个人购房贷款业务操作手册（2006定稿）.doc

个人购房贷款业务操作手册（2006年第一版）2006年2月中国农业银行四川省分行营业部个人购房贷款业务操作手册编委会主 任：卢新军委 员：刘 平 刘 莉 林燕飞 董 缨 张爱军主 编：张爱军编 写：马龙燕 刘晓平 彭 伟 肖 勇合规性审查：王 平 贾俊英 唐成莉校 对：刘晓平 马龙燕编写说明 近年来，省分行营业部个人购房贷款业务迅速发展，极大地促进了信贷结构的调整，资产质量的提高，综合效益的增强，个人购房贷款业务已经成为新的业务增长点和效益增长点。由于受个人购房贷款风险暴露的滞后性、国民经济和房地产市场运行的周期性、国家宏观调控政策等因素影响，个人购房贷款业务必然隐含一定的市场风险，加之省分行营业部个人购房贷款业务操作机构点多面广，人员素质参差不齐且变动频繁，相关规章制度系统性差，许多补充的具体规定散见于诸多文件之中，造成了可能形成操作风险的严重隐患，通过部门自律监管检查、专项检查已经有所发现。为了切实防范操作风险，加强制度建设，落实合规风险管理和部门自律监管，省分行营业部决定由业务主管部门房地产信贷处牵头，信贷管理处、法律事务处和财务会计处等相关处室参加，组织有关人员编写个人购房贷款业务操作手册，将在执行的有关个人购房贷款业务的规章制度分业务品种、系统性、综合性地进行编纂，对相关文件没有规定或者规定不细的还予以明确，力求做到准确、系统、简洁、全面、实用，便于经营行个人购房贷款业务操作人员学习培训和操作参考。由于个人购房贷款业务相关规章制度出台时间跨度长，参阅文件多，组织编写个人购房贷款业务操作手册也是合规风险管理和部门自律监管的新尝试，没有成功经验借鉴，受编写人员学识水平限制，加之编写时间紧迫，遗漏甚至值得商榷之处在所难免，恳请个人购房贷款业务操作人员指正。在编写个人购房贷款业务操作手册过程中，得到省分行房地产信贷处、省分行营业部相关处室的大力支持，还组织了部分支行有关人员进行了两次讨论，并提出了许多宝贵意见，在此深表谢意。中国农业银行四川省分行营业部个人购房贷款业务操作手册编委会2006年2月目 录第一篇 商业性购房贷款业务操作1 按揭项目商业性贷款授信业务操作.131.1 操作流程图1.2 申请与受理1.3 调查1.4 审查与贷审会1.5 审批与报批1.6 签订双协议1.7 账户监管1.8 档案管理2 一手个人住房按揭贷款业务操作.472.1 操作流程图2.2 申请与受理2.3 调查2.4 审查与贷审会2.5 审批与报批2.6 签订合同与借据2.7 贷款入账与划款2.8 按月扣款2.9 贷后管理2.10 抵押登记2.11 档案管理2.12 减按业务2.13 清户撤押3 一手商业用房按揭贷款业务操作.923.1 操作流程图3.2 申请与受理3.3 调查3.4 审查与贷审会3.5 审批与报批3.6 签订合同与借据3.7 贷款入账与划款3.8 按月扣款3.9 贷后管理3.10 抵押登记3.11 档案管理3.12 减按业务3.13 清户撤押4 二手个人住房抵押贷款业务操作.1104.1 操作流程图4.2 申请与受理4.3 调查与评估4.4 审查与贷审会4.5 审批与报批4.6 签订合同与借据4.7 过户与抵押登记4.8 贷款入账与划款4.9 按月扣款4.10 贷后管理4.11 档案管理4.12 减按业务4.13 清户撤押5 二手商业用房抵押贷款业务操作.1195.1 操作流程图5.2 申请与受理5.3 调查与评估5.4 审查与贷审会5.5 审批与报批5.6 签订合同与借据5.7 过户与抵押登记5.8 贷款入账与划款5.9 按月扣款5.10 贷后管理5.11 档案管理5.12 减按业务5.13 清户撤押6 二手个人住房保证贷款业务操作.1216.1 操作流程图6.2 申请与受理6.3 调查与评估6.4 审查与贷审会6.5 审批与报批6.6 签订合同与借据6.7 过户与抵押登记6.8 贷款入账与划款6.9 按月扣款6.10 贷后管理6.11 档案管理6.12 减按业务6.13 清户撤押第二篇 政策性住房贷款业务操作7 按揭项目政策性贷款授信业务操作.1287.1 操作流程图7.2 申请与受理7.3 调查7.4 