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一、2011上半年郑州房地产市场整体情况1、房地产开发投资情况2011年上半年，郑州市房地产投资增速有所放缓。据统计，郑州市累计完成房地产开发投资398.8亿元，同比增长38.4%，增速比去年同期下降20.8个百分点，比全国32.9%的平均增速高出5.5个百分点；其中，住宅开发投资完成255.1亿元，同比增长17.4%，增速比去年同期下降34.9个百分点，比全国36.1%的平均增速低18.7个百分点。全市商品房新开工面积884.5万平方米，同比增长33.8%；其中，商品住房新开工面积623.4万平方米，同比增长24.14%和17.29%。2011年上半年，房地产开发企业资金到位710.9亿元，同比增长26.9%，增速比去年同期下降30.4个百分点。在资金来源中，国内贷款60.0亿元，同比增长7.0%；企业自筹资金为260.3亿元，同比增长65.6%；企业定金及预收款为75.4亿元，同比下降17.8%。同时，银行控制贷款规模，住房消费贷款下降幅度较大，上半年个人按揭贷款为40.6亿元，同比下降42.1%。2、商品房交易情况2011年上半年，郑州市区商品房投放面积为437.37万平方米，同比下降2.87%；其中，商品住房投放面积为320.52万平方米，同比下降8.58%。市区商品房销售面积为317.2万平方米，同比下降39.69%；其中，商品住房销售面积为238.15万平方米，同比下降46.17%；非住宅销售面积为79.05万平方米，同比下降5.39%。2011年上半年，郑州市区商品房销售均价为7845元/平方米，其中商品住房销售均价为6269元/平方米。郑州市区商品住房的主力成交价格为6000-7000元/平方米和7000-8000元/平方米，其成交套数分别占商品住房总销售套数的24.14%和17.29%。2011年上半年，与周边省会城市相比，郑州市区商品房投放面积和销售面积高于南昌，低于武汉、合肥、长沙；其中，郑州市是这些城市中商品房销售面积降幅最高的城市；价格方面，郑州商品住房销售均价高于长沙，低于南昌、武汉、合肥。二、2011年上半年郑州房地产市场特点2009、2010年，楼市处于销售高峰期，透支了一部分购买力。进入2011年后，限购、限贷等一系列调控政策对房地产市场产生了深刻的影响，不仅有效抑制了投机投资行为，消除了人们的恐慌心理，而且使得居民的购房消费行为更加理性，一部分消费者产生观望情绪。在诸多因素的共同作用下，2011上半年郑州房地产市场呈现出以下特点：1、市区商品房成交量低位运行限购、限贷政策有力地控制了郑州市限购区域内的成交量。从2011年市区各月销售走势看， 1-2月，在“1.4限购令”和春节因素的影响下，郑州市区商品房成交量锐减；3-4月，郑州“3.4限购令”的加码和银行“限贷”不断收紧，市区成交量持续低位；5月，在市场投放量增加、房展促销等利好因素的带动下，销售量有所回升；随着房展效应逐渐减弱，6月成交量又开始回落，但同比降幅有所缩减。6月份，郑州市区商品房销售面积为55.86万平方米，同比下降26.02%，环比下降16.54%；其中，商品住房销售面积40.07万平方米，同比下降32.41%，环比下降26.45%。2、县域房地产市场良性发展“郑州都市区”建设给郑州周边各县区房地产业带来了良好的发展契机，“宜居教育城”、“宜居健康城”、“宜居职教城”等概念的提出为各县区规划出良好的发展前景，吸引了市区消费者到县市置业，在一定程度上分解了限购区域的市场需求，缓解了房价上涨的压力。同时，郑州市内各主要行政区实施限购政策后，更多开发企业进入县域投资，县域房地产供应量有所增加。2011年上半年，郑州辖区各县市商品房投放面积为168.84万平方米，同比增长24.38%；其中，商品住房投放面积为121.7万平方米，同比增长3.04%。在商品房销售方面，县域房地产市场虽然也受到“限贷”政策的影响，销售出现一定程度的下滑，但限购政策给县域房地产市场带来的需求使其下滑的幅度减小。3、房价上涨趋势得到有效控制在宏观调控政策的影响下，郑州市商品房和商品住房价格的上涨趋势得到了有效控制。以6月份为例，郑州市区商品住房销售均价为6724元/平方米，与1月份相比每平方米上涨165元，而2010年6月份与1月份商品住房价差为557元/平方米。根据国家统计局发布的数据显示，2011年前6个月，郑州新建住房销售价格环比涨幅分别为1.2%、1.4%、-0.2%、0.5%、0.2%和0.3%，同比涨幅分别为9.3%、10.3%、6.7%、7.7%、6.8%和6.4%，房价涨幅有逐渐放缓的趋势。