城市土地管理.doc

城市土地管理第一章1、土地与土壤、国土的区别土壤是指陆地表面具有肥力，能够生长植物的疏松表层，它是地球表层的附着物可以搬动土壤。土地是地球表层上由土壤、岩石、气候、水文、地貌、植被等组成的自然综合体，它包括人类过去和现在的活动结果。土地的含义比土壤广泛地多，土壤有事土地的一部分，土地是非人力可搬动的。土地与国土存在很大的差别。国土是指一国主权管辖范围馁的领陆、领空、领海等的总称，是一国主权管辖范围内全部资源和环境的缩合体。它是一个包括政治、经济、自然科学和科学技术的综合概念。土地则只是一个自然、经济概念，无国别之界。2、土地的分类：土地管理法中分3类：农用地、建设用地、未利用地3、土地资源：已经被人类所利用和可预见的未来能被人类利用的土地。土地资源既包括自然范畴，即土地的自然属性，也包括经济范畴，即土地的社会属性，是人类的生产资料和劳动对象。土地资源的特性：是指作为人类的基本生产资料和生活资料的土地所固有、区别于其他生产资料和生活资料的图书属性。土地资源是自然的产物 土地位置的固定性 土地区位的差异性 土地总量的有限性 土地利用的可持续性 土地经济供给的稀缺性 土地报酬递减的可能性 土地利用方向变更的困难性4、我国土地管理的指导思想 ，就是要坚定不移地贯彻执行“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”这一基本国策。5、土地管理的基本方法：（1）行政方法： 发展计划 规划 行政命令 （2）经济方法：租价政策、税收政策、财政政策、利率政策等。 （3）法律方法：立法和司法，运用法律和法规来规范和约束利益主体行为，以达到土地调控和管理。 （4）技术方法：包括地籍管理技术、3S技术、地价评估和动态监测技术等。第二章1、地籍管理的作用：（1）为土地管理提供基础资料 （2）为维护土地产权利益等提供基础资料 （3）为改革与完善土地使用制度提供基础资料 （4）为编制国民经济发展计划等提供基础资料2、地籍分类：（1）根据地籍的特点和任务：初始地籍、日常地籍（2）按城乡土地的不同特点：城镇地籍、农村地籍（3）地籍所起作用不同：税收地籍、产权地籍、多用途地籍（4）地籍行政管理层次不同：国家地籍、基层地籍3、地籍管理：指国家为取得有关地籍资料全面研究土地的权属、自然和经济状况，按国家统一的方法、程序，建立地籍图、册，进行地籍调查、土地登记等一系列行政、经济、法律和技术的工作措施体系。4、地籍管理的内容：土地登记 土地确权和权属争议调处 土地调查 土地统计 土地动态遥感监测 地籍管理信息系统建设 5、地籍调查的主要内容：包括权属调查和地籍测量两个方面。权属调查分为宗地权属状况调查、界址点认定调查、土地利用类型调查 三项。地籍测量分为地籍平面控制测量、地籍碎部测量、基本地籍图绘制、面计量算 四项。6、宗地：指被权属界址所封闭的独立权属地段，是地籍调查的基本单位。7、权属调查：是在现场核实宗地的土地使用者、土地用途等，并通过宗地与相邻宗地使用者的现场指界，标定宗地界址，丈量宗地界址边长，绘制宗地草图和填写地籍调查表。8、土地登记：也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。 我国土地登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。9、土地登记的基本程序：土地登记申请 地籍调查 权属审核 注册登记 颁发或者更换土地证书第三章1、国家土地所有权：国家对国有土地占有、使用、收益和处分的权利。 农民集体土地所有权：农民集体依法对其所有的土地占有、使用、收益和处分的权利。（主体是农村集体经济组织的农民集体）2、土地所有权的衍生权能：划拨土地使用权 出让土地所有权 土地承包经营权 土地抵押权 土地租赁权 土地他项权利：地役权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地借用权、耕作权、土地抵押权3、国家是国有土地唯一和统一的所有者。