审查与贷审会7.5 审批与报批7.6 签订双协议7.7 账户监管7.8 档案管理8 一手个人住房公积金贷款业务操作.1338.1 操作流程图8.2 申请与受理8.3 调查8.4 审查与贷审会8.5 审批与报批8.6 签订合同与借据8.7 贷款入账与划款8.8 按月扣款8.9 贷后管理8.10 抵押登记8.11 档案管理8.12 减按业务8.13 清户撤押9 二手个人住房公积金贷款业务操作.1469.1 操作流程图9.2 申请与受理9.3 调查与评估9.4 审查与贷审会9.5 审批与报批9.6 签订合同与借据9.7 过户与抵押登记9.8 贷款入账与划款9.9 按月扣款9.10 贷后管理9.11 档案管理9.12 减按业务9.13 清户撤押第三篇 其他购房贷款业务操作10 转按贷款业务操作.14810.1 操作流程图10.2 申请与受理10.3 调查10.4 审查与贷审会10.5 审批与报批10.6 签订合同与借据10.7 过户与抵押登记10.8 贷款入账与划款10.9 按月扣款10.10 贷后管理10.11 档案管理10.12 减按业务10.13 清户撤押11 加按贷款业务操作.15411.1 操作流程图11.2 申请与受理11.3 调查11.4 审查与贷审会11.5 审批与报批11.6 签订合同与借据11.7 变更抵押登记11.8 贷款入账与划款11.9 按月扣款11.10 贷后管理11.11 档案管理11.12 减按业务11.13 清户撤押12 承接贷款债务业务操作.15912.1 继承财产承接债务12.2 离异分割共有财产承接债务12.3 其他分割共有财产承接债务13 房屋装修贷款业务操作.16413.1 操作流程图13.2 申请与受理13.3 调查与评估13.4 审查与贷审会13.5 审批与报批13.6 签订合同与借据13.7 抵押登记13.8 贷款入账与划款13.9 按月扣款13.10 贷后管理13.11 档案管理13.12 减按业务13.13 清户撤押专题 个人购房贷款风险管理.177附录 文件索引.183第一篇 商业性购房贷款业务操作1按揭项目商业性贷款授信业务操作业务描述：开发商向银行申请对其开发的房屋的购买人提供个人购房按揭贷款，银行对开发商、开发项目的合法性和可行性进行调查审查后，从总体上给予个人购房按揭贷款授信额度的全过程。1.1操作流程图开发商申请贷审会审议经营行审查经营行调查管理行审查管理行调查贷审会审议签订双协议审批行审批档案管理客户 客户部门 信贷部门 管理部门按揭项目商业性贷款授信操作流程图1.2申请与受理1.2.1基础资料开发商提出项目按揭贷款申请并向经营行提供如下资料：（1）书面申请书：项目按揭贷款合作申请书，内容包括开发商概况（含房地产开发资质和经历、经营财务状况）、项目情况、工程进度、投资完成情况、拟申请按揭贷款金额等简要内容。（2）有关决议：根据公司章程规定，向经营行出具同意该项目向我行申请个人购房抵押贷款及配套服务并承担连带保证担保责任的董事会或股东（大）会决议书及公司执行决议的担保承诺函。内容参见营业部法律事务处提供的参考格式(附件)。（3）相关复印件：合法有效的企业法人营业执照、国家和地方税务登记证、组织机构代码证、公司章程、验资证明、房地产企业开发资质等级证书、法定代表人证明书、开户许可证、贷款卡号及密码。（4）相关报表：经会计师事务所审验的近三年的年度报表（资产负债表、损益表、现金流量表）、最近月份（离上报有权审批行时间不得超过3个月）会计报表。未经会计师事务所审验的报表由客户经理调查核实并签字认可。（5）高管个人资料：法定代表人及财务负责人身份证和简历，如系授权代理，还需同时提供法定代表人授权委托书、授权代理人身份证和简历。法定代表人、授权代理人及董事会（或股东会）成员签字式样。附件：公司董事会决议（参考文本）会议时间： 会议地点： 出席会议董事： 公司董事会第 次会议于 年 月 日在 召开。出席本次会议的公司董事共 人，占公司董事的 %。经讨论，形成如下决议：同意就 项目向农行 支行申请个人购房按揭贷款，同意为该项目的借款人提供阶段性保证担保和承担回购责任，并自愿将购房贷款余额的 作为保证金存入本公司在该支行开立的保证金帐户（担保责任约定详见本公司与该支行签订的个人购房贷款项目合作协议）。 