容积率规范.docx

用地类别建筑密度容积率层数绿地率人口容量指标居住用地一类居住用地低层150.5360150（人/公顷）多层300（人/公顷）二类居住用地301.8730450（人/公顷）三类居住用地600（人/公顷）商住用地352.31830公共设施用地行政办公用地35（M2建筑面积/人）商业金融业用地352.083050-100（M2建筑面积/人）文化娱乐用地301.0435200（M2建筑面积/人）体育用地医疗卫生用地301.0430教育科研设计用地中等专业学校用地200.5535小学、幼儿园用地200.5435科研设计用地150.5440工业用地一类工业用地451.5630300-400（人/公顷）二类工业用地401.2435300-350（人/公顷）三类工业用地350.9340100-200（人/公顷）仓储用地低层仓库建筑用地45-550.8-1.61-3 多层仓库建筑用地35-502.0-3.04层及4层以上水域和其他用地村镇建设用地301.5440表2 容积率控制指标行 业 分 类容 积 率代 码名 称13农副食品加工业1.014食品制造业1.015饮料制造业1.016烟草加工业1.017纺织业0.818纺织服装鞋帽制造业1.019皮革、毛皮、羽绒及其制品业1.020木材加工及竹、藤、棕、草制品业0.821家具制造业0.822造纸及纸制品业0.823印刷业、记录媒介的复制0.824文教体育用品制造业1.025石油加工、炼焦及核燃料加工业0.526化学原料及化学制品制造业0.627医药制造业0.728化学纤维制造业0.829橡胶制品业0.830塑料制品业1.031非金属矿物制品业0.732黑色金属冶炼及压延加工业0.633有色金属冶炼及压延加工业0.634金属制品业0.735通用设备制造业0.736专用设备制造业0.737交通运输设备制造业0.739电气机械及器材制造业0.740通信设备、计算机及其他电子设备制造业1.041仪器仪表及文化、办公用机械制造业1.042工艺品及其他制造业1.043废弃资源和废旧材料回收加工业0.7建筑设计容积率取值及其设计吴松涛1 贾梦宇1 韩冬2(11 哈尔滨工业大学建筑学院150006 ; 21 齐齐哈尔物资开发公司161000)【摘要】从城市规划编制角度对其中倍受瞩目的容积率的概念、性质、特征、影响因素、主要问题、设计过程等方面进行了探索,对如何确定容积率提出了一些见解。【关键词】容积率;土地利用;城市管理;城市开发【中图分类号】TU984 【文献标识码】A 【文章编号】1001 - 6864 (2003) 01 - 0010 - 03EVALUATION AND DESIGN OF PLOT RATIOWU Songtao J IA Mengyu HAN Dong(11School of Architecture ,Harbin Institute of Technology ,150006 ;2.Qiqihar Company of Materials exploitation ,161000)Abstract : This article discussed the noticeable plot ratio which concerns its concept ,characters ,influenc2ing factors ,problems ,course of design and so on. Some opinions about plot ratio calculation were put forward.Key words : Plot ratio ;Utilization of urban land ;Urban management ;Urban exploitation笔者认为“容积率”在城市规划学科体系研究中可能只是微观问题,但在实践中却是城市规划师们最值得下功夫的“细节”。作者从近年来在规划设计项目中对容积率确定与研讨中所得的体会加以总结,望广大同行和前辈指正。1 概念、性质与计算111 概念、性质在中国城市规划基本术语标准中的定义是:在一定地块上,总建筑面积与地块面积的比值,英文简写FAR1 。“容积率”的概念和由来已有较多的论述,不必详谈,为本文展开的方便,首先从城市规划师工作角度,以本人的理解总结其主要性质,即容积率的“双重性”。由于容积率在规划设计文件中是以指标形式体现的,因此,其主要意义首先是“定量指标”。对城市规划方案和成果是做为“技术经济评价性指标”来使用的,而对城市规划管理则是“控制性指标”,是“定量”的;其次,由于容积率在规划编制和管理实施中的重要性,如何确定容积率既涉及与高度控制、建筑间距等其他指标的关系,也涉及规划结构、布局、形态等实体规划,容积率的确定又是一项“定性设计”内容。