购物中心(大型超市）项目可行性研究报告.doc

购物中心(大型超市）项目可行性研究报告 购物中心大卖场项目可行性研究报告公司二一一年二月目 录第一章 总 论1第一节 项目基本情况1第二节 项目主要技术经济指标5第二章 项目背景及必要性7第一节 项目背景7第二节 项目必要性9第三章 市场分析19第一节 投资市场分析19第二节 消费市场分析19第四章 项目选址与建设条件22第一节 项目选址22第二节 项目建设条件22第五章 经营规模和营销方式30第一节 经营规模30第二节 货源采购及配送34第六章 技术设备37第七章 项目建设方案40第一节 总平面布置40第二节 建筑方案42第三节 配套工程50第八章 组织机构和人员安排61第一节 组织机构设置61第九章 项目实施进度63第十章 环境保护与安全63第一节 环境保护63第二节 卫生防疫68第三节 消防安全68第十一章 投资估算与资金筹措70第一节 投资估算70第二节 资金筹措与投资计划72第十二章 财务分析72第一节 商品销售收入和销售税金及附加估算72第二节 总成本费用估算73第三节 项目利润及分配情况分析74第四节 财务现金流量和资金来源与运用分析75第五节 贷款偿还能力分析77第六节 敏感性分析77第七节 项目风险分析79第十三章 综合效益评价82第一节经济效益分析82第二节 社会效益分析83第三节 研究结论及建议85附件附件1 项目平面布置概念图附件2 项目立体效果概念图第一章 总 论第一节 项目基本情况一投资方基本情况1县购物中心大卖场项目投资商是上海投资商胡明仕等3股东引进香港华润苏果超市有限公司总部直营并与台湾永和豆浆欢乐餐厅管理有限公司 YON HO 台湾上岛集团上海上岛咖啡食品有限公司等30个以上国际国内知名品牌商合作加盟投资商有着雄厚的经济实力及丰富的商贸管理经验投资商在上海有下属企业中新城置业有限公司主要从事房地产开发经营公司大楼的物业管理和中新城家具市场的日常管理公司和澳大利亚厂商合资注册了南澳住宅材料有限公司主要生产制造澳大利亚木质组装式别墅和从事有关的建材经营批发等2由投资商引进的苏果总部外埠直营店 苏果超市有限公司成立于1996年7月18日其前身是江苏省果品食杂总公司下属的果品科苏果二字取自江苏省果品食杂总公司苏果超市是江苏最大的连锁超市企业根据2010年3月份权威机构公布的排名苏果在全国连锁企业当中已连续10年位列前十强全国快速消费品零售企业前四强 2009年苏果实现销售规模332亿元网点覆盖江苏山东河北湖北河南等六个省份网点总数1950家据专业评审机构的测定苏果品牌价值达6034亿元 多年来苏果一直坚持业态组合低成本扩张开拓农村市场区域集中发展直营加盟双轮驱动等五大战略使企业取得了超常规发展走出了一条具有自身特点符合当地实际的民族连锁商业发展之路同时积极创新业态创新营销创新管理创新激励弘扬企业文化使企业发展呈现出蓬勃生机和无限活力 苏果长期致力于农村市场开拓60的网点开设在县及县以下农村50的销售来自农村市场苏果的做法和经验得到了党和政府高度评价国务院总理温家宝同志对苏果发展先后三次作出重要批示时间分别为2002年1月28日2005年7月13日2006年1月3日并分别于2005年10月23日和2009年1月10日两度亲临苏果视察指导2007年2006年商务部和中华全国供销合作总社分别在江苏召开现场会总结推广苏果经验 -1 项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备 注一项目规模1总占地面积m268852总建筑面积m254290其中地下二层面积11000 m2其中超市卖场m29000商业建筑面积13120 m2二经营规模零售万元40248正常经营年三劳动定员人585四项目总投资万元195001固定资产投资总额万元16209其中建设投资万元15963建设期利息万元2462流动资金万元3291五年总成本费用万元44032计算期年平均六年销售税金及附加万元1006计算期年平均七年利润总额万元1877计算期年平均八主要财务评价指标1全部投资财务内部收益率评价基准6所得税前753投资利润率963所得税后690投资利税率14792全部投资回收期所得税前年1077含建设期所得税后年1109含建设期3长期借款偿还期年796含建设期第二章 项目背景及必要性第一节 项目背景 随着我国改革开放进程的不断深入国内商业流通领域发展进入了一个新阶段近年来国家采取了一系列新的改革方案 