安顺市房地产市场调研报告.ppt

安顺市房地产市场调研报告 宏观经济环境状况 城市地理概况 3 城市宏观经济 安顺市于2000年经国务院批准建立 是贵州省目前最年轻的地级市 位于贵州省中部 距省会贵阳90公里 现辖平坝县 普定县 镇宁布依族苗族自治县 关岭布依族苗族自治县 紫云苗族布依族自治县和西秀区 黄果树风景名胜区 安顺经济技术开发区等8个县区 全市国土面积9264平方公里 人口264 25万人 其中布依 苗 回 仡佬等少数民族人口占全市人口的38 43 安顺市是黄果树瀑布和龙宫风景名胜区所在地 是全国甲类旅游开放城市 是世界喀斯特风光旅游优选地区 是全国六大黄金旅游热线之一和贵州西部旅游中心 安顺是贵州历史上开发最早的区域之一 秦代即开始修建通马车的 五尺道 元代开始建镇 明洪武年间正式定名为 安顺府 原名为 阿达卜 明 清期间 商业之盛 甲于全省 战略地位重要 被称为 黔之腹 滇之喉 蜀粤之唇齿 安顺历史建制 4 城市宏观经济 1949年11月22日 中共安顺临时县委 县人民政府建立 1958年设置安顺市 市 县分治 年底撤县并市 1963年恢复安顺县名 1966年市县第二次同城分置 1988年时任贵州省委书记胡锦涛同志亲自指导安顺创建 多种经济成份共生繁荣改革试验区 1990年合并县市称安顺市 1992年经贵州省委 省人民政府批准安顺在试验区的基础上成立省级经济技术开发区 1996年 贵州省实行大规模的区划调整使安顺从整体上失去了三县一市 修文县 开阳县 息烽县和清镇市 2000年 国务院正式批准撤销安顺地区和县级安顺市 建立地级安顺市 原县级安顺市改为西秀区 一城两区 西秀区 经济技术开发区 的城市发展构想得以首次提出 2002年底 省委 省政府决定深化黄果树风景区旅游管理体制改革 2003年确定安顺为全省优先发展重点旅游区 2004年1月 多种经济成分共生繁荣改革试验区扩大到全市 至今新的安顺市辖一区 五县 三个特区 即 西秀区 普定 平坝 镇宁 关岭 紫云县 安顺经济技术开发区 黎阳高新技术工业园区 黄果树风景名胜管理区 安顺市交通状况 5 城市宏观经济 城市人口状况 6 城市宏观经济 市域人口规模近期2015年安顺市总人口控制在290万人 远期2030年安顺市总人口控制在330万人 规划期内市域总人口自然增长率近期控制在6 远期控制在5 非农劳动力占社会从业总人数的比重 现状为23 规划期末达到58 城镇人口发展目标2015年安顺市城镇人口达到117万人 2030年安顺市城镇人口达到198万人 2015年中心城区城市人口50万人 2030年中心城区城市人口100万人 城市远期规划 消费概况 7 城市宏观经济 消费市场需求旺盛 城乡市场销售呈现快速稳定增长的良好态势 全市实现社会消费品零售总额48 12亿元 比上年增长21 8 城乡市场同步发展 市 县及县以下市场分别实现社会消费品零售额17 05亿元 11 84亿元 19 23亿元 比上年分别增长23 3 32 1 14 9 城镇居民人均可支配收入增幅稳定 2008年达到12249元 年 较2004年翻一翻 城市旅游 住宿 餐饮业发展状况 8 城市宏观经济 安顺周边分布众多的旅游资源 景区之间交通便利 然而便捷的交通非但没有强化安顺作为旅游中心城市的地位 反而削弱了其成为旅游过站城市 外来游客到安顺旅游一日即可往返景点与省会贵阳 如非政策性调整 靠酒店市场单方面挖掘旅游游客资源必定势单力薄 难以为继 因此后续的酒店开房还需要政府提供一定的政策扶持 结论分析 9 城市宏观经济 安顺市经济保持增长 且增幅稳定 有利于房地产市场的稳步发展 改善房地产市场环境 开放房地产市场交易 安顺市城市居民可支配收入增长速度较快 长期来看这对于引入住宅市场进行消费是一个有利的因素 受地缘关系的影响 安顺经济辐射能力界定为 关岭 普定 紫云等地 对于平坝市场的吸纳能力有限 