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毕马威给房地产集团公司做的土地增值税知识招商地产税务培训毕马威华振会计师事务所二零零九年六月十五日招商地产税务培训毕马威华振会计师事务所二零零九年六月十五日1主要内容土地增值税土地增值税概述土地增值税清算和稽查中发现的问题新企业所得税法的相关规定房地产行业的其他普遍问题1主要内容土地增值税土地增值税概述土地增值税清算和稽查中发现的问题新企业所得税法的相关规定房地产行业的其他普遍问题2土地增值稅概述征收范围转让国有土地使用权地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让征收方式预征清算2土地增值稅概述征收范围转让国有土地使用权地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让征收方式预征清算3土地增值税预征各地目前执行的土地增值税预征率 1%上海普通住宅0.5%1%；江苏普通住宅：0.5；别墅：3%；写字楼：2% ，其他类型：1%南京普通住宅：0.5%；其他：1%天津重庆深圳广州北京地区普通住宅：1%；别墅：3% ；其他：2%土地增值税预征率普通住宅：1%；其他：2% 1% 1% 3土地增值税预征各地目前执行的土地增值税预征率 1%上海普通住宅0.5%1%；江苏普通住宅：0.5；别墅：3%；写字楼：2% ，其他类型：1%南京普通住宅：0.5%；其他：1%天津重庆深圳广州北京地区普通住宅：1%；别墅：3% ；其他：2%土地增值税预征率普通住宅：1%；其他：2% 1% 1% 4土地增值税清算土地增值税税额=增值额x 税率扣除项目x速算扣除系数其中：增值额=转让房产所取得的收入扣除项目金额4土地增值税清算土地增值税税额=增值额x 税率扣除项目x速算扣除系数其中：增值额=转让房产所取得的收入扣除项目金额5土地增值税税率3560超过200%的部分41550超过100% 200%的部分3540超过50% 100%的部分2030不超过50%的部分1速算扣除系数（）税率（）土地增值率级数5土地增值税税率3560超过200%的部分41550超过100% 200%的部分3540超过50% 100%的部分2030不超过50%的部分1速算扣除系数（）税率（）土地增值率级数6土地增值税的清算和稽查中发现的问题6土地增值税的清算和稽查中发现的问题7各地土地增值税清算文件出台状况深地税发200924号深圳宁地税发2005226号南京国税发2006187号国家税务总局苏地税发200775号江苏渝地税发200852号重庆尚未出台具体清算文件：上海已出具体土地增值税清算文件穗地税发2005106号，正在制定新规定广州津地税地200725号天津京地税地200892号北京7各地土地增值税清算文件出台状况深地税发200924号深圳宁地税发2005226号南京国税发2006187号国家税务总局苏地税发200775号江苏渝地税发200852号重庆尚未出台具体清算文件：上海已出具体土地增值税清算文件穗地税发2005106号，正在制定新规定广州津地税地200725号天津京地税地200892号北京8国家（187号文及2009年91号文）何时应进行土地增值税清算？房地产开发项目全部竣工、完成销售整体转让未竣工决算房地产开发项目直接转让土地使用权税局何时可要求进行土地增值税清算？已竣工验收项目，已转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积85%以上，或虽未超过85%，但剩余已出租或自用取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续问题：纳税人是否应主动清算？土地增值税清算相关问题8国家（187号文及2009年91号文）何时应进行土地增值税清算？房地产开发项目全部竣工、完成销售整体转让未竣工决算房地产开发项目直接转让土地使用权税局何时可要求进行土地增值税清算？已竣工验收项目，已转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积85%以上，或虽未超过85%，但剩余已出租或自用取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续问题：纳税人是否应主动清算？