竹园新区商贸.doc

浦东小陆家嘴的南面，为东方路、张杨路、世纪大道所环抱的楔形区域，又将崛起一座超大型的多功能综合都市活动中心。记者今天从相关规划部门了解到，位于浦东竹园商贸区内的“世纪大都会2-3地块发展项目”已初步完成工程环评，并有望于2010年上海世博会举办之际建成并投入使用。届时，汇集了2、4、6、9号线共4条轨道交通的竹园商贸区，凭借其完善的商业形态规划，有望形成又一个浦东的“人民广场”。 规划文本显示，世纪大都会项目所属的浦东新区竹园商贸区，占地约90公顷。其地理位置相当优越，堪称浦东的“人民广场”：“世纪大道”地铁站，将发展扩建成为迄今为止国内最大的轨道交通枢纽，4条地铁在地下穿梭，实现零换乘；地面上，延安东路、大连路、复兴东路三条隧道交汇，串连起小陆家嘴和花木城市副中心。去张江、外高桥、南汇以及浦东国际机场、新国际博览中心和世博会都可方便直达。 更为重要的是，不久前刚刚出炉的小陆家嘴“东扩”计划，将会最直接地辐射到与其接壤的竹园商务区地块。规划专家指出，尽管交通的优势相当明显，然而这里的中档商业、生活配套很少，缺少便利店，这点和小陆家嘴的现状很类似。规划中透露，世纪大都会将建设成为结合公共交通系统、文化设施、社交场所及大型商场的多功能综合都市活动中心，为的就是弥补这一区域大型综合商业设施不足的缺陷。 与世纪大都会规划建设同步，位于东方路西侧、被紫金山等大厦围绕的“96广场”，也将为竹园商贸区提供休闲商业服务的又一重要设施。优越的地理位置、高效的交通枢纽，将使“世纪大都会”项目成为上海市内环线以内最具“人气”的稀有旺地，建成之后必将成为未来上海市中心最具竞争力的、集商业、文化、娱乐、办公酒店功能于一体的城市现代服务业集聚中心，对提升浦东现代服务业功能，将起到举足轻重的作用。 从上期地产周刊开始，本报开始专题报道上海商业地产的发展状况和前景。我们将根据商业地产所在区域的整体环境和主要商业项目(包括已建成和在建的商业地产)来描述它的发展现状，通过权威数据及专业人士，对现有项目和在建项目前景做出初步评价。本期是这个系列报道的第二期，我们把目光聚焦到浦东竹园商贸区。竹园商贸区东起源深路、西至东方路，南抵浦电路、北达张杨路，占地约九十公顷，是浦东小陆家嘴区域的东扩延伸区域，规划发展为商业、贸易中心。随着小陆家嘴写字楼租金价格的一路攀升和空置率越来越低，竹园商贸区日益受到市场关注和追捧，目前区域日租金已逼近1美元/平方米，且后市继续被看好。经过多年的发展，上海写字楼市场六大CBD的分布格局已经成熟，并且不断延伸出一些新兴的商务区域，竹园商贸区便是其中之一。依托浦东小陆家嘴板块写字楼的供不应求，竹园商贸区写字楼市场近年来发展迅速，其办公地位也日渐显著，逐渐成为小陆家嘴区域写字楼市场的有益补充，具有较大的发展潜力。小陆家嘴CBD合理延伸 竹园未来供应充足 竹园商贸区东起源深路、西至东方路，南抵浦电路、北达张杨路，占地约九十公顷，是浦东小陆家嘴区域的东扩延伸区域，规划发展为商业、贸易中心。仲量联行上海区董事何恩凯昨日表示，随着小陆家嘴写字楼租金价格的一路攀升和空置率却越来越低，市场对竹园区域写字楼的需求不断增长。同时，竹园区域的写字楼位于陆家嘴世纪大道的延伸段，因此可以说，竹园区域的办公楼是陆家嘴办公楼的一种合理延伸。目前竹园商贸区的办公氛围已经形成、并且比较浓郁，成为小陆家嘴区域办公功能的重要补充。