本次决议符合公司法及本公司章程的有关规定。董事签名：单位（公章） 年月日附件：公司股东会决议（参考文本）会议时间： 会议地点： 出席会议股东： 公司股东会第 次会议于 年月 日在 召开。出席本次会议的股东 人，占公司股东的 %，代表公司 %的股份。经讨论，形成如下决议：同意就 项目向农行 支行申请个人购房按揭贷款，同意为该项目的借款人提供阶段性保证担保和承担回购责任，并自愿将购房贷款余额的 作为保证金存入本公司在该支行开立的保证金帐户（担保责任约定详见本公司与该支行签订的个人购房贷款项目合作协议）。 本次决议符合公司法及本公司章程的有关规定。股东签名：单位（公章） 年月日注：法人股东加盖公章并由法定代表人签字，自然人股东亲笔签字。 1.2.2项目资料（1）批复文件：计委立项批复（备案）、项目可行性研究报告。（2）项目“五证”：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证。欠缺的证件要有预计取得时间的说明。（3）配套资料：项目建设工程施工合同、项目主要付款凭证、项目效果图及房屋套型图、受理期间项目形象照片。如需环保部门评测的的，应取得环境评估资料。如项目为现房，还应提供竣工验收合格证明。1.2.3受理（1）受理登记：经办行在收到上述资料后，经初步审查，资料齐全、基本符合条件的同意受理，登记中国农业银行按揭项目贷款授信业务受理登记薄（附表）；资料不全、或不符合条件的不予受理，通知开发商，退回全部申请资料。（2）资料管理：上述资料需企业提供原件的，经经办人审核无误后留存；需企业提供的复印件的，由企业加盖公章，经经办人与原件核对无误后加盖“与原件核对无误”章，签署核对人姓名和核对时间后留存。197附表：中国农业银行按揭项目贷款授信业务受理登记薄序号开发商名称项目名称项目地点建筑面积总投资(万元)按揭额度(万元)受理调查合计住房商业用房受理时间报送人受理人调查时间调查人1234567891011121314151617181.3调查按揭项目贷款授信业务资料受理后，经营行客户部门应在2个工作日内安排客户经理进行调查，原则上在10个工作日内完成调查并形成书面调查报告。经营行主要调查以下内容：1.3.1开发商基本情况（1）公司概况：开发商成立时间、注册资本、实收资本、股本构成结构、开发资质、业务范围。（2）管理体制：经营管理机制、财务管理和经济核算制度。（3）高管素质：法定代表人、授权代理人、财务负责人基本情况及其主要经历。（4）开发经历：调查、介绍开发商业绩，包括开发项目主要指标、完成时间、销售情况等，对首次开发需特别注明。经营行不得对有欺诈经营行为或业绩不佳开发商开发的楼盘提供项目按揭贷款授信。（5）财务分析：对开发商财务报表进行分析，分析其经济实力、营运能力、偿债能力及盈利能力。主要包括：对开发商近3年和近期主要财务指标列表（附表）近年来变动较大的主要财务指标应单独说明变动原因。对所报项目影响较大的财务指标如存货、应收应付账款、其他应收应付账款、预收帐款、长短期借款等应重点说明构成项目、大额明细、账龄等情况，分析有无其他在建项目占用企业自有资金，据此判断现金流量对项目建设和公司担保能力的影响。附表：主要财务指标年份项目2003年2004年2005年2006年3月总资产流动资产货币资金应收帐款预付帐款其他应收款存货长期投资固定资产净值总负债流动负债短期借款应付帐款预收帐款其他应付款未交税金长期负债所有者权益实收资本未分配利润销售收入净利润资产负债率流动比率速动比率单独对近期主要财务指标进行重点分析。对分析结果要有明确的财务综合结论。对已为准现房或现房的按揭项目，财务报表调查分析可以从简。（6）公司银行信用：通过人民银行查询并分析公司与各家银行合作情况（包括按揭项目合作情况），包括用信种类和额度，形态，担保方式等。调查其他银行为该楼盘提供开发贷款的情况，准确掌握其贷款的到期日，以免在工程建设中出现新的资金缺口。（7）关联情况：公司及其控股股东及高管对外投资情况和银行信用情况。如所报项目为分期开发的后续项目，必须调查并介绍前期开发主要情况。