1995年国家对外开放连锁经营形式批准荷兰日本两家外商在北京进行连锁商业试点越来越多的外国零售企业进入中国零售市场在进入的外商零售企业中有大型综合超市如法国家乐福美国沃尔玛仓储式会员店如德国的麦德龙荷兰的万客隆便利店如日本的罗森超大型购物中心如香港特区的新东安百货商品批发集散中心如香港特区的利联仓行标准化食品超市如日本的友谊西友超市等超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史它是一种现代化大型商业形态具有自选购物流通成本低节约购买时间等优点因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家它仍占据着不可替代的地位成为现代大型零售业的主要形式据统计1991年美国38种零售业态中超市销售额以291的比例而高居榜首百货仅占725同年日本各种超市销售额也占185便利店占5百货店占81因此超市在发达国家的商业发展中占有重要地位当前许多著名超市公司如德国麦德龙美国沃尔玛法国家乐福等纷纷向国外拓展市场进行跨国联营以寻求更大的发展空间中国由于消费市场潜力较大投资环境较好国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点我国超市始初于八十年代初当时只是一些营业面积较小经营品种较少的商店虽曾产生过一定的轰动效应但终因市场问题而导致一度萎缩本世纪初随着改革开放的深入经济发展的加快居民收入的增加以及先进技术管理方法的应用超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起并得到迅猛发展属泛长三角经济圈交通便捷随着三条高速公路三条高速铁路的相继开工并建成通车将成为南重要的交通枢纽城市县生态工业园区属省级经济技术开发区该项目地处县新老城区的中心地段随着新火车站及三区一廊的规划建设未来35年县城区的人口将增至810万人人口急剧增加带动消费需求旺盛而目前城区没有一家上规模的国内品牌商业零售连锁网点为方便居民生活和合理布局商业网点规划在城市繁华区域建设一家大型超市将是十分必要的随着改革开放的不断深入商业同其他各行各业一样得到迅速发展超市作为商业领域的新型业态在其他大中城市异军突起发展迅猛成为商业的重要组成部分但在尚未能得到充分发展超市存在较大的市场容量目前在的连锁业中没有形成规模和具有实力的超市虽然经过近年来的迅速发展超市业取得了一定的成绩但这些超市在经营理念管理模式等方面还远不能同国内接轨同时超市业的发展在自身资金的筹措方面遇到很大的障碍合理利用外来资金加速自身发展已成为连锁商业未来发展的现实选择伴随高铁时代的到来商业参与国内的市场竞争已是大势所趋众所周知现代商业的竞争已经不单纯是商品本身的竞争经营方式服务理念管理模式等竞争的延伸已成为在商业竞争取胜的关键为了引进国内外流通领域先进的管理技术经验和经营模式促进地区商业的大开放大流通大发展项目投资方与苏果超市有限公司本着平等互利的原则经多次协商决定共同创办苏果超市有限公司jixi suguo HYPERMARKETS COLTD已于2010年11月11日签定了合作协议以加速超市业的进一步发展同时带动南地区的名优产品销售以进一步提高省和县的对外开放水平第二节 项目必要性有利于提高商业经营管理水平苏果超市有限公司以它超前的经营理念和先进的管理模式一直著称于国内著名超市业中苏果大型超市的组成同时包含了多样商品的提供优质服务的提供管理模式的运用等苏果超市不仅把自选廉价和服务放在同一建筑物中同时把服务与管理融为一体苏果超市有限公司的建立将有助于把苏果优质的服务理念和先进的管理模式带到从而有利于提高现代商业的经营管理水平和服务观念苏果认为顾客消费者和供应商是使企业生存发展的重要因素企业的前途取决于顾客的满意程度因此苏果在经营发展中一直把向顾客提供最佳服务作为最重要的工作为了实现这一目标他们以提供廉价商品和服务改进消费者的购物能力和生活水平根据消费者的期望以竞争性的价格把高质量的产品卖给消费者而且在最短的时间里将市场上的新产品提供给消费者在商场布置方面苏果努力寻求节省消费者时间的方法方便消费者购物使消费者在实用整洁舒适的环境下购物苏果严格遵守对消费者的承诺如有价格交货期限补货的承诺苏果都竭力兑现尊重消费者是苏果一贯的经营作风每一个消费者在苏果都会受到礼貌的接待苏果集团对其销售人员都要求其做到耐心倾听消费者的各种抱怨并给消费者作必要的解释可能的话直接帮助消费者处理问题寻求解决方法需要的话则带他去找能答复他的负责人在与供应商的关系中苏果坚持的道德准则是同供应商建立一种互利坦诚的关系要求其雇员正直无私杜绝接受供应商赠送的礼物和好处对供应商苏果一直把他们视为企业的合作者教育员工在任何情况下都要采取礼貌的态度在他们面前保持良好的信誉苏果超市具有以下十大特点1强大的品牌优势 苏果实力雄厚在全国连锁业中名列前茅连续多年跻身全国十强在品牌管理业态创新方面优势明显享有很高的知名度 2成功的运作模式 华润苏果购物广场以品牌更多更低价格一站式的购物体验为主要特色全新购物广场业态已在多个区域获得巨大成功 3人气客流有保证 大型超市购物广场所带来的持续稳定的人气客流尤其是在节假日双休日积聚的大量消费人群为店铺经营带来了可以预期的良好前景 