据中原地产研究咨询部写字楼研究专员张娟介绍，区域内目前已建成的商务楼宇20多幢，总建筑面积约计80.2万平方米，以浦项广场、上海期货大厦和汤臣金融中心、城建国际中心为代表。优越的地理位置及日益成熟的商务氛围，使得竹园商贸区吸引了众多知名企业的目光。据悉，目前入驻的知名企业包括韩国浦项制铁、中国石油、中国银联、华夏基金等，美国道琼斯亦在此设立了代表处。何恩凯认为，竹园区域写字楼的优势可以说显而易见。首先，虽然竹园目前的租金价格也在不断上涨，但是相对于陆家嘴地区而言，还是比较便宜的；其次，竹园更有开发潜力，比如说，有更多的地可以开发，目前许多项目也在建设当中。张娟同时表示，未来区域内还将出现多栋高品质写字楼项目，包括中建大厦、盛大国际中心、裕隆商务大厦等，除此之外，还有一些待开发的地块，如世纪大道两侧的2-3和2-4地块、轨道交通4号线4号出口旁地块等。这些物业建成后，将极大丰富竹园商贸区的写字楼市场，势必会有助于提升竹园商贸区的办公地位。预计至2008年，竹园商贸区新增甲级商办项目供应量将达30万平方米。租赁行情“水涨船高” 日租金逼近1美元/平方米 尽管竹园商贸区临近小陆家嘴区域，但租金水平还是有一定差距。何恩凯认为，竹园商贸区写字楼租金价格相对于陆家嘴办公楼来说，一般要低15%20%左右。事实上，竹园区域早期的租金水平就与小陆家嘴差距较大。2000年，竹园写字楼租金是0.30.4美元/平方米/天；两年前的租金水平约在0.40.5美元/平方米/天，这个价位跟当时的杨浦、虹口地区写字楼租金水平0差不多。而随着上海甲级写字楼市场整体的供不应求，竹园区域写字楼租赁行情也“水涨船高”。张娟介绍，目前竹园商贸区写字楼的租金水平基本在3.58元/平方米/天，其中浦项商务广场、上海期货大厦、同盛大厦、城建国际中心等由于属于新近落成的写字楼物业，租金水平较高，城建国际中心的租金已接近1美元/平方米/天。尽管租金上调，但区域写字楼市场的办公需求还是比较大。张娟表示，目前区域写字楼中，早期建成项目入住率一般都在90%以上，而新建成的写字楼一般都达到100%的入住率。在租赁前景乐观的背景下，竹园商贸区写字楼目前基本上采取“只租不售”的经营策略。目前可售物业相对较少，而出售物业也价格不菲，目前销售报价约在2300027000元/平方米左右。张娟认为，诸多因素成就了竹园商务区写字楼市场的广阔前景，其租金、售价水平仍有很大的上升空间。预计随着各方面利好因素的成熟，其租金有望达到1美元1.2美元/平方米/天左右，而售价水平也可能会达到2300030000元/平方米左右。分流小陆家嘴租户 竹园成本优势明显 众所周知，小陆家嘴区域的写字楼租金水平近两年来出现较大提升，这对于区内的部分入住企业而言，负担相对沉重。而竹园商贸区商务成本相对较低，使得部分企业选择入驻竹园商贸区。事实上，已有企业跨出小陆家嘴区域，在竹园商贸区“安家”，渣打银行便是向外寻找发展空间的典型案例。2006年11月，渣打银行正式宣布将投资超过2亿元，购买竹园商贸区内的上海城建国际中心大厦4个楼层，以满足渣打银行在上海业务扩张需求。张娟认为，分流小陆家嘴写字楼的部分租户，一方面可以缓解小陆家嘴区域甲级写字楼迫切需求所带来的压力，另外一方面也有利于竹园商贸区写字楼市场的成长和不断发展。从更高层面上说，竹园商贸区实际上是小陆家嘴区域办公功能的延伸，有利于浦东写字楼市场的稳定和繁荣。据悉，竹园商贸区内的东方路区域，地面商圈会以商业街区为主体，设置大卖场、超市、便利店、各类专业及生活服务业商铺，形成与浦东新上海商业城相呼应，集购物、餐饮、娱乐、休闲功能于一体的综合性超级商业圈，而这将加强竹园商贸区作为CBD的吸引力。