安顺未来发展动因不明确 安顺地处贵阳黔中经济圈西出口的咽喉地带 随着镇胜高速 长沙至昆明高铁的开通 城市经济发展的根本动力未得到解决 基础工业呈现没落之势 未来两条路网的落成 近一步拉近了贵阳与安顺之间的距离 使得安顺的经济发展一步受到制约 未来的发展还存在较大的变数 航空城等一批重点项目的兴建 以及安顺旧城区改造 将极大加速当地经济的发展速度 全面带动住宅 商业 酒店等的需求 研究范围 10 住宅 公寓市场 研究范围 针对安顺市区内的中档以上住宅和公寓项目 研究区域包括 西秀区 经济开发区研究时段 目前在售项目及未来推出的项目市场参数 经济指标 销售状况 相关竞争物业等 市场格局 11 住宅 公寓市场 假日铭店 东关经济适用房 东方商贸城 紫鑫名苑 建博国际广场 葡华欧洲城 南方星城 东方花园 翠麓锦城 金色国际 王府大商城 畔山龙庭 阳光花园 翰林景都 锦绣黔城 家运天城 主城区及开发区在建 在售 待建项目一览 凯旋花园 加洲阳光 远大丽璟苑 华庭嘉园 金山福园 龙凤呈祥 南山一品 塔山小区 长安大厦 管元城中村改造项目 恒伟 欣城国际 南马片区 中心片区 城南片区 东关片区 本案 南山廉租房 国际佳缘 市场格局 12 住宅 公寓市场 双阳片区及开发区在建 在售 待建项目一览 弘罗小区 安顺新天地 远大骏园 项目一览 13 住宅 公寓市场 项目一览 14 住宅 公寓市场 结论 安顺在售项目以多层为主 房地产发展处于初级阶段 高层产品供应量少 但未来竞争激烈 公寓类产品为市场空白类产品 且本地业内人士以及消费者对于公寓类产品缺乏认知度 安顺市在建经济适用房项目 15 住宅 公寓市场 市场格局 版块解构 16 住宅 公寓市场 主要特征 区地处于安顺成熟的商业圈和中心圈之上 商业繁华 居住氛围成熟 但由于旧城改造难度大 拆迁成本高 因此本片区现有楼盘并不多 加之旧城区建筑布局混乱 民房混杂 而其他片区离市中心也并不远 目前此片区并不是适宜居住的首选 因此此片区除了位置特别好的个别项目可以标出个超高房价以外 该片区的大部分项目销售价格也并没有绝对高于其他板块片区的项目 中心城区项目 17 住宅 公寓市场 市场格局 版块解构 18 住宅 公寓市场 主要特征 片区属于安顺市经济开发区 离新老大十字非常近 较早的进行了整体规划开发 布局较为规整 由于也是近几年新开发的区域 区内周边建筑物业形态相对规范 拥有近20多个小区型物业集群 区域生活配套日趋成熟 目前 该板块是安顺房地产市场最为活跃的区域 此板块开发之初 凯旋酒店 凯旋水会 千禧酒店 休林酒店 休闲岛等旅游休闲娱乐配套产业对该片区的人气拉动 起到了关键的作用 随后南马广场的修建 投入使用 点亮了该板块片区的居住氛围 北京华联将进驻南马广场的王府大商城 将会很大程度的提高该片区板块的居住档次和生活便利性 南马片区项目 19 住宅 公寓市场 市场格局 版块解构 20 住宅 公寓市场 主要特征 城东片区属于安顺老中心区向东推进所形成的老居住区 该片区是安顺市市政府所在地 同时也包括了众多的市级行政工作单位 并且拥有便捷的交通网络与新老大十字交融 拥有较为成熟的城市生活配套 此板块房地产市场吸引了大量想固守在老城中心或接近于老城中心的购房客群关注 随着南马片区可开发土地量的持续减少 新老大十字片区的旧城改造难度进一步加大 促使了城东片区房地产市场板块纵深进一步向东拓展 横向围绕新老大十字片区呈现向东北 东南蔓延趋势 目前城东片区房地产板块也是安顺购房客群较为关注的购房区域之一 东关片区项目 21 住宅 公寓市场 另东关经济适用房总建筑面积达20万平米 该区域潜在供应量在60万平米左右 市场格局 版块解构 22 住宅 公寓市场 主要特征 而本片区则属于安顺经济技术开发区的中心地带 周边拥有贵州南风日化有限公司 贵州百灵集团 双阳通用航空公司 贵航飞机设计研究所 