4贴心的全程服务 我们将以一流的硬件设施为客户创造量良好的经营环境强大的宣传力量规范化的统一管理积极为客户提供多样化的商业服务全程贴心服务解除后顾之忧5独特的规模优势 万余平方的大型超市购物广场在业界比肩寥寥无几规模上的超大型使得商品和服务功能有更大的组合空间能满足市场更广泛的服务需求 6商铺增值潜力大 华润苏果的品牌号召力和知名度众多知名品牌的加入良好的经营业绩使得商铺的投资价值得到了体现7地段的区位优势 华润苏果选址繁华市口贴近大型居住区商贸发达交通便捷区位优势明显 8专业的商业管理 商铺统一管理中高档经营兼顾高档品牌化经营理念有效杜绝假冒伪劣商品为消费者提供了良好的商品质量保障避免入驻商户水平参次不齐所带来的负面效应 9经营模式的优势 华润苏果购物广场参考国际流行购物中心mall的业态是一个以零售业主力店为主导的各类专卖店品牌店为辅助融合餐饮娱乐文化运动休闲等服务项目为一体的大型商业服务机构打破了传统商业百货店的单一经营商品模式服务功能的多样化使购物中心能满足比传统商业更广泛的需求市场支撑力强大决定其生命力强大 10个性化特色优势 购物中心经营户的个性化经营表现有助于形成多样化的个性特色避免了传统商业大同小异千店一面的格局以迎合日趋个性化的消费对象苏果的管理模式较为先进苏果特别注重经营中的每一个环节的协调与有序的连接对于经营中的每一个环节都采用人工及计算机智能管理相接合的方式进行科学管理苏果还特别注重人力资源管理定期对员工进行各种培训不断更新他们的经营理念和服务水平此外为增强集团市场竞争优势商品采购优势及降低采购成本苏果专门设立了采购中心负责为商店组织货源随着合作公司的发展该中心将负责苏果在整个上海地区整个江苏地区及中国其它地区的商品采购苏果采购中心的主要任务是 分析消费者的需求 完成超市品种系列的构成 与供应商协商并签署协议 监督商业合同的实施 超市内的促销活动从苏果采购中心的任务来看该中心已不仅仅是负责商品的采购同时更重要的根据市场变化进行消费者需求分析及商品供给分析并在此基础上确定其合理的商品品种构成及规模从而有效地提高其市场竞争能力目前我国已有部分国内超市开始设立类似的机构本项目的实施与经营将产生有效的示范效应促使我国超市进行改革并不断提高我国超市的市场适应能力与竞争力图21 苏果大型超市组成图二有利于促进现代化商业的发展1商业发展现状近年来经济快速发展为商业的发展提供了机遇全县涌现出了一批批发零售企业商品流通规模不断扩大2010年1-10月社会消费品零售总额分别为105510万元同比增长192批发和零售商业网点数逐年增多商业发展已小具规模2社会经济的发展对商业发展的要求十二五期间将深入贯彻落实科学发展观以推动跨越发展推进全面转型促进社会和谐为主题以三区一廊规划建设为龙头以加快转变经济发展方式为主线始终坚持城镇化带动工业化强县服务业富民可持续增长等战略力争通过五年的努力把建设成为南重要交通枢纽城市承接东部产业资本转移示范区长三角休闲旅游度假区和徽文化集中展示体验区从调查资料中可以看出商业的发展已取得了一定的成绩但远不能适应商业现代化发展的需要伴随着今后社会经济的快速发展商业必然要向现代化方向发展1工农业生产和社会发展对商业的要求商品生产的发展决定商业流通的发展这是客观规律目前处于工业化初期县十二五规划提出国民生产总值达到60亿元以上全社会固定资产投资年均增长30以上社会消费品零售总额年均增长18以上随着三区一廊的规划的实施规划人口将比2009年有较大幅度的增长未来35年县城区的人口将增至810万人流动人口约为2万人3万户家庭届时的城乡一体化将有重大突破小城镇将得到进一步发展特别是登源新区工业园区的发展将市区与周边小城镇地区紧密结合构成现代化城市群这一切都将为商业的发展提供有利的条件同时也相应要求商业向现代化方向发展2外向型经济及周边地区的发展对商业的影响随着经济国际化趋势至2020年市将逐步形成包括内贸易企业在内的国际化大贸易大市场大循环的新格局凭借处于长三角产业转移第一站的得天独厚地理位置以及省实施东向发展战略23个重点县之一将推动县经济形成三个中心新型工业制造中心生态旅游集散中心文化休闲度假中心为此相应要求繁荣的现代化商业与之相配套3长三角产业转移对商业的影响伴随着国家战略江城市带产业转移示范区目标的实现作为南重要的对外开放城市商业必然要加快同发达地区商业的接轨新的发展环境将对商业的经营观念营销策略和管理方式发生深刻的影响新的国际国内环境的变化将促进商业向现代化发展方向4旅游业的发展对商业的影响是中国山水名典旅游示范县旅游业发展较快全县旅游的接待能力增强服务质量进一步提高2009年全市接待境外旅游者100万人其中在绩过夜的292万人分别比上年增长59和60全县旅游总收入38亿元目前全市旅游经营单位50多家4A级以上景点区5个地区已成为一个新的人口导