1.3.2项目基本情况（1）项目概况：调查地理位置、城市规划、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理等；了解和掌握项目占地面积、容积率、绿化率、建筑面积、物业类型、楼宇结构和栋数、户型设计及项目开工、开盘、计划竣工时间。（2）手续的合法性：项目取得证件（批文）名称、“五证”号、面积；核实上述项目资料是否完整、有效、合法，证件内容中项目开发主体、名称、地址、面积是否前后一致，证件取得时间是否有序，如有不一致或无序之处应附有权机关证明或合理说明。1.3.3项目投资情况（1）项目总投资构成情况：土地投资：由地价款和拆迁补偿费组成。地价款包括土地出让金和城市基础设施建设费。调查土地使用权取得时间和方式，核实土地出让合同价款，应以实际支付成本核定其投入，差额部分应作为其应付款。因地块区域、取得方式等差异，土地成本对总投结构占比和项目利润的影响最大，一般在总投占比3040%。建安成本：包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备及安装）等。因同一地区（成都市范围内）建安成本相对固定，在核定建安工程施工合同时，根据材料成本和施工复杂程度，纯住宅或带底商多层普通商品房项目建安成本一般按照600800元/平方米掌握，电梯公寓一般按照8001200元/平方米掌握，高档住宅按照实际投入情况核定。前期报建等费用：主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出以及政府建设项目收费。报建费用城区项目一般在120元/平方米左右，郊县项目视地区差异一般在80-100元/平方米浮动。一般在总投占比5%左右。具体项目和标准参见成都市政府规定配套费用明细表（附表，成府发200210号文件规定）。基础设施建设费：指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般占总投资的8%。附表：成都市建设项目部分行政事业性收费标准序号收费项目收费标准（元/平方米）一建设项目报建费1、特大城市市政基础设施配套费1202、中小学改善办学条件附加费3、文物勘探发掘费4、工程定额测定费5、建筑工程质量监督费二异地绿化费3三城区人防工程异地建设费10四新建房屋白蚁防治费1五新型建筑材料专项基金5六散装水泥专项基金1合计140管理费用：房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。一般按总投资的5%计划。财务费用：企业为筹集资金而发生的各项费用，主要指银行项目贷款的利息，根据企业实际贷款额度和时间计算。一般应控制在项目总投的6%以内。销售费用：企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各种费用。一般按项目总投2%计划或销售收入5%提取。其他费用：主要是临时用地费用和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、施工图编制费、工程保险费等杂项费用。一般按总投资的2%计划。不可预见费：根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度进行估算。一般按总投资的5%计划。在实际操作中，针对不同的地区和不同的项目，投资构成情况会有一些不同，影响到总投资构成比例也有差异。主要体现在土地取得方式和时间影响土地成本，项目筹资方式的差异影响财务费用，各地对前期报建费用、基础设施建设费的收取标准和优惠标准的差异上。（2）项目资金计划来源：一般分自有资金、自筹资金、销售转投入和银行贷款四大来源。自有资金：为企业所有者权益并可实际投入项目建设的非债务性资金。计算方式为：自有资金=所有者权益-长期资金占用（固定资产净值+长期投资+长期应收款+其他在建项目占用）。自筹资金：企业通过股东借款、关联企业往来账款、内部集资、建设单位垫资、采购欠款等方式增加的项目投入。因上述方式筹集的资金非开发企业自有资金，必须认真分析其帐龄、利率（借款回报或补偿方式）等对项目投入、建设进度和项目利润测算的影响，具体数据必须有依据。