房地产企业并购及其税务处理

房地产企业并购及其税务处理2008-04-14 国内房地产存在企业众多、规模偏小、品牌建设落后、产业集中度过低等问题，这样的产业结构特点成了房地产行业发展的瓶颈。在客观上需要通过企业间的并购重组实现优胜劣汰、产业整合和资源优化配置，从而实现中国房地产业的进一步发展。2003年以来，政府出台了一系列的宏观调控政策，改变了房地产业的旧有格局，行业门槛陡然提高。同时，大量的其他行业资金进入房地产业，加剧了市场的竞争，特别是外资的进入，对国内房地产企业提出了更高的要求，使其必须做大做强，以适应新的市场环境。在此背景下，房地产企业纷纷开始寻求规模化发展的道路，房地产业俨然进入了并购时代。据不完全统计，2005年发生的房地产行业相关并购就有20起以上，涉及的资产超过500亿元，其中包括：万科并购浙江南都、北京天鸿与北京城开合并、上海绿地收购南京城开、万科收购北京朝开等。一、企业并购的一般分析并购是兼并与收购的简称，在国际上通常被称为“Merger&Acquisition”，缩写为“M&A”。这个术语中包含两个概念，一个是“Merger”，即兼并或合并；另一个是“Acquisition”，即收购或收买。兼并和收购之间的主要区别在于，兼并是指企业与其他企业合为一体，收购则并非合为一体，而仅仅是一方对另一方居于控制地位。但在实际过程中，兼并和收购往往交织在一起，很难严格区分开。因此，本文把一家房地产企业通过获取其他企业的部分或全部产权，从而获得对该企业控制权的投资行为，统称并购。并购作为优化资源配置的手段，是企业在巨大竞争压力中求得生存与发展的有效手段。但是，就全球以及我国并购的历史数据看，成功的企业并购并未如人们所期望的那么多，有的企业甚至因不成功的并购而陷入了困境，甚至破产。90年代末，麦肯锡公司研究了19901995年的150起兼并交易，结果表明，30%的交易严重损害了股东的收益，20%损害了部分收益，只有17%创造了大量回报。但是，Hill(1994)在对过去30年间进行并购的大型跨国公司的研究中发现，绝大部分获得充足利润回报的公司均是围绕其核心竞争力进行并购和经营的。这些公司在对外进行并购时，以核心竞争力为导向，并且通过并购来实现核心竞争力的双向转移和提升，获得持续的竞争优势。从全球范围来看，在20世纪90年代兴起了以“战略并购”为主要特征的第五次并购浪潮，围绕企业的核心竞争力与核心业务进行并购成为此次并购浪潮的主旋律，以核心竞争力导向的企业并购战略思维开始形成。二、房地产企业并购特点通过分析房地产企业的资产重组案例，我们可以发现房地产企业的并购重组表现出以下一些特点：1.多元趋势导向。一部分企业通过并购，拓展企业经营业务，迈向多元化发展的道路。在这方面，房地产企业通过并购涉足其他行业与其他行业企业并购房地产企业进军房地产行业的情况是并存的。如大恒科技、中大股份、中体产业和益鑫泰等的企业并购活动即是如此。大恒科技属于通信设备制造业，但投资5000万元参股设立中关村科学城建设股份有限公司。2.加强主营业务，部分企业通过并购或者剥离，坚持主业经营并逐渐形成核心竞争力。这类企业主要是一些与房地产行业关联度较大的企业，如建筑施工和工程承包类的企业。企业通过并购或资产剥离方式进行资产重组后的业务转型较为彻底。如浙江广厦公司于2001年11月实施大规模资产置换，退出建筑业和信息技术业，并置入杭州国商、南京置业和华侨饭店（其中杭州国商、南京置业主要进行房地产开发业务，而华侨饭店主要从事服务业），转而全力投入房地产业。3.“买壳”上市目的。非上市房地产企业借助“买壳”类的并购活动达到间接上市的目的。受直接上市条件的制约，经营成功但难以直接上市的房地产开发企业“买壳”上市的愿望非常强烈。于是，一些经营亏损或行业前景欠佳的上市公司就成为这些非上市房地产企业追逐的重点和并购的对象。实力较强、业绩较好的房地产企业通过“买壳上市”的方式，即采用收购、受让股权方式，成为上市公司的第一大股东。如上海世贸投资发展有限公司通过收购万象集团26.43%的境内法人股，成为万象的第一大股东，继而将公司更名为“世贸股份”，同时将其主营业务变更为房地产业。另一种是“自动”转型的企业。4.强强联盟策略。实现集团采购和信息共享，以达到降低成本、提高品质、加快开发等目的。如珠江投资与合生创展的合作。在此模式下，通常由收购方出具货币资金，与拥有目标房地产项目的企业共同出资，组建一个新的合资企业。新企业成立后，又可派生出两种并购分模式：一种为双方约定共同经营、共担风险，房地产项目建成出让取得收益后，双方按出资比例分享。在此模式下，没有购买行为发生，收购方与房地产企业之间为合作关系。另一种模式为：以房地产项目出资的企业在新企业成立后，向出具货币资金的一方转让新企业股权，即双方先合资合作，再由收购方出具货币资金收购房地产项目企业拥有新合资企业的股权。