何恩凯同时认为，和记黄埔在竹园大力兴建“世纪大都会”项目，作为一个集商业、文化、娱乐、办公酒店功能于一体的城市现代服务业中心，也将会成为竹园商贸区的一个新亮点。配套较单一竹园商务功能待完善 尽管已经开发多年，但是竹园商贸区作为一个新兴的商务中心，目前依然存在着一些不足，不利于区内写字楼市场的快速发展。张娟认为，区域内部分写字楼建成较早，不利于区域写字楼整体品质的提高。在竹园商贸区现有的写字楼中，绝大多数都是在2003年之前建成的，其中以上世纪九十年代末居多，这种状况无疑会制约竹园商贸区写字楼的总体租金水平的提升，毕竟随着建成年数的增加，物业的硬件配备将越来越难以满足用户的即时需要。在新建写字楼物业没有占据主导地位的情况下，写字楼物业较老的现状，在一定程度上制约着竹园商贸区写字楼市场的快速发展。目前区域写字楼分布还不够均衡。据悉，目前区域写字楼主要集聚在东方路、浦电路和福山路沿线。竹园商贸区的写字楼物业绝大部分位于东方路和浦电路交汇处，另外东方路和张杨路交汇处也矗立几幢写字楼，除此之外再无相对集中的写字楼区域。在张杨路和源深路的一角，几乎没有写字楼物业。由此可以看出，竹园商贸区的写字楼开发偏重于区内西南角。另外，目前在建的一些写字楼项目均位于竹园商贸区的南面，即浦电路周边。张娟同时认为，目前区域商务配套比较单一，商业设施比较匮乏。在竹园商贸区内，目前基本无较大规模的集中型商业，多以临街商铺的形势存在，即便在其它区域比较普遍的写字楼裙商，在这里也是凤毛麟角。相对于区域内众多的写字楼及其高入住率，竹园商贸区的商业配套设施相对不足，无法满足商务中心区域对于商业的需求。不过，该区域内的酒店设施比较完善，能够满足区域内对于此种商务功能的需求。采访后记竹园商务区地位有望大大提升 作为小陆家嘴区域的有益补充，竹园商贸区的开发和建设得到了浦东新区政府的大力支持，从规划上，使其能够更大的发挥其全方位的城市功能，成为连接浦东新区乃至整个上海的纽带。张娟认为，随着小陆家嘴区域写字楼租金水平的快速提升、以及写字楼需求的不断膨胀，将会有越来越多的企业迁入竹园商贸区，这也在一定程度上为竹园商贸区写字楼市场的良好经营提供了较为有利的支持。而竹园商贸区写字楼项目的不断开发，也迅速提升了该区域写字楼市场的品质，这些项目建成后，将会大大提升竹园商贸区在上海写字楼市场中的地位。值得一提的是，目前在建的写字楼项目多位于世纪大道两侧、浦电路沿线以及源深路与浦电路和世纪大道的合围区域，届时竹园商贸区的写字楼物业将形成主要以浦电路和世纪大道交汇处为圆点的四周扩散的分布格局。何恩凯认为，当前竹园写字楼的缺点主要集中在交通方面，毕竟离陆家嘴金融中心比较远，交通也不是特别方便。但是到2010年，随着东方路世纪大道地铁站的修建完成，竹园商贸区黄金地段也将成为上海市规划中唯一的四条轨道交通线交汇的换乘枢纽区域，这也意味着，竹园写字楼的交通状况会得到非常有效的改善。张娟认为，今后几年，竹园商贸区的新建写字楼物业仍将以只租不售的策略为主，租金水平将会逐渐得到提升；而部分出售的写字楼物业的售价将会呈现一个明显的升高趋势。李丽竹园商贸区发展带旺区内商铺 昨日，每日经济新闻获悉，目前浦东竹园在售的商铺稀少，过去为数不多的在售楼盘也纷纷转售为租，目前的出租主要以沿街商铺为主。佑威&天天房展网研究中心主任薛建雄表示，目前竹园地区基本上没有商铺在售，而周边的世纪公园、源深、塘桥倒是有几个项目在卖，小陆家嘴也有几个。