唯一性和统一性是我国国家财产所有权主体的基本法律特征。中央人民政府即国务院是国家所有土地的唯一代表：表明地方各级人民政府不是国有土地所有权代表，只能根据国务院的授权处置国有土地；明确国有土地的收益权贵中央人民政府，国务院有权决定国有土地收益的分配办法；赋予中央人民政府对国有土地资产的经营管理职能4、土地所有权转让：指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。5、土地征用：指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序批准，并给农民集体和个人补偿后，将农民集体所有有土地转变为国家所有。本质是：发生在国家和农民集体之间的收益权转移。6、安置补助费：是国家建设征用农民集体土地后，为了解决以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口因失去土地造成生活困难所给予的补助费用。征用耕地的安置补助费按照需要安置的农业人口计算。需要安置的农业人口，按照被征用耕地的数量除以征用土地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前3年平均年产值的46倍，最高不得超过15倍。7、征地补偿安置争议裁决制度：（1）对征地补偿标准有争议极客申请裁决，申请人应是征地相对人或者利害关系人。是批准征地的人民政府的职责，涉及政府办公厅、法制机构和国土资源管理部门三个单位的职能。原则：要确保公正性 要体现便民原则 程序透明，“阳光操作” 要体现专业化（2）对进入裁决程序的案件一般不再接受信访请求（3）行政复议无法取代征地补偿裁决第四章1、土地利用：指在一定社会生产方式下，人们为了一定的目的，依据土地自然属性及其规律，对土地进行的使用、保护和改造活动。2、所谓合理利用土地，主要是根据土地资源的不同类型、性质、特点和地面的环境条件，采取必要的措施，进行科学有效的使用，以达到最佳的经济、社会、生态效应。我国人多耕地少，要求一切能用于农业的土地，要尽量用于农业生产，为人民生活和生产建设提供更多的农产品，非农业建设利用土地，能用非耕地的，不得占用耕地；能用劣地的，不得占用好地；能少用地的，不得多占用土地，真正做到珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地。3、土地利用集约度：单位土地面积投入的多少（技术、资金、劳力等）。 人类集约利用土地，要求不断改进技术和保持多种投入的合理比例，注意投入的适合度，以便不断提高经济效益。4、土地利用专项规划：土地开发规划是以土地开发为核心内容的规划 土地整治规划是以土地整治为核心内容的规划 土地复垦规划是在生产建设过程中，因挖损、塌陷、占压等造成破坏的土地，采用整治措施，使其恢复到可利用的状态称作土地复垦。土地保护规划是指在一定历史条件下，人们从保障土地生态环境或满足社会需要出发，为防止土地退化及不合理占用土地等，以一定的政策、法律和经济手段，对某些区域或地块采取的限制和保护措施。土地整理规划是将土地利用的分布状况加以重新调整，通过调整使土地利用方式、强度和结构适应特定时期的特定目标。5、土地整理的意义：有利于实现经济增长方式根本转变 有利于增加耕地面积、提高耕地质量，实现耕地总量动态平衡 有利于土地利用总体规划的实施，全面加强土地管理 有利于农业增产增收，促进农场经济的发展 有利于推进国企改革和发展6、土地管理规划的内容：分为农地整理和非农建设用地整理。目前主要是农地整理：调整农地，归并零散土地；平整土地，改良土壤，复垦废弃地；对道路、沟渠和水利设施的修补与建设；归并农村居民点，重划地界，确定权属；改善环境条件，维护生态平衡。7、土地整理权属管理的主要内容：土地开发整理权属调整包括土地所有权、使用权调整及在其上设定的他项权利调整。土地所有权调整包括农村集体土地之间、国有土地与农村集体土地之间的权属调整。土地使用权调整包括农村集体土地使用权、国有土地使用权的调整。土地他项权利调整包括土地开发整理过程中因所有权或使用权调整而产生的他项权利的调整。