4、商品房存量增加，供求关系趋于合理2010年上半年，郑州市商品房市场一直处于供不应求的局面，全市商品房供求比为0.84：1，市区供求比为0.86：1。进入2011年后，郑州商品房供求关系发生了实质性的转变。2011年上半年，全市商品房的投放量大于销售量137.08万平方米，供求比为1.29：1；其中，市区商品房的投放量高于销售量120.17万平方米，供求比为1.38：1，可以看出郑州商品房市场的供求关系趋于合理。5、房地产区域格局更为均衡2011年上半年，金水区、二七区、郑东新区、中原区的商品房投放面积分别为114.03万、86.88万、80.30万、67.61万平方米，销售面积分别为80.19万、60.91万、64.30万、57.39万平方米，打破了长期以来金水区占据“半壁江山”的房地产市场区域格局。目前郑州市内各行政区的房地产发展趋于均衡。6、中等户型成交比重增加2011年上半年，郑州市区套型面积在90-144平方米的中等户型商品住房销售套数为9514套，占到商品住房销售套数的41.44%，同比增长11.61个百分点；90平方米以下中小套型商品住房的销售套数为10701套，占到商品住房销售套数的46.61%，同比下降13.98个百分点；其中，60平方米以下的小户型商品住房销售套数为3244套，占到商品住房销售套数的14.13%，同比下降9.13个百分点。主要是受“两限”政策和“住房转让营业税”等影响，有效抑制了“小户型”投资行为；同时，可以看出消费者购房观念更加理性、成熟。7、二手房市场交易减少在房地产市场调控下，郑州二手房市场同样表现出需求减少的态势。从市区二手房各月交易情况看，自3月份将二手房纳入限购范围后，2季度市区二手房交易量明显减少。6月份市区二手房市场交易面积为14.89万平方米，同比下降20.34%；其中，二手住宅交易面积为14.31万平方米，同比下降21.32%。从月度平均交易价格看，市区二手住宅交易价格有5个月环比小幅上涨，2011年6月份市区二手住宅交易价格为4614元/平方米，较1月份每平方米上涨150元。三、2011年下半年郑州房地产市场发展趋势展望 1、保障性住房批量上市，住房保障工作将全面落实2011年下半年，郑州市保障性住房供应量将大幅增加。按照省住建厅7月2日保障性安居工程推进会上“全年保障性安居工程于8月底前全面开工的要求”， 2011年，全市将新开工保障性安居工程项目71个、55627套，开工率将达到102.2%。保障性住房的大量供应将进一步缓解郑州市中低收入家庭的住房困难。2、市场供求关系将更趋合理2011年下半年，除了全市保障性住房供应量将大幅增加外，受房地产开发周期的影响，部分商品房项目也将陆续入市，楼市供应量将保持稳定增长态势。另一方面，国家对房地产市场的调控政策没有松动迹象，今年以来的6次上调准备金率、3次加息等信号释放出中央加强楼市调控的决心和信心。7月12日国务院常务会议上指出，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。楼市调控长期化走势明显。在政策影响下，市场需求受到一定程度的抑制，商品房销售量仍将在一定时期内低位运行。下半年郑州商品房累计可售面积将会保持一定量的增长。因此，市场供求关系将更趋缓和。3、房地产企业将调整转型国家的宏观调控政策使中小型企业经营困难加大，随着调控政策的深入，部分缺乏独特优势的中小企业将会被优秀大型企业兼并，房地产市场的集中度将会提高。随着市场竞争的加剧，房地产企业发展方式也将从粗放型向集约型、精细化转变，将会有越来越多的绿色产品、宜居产品、低碳环保建筑在市场上出现。同时，在郑州都市区规划引导下，房地产企业将会根据城市总体规划、功能定位和市场需求，投资开发商业地产、工业地产、旅游地产、养老地产等，形成分工合理、竞争有序、优势互补、共同发展的格局。4、郑州房地产业面临潜在的发展空间随着省委、省政府建设中原经济区和市委、市政府打造郑州都市区、六城十组团的快速推进，“建设郑州都市区、实现跨越式发展、形成中原经济区核心增长极”战略的实施，郑州房地产市场迎来了难得的发展机遇。未来一个时期内，居住、商业、办公等各种物业都将产生大量需求，将给房地产企业带来无限商机，为郑州市房地产业发展带来潜在的发展空间。同时，也将吸引更多的国内知名品牌房企进入郑州，给郑州房地产业增添新的活力。