土地增值税清算相关问题9土地增值税清算相关问题以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额之和20的，免征土地增值税。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额问题：上述规定中的“分期”以何标准确定？商住用楼可否适用普通住宅优惠？需满足什么条件？9土地增值税清算相关问题以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额之和20的，免征土地增值税。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额问题：上述规定中的“分期”以何标准确定？商住用楼可否适用普通住宅优惠？需满足什么条件？10如何进行清算清算单位地方规定北京（京地税地200892号）：土地增值税项目登记表中的房地产开发项目天津（津地税地200725号）：市政府建设管理部门审批的房地产开发项目为单位重庆（渝地税发2007145号）国家有关部门审批的房地产开发项目为单位广州（穗地税发200639号）：以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目深圳（深地税发200924号）土地增值税项目登记表中房地产开发项目10如何进行清算清算单位地方规定北京（京地税地200892号）：土地增值税项目登记表中的房地产开发项目天津（津地税地200725号）：市政府建设管理部门审批的房地产开发项目为单位重庆（渝地税发2007145号）国家有关部门审批的房地产开发项目为单位广州（穗地税发200639号）：以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目深圳（深地税发200924号）土地增值税项目登记表中房地产开发项目11如何进行清算清算单位地方规定各地普通住宅的界定标准问题：上述标准是按一套单位判定还是按整个项目的平均值判定？平均交易价格1.44倍以下144M2以下1.0以上南京平均交易价格1.4倍以下144M2以下1.0以上重庆平均交易价格1.44倍以下144M2以下1.0以上苏州平均交易价格1.44倍以下140M2以下1.0以上上海平均交易价格1.44倍以下144M2以下1.0以上广州平均交易价格1.44倍以下144M2以下1.0以上深圳5,0008,700元/平方米144M2以下1.0以上天津平均交易价格1.2倍以下140M2以下1.0以上北京单套建筑面积容积率成交单价地区11如何进行清算清算单位地方规定各地普通住宅的界定标准问题：上述标准是按一套单位判定还是按整个项目的平均值判定？平均交易价格1.44倍以下144M2以下1.0以上南京平均交易价格1.4倍以下144M2以下1.0以上重庆平均交易价格1.44倍以下144M2以下1.0以上苏州平均交易价格1.44倍以下140M2以下1.0以上上海平均交易价格1.44倍以下144M2以下1.0以上广州平均交易价格1.44倍以下144M2以下1.0以上深圳5,0008,700元/平方米144M2以下1.0以上天津平均交易价格1.2倍以下140M2以下1.0以上北京单套建筑面积容积率成交单价地区12如何进行清算 扣除项目新建房地产可扣除以下项目： I土地成本 II开发成本 III房地产开发费用 IV 转让房地产有关税金 V房地产开发企业加计扣除12如何进行清算 扣除项目新建房地产可扣除以下项目： I土地成本 II开发成本 III房地产开发费用 IV 转让房地产有关税金 V房地产开发企业加计扣除13如何进行清算扣除项目I土地成本：地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用II开发成本（1）土地征用及拆迁补偿费包括：土地征用费耕地占用税劳动力安置费相关地上、地下附着物拆迁补偿净支出安置动迁用房支出问题：支付给个人的土地拆迁费可否扣除？