112 容积率的计算容积率按其定义,其基本公式为:FAR = SC/ SL式中: FAR 容积率;SC 总建筑面积;SL 用地总面积。SC 的取值,按标准规定,应取用地上所拥有的各类建筑的建筑面积或称总建筑面积,但各国和各地区对地下建筑面积是否计算争议颇大,不过目前惯例系指地面以上部分,如果包括地下部分的建筑面积就特别注明。从引导城市开发角度看,不计算地下部分的面积,可鼓励开发商尽量利用地下空间,但从城市管理讲,如果地下部分也引起人流、物流,则在考虑环境容量限制时必须考虑。关于SL 的取值,各地也不尽相同,在Zoning(区划法) 中,包括日本和美国等国家地区,往往是按所有用地范围计算,其面积就是地块(Plot 、Lot) 的面积,而其地块往往是土地再划分(Subdivision) 的结果,比较规则完整。国内城市大多以市规划局正式划定红线范围内的建设用地面积为准,这是一贯划拨用地的传统做法,不包括代征的城市道路用地和城市绿化用地,也不包括在用地中安排的城市基础设施,如地区变电站、污水处理厂及集中锅炉房建筑的占地,但公共的广场通道都含在内。 2 2 容积率特征容积率作为城市土地利用的综合控制指标,不同于建筑高度、建筑密度等形态控制指标。它通过比值方式来计算,为规划与建筑设计提供了较宽松的条件,为丰富建筑群体形象提供了可能,同时它又表现为无量纲的比值,简单明了,便于管理操作。但这些只是直观感受,其深层内涵远非如此。城市规划的目标是想达到社会、经济和环境三效益的统一,或者说是公平与效率的有机结合,北京大学叶向忠总结了容积率的几个特征。 2 211 容积率的社会性如果把与人口有关的几项指标考虑进去,容积率的公式可用另一形式表示:FAR =SCSL=P RPSL= DP RP式中: P 总人口; Rp 人均拥有建筑面积; Dp 人口密度。10低温建筑技术2003 年第1 期(总第91 期)在人口密度一定的情况下,容积率跟人均拥有建筑面积成正比;在人均拥有建筑面积不变的情况下,容积率跟人口密度也成正比。这反映了容积率的社会性。212 容积率的经济性在考虑房屋的售价时,容积率可以下公式表达:FAR =SCSL=PCRC SL式中: Pc 建筑总售价;Rc 单位建筑面积售价。对于某个具体的项目SL 不变, RC 在短期内也不会发生变化,那么从以上公式可以清楚地看出,建筑总售价直接受容积率影响。如果假设其单位造价不变的话,那么容积率的高低就直接体现了开发得益率的高低,反映了土地使用的经济效益。现实条件下,由于开发商对超额利润的追求,使容积率指标存在着不断提高的趋势。213 容积率的环境性把反映环境质量的相关指标进行变换,可引申出下式:FAR =SCSL=Sb NSL= DC N = (1 - Dg - Dp - Ds) N式中: Sb 建筑占地面积;N 平均层数;DC 建筑密度;Dg 绿地率;DP 停车场覆盖率;DS 空地比例。N = H/ H式中: H 高度; H 平均层高。这一公式反映了容积度跟建筑密度、平均层数、绿地率、空地比例等方面的关系,在建筑密度不变的条件下,容积率跟建筑层数成正比。同样,在建筑层数不变的条件下,容积率与建筑密度成正比,而跟绿地率、停车场覆盖率及人地比例呈反向变化。3 容积率的影响因素分析前面已经分析了一些影响容积率的内在因素,然而进行容积率设计与控制,本身就是一种外在干预,即通过外部一些条件的限制来影响其内在因素,进而影响容积率的取值,下面着重分析制约容积率的因素。311 城市规划相关法规与技术规范容积率作为一个城市规划控制指标,它受城市规划的影响是显而易见的,也是最直接的。城市规划法规与技术规范中对环境容量、建筑间距(日照间距、安全间距等) 及开放空间的地块中所占比例的大小等等(如绿地率) 的规定,都会影响容积率的取值。同样,如果容积率过高,就会导致人口密度增大,交通流量过高,突破城市合理的环境容量,引起环境质量恶化。因而容积率的最高极限也不应该超过城市合理环境容量的限制。此外,建筑高度、体量等方面的限制,也会影响容积率的变化,对土地利用的不同限制,也就造成了不同性质土地的容积率限制的不一样。312 土地经济价值城市不同区位地块,由于其区位条件在经济价值方面的差异引出地块土地使用性质的不同及地价的差异3 ,这两方面均对容积率产生影响。现实中地价较高的地区,其容积率要求也较高,区位条件好的地方其交通条件、各类设施配套完善,其环境容量往往较高,因而其容积率也可以提高。一般来讲,城市容积率规划图往往与地级差价图是一致的。313 城市风貌要求当代城市规划和建设越来越注重城市风貌设计,它既包括城市实体空间的形体环境设计(例如建筑形态、关系等等) ,也包括社会环境和文化环境设计4 。特别是城市文化环境特征,历来为人们所重视,对历史文化建筑的保护,城市历史文脉的追寻,其价值是不可计算的,因而总表现为很严格的限制,所有这些追求,都限制了容积率的提高。