郑州新房价格轻度上涨 新建住宅涨幅排第九来自： 河南商报 10月19日 08:59 昨日，国家统计局公布9月份各项统计数据，在全国70个大中城市中，郑州市9月份新建商品住宅价格涨幅列全国第9名。郑州市统计局投资处昨日也发布了房地产投资相关数据，显示前三季度郑州市商品住宅销量下降了5.4%，开发商获得的国内贷款、定金及预付款均出现下降，出手拿地也变得谨慎，购地面积下降59.4%。数据在70城市中排第9昨日，国家统计局发言人盛来运称，9月份与8月份相比，我国新建商品房价格下降的城市在继续增加，说明房价上涨的势头得到明显遏制。数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有17个，持平的城市有29个，合计达到46个城市。与8月份相比，70个大中城市中，9月份环比价格下降的城市增加了1个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。不过具体到郑州，房价仍在继续上涨。郑州新建商品住宅价格相比8月份上涨0.2%。从定基价格指数（即以2010年价格为100）来看，9月份郑州市新建商品住宅价格指数为107.5。这意味着，与2010年新建商品住宅价格相比，郑州房价上涨了7.5%。这个涨幅位列70个大中城市的第九位。不过，郑州二手房价涨幅比较靠后，9月份，郑州市二手住宅定基价格指数103.8，在全国排第28位。投资商业用房销量增加在房价较为温和的上涨中，郑州市商品房销售面积仍稍有增长，但商品住宅保持了下降态势。昨日，商报记者从郑州市统计局投资处了解到，今年19月，郑州市商品房销售面积847.2万平方米，比上年同期增长3.3%，其中，商品住宅销售面积718.8万平方米，下降5.4%。郑州市商品房销售额535.9亿元，增长37.6%，其中商品住宅销售额为360.4亿元，增长7.8%。开发商也将目光和投资方向更多地转向商业用房、办公楼等。数据显示，今年前三季度，郑州市住宅投资440.4亿元，增长18.2%，比重由上年同期的74.8%下降到67.7%。与住宅投资相反，郑州市商业营业用房投资59.0亿元，增长33.5%，比重由上年同期的8.9%上升到9.1%；办公楼投资61.0亿元，增长90.4%，比重由上年同期的6.4%上升到9.4%，高于同期住宅投资增速72.2个百分点。现状贷款和预付款减少，开发商谨慎拿地由于楼市销售不景气，购房者持续观望，加上限购措施等，在开发商那儿产生了两个最直接的后果：一是拿到的贷款和购房人的预付款出现下降；二是拿地变得很谨慎。数据显示，前三季度郑州市房地产开发企业资金来源共1008.0亿元，是同期（即今年前三季度）房地产开发投资的1.55倍。通俗地说，目前开发商整体上并不是很缺钱，手里还有一定“余粮”。不过，房地产开发企业资金来源的构成正在发生明显变化：资金来源中，开发商自筹资金400.1亿元，增长55.2%，所占比重由上年同期的38.5%上升到51%；国内贷款79.9亿元，下降2%，所占比重由上年同期的12.1%下降到10.2%；定金及预付款135.5亿元，同比下降11.3%，所占比重由上年同期的22.8%下降到17.2%。数据还显示，19月，郑州市房地产开发企业共购置土地201.0万平方米，比上年同期下降59.4%；本年土地成交价款42.4亿元，比上年同期下降49.8%。郑州住宅均价6816元 明年四五月份是道坎儿如果调控政策松动，房地产市场就会迎来新发展；如果政策继续从严，房价就会真正降下来限贷限购之下，房地产市场不景气似乎已成必然，不少房地产从业者打起算盘：开始更新自己的简历准备跳槽，或者省吃俭用，再做其他投资。对此，不少业内人士预测，明年四五月份，郑州房地产市场将迎来“门槛节点”，政策松动、市场好转就可以迈过去；政策持续或者从严，市场继续不景气，长期的资金压力会让不少开发商开始真正降价。数据9月份全国房价环比下降10月9日，9月份全国房地产百城价格指数显示，今年9月，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年9月份以来的首次下降，其中54个城市价格环比上涨，2个城市价格与8月持平，44个城市环比下跌，上涨城市比8月份减少两个。其中郑州市9月份住宅平均价格为6816元/平米，较上月微涨37元。值得关注的是，据数据，自今年3月份后，房价环比上涨城市数量连续6个月下降，3月份82个，5月份76个，8月份56个，到9月份，100个城市中仅54个城市出现了上涨，而且近六成城市同比涨幅在缩小，环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有81个。