13如何进行清算扣除项目I土地成本：地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用II开发成本（1）土地征用及拆迁补偿费包括：土地征用费耕地占用税劳动力安置费相关地上、地下附着物拆迁补偿净支出安置动迁用房支出问题：支付给个人的土地拆迁费可否扣除？14如何进行清算扣除项目II开发成本（续）（2）前期工程费包括：规划、设计、项目可行性研究水文、地质、勘察、测绘“三通一平”支出（3）建筑安装工程费出包：支付给承包单位的建筑安装工程费自建：建筑安装工程支出14如何进行清算扣除项目II开发成本（续）（2）前期工程费包括：规划、设计、项目可行性研究水文、地质、勘察、测绘“三通一平”支出（3）建筑安装工程费出包：支付给承包单位的建筑安装工程费自建：建筑安装工程支出15如何进行清算扣除项目II开发成本（续）（4）基础设施费包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出（5）公共配套设施费：不能有偿转让的公共配套设施支出（6）开发间接费用：直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、福利费、折旧修理费、办公水电费、劳动保护费、周转房摊销等问题：会所、车位、物业管理场所及其他配套设施的成本、费用是否可以作为扣除项目列支？收入如何处理?15如何进行清算扣除项目II开发成本（续）（4）基础设施费包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出（5）公共配套设施费：不能有偿转让的公共配套设施支出（6）开发间接费用：直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、福利费、折旧修理费、办公水电费、劳动保护费、周转房摊销等问题：会所、车位、物业管理场所及其他配套设施的成本、费用是否可以作为扣除项目列支？收入如何处理?16如何进行清算扣除项目III房地产开发费用销售费用管理费用财务费用开发费用的计算方法和扣除限额间接费用=（I+II）*10%否间接费用=利息支出+（I+II）*5%是利息支出能否同时满足以下条件：按项目计算分摊提供金融机构证明16如何进行清算扣除项目III房地产开发费用销售费用管理费用财务费用开发费用的计算方法和扣除限额间接费用=（I+II）*10%否间接费用=利息支出+（I+II）*5%是利息支出能否同时满足以下条件：按项目计算分摊提供金融机构证明17如何进行清算 扣除项目IV 转让房地产有关税金营业税、城建税教育附加不包括房地产企业缴纳的印花税（已列入管理费用扣除）V 房地产开发企业加计扣除（I+II）* 20%17如何进行清算 扣除项目IV 转让房地产有关税金营业税、城建税教育附加不包括房地产企业缴纳的印花税（已列入管理费用扣除）V 房地产开发企业加计扣除（I+II）* 20%18如何进行清算扣除项目扣除项目的特别要求（187号文）需取得合法有效凭证开发成本所附的凭证、资料不符合清算要求或不实的，税局可核定计算扣除金额预提费用，除另有规定外，不得扣除装修费用可以扣除多个项目共同的成本费用，应按可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积比例等方法作合理分摊问题：可扣除的预提费用有哪些？18如何进行清算扣除项目扣除项目的特别要求（187号文）需取得合法有效凭证开发成本所附的凭证、资料不符合清算要求或不实的，税局可核定计算扣除金额预提费用，除另有规定外，不得扣除装修费用可以扣除多个项目共同的成本费用，应按可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积比例等方法作合理分摊问题：可扣除的预提费用有哪些？