入区周边商品房建设和销售势头十分强劲特别是旅游人口的急剧上升2010年160万人次旅游收入495亿元跻身省首批14个旅游经济强县行列对购物等消费的需求亟待提升旅游业及基础设施的快速发展将要求现代化的商业与之相配套5城区居民的收入增长对商业的影响伴随着生产的发展和收入的多元化城乡居民收入将有较快的提高且略高于国民生产总值的增速收入的增多将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化对商业的发展将产生很大的影响3现代化商业发展的目标为适应今后社会经济快速发展的需要县正在制订国民经济和社会事业十二五规划明确了现代化商业的发展目标设想到2015年城区第三产业比重提高到50商业占第三产业比重达32市场经济流通体系趋于完善网点建设加快并向周边地区延伸连接成片发展多种新的经营方式经济效益稳步增长市场经济流通体制更加完善逐步形成一批综合商社或以商贸为龙头的企业集团实现商业的现代化经营与管理具体社会消费零售额网点总数营业面积从业人员等阶段目标详见表23表23 现代化商业发展目标有关情况一览表序号项目单位201520201社会消费品零售额亿元2850年增长率13112批发零售贸易业餐饮业网点数个332540年增长率553千人拥有网点数1041254商业零售饮服业营业面积个千人150300年增长率1085批发零售贸易从业人数人30764380年增长率18206千人拥有商业从业人员数人千人5037084利用外来投资促进商业现代化发展目前外向型经济发展十分迅速全县一半以上的固定资产投资接近三分之二的财政收入来自于外来投资企业1000多家外来投资企业落户众多的客商长期居住对举办连锁商业提出了非常迫切的需求但商业利用外来投资无论在数量上还是在质量上都明显落后于其它行业与此同时绝大多数的商业企业的发展资金短缺自身发展资金的不足已严重影响了现代化商业的进一步发展现代化商业目标的实现迫切需要利用外来投资来弥补资金供需的不足本项目利用苏果的大量资金将创建连锁零售商业的成功典范为商业利用外来投资提供有效的示范效应对加速商业利用外来投资从而促进商业的现代化发展具有较为明显的意义三有利于扩大本土商品走向全国市场1苏果的市场优势公司将充分利用苏果公司在营销技术经营管理销售网络及全国1950家苏果网点等方面的优势在做好超市国内外商品经销的同时组织农特产品外销将及南地区农特产品通过苏果系统在国内的配销网络销往全国在设立采购点并将本土产品直接从产地输出到全国各地的苏果大型超市中心销售2华润苏果计划采购产品主要品种商品部食品冷藏乳制品调味品糖饼干面制品米油罐头饮料冲调宠物用品烟酒进口食品速冻 商品部非食品个人护理用品生活纸品家庭清洁用品家具等饰家用纺品男装女装童装鞋类饰品家用整理DIY用品汽机车百货文具图书出版品运动用品玩具户外休闲影音出版品大家电小家电电视音响相材电脑相关通讯器材 商品部生鲜肉品水产蔬菜水果熟食烘焙面点 商品部招商美食街商店街招商 第三章 市场分析第一节 投资市场分析一投资环境此处略去二工业园区投资环境此处略去第二节 消费市场分析一整体消费环境1目前超市业的发展规模存在较大的市场容量超市作为商业领域的新型业态在其他大中城市异军突起发展迅猛成为商业的重要组成部分但在县尚未能得到充分发展县超市存在较大的市场容量目前在的连锁业中形成规模具有一定实力的超市主要是台客隆连锁超市公司超市业目前的规模尚不能满足县社会经济日益增长的需要2居民收入的日益提高为超市业的发展提供了较大的发展空间县统计局的资料显示2010年1-10月县金融机构存款余额421007万元同比增长277全县城乡居民储蓄余额256103万元同比增长206人均储蓄额11284元由此可见随着经济的发展溪的人均购买力已有了大幅度的提高需要指出的是由于周边的四个县市人均收入和不相上下再加上外地流动人口和集团购买力等县的现实社会购买力及购买力潜力较大从发展的观点看伴随着经济的发展和收入的多元化城乡居民收入将有较快的提高且略高于国民生产总值的增速收入的增多将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化将有助于超市业的发展与繁荣二西区消费环境1西区目前尚无大型超市等商业网点西区开发建设5年来在首期开发区内相继建成了一批住宅商贸和公益设施建筑以及一批商店宾馆学校银行医院和具有综合服务功能的邻里中心目前西区常住人口已超过2万再加上附近居住小区和村庄人口将更多随着园区的建设和发展原有的商业网点已经明显不能满足人们生活水平发展的需要因此在园区和古城区的交界处建一个大型超市不仅可以弥补这一区域商业网点的不足方便附近居民的购买也符合工业园区发展的需要2工业园区市场消费潜力较大此处略去三苏果超市的市场竞争优势1苏果超市商品供应优势随着商品经济的发展国内市场商品繁多供应充足国内名优新特产品和三