贵州电网安顺开发区供电公司 贵大科技产业有限公司等众多单位 五星级阿波罗酒店即将在该片区建成 该酒店建成后 将成为安顺旅游产业硬件设施的重要支撑点 同时也会迅速带动整个阿波罗片区房地产的发展 重现南马大道片区酒店旅游产业拉动整个片区发展的成果之路 该片区还是通往航空城的交通枢纽地带 开发区管委会也将会在近一 两年内搬迁到该片区 随着航空城项目逐步建设 整个片区的发展速度和价值也将得到全方位的提升 此外 政府为发展安顺的旅游产业 将会在本片区以阿波罗酒店为辐射点 在双阳新城主干道黄果树大街 迎宾大道 星火路 西航路沿线建设五星级酒店集群 由此可见 该片区发展前景广阔 安顺开发区未来的城市中心将在此区域诞生 双阳片区项目 23 住宅 公寓市场 市场格局 版块解构 24 住宅 公寓市场 主要特征 本片区位于安顺城南 区内包含火车站 毗邻黄果树大道 清黄高速与滇黔铁路穿越该区域 并阻碍了城市南进的空间 本区域早期以车辆运输维修服务为主 同时结合客车南站 安顺火车站形成以公共交通 酒店住宿为主的外埠经济圈 沿贯城河沿线仍有大量待开发土地 竞争项目分析 25 住宅 公寓市场 典型竞争项目 竞争项目 周边竞争项目 同类型项目 选择目标 高端 高价项目高层代表性项目 选择目标周边在售项目潜在项目 选择目标在售项目潜在项目 选择市场中具备典型特征的项目 了解市场特性 评估周边竞争对手 了解周边市场市场环境 市场中与本案具备相同规模 配套要求的竞争项目 寻找彼此的差异 竞争项目分析 26 住宅 公寓市场 典型竞争项目 周边竞争项目 同类型项目 部分项目同时满足竞争取样 高层项目 紫鑫名苑 翠麓锦城 高端 高价项目 畔山龙庭 主要竞争项目 葡华欧洲城 安顺商贸城 未售 次级竞争项目 龙凤呈祥 南山一品 主要竞争项目 家运天城 未售 次级竞争项目 兴伟花园 塔山小区 管元城中村改造项目 恒伟欣城国际 安顺新天地 消费者研究 购房者特征 27 住宅 公寓市场 职业 岗位 客群描述 本次客户以单位普通员工为主 本次客户以服务行业为主 其次是个体工商 教育文化业 消费者研究 购房者特征 28 住宅 公寓市场 本次客户以满巢期的三口之家为主 其次是新婚期家庭 消费者研究 购房目的 29 住宅 公寓市场 本次调查客户主要以初次置业为主 有相当部分客户是以改善型需求为主 消费者研究 购房时机 区域及看重因素 30 住宅 公寓市场 这部分客户购房时机主要集中在未来两年内 这部分客户购房首选区域主要集中在中心城区 客户首先看重区位地段 其次是价格 消费者研究 产品类型1 31 住宅 公寓市场 对于多层的接受程度较高对于高层的接受程度较低 平层 错层的需求较高 户型需求段以三房为主 户型主要为三房两厅 三房一厅为主 消费者研究 产品类型2 32 住宅 公寓市场 少量客户有双主卧的需求 客户对室内双卫的需求程度较高 客户对阳台要求较低 但至少需要一间阳台 消费者研究 产品类型3 33 住宅 公寓市场 主力需求面积在91 120平米左右 公摊可接受范围为6 10平米 最大不超过15平米 公摊面积是地州客户普遍关心的因素之一 也是高公摊的电梯房出现的抗性主要因素 大部分消费者不购买也不使用停车位 消费者研究 社区配套和会所功能偏好 34 住宅 公寓市场 景观设施 社区配套 客群描述 游泳池 篮球场 健身房等运动设施是客户较为关注的社区配套 社区便利店 幼儿园等配套也是客户较关心的因素 客户较为关心社区内部的草坪绿化 可提供休憩功能的亭台楼阁 座椅等 消费者研究 物业管理 35 住宅 公寓市场 单价范围 总价范围 客群描述 客户意向性住宅单价区间在1500 2000元 客户意向性住宅总价区间在21 30万元之间 消费者研究 物业管理 36 住宅 公寓市场 可承受物业管费集中在0 5元以下 9成客户可承受度物管费在1 0元以下 客户对于物业最需要服务为家用水电维修 