目前竹园还没有专门的购物商厦，商铺主要以沿街商铺为主。当前该地区的商铺出租差价比较大，商铺有的30元/平方米/天，有的只有12元/平方米/天等，如新大陆数码广场地下1-4楼，崂山西路528号。2004年4月开盘，售价25000元/平方米，由于分割原因，销售业务并不理想。现在改成只租不售，租金从6-80元/平方米/天不等。其中，一楼沿街的餐饮小商铺租金为60-80元/平方米/天，四楼大型餐饮店只有6元/平方米/天。底层服饰类商铺大概在30元/平方米/天左右，非沿街。往上一层差5-10元左右。东方路浦电路口的钱江大厦，去年底还在以2万元/平方米出售整层商铺(1700平方米左右)，而这个大型写字楼里的商铺在2006年以前的报价一直是3万。意事行房地产咨询有限公司汤健经理表示，竹园这边的商铺比较一般，大多为一些写字楼下面的裙楼，部分为沿街商铺，目前还没有大的购物商厦。一些写字楼里面有小面积的商铺保留，如一些小超市，便利店等。相对于小陆家嘴来讲，该区域的商铺出租情况不大好。主要是一些中档左右的商铺，商铺所出售的也是一些知名度不是很高的品牌。目前该地区的商业形态还比较普通，商铺多用作餐饮。消费群体主要是写字楼中的上班族，周边的居民等。汤健表示，随着竹园商贸中心的进一步发展，商铺的发展也会被带动，从目前的情况判断来看，竹园的沿街商铺的营业时间相对小陆家嘴等区域晚上的营业时间会短些，而写字楼里的商铺由于客户比较局限，因此其租金少于部分沿街商铺。目前还没有大的商厦。业内人士认为，上海除了陆家嘴、南京西路、人民广场、淮海路、徐家汇和虹桥六大传统CBD外，长风生态商务区、四川北路北外滩、中山公园和浦东竹园这四个区域有望凭借地段优势、成熟的商业基础和不断提升的规划定位，成为上海新一轮准CBD。据了解，2005年，李嘉诚旗下和记黄埔地产有限公司出价约45.6亿元成功中标陆家嘴竹园商贸区2-3、2-4地块，将建商业中心。据悉，该地块将在2007年底交地，估计要到2008年动工，在世博会期间基本建造成型。业内人士认为，该地块商业项目的建造将进一步带动周边商铺的升值。杨燕今年上半年，陆家嘴办公楼的平均入驻率超过93% ,比去年同期平均87.9%的入驻率提高了近6个百分比。中银大厦等楼宇入驻率都接近100%。这表明，小陆家嘴写字楼己经基本饱和。在此情况下，有相当一部分公司入驻了竹园商贸区。项浦大厦、期货大厦等一批高档写字楼入驻率也已超过93。同时,众多业内人士及专家认为，竹园商贸区己具备发展成为一个全新的CBO区域的基本条件。这是继南京西路沿线、淮海路沿线、小陆家嘴地区、虹桥地区以及徐家汇之后,将崛起上海第六大CBD。也有人认为，随着小陆家嘴CBD的东扩，竹园商贸区将和小陆家嘴连成一体，成为上海国际金融中心的核心区。 竹园商贸区地处浦东新区的中心商圈,位于世纪大道沿线,为东方路、张杨路、源深路、浦电路所包围区域，占地90公顷。是继陆家嘴之后浦东又一新兴的商务区域。一、该区域的六大优势 1、基础优势：省部楼宇和功能性楼宇多达20余幢。如齐鲁大厦、裕安大厦、中油大厦、煤炭大厦、期货交易所大厦和浦项大厦等。 2、交通优势。东方路地铁站既是上海市中心最大也是目前国内最大的轨道枢纽，即2号线、4号线、6号线、9号线四条轨道线，又是延安东路、大连路、复兴东路三条隧道的交汇处。轨道交通2号线客流量每年以20%的速度递增。6号线将于2007年底试通车，东方路枢