 20% 20% 40% 20%城市之星60% 10% - 30%天津市2005年1-6月单价在6000元/平方米以上，面