19如何进行清算扣除项目按核定方法计算扣除项目（各地规定）北京（京地税地200892号）：如开发成本的每平方米建安成本扣除额明显高于北京地税局制定的分类房产单位面积建安造价表中公布的造价金额又无正当理由的，需按核定办法扣除天津（津地税地200725号）：同北京规定如鉴证报告弄虚作假，也需使用核定办法扣除19如何进行清算扣除项目按核定方法计算扣除项目（各地规定）北京（京地税地200892号）：如开发成本的每平方米建安成本扣除额明显高于北京地税局制定的分类房产单位面积建安造价表中公布的造价金额又无正当理由的，需按核定办法扣除天津（津地税地200725号）：同北京规定如鉴证报告弄虚作假，也需使用核定办法扣除20如何进行清算 -核定征收核定征收：土地增值税款=销售收入x 核定征收率下列情况，税局可按不低于预征率的征收率核定征收：应设未设账簿擅自销毁账簿或拒不提供资料虽设账簿，但账目混乱或资料、凭证残缺不全，难以确定收入或扣除金额符合清算条件，未如时办理清算手续，经税局限期清算，逾期仍不清算申报计税依据明显偏低，又无正当理由20如何进行清算 -核定征收核定征收：土地增值税款=销售收入x 核定征收率下列情况，税局可按不低于预征率的征收率核定征收：应设未设账簿擅自销毁账簿或拒不提供资料虽设账簿，但账目混乱或资料、凭证残缺不全，难以确定收入或扣除金额符合清算条件，未如时办理清算手续，经税局限期清算，逾期仍不清算申报计税依据明显偏低，又无正当理由21如何进行清算-核定征收地方特殊规定深圳（深地税发200924号）：鉴证报告提出保留意见的主管税务机关审核确定其有疑问的问题：企业可否选择进行核定征收？21如何进行清算-核定征收地方特殊规定深圳（深地税发200924号）：鉴证报告提出保留意见的主管税务机关审核确定其有疑问的问题：企业可否选择进行核定征收？22如何进行清算鉴证报告国家（国税发2007132号）：统一规范土地增值税清算鉴证业务北京（京地税地200892号）：要求清算时应报送鉴证报告天津（津地税地200725号）：纳税人可选择是否委托出具鉴证报告深圳（深地税发200924号）：纳税人可选择是否委托出具鉴证报告上市公司按证券管理有关规定经独立第三方会计师事务所审定后的项目收入、成本及费用数据同样具鉴证作用22如何进行清算鉴证报告国家（国税发2007132号）：统一规范土地增值税清算鉴证业务北京（京地税地200892号）：要求清算时应报送鉴证报告天津（津地税地200725号）：纳税人可选择是否委托出具鉴证报告深圳（深地税发200924号）：纳税人可选择是否委托出具鉴证报告上市公司按证券管理有关规定经独立第三方会计师事务所审定后的项目收入、成本及费用数据同样具鉴证作用23如何进行清算其他问题以下情况是否作视同销售处理？买房送阁楼、天台、车库、车位等开发产品转自用预提土地增值税的所得税抵扣问题房地产开发企业预提的清算土地增值税是否可以在企业所得税前列支？是否可以按某种标准在各年度进行分摊，如销售收入、销售面积等？23如何进行清算其他问题以下情况是否作视同销售处理？买房送阁楼、天台、车库、车位等开发产品转自用预提土地增值税的所得税抵扣问题房地产开发企业预提的清算土地增值税是否可以在企业所得税前列支？是否可以按某种标准在各年度进行分摊，如销售收入、销售面积等？24新企业所得税的相关规定国税发200931号文24新企业所得税的相关规定国税发200931号文25新旧31号文的对比预售开发产品的计税毛利率调减3%3%经济适用房、限价房和危改房10%5%其他地区15%10%地及地级市城区及郊区20%15%省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地市城区和郊区原31号文新31号文开发产品的位置/类型25新旧31号文的对比预售开发产品的计税毛利率调减3%3%经济适用房、限价房和危改房10%5%其他地区15%10%地及地级市城区及郊区20%15%省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地市城区和郊区原31号文新31号文开发产品的位置/类型26新旧31号文的对比成本费用扣除主要修订可结转至第一笔实际收入后的3个纳税年度未特别规定，按新所得税法规定执行，可无限期结转新办开发企业广告宣传及业务招待费未特别规定，按旧所得税法执行10%托销售收入内，据实抵扣境外机构销售费用关联方借款金额超过注册资本50，超过部分利息支出不可抵扣未特别规定，按新所得税法资本弱化规定执行关联方借款利息-未转固,不可扣除-转固,折旧可税前抵扣使用时间12个