收房须知.doc

交房、验房、收房过程中需要明确的几个问题?作者：jiaaoyanfang 提交日期：2009-2-20 21:53:00 | 分类: | 访问量：173 一、交房。 是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。 开发商才是商品房买卖合同的相对方。 二、验房。 1、业主还是应该在合理期限内验房，即一定要按开发商约定的时间到现场收房。（律师：若不按入伙通知书时间前往验房，业主要有负违约责任的准备）。 2、 在没有验房前，大家对所有要签字的文件需谨慎。 3、 关于通知书上一些要交纳的费用，由各业主根据自身状况决定。（律师：业主交纳相关费用后，仍保留有追索的权利。） 4、 验房后将发现的问题，应该向开发商或其委托的人（其实只有具有委托书的才有资格）提出整改意见，并要得到开发商的书面认可，即承认有以上问题。或在收房时需要填写的单子上注明并要求整改。 5、 保留带有双方签字的收房时填写的单子（或复印件）并妥善保管，留做日后自己维权的资料和依据。 6、经过验房，发现的问题会有很多很多。 （1）房产本身的建筑质量方面 （2）小区公共建筑、配套的方面 （3）小区周边环境对小区内部空气、水等的影响方面 （4）开发商应该提供的、必需的相关证件、表单原件。具体至少应该有 三、收房。 1、“三书一证一表”（住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、竣工验收备案表）。 2、面积实测报告书 消防部门的消防验收合格证 卫生防疫部门核发的生活供水系统用水合格证3、管线分布竣工图 4、提供小区小孩上学在教育局的备案以上及费用方面没有异议后，才可以收房签收.验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等，便于测量、记录、取证，主要应检查以下内容： 1、检查房屋有无裂缝。墙板、地面有无裂缝等；检查门窗开关是否平滑，有无过大的缝隙。首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理。 2、检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。 3、检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天再来察看是否会渗漏。 4、供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果。 5、检查卫生间的排水情况。看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用。 6、测量房间的层高是否达到要求。建筑层高为28米，实际高度不能低于26米，层高3米的实际高度不能低于275米，住宅层高不能低于28米。7、所用的材料是否是当初承诺的品牌。 在办理入住手续时，应要求开发商提供该房产项目的竣工验收备案表，并查看所购的房屋是否在该表的范围内；购房人要仔细验收房屋，确信没有质量问题再办理入住手续；如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑商，要求其对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失。如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房人的请求。 房屋交付使用前的验房要点： 一,给排水 1，进水管，是指从表箱出来到室内的自来水管，装修前通常为临时用管，材料分PVC和PPR管，验房的时候问清临时水管的材料，进表箱的管是否好换。 2，下水管，是指排污管，洗衣机管，地漏，台盆，厨房水斗落水管，验收下水道是否通畅，水管接头是否渗水，存水弯检修孔是否滴水。因为装修后这些都是隐蔽工程项目。 二，电器照明类 1，终端器：电视，电话，网线，位置及线路走向。 2，开关箱：了解分路情况和备用情况。 3，照明及插座：一般情况无多大问题，装修时还可整改。 三，整体工程 1，地坪：关键是卫生间，厨房，阳台。通常比室内地坪低12公分，还有一点是泛水的坡度，透水试验记录。 2，墙面：是否有裂缝，空鼓，山墙处，门窗处是否渗水痕迹。 3，顶棚：是否有沉降裂缝，顶棚的平整度，可以观察阴角，梁的水平度，有时在工程施工过程中，由于水平测量，或支模沉降造成的误差比较大，对装修时的涂料工程影响比较大（特别是不用顶角线的情况）。 四，门窗工程 闭合的灵活性，密封性，零配件是否短缺损坏。 五，外部 1，栏杆扶手：是否开始有锈裂痕迹。 2,外墙涂料，阳台部位是否有污染或漏刷痕迹。毛坯房验房作者：jiaaoyanfang 提交日期：2009-2-20 21:49:00 | 分类: | 访问量：564 长沙佳奥验房公司是一家经长沙市工商局登记注册的,为消费者提供毛坯房、精装修房验房,家装工程监理服务的专业公司。现有验房师十八名,监理师八名,设计师二名,预算师一名,各类文职人员三名。是长沙市目前最专业的验房公司。在即将入伙之际,本公司推出优惠团购活动.活动内容如下: 60平米以下150元60-100平米200元100-130平米260元130平米以上每平米2元 5户以上9折,10户以上8折公司电话: 07312295498QQ咨询: 875224241公司地址:伍家岭建鸿达现代公寓12楼房屋质量检验的内容 (1) 电路：配线设置，配线连接，回路标识，开关，漏电防护，接地保护装置，导线绝缘，安装规范等。 (2) 给排水工程：敷设要求，坡度，垂直度，通畅，支管支架，防火要求，卫生洁具等。 (3) 土建：地面空鼓、裂缝，墙面空鼓、裂缝。 (4) 垂平差：墙面垂直度偏差、平整度偏差。(5) 门窗：外观，门、窗槽口对角线长度差，门窗配件是否完整完好，玻璃无破损，密封条安装严密，无破损 ，渗漏等。(6) 其他：积水，渗水，水渍，栏杆高度，护栏扶手安装是否牢固，窗台，烟道，房间方正度、楼层地面高度等。 (7) 卫生间蓄水实验。 （8） 测量面积(房屋净使用面积)验房服务流程 电话或网络咨询服务-提前一天确认验房时间-验房师上门验房-现场收取验房费用-两天内出具验房报告。收房遇到的困惑作者：jiaaoyanfang 提交日期：2009-2-21 9:20:00 | 分类: | 访问量：30 困扰一： 开发商未能按时交房 按合同约定，发展商会在交房前十几天用挂号信的方式将交房通知单邮递给买家，告知具体交房的时间及须带齐的资料。发展商约定的交房时限一般在收楼通知书寄出的30天内，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。 对策：购房者在购房时要写清楚邮寄地址，一定要是容易接收、能保证亲自签收的地点。如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。不能如期到场的，可以以书面形式委托亲友进行，也可及时与发展商联系，另行约定时间，并以书面形式确认。 困扰二： 开发商证书不全 验房前应要求发展商出示建设工程质量认定证书，向其索取住宅使用说明书、住宅质量保证书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，竣工验收备案表（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如住户验房交接表、验收意见表（如楼宇验收记录表）等。只有证件齐全了，才能签署入住单。 时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全，特别是建筑工程质量认定书与房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，这是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收。 对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房。如果确实被要求收房，也要在住户验房交接表、验房记录表等相关文件中写明“未见文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。 困扰三： 被要求先签文件后验房 先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数发展商采取先缴费填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。 对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不经验房就不收房。如当初合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等字样，验房时如出现情况，也可与发展商讨说法。 困扰四：开发商避重就轻 对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些开发商总会避重就轻，表示这只是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收文件里。 对策：不管开发商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论大小，都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。 