资企业产品在市场竞争中显山露水纷纷进入消费品市场极大丰富了市场供应为确保名优产品的供应苏果专门设立了采购中心负责苏果超市商品的统一采购由于苏果市场采购力较强进行商品统一采购可使商品的采购成本大大降低同时采购中心负有对消费者需求商品进行市场分析的职责因此苏果超市的商品品种构成符合消费者的消费与购物倾向本项目所需国外商品将通过苏果国外配销网络进行采购本项目具有较强的商品供应优势2苏果超市商品销售优势苏果超市在经营上具有大批量销售和小批量销售兼顾的特点无论是零售商还是个体消费者均能在苏果超市购得其所需的各种商品包括食品非食品等商品价格低廉品质优良商品繁多成为苏果超市广受欢迎的关键因素同时本项目引进苏果超前的服务理念和先进的管理模式本项目具有较强的商品销售优势从以上分析中可以看出地区投资环境和消费环境较好再加上苏果超市优质的服务和先进的管理模式苏果超市具有较强的市场竞争优势市场发展潜力较大第四章 项目选址与建设条件第一节 项目选址此处略去第二节 项目建设条件一当地社会经济条件1地区社会经济条件近年来在国家实施江城市带承接产业转移的宏观环境下通过扩大内需增加投入加快基础设施建设等措施县经济社会获得了较快发展经济实力不断增强人民生活水平不断提高截至2009年底据初步统计全年完成生产总值2751亿元按可比价计算比上年增长142其中第一产业增加值644亿元增长70第二产业增加值1139亿元增长195第三产业增加值968亿元增长117按常住人口计算人均生产总值15500元三次产业结构由2008年的249401350调整为2009年的234414352县及周边县市历年社会经济发展情况见下表4-1表4-1及周边县历年社会经济发展情况统计年份生产总值亿元人均生产总值元第一产业增加值亿元第二产业增加值亿元第三产业增加值亿元财政总收入亿元07203111455524772734185082441137136079788562770927511554264411399683800757601173190026302230277086751377610303200252034009730014600109034227904000781572141512144052289110080898002553412705170336012500911492976713164537301520073063864077310281262281083590101069001217147235309416311694951157816344450713348893393471471030815071003337956056814009173011456400710620185注数据源自统计年鉴及2009年统计公报改革开放以来的经济和社会发生了巨大的变化人民的生活水平不断提高县国民经济得以快速稳定健康的发展2010年的国内生产总值达33亿元比十五末翻了一番在全省三类县中名列第一财政收入为53亿元比十五末增加46倍年均增长409全社会固定资产投资73亿元以上增长30以上规模以上工业增加值17亿元以上增长22以上城镇居民人均可支配收入增长10以上外贸进出口总额5380万美元三次产业结构得到较大改善可望由十五末的265389347调整为2010年的180460360年接待境内外旅游者110万人次旅游收入39亿元全县职工人均工资28422元农民人均收入5089元城市居民可支配收入为7812元进入中国最具投资潜力200强示范县市目前县委政府已全面启动了生态工业园扩园升级各项工作按照转变经济发展方式大力培育新兴能源产业要求我县正着力发展低碳经济和无烟工业总投资83亿元的抽水蓄能电站项目顺利启动近年来县交通运输业有了较大的发展目前该县已形成公路铁路航空配套的交通网络该地段是城区中心位置北邻S217省道和长途汽车客运站二级火车站及绩-黄绩-宁高速和至黄山风景区快速通道出口处北通京福高铁杭黄铁路客运专线赣线扩能改造新双线货场相邻占地面积43平方公里的新站新区水电配套设施建设完善交通及卫生条件较好年末货运周转量86亿吨公里分别比去年增长135铁路旅客发送量923万人次货物发送量579万吨货物到达量1088万吨以三条铁路三条高速公路为支点一个现代化的综合交通运输网络正加快形成南交通枢纽城市的前景也正阔步向走来建设交通枢纽城市的良好预期也为区域经济的发展带来了不可估量的美好前景对此在2009年县推进全面大建设动员大会上县委县政府向全县人民发出号召提出了六年分作两步走力争三年翻一番的发展目标即2010年实现在老地区县市争第一近三年内全县经济总量在全市争中游增量争上游在五年内把建设成南重要的交通枢纽城市的宏伟目标经过近年来的努力县城镇建设和管理又上新台阶全县城镇建设积极推进实施了供水供电道路桥梁公共环境卫生等一大批建设改造项目城市管理水平进一步提高地区拥有良好的社会经济环境2工业园区社会