销售转投入：根据房地产企业一般采用滚动开发的特点，为控制因企业自筹资金不到位而引起的项目风险，在选择纯按揭的在建项目时，其实际销售转投入比例一般应控制在35%以内，并应严格控制我行按揭资金投入时机和条件，经测算在已实现销售的按揭资金投入之后必须达到资金平衡。银行贷款：包括项目使用的银行项目开发贷款和流动资金贷款，我行有项目贷款的说明批准文号、时间、额度，贷款投放和担保情况；项目在他行有贷款的说明批准时间、额度，贷款投放和担保情况，重点应关注贷款到期日和该项目在设定抵押的情况。（3）实际投资进度及建设进度：实际投资：截止报告期项目实际已投入金额及其主要用途，并与计划用途比较分析。投入资金来源：一般包括自有资金投入部分及用途（一般用作购置土地）、具体以什么方式取得并已实际投入的自筹金额及用途（一般用于前期报建费用和项目开工启动费用）；如为已经取得预售许可证的项目，应关注其销（预）售收入实际已投入于项目的金额，倒扣测算其自筹资金是否已足额到位或销售收入转投比是否增加。实际投入资金来源应与计划来源比较分析。工程进度：据现场勘察情况如实介绍，除客观介绍其形象进度外，应分析其开工时间、预计竣工时间、资金投入进度和目前实际建设进度是否匹配。一般项目形象进度达到主体全面断水，资金投入应达到6070%之间。（4）资金缺口分析：项目资金缺口=项目总投入-实际已投入。缺口资金来源分析：具体为未完工程和未支付款项的主要来源构成，部分资金缺口为“软缺口”，如管理费用、不可预见费、各项税费等。在未能按计划实现项目销售资金的情况下，开发商是否有资金筹措的应变措施。因营销优质项目竞争需要或有清收盘活企业不良贷款需要提前介入的项目，还应分析其自筹资金计划是否能确保落实到位。（5）项目销售定价及收益预测：销售定价：本项目不同物业形式的销售定价明细表及定价策略。项目收益分析：主要分析项目的静态指标，即在不考虑时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。A：项目利润总额=项目销售总收入-项目开发总成本B：销售利润率=项目利润总额/项目销售总收入C：静态投资回收期：指当不考虑现金流折现时，项目以净现金收入抵偿全部投资所需要的时间，一般以年表示，自投资起始点算起。（6）销售进度：调查已取得预售许可证并开盘销售项目的定购金、一次性付款、拟按揭的首付款收取户数、金额和销售面积。要区分住宅和商业用房等业态形式测算其销售率和按揭占比。1.3.4项目市场前景调查项目的市场定位和销售情况，进行同等位置项目、相似项目的比较分析与市场预测，形成项目周边楼盘和相似楼盘价格、销售调查表，判断项目的销售前景及抗风险能力。（1）区位优势：分析项目是否具有或商业口岸优势。（2）设施配套：分析市政设施配套是否完善，居住或商业条件是否成熟。（3）价格定位：结合对周边具有可比性的楼盘和相似楼盘价格调查，分析项目价格定位是否合理。周边楼盘和相似楼盘应说明具体位置，直线距离。对已为准现房或现房的按揭项目，项目可行性调查分析可以从简。1.3.5项目按揭贷款必要性分析（1）综合效益：调查开发商与我行的合作诚意和对我行预计产生的综合效益，如存款、代收代付、中间业务的代理等综合效益情况。（2）同业竞争：银行同业竞争情况，调查其他银行为该楼盘提供个人住房贷款情况和服务手段等。（3）业务发展：经办行截止报告期个人购房贷款业务发展、贷后管理、不良贷款占比和清收情况。（4）特别说明：如果按揭贷款介入是为了清收企业不良贷款的，必须说明清收企业不良贷款的可行性计划及进行必要性分析，落实企业还款承诺。1.3.6风险综合分析评价结合具体的项目进行整体的风险判断，制订切实可行的风险控制措施，提出需要解决的主要问题。1.3.7按揭额度计算（1）区别业态形式分别测算按揭额度。（2）按揭额度=许可销售面积销售均价贷款成数按揭需求比例1.3.8调查结论通过调查，就按揭开发商和项目的合规合法性、资金落实情况、市场前景，银行贷款风险控制、综合效益、按揭安排等方面提出调查结论。1.3.9最新形象进度照片按揭项目现场图片处理规范：（1）拍摄内容：位置图A、按揭项目地理位置图。