8、土地发展整理过程中农户土地经营承包权的调整方式：按等质等量模式；股份制模式；租赁模式；综合模式第五章1、城市土地市场交易方式：一级市场 三种：出让（协议、招标、拍卖） 出租 入股二级市场 四种：转让 转租 抵押 入股2、城市土地市场管理的必要性：（1）城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决定的。土地市场的主客体土地是一种有限不可再生的资源，土地的利用具有巨大的社会性；土地的不可转移性；土地具有保值并不断增值特性，土地市场比其他市场有更大的投机性；城市土地属国家所有，土地所有权与使用权相分离，进入土地市场的是使用权 （2）城市土地市场运行中出现的问题也要求加强土地市场管理。缺乏有效的宏观管理和调控，土地开发和供给存在一定的盲目性；城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失；城市土地资源配置不合理3、城市土地市场供需调控与管理的政策工具（1）发展计划和规划：发展计划：长期、中期、年度计划，土地和资金是城市土地市场两大源头，目前土地出让计划存在的主要问题是：a.编制往往流于形式，脱离实际，不具备操作性 b.基本土地出让计划基本没有约束力 c.出让计划不公开，透明度差，无法发挥其引导投资的作用。 土地利用总体规划和城市规划：“两规”衔接的三个重点：a.土地利用总体规划与城市规划统计指标体系的衔接 b.城镇体系规划的衔接 c.城市模式的确定与衔接（2）财政政策：地租政策 税收政策 财政投资政策（3）金融政策：直接调控：政府通过制定土地金融政策依靠中央银行直接干预土地信用业务的质和量；间接调控：国家通过利率和贷款成数等金融杠杆来调节货币供应量和需求量，进而调控土地市场供需。4、土地市场的微观管理：指国家通过法律的、行政的手段对土地市场运行进行统一的规范与管理，保证市场主体公平交易、平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能。5、城市土地市场的客体主要是指土地，对土地市场客体的管理主要是限制允许进图市场的土地的范围。宪法：城市土地属国家所有，土地使用权可以依法转让，但土地所有权不能进入市场，使用权可以进入市场。土地管理法城市房地产管理法规定不得进入市场的土地：以出让方式取得土地使用权，未按土地使用权出让合同约定进行投资开发的 ，或未照出让合同约定支付全部土地使用权出让金的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；依法回收土地使用权的；共有土地，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取土地使用权 权属证书的。6、地价管理的作用：（1）调节土地供求关系，抑制土地投机，保证土地市场均衡、平稳发展。（2）促进土地资源合理配置，充分有效利用土地。（3）为土地市场管理提供依据。（4）规范土地市场中交易各方行为。（5）规范土地估价方法，培养土地估价人才，不断提高估价水平。（6）防止国有土地收益流失。（7）通过地价管理，合理分配社会财富。7、土地使用权协议出让实行最低限价制度（出让金不得低于国家规定所确定的最低价。）作用：可以防止地方政府为了短期利益而压低地价，造成国家土地收益流失，避免地价不合理下跌；可以提高土地协议出让工作的透明度，既有利于上级对下级政府进行监督，又保证了投资者公平竞争。8、政府对土地使用权转移有优先购买权意义：防止土地在转移时，土地交易上方为少缴税费而虚报、瞒报地价，因为一旦政府对虚报、瞒报地价的地块按申报价优先购买，手损失的将是土地转让者自己。这样就迫使交易双方如实申报地价，避免国家受益流失。目前，我国行使土地优先购买权的标准，是以基准地价为主，规定一定的变动范围。