经济条件2005年县委县政府统一思想下大决心决定举全县之力作出了加快县城西城开发建设的决定在荒僻的县城西北部建设工业园区并确定了三年拉开框架五年基本建成七年开花结果的发展目标让园区成为全县工业主要基地财政税收主要来源城市发展的新亮点西区原是一片荒草乱岗地貌坡度大开发难度大且成本高规划总面积1306平方公里的园区按照产业规划空间生态规划基础设施规划设计形成综合发展的城市功能区在框架上构成一轴二片四心布局园区建设在缺乏经验资金不足的情况下在开发建设中坚持面向未来规划一步到位开发尽可能减少失误截至目前园区基础设施投入已达5亿元开通道路16条总长196公里厂区和公共绿化面积4万平方米六纵四横路网基本形成污水处理厂建成投产供水供电通信等基础设施日臻完善为园区招商搭好了平台优化产业结构集群效益显现根据原有工业基础和产业发展定位园区不锈钢制造机械电子汽摩配等产业集群已初具规模2006年以来及时抓住温州不锈钢企业梯度转移机遇先后引进38户温州市龙湾区不锈钢企业落户园区现已竣工投产27家今年上半年完成产值568亿元随着不锈钢污水处理系统和不锈钢产品省级检验检测中心的建设园区不锈钢冶炼轧钢穿孔拉管等产业链逐渐形成打造最大不锈钢产业基地的目标正在加快实施今年年底园区年产3万吨全国最大异型链项目建成投产后围绕该项目的下游机械配套产品将快速发展目前汽车整车项目视光产业项目等产业群都在积极引进中2009年荣获浙商投资全国最佳城市和浙商投资最佳工业园区近年来工业园区招商引资和项目建设进展可喜到2010年12月已进入开发区内的外来投资企业有118家累计已开工的工业企业有100家投产的工业企业有80家近年来工业园区社会事业有了较大的发展目前已新建绿地面积4万平方米园区内总建筑面积近2万平方米的适之中学桂枝小学投入使用方便了客商子女入学新建的中医院主楼已封顶许多客商在企业投产后就把全家人甚至亲友都迁到定居成了这里的永久市民具有综合服务功能的一批学校银行宾馆商店医疗诊所相继建成投用园区的科技文体教育卫生等社会事业都在迅速发展工业园区拥有良好的社会经济条件二项目建设自然条件是一个含中山的低山丘陵区处黄山支脉和天目山支脉结合部俗称宣徽之脊最高处清凉峰海拔17874米最低处临溪镇江村环村海拔125米县域海拔171米属亚热带季风湿润气候区四季分明年均温159无霜期233天年降水量1550毫米除有天时地利等优势外自然资源物产丰富年平均气温为16无霜期230天左右日照2000小时以上年降水量1100毫米3至8月的降水量占全年雨量的65左右1水文位于黄山天目两山的结合带长江钱塘江两水系的分水岭境内河溪网布清水外流河水的平均流量约为63立方米秒百年一遇洪水位2626米地下水位根据历年来钻孔测得地下水位平均值为379319米但受到季节河水位涨落发生变化也与排水情况有关渗水层一般于 001100之间即粘性土与轻亚粘土粉砂交界处其次一般分布于细砂砾砂层为良好含水层常温保持在20左右深层承压水一般有三层层在080m左右处厚56m层在100m左右为理想的开采层厚620m层在130m左右处厚26m地下水一般无侵蚀作用2温度年平均温度158月平均最高温度3451971年7月月平均最低温度151978年1月历史最高温度386 1953年8月26日1954年8月12日 历史最低温度981958年1月16日3风况年平均风速 35ms年最大平均风速47ms年最小平均风速20 ms最大风速 170ms常年主导风向为东南风 夏季居多 其次为西北风 冬季 4降水量平均年降雨量 10762mm最大年降雨量 15447mm最多年降水日数 149日最小年降雨量 604 mm最大日降水量3433 mm最大月降水量4844 mm最小月降水量02 mm5湿度年平均相对湿度808年平均最大相对湿度 85年平均最小相对湿度 78最小绝对湿度 12年平均绝对湿度 164毫巴最大绝对湿度 435毫巴最小绝对湿度 15毫巴6蒸发量年平均蒸发量12558mm年最大平均蒸发量 16485mm年最小平均蒸发量852mm月最大蒸发量2622mm月最小蒸发量146mm7气压年平均气压 10162mm年平均最高气压 10167mm年平均最低气压 10156mm最高气压 10394mm最低气压 9907mm8日照年平均日照小时19831小时年平均最多日照小时 23535小时年平均最少日照小时 11760小时9地震地震基本烈度按度考虑本项目所在地自然条件较好第五章 经营规模和营销方式第一节 