月销售的，不得扣除开发产品转自用的折旧费用原31号文新31号文费用类型26新旧31号文的对比成本费用扣除主要修订可结转至第一笔实际收入后的3个纳税年度未特别规定，按新所得税法规定执行，可无限期结转新办开发企业广告宣传及业务招待费未特别规定，按旧所得税法执行10%托销售收入内，据实抵扣境外机构销售费用关联方借款金额超过注册资本50，超过部分利息支出不可抵扣未特别规定，按新所得税法资本弱化规定执行关联方借款利息-未转固,不可扣除-转固,折旧可税前抵扣使用时间12个月销售的，不得扣除开发产品转自用的折旧费用原31号文新31号文费用类型27新旧31号文的对比计税成本的核算未明确规定按公共配套设施处理地下车位成本不得在税前扣除部分预提费用可税前扣除预提费用处理占地面积法、建筑面积法及工程概算法占地面积法、建筑面积法、直接成本法及预算造价法共同成本/间接成本的分配方法按经营常规和会计管理划分按6个原则确定，成本对象确定后不能随意更改成本对象原31号文新31号文27新旧31号文的对比计税成本的核算未明确规定按公共配套设施处理地下车位成本不得在税前扣除部分预提费用可税前扣除预提费用处理占地面积法、建筑面积法及工程概算法占地面积法、建筑面积法、直接成本法及预算造价法共同成本/间接成本的分配方法按经营常规和会计管理划分按6个原则确定，成本对象确定后不能随意更改成本对象原31号文新31号文28新旧31号文的对比计税成本对象确定的原则可否销售原则分类归集原则同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型无明显差异的群体开发项目可作为一个成本对象核算功能区分原则相对独立且使用功能不同的部分可作为独立成本对象核算否是先归集为过渡性成本，再摊入可销售成本对象独立计税成本对象产品可否单独对外销售？28新旧31号文的对比计税成本对象确定的原则可否销售原则分类归集原则同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型无明显差异的群体开发项目可作为一个成本对象核算功能区分原则相对独立且使用功能不同的部分可作为独立成本对象核算否是先归集为过渡性成本，再摊入可销售成本对象独立计税成本对象产品可否单独对外销售？29新旧31号文的对比计税成本对象确定的原则（续）定价差异原则预期售价差异较大的，应分别作为成本对象核算成本差异原则建造成本差异较大的，应分别作为成本对象核算权益区分原则受托代建/多方合作的，应综合上述原则分别划分成本对象核算29新旧31号文的对比计税成本对象确定的原则（续）定价差异原则预期售价差异较大的，应分别作为成本对象核算成本差异原则建造成本差异较大的，应分别作为成本对象核算权益区分原则受托代建/多方合作的，应综合上述原则分别划分成本对象核算30新旧31号文的对比共同成本/间接成本按以下比例分配：占地面积法：已开发占地面积/开发用地总面积比例建筑面积法：已开发建筑面积/开发总建筑面积比例直接成本法：某成本对象直接成本/总直接成本比例预算造价法：某成本对象预算造价/总预算造价比例共同成本/间接成本分配的特殊规定土地成本：占地面积法单独作为过渡性成本对象的公共配套设施：建筑面积法借款费用：直接成本法/预算造价法其他：企业自行确定30新旧31号文的对比共同成本/间接成本按以下比例分配：占地面积法：已开发占地面积/开发用地总面积比例建筑面积法：已开发建筑面积/开发总建筑面积比例直接成本法：某成本对象直接成本/总直接成本比例预算造价法：某成本对象预算造价/总预算造价比例共同成本/间接成本分配的特殊规定土地成本：占地面积法单独作为过渡性成本对象的公共配套设施：建筑面积法借款费用：直接成本法/预算造价法其他：企业自行确定31新旧31号文的对比可税前扣除的预提费用合同总造价10%内的预提工程款尚未建造/完工的不可撤销的公共配套设施预提成本按规定预提的应交未交的报批报建费和物业完善费31新旧31号文的对比可税前扣除的预提费用合同总造价10%内的预提工程款尚未建造/完工的不可撤销的公共配套设施预提成本按规定预提的应交未交的报批报建费和物业完善费32土地增值税与企业所得税对照土地增值税扣除项目的计算与企业所得税计算方法不同 x土地闲置费 