这种大企业间的战略联盟可以形成以下优势：通过共同协作，更高效、更低成本地实现对资金、土地等房地产战略资源的获取与占有；通过相互配合，提升区域价值，实现更高的市场占有率及开发利润；通过相互学习与融合，提升房地产产品的品质与服务，规范企业运作管理，提高全行业的信誉度；形成更大规模的企业集团，应对国际化的挑战。5.改善资产状况。业绩不良的上市公司通过并购房地产企业来改善公司的资产状况，从而维持上市资格或是配股资格。该类公司涉足房地产的最终目的就是获得投资收益。通常，上市公司会通过参股，持有房地产企业的部分股权（一般小于50%），然后对房地产企业进行增资扩股，最后通过资本运作将所持有的股权转让，获得投资收益。如2001年6月，南京高科投资600万元参股南京天地房地产开发有限公司，并出资400万进行增资（拥有20%股权）；2002年1月，南京高科转让所持有的南京天地房地产开发有限公司20%股权，受让方是“天地房地产”第一大股东南京东方文化技术有限公司。南京高科获得的投资收益率高达58%。如果排除关联交易因素的影响，单从投资收益角度看，这种投资相当成功，并可成为开发区类上市公司孵化器功能运作的典范。三、几种不同并购模式的税负分析企业出具货币资金意图收购另外一家企业所属的房地产项目时，在一般情况下有三种模式可以选择，且不同的并购模式有不同交易主体和交易标的，收购方应灵活掌握。（一）三种房地产并购的财务模式1直接购买房地产项目模式此模式下，收购方出具货币资金直接购买另外一家企业的房地产项目，属于正常的商品交易模式。此模式下收购的客体是单纯的房地产项目，出让方放弃房地产的所有权，收购方以货币资金为代价取得房地产项目的法律所有权。此模式不会影响到交易双方的法律地位问题，即收购前后交易双方的法人资格没有任何改变。2收购方购买出让方股权模式在此模式下，收购方出具货币奖金，购买另外一家拥有某目标房地产项目的企业股权，以达到间接拥有对房地产项目的实际控制权。此时，交易的标的为房地产项目企业的股权，而并非是房地产项目本身，除非收购方取得房地产股权后更改企业名称，否则房地产项目的名义所有权没有发生改变。交易主体一方为收购企业，另一方则为拥有房地产企业股权的股东。3合资开发模式在此模式下，收购方出具货币资金，与拥有目标房地产项目的企业以房地产项目共同出资组建一个新的合资企业，新企业成立后，又可派生出两种并购分模式：一种为双方约定共同经营、共担风险，房地产项目建成出让取得收益后，双方按出资比例分享模式，在此分模式下，没有购买行为发生，收购方与房地产企业之间为合作关系；另一种分模式为，以房地产项目出资的企业在新企业成立后，向出具货币资金的一方转让新企业股权，此分模式下，双方先合资合作，再由收购方出具货币奖金收购房地产项目企业拥有新合资企业的股权。（二）三种并购模式税务分析假设收购方SG公司拟收购转让方ZR公司所拥有已经处于开发作业期的某房地产项目，该房地产项目的账面价值为1亿元，该项目的市场价值为1.5亿元，ZR公司对该项目法律手续齐全，ZR公司为M公司的全资子公司。SG公司收购该项目时，可以选用的财务运作模式如下：1直接购买房地产项目模式（1）方案设计SG公司与ZR公司直接签署协议，SG公司支付给ZR公司货币资金1.5亿元，取得房地产项目的所有权。（2）并购成本分析对转让方ZR公司来说，转让该房地产项目属于销售不动产，按我国现行税务法规，应按5%交纳营业税（假设该公司城建税为7%，教育费附加为3%）；同时还应交纳土地增值税，假设ZR公司对该房地产项目的土地增值税可扣除项目金额为1.1亿元；双方签署协议还应当交纳印花税，税目为产权转移书据，适用税率为0.05%。ZR公司因转让行为应纳税额为：应纳营业税及附加合计为：(15000-10000)5.5%275万元；应纳的印花税为：150000.05%7.5万元；应纳的土地增值税为:增值额超出扣除项目金额的比率为(15000-11000)1100036.36;应缴纳的土地增值税：400030%1200万元。以上转让方ZR公司共应缴纳税款为1482.5万元。对收购方SG公司来说，购买房地产项目应纳契税，税率按3%计算，则SG公司因购买行为应纳税额如下：应纳的印花税为:150000.05%7.5万元；应纳契税为:150003%=450万元;SG公司合计应税为457.5万元。除以上税务成本外，收购方SG公司还应当交纳一些与房地产开发相关的法律手续变更支出，该部分支出在一般情况下金额较小。（3）优缺点采用直接购买房地产的方式进行并购，其模式简单明了，收购周期较短，除税费以外的其它交易成本一般较小。但交易的双方都有较大金额的税费支出，转让方支付的大额税费支出，在双方谈判时会推高交易对价，使收购方交易成本上升。2收购方购买出让方股权模式（1）方案设计收购方SG公司与ZR公司的母公司M公司签署协议，以现金方式购买M公司拥有的SG公司的股权，以间接取得对房地产项目的所有权。