其次为报刊订阅 消费者研究 付费方式及价格 37 住宅 公寓市场 首付范围集中在5 10万元月供金额在1000 1500元左右 根据客户可承受度总价范围 以及可承受月供以1000 1500元 推算其可接受房屋总价25 50万元 付款方式主要以商业信贷为主 其次为公积金贷款 消费者研究 对本案所处区位看法 38 住宅 公寓市场 区位熟悉度较高 区位 地段 交通成为客户看重的重要信息区位的未来发展潜力 配套成熟度 商业氛围是客户劣评的主要因素 客户对地块内部商业配套的需求 主要意见是在本地建设超级市场 购物中心 专业市场等 消费者研究 地产信息获知途径 39 住宅 公寓市场 宣传渠道 客群描述 电视媒体 宣传单客户接收地产信息的主要渠道 其次是安顺日报等党政刊物 再次是户外广告 消费者研究 结论分析 40 住宅 公寓市场 客户背景年龄 25 40岁职业 企业职工 政府公务员 事业单位员工 个体工商户固定收入者来源 安顺本地客户家庭结构 三口之家 产品需求 物业类型 多层总价 20 40万户型 三房为主 带双卫面积 90 120为主物业费 1元左右 结论分析 41 住宅 公寓市场 市场机会点 高层产品在现有市场中还处于新生事物 推售量较少 紫鑫名苑蝶式户型热销 充分证明市场对创新型产品强烈的需求 但市场整体产品设计方面表现平平 产品仍然有较强的创新空间 市场虽然增量较多 但工程与营销缺乏配合紧密度 缺乏必要的销售道具和现场辅助 营销布局方面有较大的突破空间 市场供应主要以毛坯期房为主 为简装 精装的推出提供平台 根据政府规划 安顺本地的城建建设将出现大量因旧城改造而出现的置业需求 将为市场繁荣注入动力 结论分析 对于高层产品的抗性解决问题 42 住宅 公寓市场 2009年6月12日星期五安顺日报 2009年6月5日星期五 2009年5月15日星期五 市场机会点 政府加大对高层产品的宣传力度 下图为政府在 安顺日报 连续发表关于电梯高层的介绍 结论分析 43 住宅 公寓市场 市场威胁点 市场购买力相对较高 但面临未来较高的供应压力 本案区位认知度较高 但缺乏成熟度 存在一定的区位抗性 进入06 07年安顺市场年均去化量为40万方 但进入08年后年均去化量不足20万方 市场中销售业绩最好的楼盘 在销售周期内单月销售30套左右 开盘强销期则可达到60余套 但对于本案30万方 住宅体量在25万方 套数预计1200套 的体量 现行的销售去化速度难以支撑本案的正常销售实施 置业者对于高层的抗性较强 而从本案经济指标反映的情况 将出现大量的高层 势必为后期的销售带来阻力 市场中具备同等规模的项目较多 且处于同一建设和推售周期 存在较大的竞争压力 结论分析 44 住宅 公寓市场 对于周边客户的挖掘问题 从目前来看 安顺市场的房地产推广仍然以局部的区域的广告覆盖和纸媒轰炸为主 仍为传统的坐销模式 然而面对有限的市区人口 营销的外延拓展成为必然趋势 从目前掌握的信息来看 安顺市短期内有大量的市场设施建设以及旧城改造 这将提供大量的换房需求 如何抓住这批需求客户 同时利用有限的行政手段配合政府拆迁政策 挖掘客源 优惠手段促进及实施 安顺市人均收入水平低 直接导致其购买力疲软 如何利用适宜的财务手段去撬动市场 其他 简化费用的问题 本地购房者对于购房后期的物业管理费 水电煤气入户费等存在较大的质疑 这方面需要在后期营销中解决 市场思考 商业市场研究 45 研究范围 46 商业市场研究 研究范围 城市商圈构成百货主力店超市 仓储式购物中心专业市场研究区域包括 西秀区 经济开发区 双阳片区研究时段 目前在售项目及未来推出的项目市场参数 经济指标 销售状况 相关竞争物业等 研究思路 47 商业市场研究 商业研究 本案商业业态思考 城市商圈研究 同类城市商业模式比较 百货 零售 超市大卖场 专业市场 商业街 可行性研究初探 经营户初探 本案商业业态思考 