市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较.doc

市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。市场比较法主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。通俗来讲即：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。应用市场比较法所需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤：1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行房地产状况修正；7、求取比准价格。第二章房地产估价的理论基础格。2、收益法适用的对象和条件收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。3、收益法的估价步骤运用收益法估价一般分为四个步骤进行:搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料;预测估价对象的未来收益;求取报酬率或资本化率、收益乘数;选用适宜的收益法公式计算出收益价格。4、收益法的实质和难点收益法的实质，是以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估价时点的价值，具体的计算方法是收益逐年折现到估价时点并累加，累加之和即为房地产估价时点的价值。收益法的难点，一是求取净收益时扣除项目的准确界定，二是确定资本化率。3、市场比较法分析3.1市场比较法综述市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的本质是以房地产市场的交易价格为导向求取估价对象的价值。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较。3.2市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品;而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。3.3市场比较法的适用范围和应用条件1)、适用范围市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场比较法估价。市场比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等。2)、应用条件(l)具备充足的市场交易资料。市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例。具体来说，充足的市场交易资料是指:数据充足。一般认为，运用市场比较法需要具有10个以上的比较交易实例的资料，其中要有3个以上具有较高可比性的比较实例，如果可比性好的比较实例少于3个，就有可能造成估价结果不能反映客观市场的后果。资料可靠。主要是指资料来源的可靠性和资料本身的可靠。为保证估价的精度，建立比较实例时，要对交易实例资料的完整性和准确性进行核查。凡比较实例资料不属于第一手资料的，都必须对其可靠性进行检查。质量保证。质量保证的标准以可比性和替代性表示。运用市场比较法，需要有与委估房地产相关程度高和可比性强的比较实例。比较实例与委估房地产的相关程度越高，估价结果越好，替代性越强，估价结果越准确。(2)具备丰富的估价经验。市场比较法的正确运用对估价主体也有严格的要求。在运用这一方法时，需要选定比较实例与委估房地产进行分析比较，并对交易情况、交易期日、区域因素及个别因素作出修正，这些都需要多方面的知识和丰富的经验。采用这一方法时，如果不由经验丰富、判断准确、且对当地房地产市场的特点和交易习惯有相当了解的估价人员进行估价，则不易获得正确的估价结果。在房地产估价发展历史中，市场比较法(MarkctcomparisonAPproach)是其中最重要、最常用的方法之一，在房地产估价实务中往往为估价人员首先选用。随着市场比较法的理论探索和实践应用，市场比较法也日趋完善，但仍然存在以下几个方面的问题：1)、关于可比实例的选取首先存在的问题是没有充足的房地产交易案例。我们在选取可比实例的时候，可供选择的案例数是越多越好，并且原则上能选取的案例与估价对象的时间越接近越好，一般情况下估价时点相差一年以上的不宜采用，但由于我国估价行业和政府相关机构不像国外的有关机构那样重视交易案例的搜集、整理，使得目前我国房地产交易案例比较匾乏，在选取比较实例的时候有时很难找到相近的可比实例。其次，在如何选取最为相似的可比实例时，估价人员基本上是依据自己的个人经验选取可比实例，这就带有很强的主观性和随意性，严重影响了估价结果的准确性。2)、关于交易情况的修正在进行因素修正时一般都考虑是正常交易状况下的修正，因此在本文中不做研究。3)、关于交易日期的修正在进行交易日期的修正主要是选取价格指数或价格变动率，而实践应用中在选取价格指数或变动率的时候带着很人的人为主观性，因此修正结果误差较大。4)、关于房地产交易状况的调整由于房地产状况涉及的因素比较多，主观因素的影响在房地产状况调整上表现