商业项目开发中的一些风险规避的几点看法

商业项目开发中的一些风险规避的几点看法一、 建筑设计上的规避1、由于项目所处于商业中心，其地块价值更昂贵，所以在该商业中心区基本上没有商家将停车场设在露天；而且现时也没有商厦拥有大的停车场，所以配置地下停车场是势在必得；而且由于现在有车一族也不断增多。在设计停车场时对于层高，进出口，通道，内部车流向的规划设计，电梯所在位置，消费安全通道等均要做到合理化、科学化，不但符合使用同时也要符合国家的相关安全、质量标准。2、由于是购物中心，所以在各区的功能分布规划上首先需要有明确的划分。因为部分行的在物业的要求上有不同的特点，如超市与餐饮或百货商场，或娱乐影院等。若不能明确规划则至少在设计能够做到相关行业通用的基本标准，这样就算在物业的后期利用有相关功能转换也可以进行。3、对于商业物业在未建造时，可以先招商确立主力店，这样可以使物业的使用设计上更为有效，从而可更多的规避设计上可能出现的不足。4、由于项目是商业物业项目，商业更注重经营而不仅仅是开发，所以在部分地方还得为后期的经营多下心思，如电梯的位置如何设置可以更好的引导进行商场中的人流动线，从而使整个商业物业的每个楼层，每个楼层板块都能有人流与人气。5、由于经营可能会出现促销、推广，或商业广场的包装与公众活动，所以对于预留广场的位置则也是考虑的重点，若地块真不能提供则不可强求，要充分行评估可行性。6、由于商业是以满足消费者需求为目的，所以在现代商业的潮流中则是将购物、休闲、娱乐、饮食、文化溶于一体的形式，有些还体现了体验与旅游的主题。所以对于这些特征也是设计时参考的重要思想内容。7、由本项目是综合性的商业楼，包含了商场、写字楼、公寓，而且各个板块在使用上相对独立，所以在进出口、电楼、入车库的通道，等均要做到不相互冲突并且符合国家相关标准与符合发展日后的经营管理。二、 项目定位与规划上的风险规避在项目定位与规划上可能出现的问题：市场调研的真实与客观性不强；市场的实质不了解；定位不清；功能的分布不合理；业种的组合比例与组合情况不合理；经营主题不明确；经营的方式杂乱；招商政策不清晰等，所以在这为了避免类似这些情况的出现，所以在此阶段的工作要注意以下几个方面：1、项目的定位来源于对市场的充分了解，所以必须进行详细的市场调研分析，（包括市场概况与消费者行为、需求的调查，区位经济状况，区位市场的未来发展规划，行业的发展潮流与趋势等，通过详细的市场调研分析，从而确定目标消费群体及主力消费群体，以达为项目的开发进行明确定位。2、在市场调研中对于调研的信息来源，抽样样本，信息的类型，数据处理办法等都要做到真实、准确、科学、客观以确保调研结果的真实性、科学性、客观性。3、定位来源于市场调研分析的结果，而规划设计则必须依据定位进行。由于市场的发展速度极快，所以在规划设计时首先满足目前的市场需求的情况同时，要做到适当的超前，以顺应市场的发展；在规划设计时要明确其经营主题。4、作为商场规划，其业种的规划组合设计尤其重要，每个业种在整体商业中所在的比例与所处的位置都要通过仔细的、精心的设计，以达到每个业种之间能相互补充，相互推动而不是相互进行激烈的竞争。5、在业种组合的过程中，每个业种的顾客的层次不能相差太远，但也不能完重叠，这样会造成目标顾客的分散，从而对于整个商的经营不利。6、以下是主力店与个性店的在购物中心的关系分析以及购物中心的部分症结（参考）：主力店与个性店并存正面的效应是：主力店的强大集客功能将会辐射到在同一屋檐下的个性店，从而提升整个商场的经营业绩，达到双赢。负面的效应是：主力店与个性店所经营的商品或目标顾客容易出现重叠，最终造成恶性竞争，削弱整体效益，两者均不能收到好的效益，整个场的经营状况受到严重影响。规避这类情况的思路：项目在招商时，开发商应该首先根据自身的商场定位和发展战略，对需要引进的主力店先设计一个科学兼容的框架，理想状态当然是把主力店当作一个“大型”的个性店，能清楚地与其他零散租户区分开。在引进的主力店进行谈判时，立足于整个商场的长远发展，对其入场经营的商品组合进行适当的调整，以期与以后进场的其他商家形成互补。个性店独行正面效应是：避免主力店与个性店将来发展可能出现的冲突和对商场整体形象带来的影响，增加租金收入。