此时交易在SG公司与M公司之间进行。（2）并购成本分析对转让方M公司来说，转让对ZR公司的股权，按财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知，对股权转让不征收营业税，不属于营业税等流转税的范畴，也无需交纳土地增值税，仅需交纳印花税。对于收购方来说为购买股权，根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知(财税2003184号)，不属于应纳契税的范畴，也仅需交纳印花税，假设双方的交易对价也为1.5亿元。M公司因购买行为应纳税额如下：应纳的印花税为：150000.05%7.5万元；SG公司因购买行为应纳税额为：应纳的印花税为：150000.05%7.5万元；在其它交易成本方面，由于房地产项目的名义所有者还是ZR公司，所以除非SG公司变更公司名称，否则也不需要法律手续变更支出。（3）优缺点采用这种模式并购房地产项目，花费的税务成本最少，直接交易成本最低，收购方通过购买股权的方式间接控制房地产项目，适用于转让方公司仅开发这一个房地产项目的情形，收购方将同时面临原企业遗留的一些亏损和其它法律责任，因此在并购初期的财务调查是非常重要的。采用这种模式还有另外一些好处，如原ZR公司遗留的亏损，仍可弥补以后房地产项目的开发利润，从而取得规避企业所得税的好处，收购方SG公司以后退出时会比较方便，可以选用较多的运作模式。由于我国公司法规定除国有独资公司外，有限责任公司均需两个以上股东，因此收购方若为民企、外资企业时，要受股东人数的限制。对于集团式的公司来说，母公司可以与子公司共同出资收购对方企业股权;对于单一企业来说，购买股权后可能还要协调与少数股东的关系。3合资开发模式（1）方案设计收购方SG公司出货币资金2亿元，ZR公司以房地产项目出资，作价1.5亿元，双方共同组新企业X公司。新企业成立后，即可以双方约定共同开发、共担风险、共享收益，也可以由SG公司再收购ZR公司拥有的对X公司的股权。（2）并购成本分析SG公司与ZR公司共同设立新企业，由于采用有实物出资形式，所以会发生一定的评估费用，注册新公司还需要验资，交纳一定的注册费，新公司成立后还应当及时对与房地产有关法律手续予以变更，因此该模式下会发生较大的交易成本。除上述交易成本外，此模式下发生的税务成本如下：a）单纯的合资开发模式根据现行税法规定，SG公司与ZR公司应纳税金如下：营业税及附加根据财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知(财税2002191号)，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让也不征收营业税。因此无论设立企业后，ZR公司是否向SG公司转让新企业股权，双方均无需交纳营业税及附加。印花税根据财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知(财税2003183号)，实行公司制改造的企业在改制过程中成立的新企业(重新办理法人登记的)，其新启用的资金账簿记载的资金或因企业建立资本纽带关系而增加的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。公司制改造包括国有企业依公司法整体改造成国有独资有限责任公司;企业通过增资扩股或者转让部分产权，实现他人对企业的参股，将企业改造成有限责任公司或股份有限公司;企业以其部分财产和相应债务与他人组建新公司；企业将债务留在原企业，而以其优质财产与他人组建的新公司。因此，X公司的组建符合公司制改造的规定。所以，ZR公司、SG公司和X公司应缴纳的印花税也为0。土地增值税根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税199548号)，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。故ZR公司在投资时不需要缴纳土地增值税。契税根据契税暂行条例的有关规定，以土地、房屋权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让或房屋转让，应纳契税。另外根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知(财税2003184号)，ZR公司与SG公司组建X企业若想归避契税，一般只要符合该文件中的任何一条即可，如按该文件国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。因此若ZR公司属国有独资企业，在合资合作时ZR公司股比超过50%即可享受免征契税的好处。如果交易双方不能满足这一文件的有关要求，新X企业