困扰五：小区配套不齐全 验房时，业主不仅要验屋内，对于小区的整体规划也要仔细查看，看是否符合合同约定，如同期建设的车库、会所、景观园林等。 对策：在签订购房合同时，要将开发商的承诺写进合同条款中，并保存好所有可作为合同附件的宣传资料。检验配套设施时即可按合同所载的条文及开发商在售楼时的承诺查验。如果在入住后发现问题，还可以通过业主委员会与发展商协商解决。 困扰六：巧立名目乱收费 虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别发展商到交房时仍巧立名目进行收费。 对策：收楼时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与发展商要求的款项相对照。最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费时要及时向发展商指出。必要时可向物价局、房管局投诉。 另外，在查看了房屋后，准备签收房屋验收单之前，一定要先签订物业管理公约，做一个事先约定，避免日后起纠纷。弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费等怎么核定。 在房屋的验收过程中，购房者一定要根据合同上的约定，明确每一项条款是否符合。一旦发现问题，要在验房单上予以注明，反馈给开发商，及时要求开发商做出相应的维修或赔偿。如果确实属于不能收房的，要详细写明不予收房的原因并要求开发商签字、盖章。收房流程注意项目作者：jiaaoyanfang 提交日期：2009-2-22 16:21:00 | 分类: | 访问量：73 交房业主应领取住宅使用说明书、住宅质量保证书、业主需查看竣工验收备案表、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、面积实测表。 一、建议收房日期 一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为 在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看 房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具： 1）1只塑料洗脸盆-用于验收下水管道 2）1只小榔头-用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3）1只塞尺-用于测裂缝的宽度 4）1只5米卷尺-用于测量房子的净高 5）1只万用表-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6）1只计算器-用于计算数据 7）1只水笔-用于签字 8）1把扫帚-用于打扫室内卫生 9) 1跟方直钢管2米左右-检测墙地面平整度 10) 几只垃圾袋,塑料袋-装部分水系紧用来密封地漏口,蓄水实验 10）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳-用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管 道。正常验收房子时间一般是持续12个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。 二、过程 1）去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： A房屋的住宅质量保证书-可带走 B住宅使用说明书-可带走 C竣工验收备案表 D面积实测表 E管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）-可带走 如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。 2）核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部 门实际测量，与合同签订面积是否有差异 三、验收房子 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此 时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用. 从物业处拿钥匙，分别应 该有楼层钥匙、进户门A,B钥匙、信箱,牛奶箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可 以同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦） 1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大） 提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲 动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝，凯文顾问提示：特别是查看一些墙体是否有 水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空鼓开裂情况。如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽 快修复。以上2-3项可用工具小榔头,钢管和塞尺。 4）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一 来看看水压，二、来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。用万用表测 量各个强弱电是否畅通。 提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各回路。 5）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马 桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的 声音和表面无积水。 提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下 水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位 置）。 6）验收地面防水情况。用垃圾袋密封地漏,在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花(蓄水实验)。 提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录 电表数字。 7）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 8）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电 表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本 子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 四、最后，好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物 业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。 重要，最佳收房流程： 核验业主材料业主领取竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、住宅质量 保证书和住宅使用说明书并由开发商加以说明交纳剩余房款业主领取钥匙并签署 住宅钥匙收到书业主做综合验收业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决 方案开发商与业主协商并达成书面协议根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15 日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议业主签署入住交接单。 同时 要求，开发商在交房时向业主提供的竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅使 用说明书必须为原件而不是复印件。 第一：是房产开发商必须已经取得建筑工程竣工备案表，这是国家强制要求的，我 国的合同法、建筑法、城市房地产管理法都规定了建筑工程竣工经验收合格 后，方可交付使用；未经验收或者验收 不合格的标志取决于是否取得建筑工程竣工 表。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发 商取得建筑工程竣工备 案表作为交房条件，开发商交房时都应提供。 第二：是我们常说的“两书”“质量保证书”和“使用说明书”，这是建设部2001年 6月1日开始实 施的商品房销售管理办法中要求的，现在交房时开发商都应提供。 第三：是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约 定的有出入，以便尽早获得解决。 若符合交房的法定即合同约定的条件，购房人应做些什 么？ 核对合同首先在接到入住通