在市、区（县）地图上标明按揭项目的大致位置。B、按揭项目区域位置图。在红线图上，标明按揭项目上下左右相邻的具体位置。模型图A、按揭项目正面模型图。从模型大门正面拍摄模型全景。B、按揭项目俯视模型图。从模型上面拍摄模型全景。C、按揭项目主要户型图。从模型上面拍摄户型全景。实景图A、按揭项目正面实景图。从实景大门正面拍摄全景。B、按揭项目俯视实景图。从实景上面拍摄全景。C、按揭项目进度实景图。逐栋从正面拍摄工程进度。D、按揭项目周边实景图。从四面（门前、左侧、右侧、后）拍摄周边情况。销售进度图，拍摄销售进度表。应尽量提供周边具有可比性的楼盘图。（2）制作要求：把图片按照拍摄内容的顺序制作为PowerPoint文件。在文件开头标明拍摄人员单位、岗位、姓名、拍摄时间。每一幅图片要标明名称。（3）档案管理：支行将PowerPoint文件打印后存档，作为按揭项目档案保管，同时上报PowerPoint电子文件。营业部房地产信贷处调查人员现场调查时要核实图片情况，补充最新进展图片，检查本规范要求执行情况。营业部信贷管理处将PowerPoint电子文件作为贷审会电子文件保管。经调查、确认该楼盘符合按揭贷款授信条件后，调查部门按照上述要求形成书面调查报告并签署调查意见后送交同级行贷款审查部门。1.4审查与贷审会1.4.1信贷部审查经办行信贷管理部门收到客户部门提交的项目调查报告和有关资料后，要对其完整性、有效性及项目的合规合法性、可行性进行审查，经审查同意的，在5个工作日内形成审议报告提交贷审会。（1）完整性、有效性审查：审查客户部门提交的资料是否符合规定要求，有缺漏及不符合规定要求的资料应要求客户部门及时调查补充完善。（2）项目合法性审查：审查客户部门提交的项目报建手续（“四证”或“五证”）等资料是否齐备，要素是否完整，报建内容与实际建设内容是否一致，不齐备或不一致的要进行补充或说明。审查开发商是否符合农行准入条件。对于前期开发楼盘销售情况普遍较差、分户产权办理拖沓或曾有不良记录的开发商要审慎介入；对于开发商现有不良记录，尤其是与农行合作的楼盘发生借款人违约而开发商怠于履行担保和回购责任及发生过假按揭的不能介入。（3）可行性审查：重点审查项目投资的合理性、项目建设资金来源的可靠性，项目建设进度的科学性，项目销售价格的合理性（是否为真实的市场价，项目定价与周边同地段同档次销售成功楼盘的价格比较是否处于相同水平），综合分析项目的烂尾风险及开发商阶段性保证担保能力。对于项目投资水平高于当前市场水平的，应要求客户部门调查并说明原因；对项目建设进度匹配情况的审查侧重于开发商当期报表中的存货、所有者权益等相关科目数据变动情况。如开发商能提供相关支付凭证或对方发票复印件的，应进行核对。对于已投入资金与工程进度不相匹配的要核实项目投入情况，以准确测算项目资金缺口；对于资金来源真实性审查应侧重于对项目建设期内开发商能够投入项目建设的现金流实现的可能性进行分析；对于项目投资资金缺口的解决方案中需在未来期间内形成现金流的（如应收帐款收回、存货变现、股东追加投资等），要分析其现金实现及满足缺口的可能性。因资料不足不能进行有效分析的应要求客户部门及时补充调查，提供足够的依据。1.4.2贷审会审议经贷审会审议通过，主任委员签署意见同意后，按照转授权限上报省分行营业部(房地产信贷处)。1.4.3上报项目资料经办行将项目资料装订成册，一式两套上报省分行营业部房地产信贷处。经办行上报项目资料内容应包括：（1）内部运作资料：调查报告、审查报告、贷审会审议表、经办行请示文件。（2）客户资料：包括开发商和投资商资料，在受理环节接收的开发商基础资料(详见1.2.1)；在调查环节收集的开发商及项目最新进度资料。（3）其他资料：其他需要补充的资料。1.5 审批与报批1.5.1受理与调查省分行营业部房地产信贷处收到经办行上报的项目资料以后进行初审，符合形式要件的予以受理，不符合形式要件的退回支行补充完善，登记中国农业银行按揭项目贷款授信业务受理登记薄。营业部房地产信贷处受理后在10个工作日之内完成初审和补充调查，补充调查内容包括：（1）现场实地勘测：到项目现场实地勘测，核实查验项目进度情况。