9、未来地价管理改革的方向（1）从严从紧控制建设用地供应总量（2）大力推进土地市场建设，完善地价形成机制（3）加大土地供应调控力度，稳定土地价格（4）研究土地节约集约利用的地价政策，发挥地价杠杆调节作用（5）加强地价管理的基础建设，完善市场服务体系10、土地税收的功能：保证国家财政收入；促进土地资源的合理利用；调整土地利用方向；调整土地收益分配关系11、土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地上的建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。目的和意义：规范土地和房产市场交易秩序；抑制房地产投机和炒卖活动，合理调节土地增值收益，防止国有土地收益流失；增加国家财政收入第六章1、国有土地资产经营管理中存在的问题及原因分析：（1）国有土地产权不明晰，是国有土地资产流失的根本原因土地产权式有关土地的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权等一切权力的总称。国有土地资产所有权主体不清或管理机构不明；土地使用权主体关系复杂，土地使用权证隶属不明（2）国有土地资产管理制度缺陷，是土地资产流失的重要原因土地使用制度存在“双轨制”对立，必然在实践中产生矛盾，刺激隐性交易大量发展，造成国土资产流失 。（3）土地资产价值评估体系不完善，造成土地资产被低估而使国有土地资产流失土地评估工作处于起步，缺乏经验，从业人员专业人员少、业务素质差，随意性大（4）国有土地资产处置不当，导致非法流失变为合法流失（5）与国有土地资产相关的法律法规不完善，是造成流失的直接原因产权制度法律法规不完善；土地资产管理法律法规不完善；土地资产评估和中介活动法律法规不完善2、国有土地资产保值增值的对策分析（1）明确土地资产产权关系，建立新的国有土地产权制度是防止国有土地资产流失的核心：明晰土地所有权的利益关系；土地所有权与土地使用权分离，全面推行经营性用地有偿使用；完善土地交易许可制度，规范土地交易市场，建立“公开、公平、公正”的市场秩序；完善土地使用权确权工作，建立土地使用证“年检”制度；（2）建立科学的土地资产评估的理论方法体系，完善和全面实行标准地价、标定地价的公布制度：建立一套科学准确的土地资产评估制度，实现全面和理征收土地所有权收益；土地价格和收益分配管理是土地资产管理重要内容；依法制定、公布当地基准地价和标定地价、协议出让最低价；建立比较完善的地价信息系统；（3）健全法律法规，强化执法监察，加大对违法用地的查处力度（4）利用现代科学技术，加强对国有土地资产的管理 （3S技术）（5）完善国有土地租、税、费体系，充分运用税收等杠杆，调节土地增值收益：逐步建立土地资产使用的宏观调控体系和微观约束机制；充分发挥土地租、税、费等经济杠杆的作用；建立土地收入的专项稽查、审计制度（6）树立正确的土地资产经营思路：政府要树立国有资产经营管理思想，在保证土地资源利用效益、社会效益最大化的前提下，保证地租收益最大化；必须认识到规范国有土地出让、出租市场最根本的办法是全面实行土地有偿使用，经营性用地全部纳入入地出让、出租轨道。3、国有土地资产处置方式：各种国有土地资产处置方式归纳比较：土地使用权出让方式。土地使用权出让时国家将土地使用权在一定年限内让给入地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金 的一种政府出售土地使用权的市场行为。优点：a.短期内为国家聚集数目可观的土地资金b.企业获得土地使用权后，可以自主使用和开发经营土地，有权对土地使用权进行租赁、转让和抵押c.对于股份制企业，采用出让方式获得土地使用权后，国有土地资产成为企业法人入股，企业每年可获取相应的股息收入d.有关土地使用权出让的法律法规已经比较完善，具有较强的可操作性缺点：a. 企业的经济承受能力问题b. 企业的心理承受力问题c. 国有土地资产收益流失问题土地使用权租赁方式。政府将土地所有权租给使用者并按年收取出让金的行为，称短租制或年租制；另一种：土地使用者将土地租给承租人，有承租人支付租金的行为。优点：a. 考虑到了大多数国有企业目前承受能力b. 对股份制企业，有利于调动股东和