物业质量保修金管理实施办法.doc

物业质量保修金管理办法第一章 总 则第一条 为了保障物业在保修期内的正常使用，维护相关业主的合法权益，根据山东省物业管理条例和山东省物业质量保修金管理办法（试行）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办法所称物业质量保修金（以下简称保修金）是指房地产开发企业（以下简称开发企业）按照规定比例向物业主管部门交存的，作为保修期内履行保修义务保证的资金。第三条 本市行政区域内新建物业质量保修金的交存、使用、退还和监管适用本办法。第四条 保修金管理坚持政府监管、统一交存、权属明晰、专款专用的原则。第五条 市房地产管理局是物业主管部门，负责本市行政区域内保修金监督管理工作。市物业管理办公室（以下简称市物业办）具体承担保修金的收取、核算、退还以及申请受理等日常管理工作。保修金管理应当接受财政、审计等部门的监督。第二章 交 存第六条 开发企业新建用于销售的物业，应按照建筑安装总造价的2%5%交存保修金。第七条 物业主管部门可根据物业质量等级、开发企业信用状况、物业服务企业信用状况等情况确定保修金收取标准。（一）开发企业购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存保修金；（二）企业信用评价等级为3A级、2A级、1A级的开发企业，通过住宅性能认定终审的3A级、2A级、1A级的开发项目，分别按建筑安装总造价的2%、3%、4%交存保修金；信用评价等级为B级、C级的开发企业按5%交存保修金。聘请的物业服务企业信用评价等级为3A级、2A级的，按3%、4%交存保修金，1A级及以下信用评价的按5%交存保修金。（三）获得广厦奖、鲁班奖等国家级优良工程奖，省优秀住宅小区、泰山杯等省级优良工程奖，市级优秀住宅小区等市级优良工程奖的项目，分别按建筑安装总造价的2%、3%、4%交存保修金。项目应先期按前款标准交存，待该项目获奖后分别退还相应比例保修金。保修金实际交存比例最低不得低于物业建筑安装总造价的2%。第八条 物业主管部门应根据工程造价水平统一测算核定不同类型建筑的建筑安装造价平均数额，并将开发企业需交存的保修金标准和具体数额函告开发企业。第九条 开发企业在单幢物业竣工验收后交付前，应同物业主管部门签订物业质量保修金交存合同，明确交存比例和交存进度。开发企业应在交存住宅专项维修资金前向物业主管部门指定的帐户按幢交存保修金，同时提交以下有关资料： （一）物业主管部门已备案的物业管理区域红线图；（二）质量保修房屋明细表；（三）房产测绘机构出具的房屋面积实测报告；（四）房屋建筑工程竣工验收备案证明；（五）物业主管部门要求提供的其他资料。第十条 物业主管部门在确认保修金到达专户后，向开发企业开具由财政主管部门监制的物业质量保修金交讫凭证。实行商品房预售资金监管的项目，开发企业凭银行转帐凭证换领物业质量保修金交讫凭证。第三章 使 用第十一条 在保修期内，物业出现质量问题，需要维修时，开发企业不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，可按本办法有关规定使用保修金。第十二条 正常使用条件下，国家、省规定的商品房屋的保修范围和最低保修期限为：（一）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程不低于5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于5年；（三）外墙外保温工程自竣工验收合格之日起10年；（四）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（五）电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；（六）开发企业统一进行装饰装修的商品房装修工程为2年。其他项目的保修期限和保修范围，由开发企业和业主在商品房销售合同和质量保证书中约定。商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起计算。第十三条 下列情形不属于保修范围，不应使用保修金进行维修：（一）因业主不当使用物业或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的物业质量问题；（二）非开发企业建设的专业经营设施设备出现的质量问题；（三）因不可抗力造成的物业质量问题。第十四条 保修金的使用按照以下程序办理： （一）申请。物业专有部位发生可以使用保修金的情形时，由相关业主向市物业办提出保修金使用申请。物业服务企业或业主委员会应对物业专有部位存在的质量问题出具书面确认意见。物业共用部位、共用设施设备出现可以使用保修金的情形时，由物业服务企业、业主委员会向市物业办提出保修金使用申请；业主委员会尚未成立的，可以由物业服务企业和业主推选的业主代表向市物业办提出保修金使用申请。（二）审核。市物业办接到申请后，应对申请事项进行审查，经审查决定使用保修金的，应当确定由物业服务企业或其他具有相应施工资格的施工单位进行维修。对2万元以上的维修项目，应当采取招投标等方式选择有资质的专业施工企业。（三）维修。承担维修的单位，应当编制维修方案及资金预算，并报市物业办审查。市物业办审查同意后，可先期将维修工程预算资金的50%通知专户银行划转至保修金使用申请人或维修单位。 实施维修的物业服务企业、施工单位应合理控制维修成本，确保工程质量。保修金使用申请人可聘请专业工程监理机构，对维修工程实施质量监理，相关费用摊入维修成本。（四）验收。维修完成后，保修金使用申请人、施工单位及工程监理单位应对工程进行验收，填写物业维修工程费用清单，并由保修金使用申请人签章确认。保修金使用申请人可委托具有专业资质的社会中介机构对工程决算进行审核。 （五）拨付。市物业办在收到物业维修工程费用清单后核实有关情况，并于20个工作日内通知专户银行向保修金使用申请人或维修单位拨付应付费用的剩余款项，并将维修费用从保修金中列支。第十五条 开发企业对维修责任存在异议的，应当委托工程质量检测机构进行检测。物业主管部门认为必要时，也可以责成开发企业委托工程质量检测机构对相关物业质量问题进行检测。第十六条 发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故时，业主或物业服务企业可先行垫资维修，并应当保存相关证据，在责任认定明确后，符合本办法规定的保修金使用情形的，可以申请使用保修金清偿。第十七条 保修金使用后，物业主管部门应在维修工程结算之日起30个工作日内将保修金使用明细函告开发企业。第四章 监管和退还第十八条 保修金存储年限一般为5年，有围护结构保温工程的，不低于10年。物业主管部门应在银行开立专户存储保修金，按人民银行公布的同期活期存款利率计息。 第十九条 保修期内开发企业认真履行了相应的保修义务的，物业主管部门应当在各分部工程保修期满后30天内退还开发企业相应部分保修金本息余额。 第二十条 物业保修期内发生严重质量缺陷，经反复维修，截止保修期到期仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的，保修金暂不予以退还，直至相关质量问题得到修复为止。第二十一条 物业主管部门应定期公示相关保修金的交存、使用、退还等情况接受业主、开发企业的监督。 第二十二条 保修金交存情况应记入开发企业信用档案，并与其社会信用评价挂钩。在商品房屋交付使用时，开发企业应当向业主提供保修金交存证明。未交纳保修金的项目，开发企业不得将商品房屋交付业主，业主有权拒绝接收。相关