（2）主要问题核实：与开发商有关负责人和财务负责人就项目调查、初审中发现问题进行面谈核实，进一步查清情况，掌握项目最新进度。（3）形成调查报告：对经办行项目资料进行初审、主要问题调查核对的基础上，结合工程现场情况，确认该楼盘符合按揭贷款授信条件后，整理形成调查报告（或签署调查意见）送交同级行贷款审查部门（法律事务处、信贷管理处）。1.5.2审查和贷审会（1）法律审查部门要在2个工作日内形成法律审查意见。（2）贷款审查部门要在5个工作日内形成审议报告提交省分行营业部贷审会。经贷审会审议通过，主任委员签署意见同意后，按照授权权限审批。1.5.3审批和报批（1）营业部审批：营业部按照转授权权限审批。（2）省分行审批：超营业部授权权限项目，报省分行审批。1.6 签订双协议1.6.1个人购房贷款项目合作协议经有权审批行审批同意的按揭项目，经办行按照审批要素与开发商签订个人购房贷款项目合作协议（ABC20045005）一式四份，银行和开发商各两份。1.6.2预售房款监管协议经有权审批行审批同意的按揭项目，经办行与开发商签订预售房款监管协议书，落实批复公文中提出的限制性条件（总行农银发2001191号文中国农业银行商业用房抵押贷款管理办法附有标准的预售房款监管协议书）。1.7账户监管1.7.1结算账户监管（1）资金监管：开发商开立基本账户或者一般结算账户，按揭项目的资金来源和使用均通过结算账户办理，经办行要建立结算账户资金使用监管制度，由经办行监督开发商项目投资的到位情况，预售房款的归行情况，资金用的使情况，落实监管责任和责任人，资金使用要逐笔审查，确保资金不被挪用，专项用于该项目，保证工程及时完工并交付使用，防止形成烂尾风险。（2）监管报告：经办行应按季度调查分析项目进展情况，填写中国农业银行个人信贷业务合作商定期检查表，写出季度监管报告，发现重大风险信号要及时采取措施并上报上级行。定期检查表和监管报告（要点参见中国农业银行房地产开发贷款监管办法（试行）农银发2003387号分类监管内容）要填写到开发商办理完分户房屋产权证并抵押登记、分户国有土地使用权证交付银行收执后为止。1.7.2保证金账户监管（1）保证金帐户：开发商以项目为单位在“49299其他保证金科目”下开立保证金分户进行核算，即一个按揭项目开立一个保证金帐户，不得以开发商为单位将多个按揭项目合并开立一个帐户，帐户名称按“开发商名称+XX项目保证金”开立。开立保证金帐户时，由客户部门向会计部门提供经客户部门主任签字的开户申请书和个人购房贷款项目合作协议（ABC20045005）复印件。（2）保证金来源：经办行在发放按揭贷款后次日内，会计部门按照个人购房贷款项目合作协议（ABC20045005）约定的保证金比例，将资金由结算账户转到保证金帐户。（3）保证金质押管理：为了确保保证金保证作用的有效发挥，防止保证金被冻结和扣划，对综合验收后6个月仍然不能办理分户产权抵押手续的，经办行应要求开发商将保证金办理单位定期存单后质押。经办行与开发商签订权利质押合同（ABCS（2004）2010），同时填写定期存单质押清单（ABCS（2004）2011）、质押凭证支付通知书和质押凭证处理通知书。如果权利质押合同担保的是多笔主合同，即多人多笔个人购房担保借款合同时，应该在权利质押合同后附上清单来链接主从合同。清单至少要列出债务人的姓名、借款币种及数额、借款期限、借款合同编号等具体情况，确保经办行对保证金的优先受偿权利。（4）保证金用途：保证金的用途为开发商在阶段性保证担保期间承担逾期3期以上（不含3期）个人购房贷款客户的违约责任。未经营业部批准，经办行不得在逾期3期以内（含3期）扣收保证金。对逾期3期以上（不含3期）的个人购房贷款客户确定无还款能力或者无信用的，由开发商用保证金一次性全部归还个人购房贷款客户剩余贷款本金和欠息。保证金使用后经办行应督促开发商应在3日内补足资金。（4）保证金退还：开发商在办理分户房屋产权证并抵押登记（原则上分户国有土地使用权证同时办理）交付银行收执后，经开发商申请，填写中国农业银行按揭保证金退还申请审批表（详见2.10.3），经办行调查核实、审查审批后可按落实分户抵押对应贷款余额比例退还保证金。全部保证金退还后注销保证金帐户。