负面效应是：购物中心缺乏领头羊，没有集客与留客的项目，会同时减弱潜在商家的进场信心和消费者的光顾兴趣。规避这类情况的思路是：主力店最大的效用就是提升整个购物中心的集客能力和商家们的进场信心。因此要弥补这两样损失，就必须在零散租户的组合设计上和楼层布局上下大功夫。如引进能更好地更全面地迎合消费者新需求的新功能店、主题店和品牌旗舰店，从而间接上也替代了主力店的主要功能。但注意经营上千万不可重叠太多。 “千店一面”现象 购物中心之所以能够成为全球范围内零售业提供有效供货和服务的最佳方式，是因为其设计和整体功能刚好迎合了消费者的购物新需求，现在越来越多的消费者正把去购物中心购物当成一种娱乐消遣或社交活动，这种赋予购物中心娱乐特征的需求将日益激发购物中心提升自身功能，力求给置身其中的消费者以独特、难以忘怀并有持续冲动的消闲购物体验。但是，是否把所有消费者需要的东西都填进购物中心内就能保证一定成功呢？答案肯定是“否”。首先，如果要做到满足每一位消费者的需求，则在成本和现实建筑规划中都是无法实现，不明智的；其次，现在的购物中心开发商为了降低风险，确保回报率，多是照搬已经获得成功或者广泛为消费者接受的购物中心模式和经营方式，这样必然导致购物中心定位和功能趋同化，最终会导致“千店一面”的态势，对消费者毫无吸引力可言了；最后，由于受到资金的限制，即使在开发规划期拟订了比较有新意和有吸引力的理念设计，在实际施工和布局上也是流之于水，不能兑现。特色就是优势，有特色的就是有生命力的，就能走向成功。在经济全球化和更新日益快速的现代科技冲击之下，零售行业的模仿化和同质化现象也越来越严重，在如此多的雷同品或相似形态下，购物中心业者要怎样才能突围而出，在竞争日渐激烈的市场中争得一席之地，已经成为各自相互竞争的焦点。因此无论是先驱者还是后来者都在努力寻觅和创造自己的经营特色。7、在经营方式的确立上也要慎重进行，首先必须符合市场需求，同时也要考虑公司的资源利用，这样才可能使商场的开发与营运能更顺利的进行。8、招商政策的拟定，是依项目的定位与规划设计及公司的经营模式而定的。所以招商政策的制定要进行严密周详的制定，并要有相关的应对方案，以确保招商方案的偏离后补救。对于招商政策的调整在执行过程与经营过程中要根据市场的发展与需求变化而进行及时的相应调整。三、 招商中的风险规避招商过程中可能出现的情况有：招商的出租率不理想，不能达到预期的效果；招商中的商户质量度不高，目标商户较少；招商中的商户资质审查失误；招商中的招商条件与市场实际情况有出入；在招商中的主力店与个性店之间有冲突等一系列的情况，所以在此阶段的工作则需要注意以下几个方面：1、制定详细的招商方案（包括招商政策、招商的宣传推广计划、招商的工作流程、招商的控制方案与招商风险应对措施等）。2、在进行宣传推广时有特现项目的主题，经营的方式，明确的市场定位，项目的竞争优势与发展前景等重要特点。3、在商户的审查过程中要做到严密，客观，慎重的态度。其审查的主要内容如下：品牌性所引进的品牌是属于国际性品牌、国内品牌、省级品牌还是本地区的品牌。特色性所引进的品牌具有什么样的特色？是以什么为主吸引消费者的？适合性所引进的品牌在双方的基本条件是否可以达成一致？是否符合本商场的定位与规划？目标消费群所引进的品牌其消费者的对象是哪些人？且其目标消费群的层次如何？装修形象所引进的品牌其店面与店内的装修形象如何？其格调与档次是否与本商场整体相协调？在哪些方面有特殊要求？经营规模所引进的品牌目前的经营规模如何？而且在本商场的经营规模如何？是否有失败的网点？其失败网点的原因是什么？合作程度所引进的品牌其经营商或代理商的经营合作程度如何？社会口碑如何？经营实力所引进品牌的商家的经营实力如何？承担风险的能力如何？经营策略所引进的品牌在经营过程中主要采用哪些经营手法及策略而赢得消费者与市场？发展计划所引进的品牌其商家在最近和未来的发展计划如何？信誉资料主要是所引进品牌的商家相关证照与产品的相关证明的审核。4、对于招商中的部分特殊性问题，需进行特殊的处理。如在个别项目的引进上要进行招商政策与条件或是规划上进行调整，这时需要进行综合此项目引进的意义与作用及产生的效益，同时也要评估此项目的经调整后对商场的整体的影响情况与损