经营规模本项目总体经营思路为准确定位特色经营树立品牌以崭新的合作方式取得合作的成功一超市零售1营业面积超市营业区9000m22经营品种超市入选商品20000余种经营品种分类详见表51经营品种序号分类序号分类一生鲜商品四非食品非技术21奶制品1家用五金2面包2工具3糕点3像制品4自助熟食4游戏及玩具5肉类5体育用品6鱼类6厨房与餐桌用品7冷冻食品7学习办公用品8蔬果8清洁整理用品9干果南北货9箱包珠宝二非食品非技术1五大众消费品1照相1成品2音像2洗涤菜3家具3美容美发4大家电4清洁护理5小家电5小吃早餐6通讯6饼干三纺织品7饮料烟酒1男装8团购品2儿童用品3内衣装4女装5鞋类6家用纺织品3消费对象中低高收入群体4服务区域以工业园区和古城区为基础扩展至全县范围及周边地区5经营规模项目正常经营年达到零售额40248万元进口商品目录表序号商品名称备注1鞋类2钟表类3化妆品4护发用品5护肤用品6香水7体育用品8游戏及玩具9大家电10小家电11学习办公用品12箱包珠宝13照相 14酒类15其它二国内一线品牌零售1营业面积品牌店营业区4000m22经营品种商业综合体大卖场入选国内一线品牌如台湾永和豆浆上岛咖啡耐克达芙妮报喜鸟专业店专卖店饮食店等30家商品1000余个品种建筑面积4000平方米左右2销售渠道及销售区域利用苏果庞大的营销网络优势组织及华东地区的产品进入市场第二节 货源采购及配送一超市货源采购苏果专门设立了采购中心负责为商店组织货源随着公司的发展该中心将负责苏果在整个地区及中国其它地区的商品采购及配送苏果采购中心的主要任务是 分析消费者的需求 完成超市品种系列的构成 与供应商协商并签署协议 监督商业合同的实施 超市内的促销活动苏果采购中心负责超市货源采购二超市货源配送为促进商品的统一配送苏果在南京专门设立了配送中心南京马群配送中心位于南京市栖霞区马群信息科技园毗邻中山陵风景区南接沪宁高速宁杭高速312国道西连长江大桥二桥三桥交通极为便利南京马群配送中心园区占地约18万平方米主体大型常温高架仓库位于园区中心平面呈L型布置层高20米东西长312米南北长172米建筑面积45万平方米是目前国内单体最大的高架仓库主体仓库采用了国际通用的钢结构建筑形式门型钢架为轻钢结构屋面采用自洁彩钢板墙体采用复合保温彩钢板屋顶和墙面采用自然采光设计仓库和码头的地面也采用了先进的特殊工艺达到超平标准另外仓库还配套了电动滑升门升降调平台以降低日常运营成本除立体仓库工程外苏果还规划了农产品和生鲜加工流通加工等二期三期工程 南京马群配送中心的规划设计秉承现代物流理念采用了具有效率和成本优势的流程化运作模式并广泛运用了很多先进成熟的技术及设备1物流信息系统为具有国际领先水平的专业仓库管理软件SSAExceed4000具有导向性任务管理实时库存状态管理支持多配送中心多货主管理开放式的功能扩展等诸多先进功能2采用无线网络技术和手持RF射频终端等技术设备支持物流无纸化作业3运用了国内领先的组合式货架系统并根据立体仓库多层货位高度超过10米库内搬运距离长等实际需要运用了从德国瑞典引进的72台套性能优良电动垂直水平搬运设备等一系列先进的物流技术设备提高了空间利用和物流作业效率4适应发展需要立体仓库规划和预留了自动分拣机电子标签系统等设备接口时机成熟即可上线运营增强物流配送能力5拥有各式常温保温厢式自备货车60多台引进了地理信息系统GIS和车辆管理系统运用了车载GPS技术不仅大大拓宽了运输管理的有效空间范围也为进一步深化物流管理提升物流服务水平创造了良好的技术条件 目前马群配送中心为1000多家苏果门店提供常温商品配送服务每天通过苏果局域网接收门店订单根据门店需求实行每天配送一般订单24小时内履行物流服务半径超过250公里此外还面向社会客户提供批发三方物流等服务2005年配送中心日吞吐量峰值已突破30万箱全年商品吞吐总额超过70亿元 本项目为苏果的店具有独立的法人地位除利用苏果的主配送中心外在另设一配送中心以方便商品的及时配送本项目所需商品全部由供应商供货上门不需考虑室外运输方案第六章 技术设备一计算机管理系统合作公司将采用计算机管理计算机管理系统由公司总部的电脑系统超市系统远程联网系统组成1总部的计算机配置合作公司主要采用组主机系统或PC局域网系统这一电脑系统将包括业务管理财务会计管理采购管理库存管理配货管理运输管理POS电子定货远程通讯综合统计信息管理和系统维护等模块以适应连锁超市统一进货统一价格统一调度和规模经营之需要由于苏果超市公司已完成了总公司和采购中心的电脑配置苏果超市有限公司成立后将与南京总公司连网合用电脑系统以便统一配货降低成本2超市的计算机配置合作公司通过服务器IBM AS400PCDOS机的独立局域网系统利用服务器硬盘镜像双机热备份等措施以提高数据的安全性前台POS机把每笔商品的交易情况直接接入后台服务器中后台服务器能及时跟踪超市销售的最新动态3配送中心计算机配置配送中心在功能上是一个商品物流的过程下设多个仓库加工车间和运输车队其中加工车间主要是对部分商品重新进行分割包装使之更适应超市的销售方式南京的主配送中心已完成了电脑配置本项目建立的分配送中心将与南京总公司联网合用电脑系统降低成本配送分中心主要配置采购管理系统库存管理系统配送管理系统报表管理系统运输管理系统POS电子订货系统远程通讯系统等二其它设备考虑本项目特点特别是项目建设方案其它主要采购设备还包括中央冷暖空调监控报警系统自动喷淋灭火系统通讯设备计算机设备等项目主要设备采购清单详见表61主要设备采购清单序号项目名称单位数量主要参数来 