48 城市商圈研究 同类城市商业模式比较 消费者研究 49 商业市场研究 新老大十字商圈 南马商圈 西航路片区 东关片区 本案 按商业板块划分 安顺市的商业分为4个板块 新老大十字商圈南马商圈东关片区西航路片区 50 商业市场研究 新老大十字商圈主要分布四条街中华南路中华北路顾府街图书路 新老大十字商圈 中华南路 中华北路 顾府街 图书路 新老大十字商圈商业状况一览表 商业市场研究 52 商业市场研究 南马商圈 南马商圈主要分布四条街格凸河路星光路北航路西水路 格凸河路 西水路 北航路 星光路片区 南马商圈商业状况一览表 商业市场研究 54 商业市场研究 东关片区主要分布四条街中华东路以东与塔山东路以北虹山湖路市府路 东关片区 虹山湖路 中华东路 市府路 塔山东路 东关片区商业状况一览表 商业市场研究 56 商业市场研究 东关片区主要分布四条街西航路以东与塔山西路西航路以西中华西路以南南航路 西航路片区 南航路 塔山西路 西航路 中华西路 西航路片区商业状况一览表 商业市场研究 本案周围街道商业概况调查 58 商业市场研究 黄果树大街 待建横二街 龙泉路 市府路 本案 南水路 本案周围现有三条临路街道 一条待建横二街 连通南水路 项目位于城市的南面 目前很多项目正在开发中 本案属于南部开发区内 市府路南水路龙泉路黄果树大街 南部开发区 项目周围商业状况一览表 商业市场研究 主要是缺乏商气 本案周围街道商业租金分析 60 商业市场研究 黄果树大街以形象较差汽车修理为主 租金15 30元 月 待建横二街 龙泉路 商业空白 市府路以北以服饰为主 靠近地块以南以杂货为主 租金20 40元 月 出租率不到90 本案 南水路 以餐饮美发为主 租金100 120元 月 出租率100 通过右侧的租金分析 靠龙泉路以及横二街连通南水路的商业价值最大 价值远远高出另外两条街 黄果树大街与市府路的商业形象较差 租金也低 而且出租率不高 城市商圈小结 61 商业市场研究 次级板块 新老大十字商圈 南马商圈 东关片区 本案 西航路片区 新老大十字商圈是安顺市一级板块商圈 传统商业中心 辐射整个安顺市 城市东西向发展 南马片区借助经济技术开发区的拓展 以新兴的居住区域 高档的休闲娱乐餐饮购物中心 将会成为安顺市的次级板块商圈 东关片区以安顺市的 四大班子 聚集成为安顺市行政教育区域 西航路片区以五金农资家具为主导的集群商业圈 成为安顺市杂货区域 行政教育 一级板块 五金农资家具专业市场 本案商业业态思考 62 城市商圈研究 同类城市商业模式比较 消费者研究 项目地块经济技术指标 63 商业市场研究 龙泉路 待建横二街 黄果树大道 规划用地面积 83728 6 容积率 3 5建筑面积 293050 建筑密度 30 绿地率 35 地块基础业态要求 地块经济指标 项目黄果树的沿街展示面300米长项目龙泉路的沿街展示面160米长待建横二街的沿街展示面490米长 整体商业市场的启示 商业市场研究 中高档百货商业 大型综合超市 专业市场 商业街 选址 市级商业中心 区级商业中心 县级市商业中心以及历史形成的商业集聚地 商品 经营 结构 综合性 门类齐全 以销售服装 鞋帽 化妆品 文体用品 家庭用品为主服务功能 注重服务 设导购 餐饮 娱乐场所等服务项目和设施 功能齐全 五金农机市场 选址 区级商业中心 县级市商业中心 交通要道和符合城市规划的大型居住区附近 商品 经营 结构 大众化衣 食 用品齐全 满足一次性购全 选址 市中心周围的辐射范围内 靠近汽车站 火车站 商品 经营 结构 满足消费人群特定需要的专业物品 选址 以大量的临街 内街商铺为主 形成集中业态 业态结构 符合一定专业定位的零售百货 餐饮 休闲娱乐等 电脑市场 家具市场 小商品批发市场 本案商业物业可发展方向 项目属性 具备大商业体量 宽阔的临街面 市政广场便于汇集人流 星级酒店及大社区 