x印花税=（取得土地成本+开发成本）x 5%+利息或= （取得土地成本+开发成本）x 10%据实扣除期间费用土地增值税企业所得税扣除项目32土地增值税与企业所得税对照土地增值税扣除项目的计算与企业所得税计算方法不同 x土地闲置费 x印花税=（取得土地成本+开发成本）x 5%+利息或= （取得土地成本+开发成本）x 10%据实扣除期间费用土地增值税企业所得税扣除项目33房地产行业的普遍问题33房地产行业的普遍问题34343434企业关联债资比例限额为2：1超过2：1的利息支出，如要在所得税前扣除，需向税局提供资料证明关联债权金额、利率、期限及融资条件符合独立交易原则关联债资比例超过2：1且未能证明符合独立交易原则的，应按照实际支付给各关联方利息占关联方利息总额的比例，在各关联方之间进行分配，其中：分配给实际税负高于企业的境内关联方的利息准予扣除；直接或间接实际支付给境外关联方的利息应视同分配的股息，按照股息和利息分别适用的所得税税率差补征企业所得税，但对于多出的部分不予退税资本弱化34343434企业关联债资比例限额为2：1超过2：1的利息支出，如要在所得税前扣除，需向税局提供资料证明关联债权金额、利率、期限及融资条件符合独立交易原则关联债资比例超过2：1且未能证明符合独立交易原则的，应按照实际支付给各关联方利息占关联方利息总额的比例，在各关联方之间进行分配，其中：分配给实际税负高于企业的境内关联方的利息准予扣除；直接或间接实际支付给境外关联方的利息应视同分配的股息，按照股息和利息分别适用的所得税税率差补征企业所得税，但对于多出的部分不予退税资本弱化35353535无偿/（息）借款关联公司间的资金占用，未按独立交易原则收取利息，减少所得额的，税务机关有权按照合理方法调整委托贷款营业税：按利息收入全额征收企业所得税：委托贷款方利息收入并入本年利润；贷款借入方利息支出可税前抵扣资金管理方式35353535无偿/（息）借款关联公司间的资金占用，未按独立交易原则收取利息，减少所得额的，税务机关有权按照合理方法调整委托贷款营业税：按利息收入全额征收企业所得税：委托贷款方利息收入并入本年利润；贷款借入方利息支出可税前抵扣资金管理方式36363636银行借款再转借-统借统还财税20007号集团公司向金融机构借款，分拨给下属单位。集团公司按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，用于归还金融机构的利息免营业税。国税函2002837号集团公司需出具从金融机构取得贷款的证明文件。下属单位支付的利息不高于金融机构同期贷款利率的部分可以税前抵扣。问题：上述关于统借统还的规定在新税法下是否仍适用？资金管理方式36363636银行借款再转借-统借统还财税20007号集团公司向金融机构借款，分拨给下属单位。集团公司按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，用于归还金融机构的利息免营业税。国税函2002837号集团公司需出具从金融机构取得贷款的证明文件。下属单位支付的利息不高于金融机构同期贷款利率的部分可以税前抵扣。问题：上述关于统借统还的规定在新税法下是否仍适用？资金管理方式37373737国税发200886号管理费子公司支付给母公司的管理费不得在税前扣除服务费母公司为子公司提供服务，可按独立企业之间公平交易原则收取服务费总部管理费及服务费的问题37373737国税发200886号管理费子公司支付给母公司的管理费不得在税前扣除服务费母公司为子公司提供服务，可按独立企业之间公平交易原则收取服务费总部管理费及服务费的问题38383838服务费（续）双方应签订协议申报服务费的税前扣除应向主管税务机关提供相关材料向多个子公司提供同类服务，可分项签订合同/协议，也可用服务分摊协议方式服务分摊协议方式母公司先归结实际费用并附加利润作为总服务费将总服务费在各收益子公司间合理分摊总部管理费及服务费的问题38383838服务费（续）双方应签订协议申报服务费的税前扣除应向主管税务机关提供相关材料向多个子公司提供同类服务，可分项签订合同/协议，也可用服务分摊协议方式服务分摊协议方式母公司先归结实际费用并附加利润作为总服务费将总服务费在各收