4 容积率控制中的主要问题分析从实施容积率控制情况看,基本达到了城市规划目标,但也存在一定问题,分析这些问题是解决矛盾的着眼点。411 容积率确定依据不足往往凭经验或主观因素来决定,而使容积率缺乏有力的论据。由于现代城市控制性详细规划存在控制面积较大的问题,使容积率确定工作隐身于众多矛盾中,首位度不足。412 容积率缺乏弹性没有配套相应的“指标度”,如容积率奖励,容积率“振幅”规模等,而使其操作性受到较大影响。413 容积率“联动性”不强与高度控制、建筑密度、地价分布等不协调,容积率及相应指标体系不能形成一体关系。414 容积率限上不限下或相反同建筑高度控制指标一样,在一些经济发达地区,政府部门对开发活动主要控制是不要突破环境容量上限,不要给周边环境造成更多影响;而在一些经济相对滞后的地区,政府部门主要是督促开发商达到一定的规模,保持一定的城市形象要求。5 容积率确定笔者在实际工作中,借鉴前人的理论总结,就以上问题进行了一些分析,并据此采取了一些措施,在规划设计中进行了探索,主要原则就是以“设计”的方法和程序来确定容积率。基本方法如下:511 对容积率进行三级控制容积率影响因素的多样性、复杂性以及影响作用的层次性、多方位性,客观上要求容积率的控制应分层次,成体系。这样才能较好地处理各种因素的关系和矛盾,使指标易于确定,科学合理。另一方面,由于规划编制工作的程序性以及规划与管理的实际差别性,也要求容积率在审批和控制过程中,区分层次,各有侧重,针对性强,以实现各阶段指标制定的有序和规划目标在管理中的实现。我国现行规划体制大体分为总体规划和详细规划两个层次。城市规划管理大体分为一般管理和具体管理两个层次,其中一般管理是对整个城市建设的管理,而具体管理是针对某些具体区域或地块的管理。规划和管理通过控制性详细规划结合起来。为了适应不同层次的规划管理,提出分区容积率、控制容积率和项目容积率三级指标控制体系。所谓分区容积率,是对应于总体规划(分区规划) 的编制吴松涛等:容积率取值及其设计11工作的,它反映了规划预测的人口和用地规模下的大范围土地利用强度,是整个城市或某个分区的均值型指标。通过它的求取,我们可以了解要完成城市总体规划或分区规划目标,所要求的大概容积率数。所谓控制容积率,则是指控制性详细规划中的容积率指标,它是在基本容积率制约下的适度土地使用强度指标,它实际上是总体规划或分区规划指标控制下,充分考虑内部区位特性、城市美学特性而进一步的细分。所谓项目容积率,则是对应于项目开发的,反映的是开发用地中所能容许的最大的土地开发强度,它所对应的地块大小,除了成片开发外,一般要小于控规中所划分的地块。其指标的确定是在以上两个层次的控制下实现的,所考虑的因素主要是经济因素。在数值上,分区容积率往往差额较大,如1115 ;而控制容积率往往指标差额小,如111113 ;项目容积率甚至精确到小数点后两位,并常附带一些奖励政策。如笔者在大庆青龙山城市设计中一些地块控制图中,加上了“每建筑100m2公共空间面积,容积率提高0101”的奖励规定。512 指标图叠加近来的几次设计中,采用指标图叠加的办法,取得了较好的效果,项目管理部门及开发商都比较满意,具体作法是:在控详层次规划中,将高度分布规划图、干道控制范围图(干道周边影响范围) ,地价分级图、开发强度规划图等,叠加在一张图上,进行结合协调得出“容积率设计图”。图中能较明显地表示出容积率层次分布特征,结构层次与相应指标范围对应,在这项工作中,地价分级图往往比较复杂,一般应与城市房地产主管部门多次对接和大量调研后才能确定。513 指标论证看似几个简单的数字,如果能“站得住”,尚需较多的反复,城市规划师既应顺从当地开发的“约定俗成”,又要进行积极引导。在一些设计项目中,笔者曾与管理者和开发商分别征询意见,确定容量指标,不求建设量最大,而求“销售接受量”最大的综合结果,使该项目经济收益较快,环境效益较好。这方面工作,在深圳市城市规划标准与准则中是以分区指标和项目特例共同控制的方法来进行,应该说,是比较好的方式。514 城市人口与中心分级研究城市人口密度分布及城市中心分级决定了城市各项设施的需求,因而实际上决定了容积率限制分布及城市土地地价的分布。在设计中应重视分析地价分级模式对容积率设计的重要影响。城市规划管理部门也应利用便利的勾通条件,时时掌握城市人口与中心分级变化情况,以便随时调整容积率制定依据。参考文献1 城市规划基本术语标准 S . 建设部120002 叶向忠1 容积率确定之研究C . 北京大学硕士论文,19973 杨吾杨. 区位论原理M1 兰州:甘肃人民出版社,19914 吴松涛1 论城市设计导则J 1 城市规划,2001 ,3收稿日期 2002 - 10 - 10第一作者简介 吴松涛,男,1968 年8 月20 日生,黑龙江省齐齐哈尔人,副教授,哈尔滨工业大学城市规划设计研究