昨天是国庆节后A股市场的首个交易日，由于房地产板块持续杀跌打击市场信心，大盘再创新低。而此前，有媒体报道，中国债券和股票正在亮起警报信号，似乎表明近年来一派繁荣的中国房产行业正走向低迷，房价正不断下降，开发商正失去资金来源。市场郑州尚未出现“抛房潮”近日，有媒体报道炒房团发源地温州正陷入一场“抛房”尴尬，在限购、限贷重压下，温州炒房客资金紧张，于是不惜“降价抛售”，将回款投入到其他暴利行业。重庆一家媒体报道，目前温州炒房客在重庆挂牌出售的房源大增，国庆期间甚至还有温州客亲临重庆，以七折的幅度狂甩房产。那么郑州市场呢？21世纪不动产郑州区域总经理助理王川称，最近郑州的二手房市场相对稳定，9月份成交1600多套，比上月略有下跌，但是价格没有明显松动。不过，他说郑州市场上以前曾出现过温州炒房团集体抛房的状况，2008年时，有不少炒房客找到他们，要求统一安排销售。“一般炒房客会找一些大型的中介机构，最少都是三五十套地出售房产，以便做整体营销。”“现在郑州市场还不到这一步，远没有到降价抛房的时刻，相比较一线城市，郑州的市场相对稳定。”他说，现在购房者和出售房源者的观望情绪都很严重。打算部分房地产从业人员准备跳槽“金九银十已经过去一半多，今年的市场不景气已经基本注定，身边不少开发商朋友都开始期待明年，撑过今年再说，是大家的普遍心态。”郑州一家本土房地产公司的副总李先生表示，自己的公司2010年成立，在郑州、许昌等都开发有楼盘，去年国家开始进行房地产市场调控，今年三月份郑州市出台调控政策，他的公司卖完位于郑东新区最后一个楼盘后，一直没有拿地。“看不清形势，不敢贸然出手，没有项目开工，每个月光员工的工资就要几十万，与其贸然拿地，不如先观察，但这么维持着，公司压力确实很大。”李先生说，这大半年，公司只出不进，除了一些规模稍大的房地产公司，不少公司都是这个状态。不过，李先生说，等待的时间不会太长了，最快明年4月份，市场会逐渐明朗，到时候公司就会作出下一步动作。冯女士是一家房地产公司的会计，今年年初以来，公司没有任何项目开工，也看不出拿地的打算，虽然工作清闲了许多，但是同事们对公司未来的发展开始担忧：一旦市场不景气，会不会减薪，公司会不会倒闭，“不少同事已经开始更新简历，物色新工作，过完年估计会有一轮跳槽高峰。”蒋先生是一家房地产公司的高管，虽然工资不低，但是最近他却一直在紧缩开支，“攒点钱，打算明年年初和朋友合伙开个饭店，明年4月份以后，估计市场会大变，先给自己留个退路。”观点明年四五月份是房地产的“坎”日前在上海举办的一个地产峰会论坛上，众多专家罕见地发出同一个声音：现在还没到最严峻的时候。“别对楼市复苏存在不切实际的幻想。”住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮告诫一些开发商，目前的政策及市场不是扑朔迷离，而是清晰，因为反通胀是第一位的，所以维持从紧的货币政策没有悬念。“真正的降价会在明年四五月份出现，包括新房和二手房。”在采访中，王川这样表示，这已经是业界不少人一个共同的心理预期，除了个别实在撑不下去的小开发商，多数高品质楼盘会撑到明年四五月份再作打算。他说，明年四五月份政策如果松动，房地产试产将会迎来一轮新的发展，如果政策继续持续甚至从严，这些苦苦支撑的房企就会开始真正降价。这一说法得到了从业多年的房地产高管梁先生的认同，每年的四五月份进入销售季节，房展会也多会在这个时候举行，如果明年四五月份市场好转还行，如果市场持续不景气，销售仍然遇冷，房地产市场可能迎来真正意义上的“寒冬”。河南地产商会投资股份有限公司总经理、河南省房地产协会秘书长赵进京则表示，郑州房地产市场相对稳定，不会出现大范围的降价，2008年那么艰难的时候郑州房价都没有大降。“郑州很难出现一些人叫嚣的抄底，虽然不少企业面临危机，但多数企业还是能撑过去的。”房地产投资专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君称，今年年底是房地产商的一大关口，房企两极分化已经开始，有品牌有实力的开发商做大做强，中小房企退市。“第四季度房地产市场仍将是僵持拉锯状态，不过省辖市和县区的房价仍可能会小幅上涨，老百姓的观望情绪会空前高涨。”住宅价格郑东新区最高来自： 河南商报 06月30日 08:53 1.历年供求走势受2009年以来的需求增长和政策影响，郑州市商品住宅市场连续两年呈现供不应求的态势。2010年供不应求矛盾有所缓和，供求比为0.861，但供不应求的格局仍未改变。2011年15月份，商品住宅供应量261.29万平