1.8档案管理1.8.1后续资料收集（1）主体封顶资料：在按揭项目主体封顶后，经办行应收集项目主体封顶相关资料。（2）竣工验收资料：在按揭项目竣工验收后，经办行应收集项目竣工验收相关资料。（3）监管报告：按季度收集监管报告，要求参见1.7.1（2）。（4）定期检查表：按季度填写中国农业银行个人信贷业务合作商定期检查表（附表）。1.8.2档案立卷按揭项目授信资料、合作协议、监管报告、项目主体封顶和竣工验收资料等内容按户建立案卷，按照按揭项目档案目录一户一卷。附表：中国农业银行个人信贷业务合作商定期检查表检查时间： 年 月 日 金额单位：万元合作商名称合作信贷业务品种贷款运作情况合作贷款余额合作贷款笔数全部贷款余额合作业务占全部该类贷款比重合作商基本情况经营管理、财务状况、与他行合作情况等合作商担保情况担保金额保证金余额借款人拖欠贷款金额合作商垫款金额存在的问题其他问题检查结果及处理意见客户经理： 年 月 日客户部门负责人：年 月 日经营主责任人意见 经营主责任人： 年 月 日1.8.3归档与保管项目按揭授信档案应在签订按揭合作双协议后10个工作日内完成资料归档，由支行信贷管理部门集中管理，在个人购房贷款业务终结后档案仍需保管5年。1.8.4信贷管理系统（CMS）（1）信息录入：客户经理在信贷管理系统（CMS）录入合作单位全部信息。（2）建立联系：建立合作单位、合作项目和借款人的联系，在录入个人购房贷款时必须同时录入开发商和项目名称，便于以后查询和日常贷后管理。附件：项目按揭贷款授信调查报告（示范文本）关于成都建设发展公司“青城山花园”项目按揭贷款授信的调查报告本报告为示范文本，数据和内容为模拟，仅供参考格式。成都建设发展公司因开发“青城山花园”住房项目，向我行申请个人购房按揭贷款授信5000万元，客户部门在收集齐备相关资料后对开发商、项目进行了调查，并到项目现场进行了踏勘（见照片附件），现将有关调查情况报告如下：一、开发商情况（一）开发商基本情况1、成都建设发展公司成立于2003年10月，公司注册资金1200万元人民币，分别由两个法人和两个自然人出资构成，其中货币出资800万元，占66.67%，实物出资400万元，占33.33%，具体情况见下表。公司主要经营范围为房地产开发、项目投资等。房地产开发资质三级。公司独立核算，实行总经理负责制，法定代表人王青城，同时兼任公司总经理，为公司第二大股东。公司财务负责人章勇，为公司非股东董事。公司现有人员42人，75%具有大学以上文化程度，78%具有中高级职称。公司高级管理人员和中层经理都具有大学以上文化程度和中高级职称。成都建设发展公司股东情况表 单位：万元股东名称法定代表人出资额股权占比备注合计货币实物成都好世纪房产有限公司王大刚48028020040%王青城36016020030%成都市绿化城建设有限公司杨小本24024020%朱勇12012010%合计1200800400100%2、公司法定代表人王青城，男，37岁，大学本科，经济师。1985年1993年在上海交大工民建专业学习；1993年1994年高新区房管局工作；1994年1995年高新区第二街道办事处副主任；1995年1999年在西南贸易城及新加贸易城任总经理；1999年至今在成都绿化城房屋建设发展公司任总经理以及永恒公司法人代表兼总经理，2002年兼任成都建设发展公司任总经理。3、公司财务负责人章勇，男，32岁，大学本科，会计师。1991年1995年在西南财经大学财务管理专业学习；1996年1999年在成都贸易公司任会计、会计主管；1999年2003年在成都绿化城房屋建设发展公司任会计主管、财务经理；2003至今在成都建设发展公司任财务经理、公司董事。（二）公司前期开发经历与银行合作情况1、该公司与成都绿化城房屋建设发展公司为同一班人员，本项目为公司第一个开发楼盘。成都绿化城房屋建设发展公司开发完毕的项目有“中华花园”、“绿化城花园”、“祥云花园”、“龙花新村”、“水岸花林”等，另外公司同祥云房地产公司联合开发了占地250亩的大型住宅小区“都市家园”正在销售中。关联公司历年累计开发总面积50万平方米，总投资逾10亿元。2、支行与关联公司合作的项目有5个，共发放住房按揭贷