看房全诀技巧.doc

论是在房展会上看展，还是到售楼处或现场去看房，我们发现许多购房者忙着从一个房展会奔向另一个房展会，忙着看花花绿绿的售楼书，忙着看工地、样板间时，往往一脸茫然：不知道怎么看房，不懂得该看些什么。为了帮助大家看展、看房，在此特别将北京工业大学张建教授等一些专家过去陆续在我们周刊上发表过的建议重新编辑整理，以供购房者参考。第式看位置选房三要素：位置、位置、位置。房产作为不可动的资产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产作为一种最实用的财产形式，即使买房的首要目的是为了居住，购买房产仍然同时还是一种较经济的、具有较高预期潜力的投资。房产能否升值，所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅升值很有希望。区域环境的改善会提高房产的价值，例如北京亚运村的落成，就使得周围房地产价值成倍增长。研究城市规划，分析住宅所在区位的发展潜力，对购房者十分重要。随着北京交通路网的建设，车程、车时概念逐渐取代了原来的绝对位置概念。所以在选择区位时还要注意交通是否方便，有多少路公共汽车能够通到小区。交通方便往往是开发商的强劲卖点，有的售楼广告说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区其实这有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件，购房者一定要不辞劳苦亲临实地调查分析。第式看配套居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在米左右（近则扰民，远则不便）。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过米。目前在售楼书上经常见到的“会所”，指的就是住区居民的公共活动空间。大多包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。由于经济条件所限，普通老百姓购买的房子面积不会很大，购房者买的是平方米的住宅，有了会所，他所享受的生活空间就会远远大于平方米。随着居住意识越来越偏重私密性，休闲、社交的需求越来越大，会所将成为居住区不可缺少的配套设施。会所都有哪些设施，收费标准如何，是否对外营业，预计今后能否维持正常运转和持续发展等问题，也是购房者应当了解的内容。第式看绿化目前北京住宅项目的园林设计风格多样，有的异国风光可能是真正翻版移植，有的欧陆风情不过是虚晃几招，这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于。北京城近郊居住区绿地率应在以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到甚至，就比较难得了。购房者不要被什么这园林那风格唬住，也许那个项目连起码的标准都还没有达到呢。第式看布局建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到，购房者应该了解。一般来讲，规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等于规划建设用地面积。规划建设用地面积指允许建筑的用地范围，其住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同，前者包括了用地范围内的建筑面积，而总用地一样，因此在指标中，前者高于后者。容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。一般说来，居住区内的楼层越高，容积率也越高。以多层住宅（层以下）为主的住区容积率一般在至左右，高层高密度的住区容积率往往大于，在房地产开发中为了取得更高的经济效益，一些开发商千方百计地要求提高建筑高度，争取更高的容积率。但容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。容积率的高低，只是一个简单的指标，有些项目虽然看上去容积率不高，但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库，而使得楼座拥挤一隅也是不可取的。在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用至（为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差）。塔式住宅采用大于或等于的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。第式看区内交通居住区内的交通分为人家装施工的必备常识1、设计在先按图施工验收有什么好处？有图在先，当然是想充分体现客户的主观意愿，又掺入建筑美学的原理，尽可能做到两全其美、按图施工，包括电源线、冷热水管道走向的隐蔽工程图，也有利于装饰公司在质量监理过程中，有效地制约施工人员的随意性和偷工减料的马虎行为。特别是工程报价单和图纸方位尺寸相配套的原始凭证，有利于检验价格和质量的合理性。2、如何确定工程验收和保修在期？（l）装修商在工程竣工后，应书面通知业主验收，业主接到通知后，必须在合同约定的验收期内，并于验收后当天内签署工程验收证明，工程未经验收，业主提前使用，作验收合格论。（2）验收时，如发现因装修商责任造成质量问题而需返工或修补时，甲、乙双方应议定修补措施和期限，并由装修商在规定期限内完成。（3）自验收合格之日起，装修商负责如期保修，由于业主使用的不当所造成的人为损坏，不属于保修范围。3、装修施工有标准吗？下面介绍一些主要工程的做法和要求，如果能做到的话，可算已达到中上级的施工标准了。因为中、上级标准的范围很大，而施工标准与造价有关，所以下面介绍的标准，不可以视为所有中、上级装修的唯一标准。只可作为一种基本常识，给户主作参考之用，如果户主想要依此标准收货，应在与装修商洽谈价钱之前，先提出来，以免事后发牛误会。下面分八个部分介绍：（l）木工尺寸、标准四正。板面平滑，无起泡、窝陷、爆裂、翘曲、变形利花，色斑、死节等情形。边角平直圆滑，不刮手。接口吻合紧贴，一股时接缝为45。柜屉关合顺滑。门板四正，无弯曲搁扳平稳粘贴于四只搁板搁脚之上。配件齐全（较链、拉手、门吸等）。龙骨见光表面整洁，不刺手。底背整洁，无污渍。（2）给排水和设备落水管以最近距离、最小接口为标准，水管要中直整齐，尽量少弯曲和交叠。室内全部用铜管（PVC管），热水管采用包胶铜管，下水管采用PVC管，接口要用生料带。安装面盆及坐厕要对水平及水准。安装龙头等表面配件，要用布包工具，不可弄坏龙头及配件，不准用锤直接大力敲击。厨房、厕所要有下水口（地漏），特别是卫生间。安装完毕要试水，不得有渗水、漏水现象。（3）电工进户配电箱内应设漏电断路器为总开关。漏电动作电流为30mA。功率较大用电设备（如空调、电热水器等）宜单独回路配线。人墙线路用PVC管或黑铁管，不可用挖墙埋线的方法，要接过路箱。明线的铺设要尽量整齐、美观，特别是转角位，线码的距离要正常均等。卫生间插座应选用防溅式插座。电气装置应接线牢固，接触良好，非带电金属部分应可靠接地，要安装地线。柜内电线，以尽量隐蔽为原则，每隔200mm要用一个胶线码固定。安装完毕要试电。弱电系统与电力照明线路不得同管敷设，同连接箱安装。开关安装高度距地1.3m为宜。距门框为0.2m.（4）铺贴磁砖面要相平，角度要准确，边缘整齐，棱角完整。磁砖铺贴前应浸水2小时以上。地砖底要用销砂及铺水泥砂浆的办法，墙砖要用1：2水泥砂浆，镶满磁砖底，不准只用几点贴砖的办法，砖贴在木面上要用磁砖胶。厨厕地面要有适合斜水（2。），不可积水，倒泛水。磁砖拼口后，要用藤丝刷刷干净水泥砂浆，不可在砖面留有水泥砂浆余灰。地砖铺砌完成，要用夹板覆盖砖面，并至少要在24小时后才可在地面上行走。新做批嵌墙身，批水泥砂浆后，要做纸筋灰或腻子。（5）油漆表面颜色正确均匀，光亮平滑适度，无流挂、皱皮、过厚、透底、起泡、反白等情形。施涂清水漆前，应将木制品上灰尘、污垢等清除干净。油漆边界平直整齐，木油出界。墙身批灰不见突块凸出，墙角平直。板与板，板与墙的接口，均要贴上纤维胶布，才做批灰。乳胶漆在1m距离处看，不见皱痕。木钉着色要准确、平滑。