源1冷水机组套2350RT进口2燃气全自动无压热水锅炉台240104Kcalh中外合资3盘管及新风机组套1中外合资4冷却塔台1国产5监控报警设备套1国产6自动喷淋灭火设备套1国产7通讯设备套1法国8计算机设备及配件台35进口日本92t热水锅炉台2国产10干式变压器个2每台1600kVA国产11柴油发电机组套1国产12手推车辆3000进口13冷藏柜及配件套40进口 或中外合资 14排水机泵及配件套2进口15标签条套8000进口16面团糕点设备套2进口 或中外合资 17各种货架套600进口18部门标志牌个80进口泰国19收银设备及配件套60进口20切面包片机架及配件套2进口21熟食加工设备及熟食柜套50进口22手扶梯部4进口 或中外合资 23电梯部5含观光电梯一部24货梯部2国产第七章 项目建设方案第一节 总平面布置一总平面设计原则1全面规划利于实施2功能分区明确合理得当布局紧凑节约用地管理维修方便3与外界保持良好的交通和运输联系出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求道路保持顺畅便捷4满足项目在朝向光线安全防护通讯照明等方面的要求5符合并充分利用自然条件包括地形地质水文气象和天然资源如绿地等并尽可能增加绿地面积6考虑项目所地地段的总体景观场地布置与建设能够美化城市7便于利用城市已有的上下水天然气供热供电等基础设施8符合城市规划交通消防绿化园林环保卫生等方面有关规定的规范要求二总平面布局项目选址位于叉口该地为工业园区启动区和古城区的交界处城南交通主干道边距黄山南京高速公路互通出口2000米连接江浙两省高速公路项目基址总占地面积约6885平方米待建设用地出让后项目即可启动本项目的建设主体为2栋高层分南北位置构成的围合式布局一-三层地下二层为大卖场同时建设相应的配套设施本项目主入口位于基地的西正角超市前设27米宽的多功能广场提供人流集散与休闲的开阔空间既满足了超市的功能需求又形成了较大的气势和商业气氛同时为方便顾客停车需要本项目在多功能广场旁边设置一座室外自行车停车场社会机动车辆主入口位于基地的西角基地紧临大道社会车辆进入基地后可以经超市西角的二车道路将车开至地下停车场再乘电梯或自动扶梯到超市出租车主入口位于基地西侧出租车进入基地后可直接将客人送至超市入口处下客后再向前至出租车候客处排队接客停车场的车辆由建筑东南角道路离场货车入口位于基地西北角中部车辆沿道至卸货区再由建筑东南角道路离场本项目交通流线较为顺畅本项目总建筑面积为54290m2水电天然气通讯停车绿化等配套设施与超市建筑物同步设计施工建设建筑主体层数为1825层容积率为629绿化率为15主要技术指标详见表7-1主要技术指标表序号指标名称单位指标值备注1占地面积m268852建筑面积m254290其中商业建筑面积13120 m2容积率6293建筑占地m216350占地率154多功能广场m217005室外自行车停车场m21000650个停车位6道路m212007地下二层面积m2110008绿化率159建筑密度67第二节 建筑方案一设计依据1设计规范本工程结构设计依据为国家现行规范规程县政府的有关规定等主要规范规程包括建筑结构载荷规范GBJ 9-87建筑抗震设计规范 GBJ 11-89混凝土结构设计规范 GBJ 10-89钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程JGJ 3-91钢结构设计规范GBJ 17-88建筑地基基础设计规范 GBJ 7-89建筑桩基设计规范JGJ 94-94其它有关结构设施规范及规程2活荷载标准值本工程满足建设方提出的使用条件下荷载标准值详见表7-2荷载标准值荷载区域第一层第二层储存区域10销售区域0909冷藏区域10技术区域1010办公室035停车场03 备注表中荷载单位为tm2其他荷载小车停车场及坡道荷载04 tm2基本风压值55kgm2 地面粗糙B类 二建筑设计1建筑立面设计建筑立面以简洁明快为指导思想超市部分力图用现代的装饰材料进口大理石墙与超市之上大面积的带徽派原素住宅实墙对比体现现代建筑简洁豪华细致而又大气的艺术风格在细部设施上将超市的S型交通空间暴露在外通过来来往往川流不息的人流暗喻了现代人快节奏的生活同时大量的人流流动也可以引起过往人的好奇心吸引潜在的顾客进入超市购物在建筑的正面转角部设置观光电梯和巨型的公司标志由于位于街区转角处所以特别醒目有利于营造热闹的商业氛围2建筑内部空间设计一层南侧为超市主入口 设有门厅入口门厅内设二台自动扶梯联系上下交通一层前部设有小吃广