便捷的交通 百货零售超市 大卖场商业街专业市场 65 百货商场的分布 业态研究 商业市场研究 安顺市的百货商场位于一级商业板块内华大时代广场假日铭店 未来可能百货商业 恒远意通百货 1 2 3 一级商业板块 百货零售超市 大卖场商业街专业市场 66 代表案例 华大时代广场 业态研究 商业市场研究 百货零售超市 大卖场商业街专业市场 67 友联家居广场 业态研究 商业市场研究 百货零售超市 大卖场商业街专业市场 68 西航路片区五金农机市场 业态研究 商业市场研究 百货零售超市 大卖场商业街专业市场 69 机会 威胁点 业态研究 商业市场研究 从项目地块位置分析 项目距离火车站约530米 客车南站约1公里左右 距离比较近 如果做专业市场的话 具备地理位置的条件 X 五金农机市场 选址 市中心周围的辐射范围内 靠近汽车站 火车站 商品 经营 结构 满足消费人群特定需要的专业物品 专业市场 五金农机市场形象差 严重影响项目五星级酒店中高档居住社区品质 五金农机市场业态杂乱 对项目无附加值 严重破坏项目形象 X 排除 百货零售超市 大卖场商业街专业市场 70 机会 威胁点 业态研究 商业市场研究 从项目地块位置分析 项目距离火车站约530米 客车南站约1公里左右 距离比较近 如果做专业市场的话 具备地理位置的条件 X 电脑市场 选址 市中心周围的辐射范围内 靠近汽车站 火车站 商品 经营 结构 满足消费人群特定需要的专业物品 专业市场 安泰电脑城成为安顺市规模最大电脑市场 100 的出租率 对于安顺市中小规模的城市来讲 10000 电脑城的规模趋于饱和状态 如果本案选择做电脑市场 会存在很大的障碍 后面招商会出现困难 排除 百货零售超市 大卖场商业街专业市场 71 机会 威胁点 业态研究 商业市场研究 从项目地块位置分析 项目距离火车站约530米 客车南站约1公里左右 距离比较近 如果做专业市场的话 具备地理位置的条件 家具市场 选址 市中心周围的辐射范围内 靠近汽车站 火车站 商品 经营 结构 满足消费人群特定需要的专业物品 专业市场 地块区域处于初级开发阶段 有一些新兴居住开发楼盘 存在市场的空间 目前安顺市的家具市场规模大 品种齐全 像兴伟家具城建筑面积达32万 虽然距离市区远 但卖家具是包运输的 所以距离问题不是很大 如果项目做家具市场的话 以后面临很大的竞争压力 招商也会有困难 存在市场机会点 百货零售超市 大卖场商业街专业市场 72 机会 威胁点 业态研究 商业市场研究 从项目地块位置分析 项目距离火车站约530米 客车南站约1公里左右 距离比较近 如果做专业市场的话 具备地理位置的条件 小商品批发市场 选址 市中心周围的辐射范围内 靠近汽车站 火车站 商品 经营 结构 满足消费人群特定需要的专业物品 专业市场 安顺市小商品批发市场有1000余户的商户 商业规模量大 同时风险也大 如果小商品市场的商户不能成功转移到项目 小商品市场的建筑形态以后很难变现卖掉 这是个值得考虑的问题 安顺市的专业市场出租率比较高 租金普遍高于同街区的商铺租金 是具有利润空间的 目前经营中的安顺市小商品市场即将改造 对于项目来讲 做专业市场的话 这个契机能不能抓住 存在市场机会点 市调小结 73 商业市场研究 安顺市的百货商场都位于人流涌动的市中心位置 但百货商场的人流量小 定位混乱 品牌主力店都聚集在市中心沿街底层商铺 百货商场的经营都不善 安顺市目前经营三家大型超市 9月份华联超市即将开业 四家超市所在区域位置几乎辐射整个安顺市的消费人群 大型超市的容量趋于饱和 安顺市的专业市场租金都高于所在区域位置的商铺租金 而且出租率很高 安顺市的小超品市场即将整体改造 会不会成为市场的空白点 有待政府进一步详细规划 地块周围缺乏人气 处于开发的起步阶段 目前以机关单位 汽车修理与杂货铺面为主的混乱形态 1 3 4 2 佳惠超市 5800 旺客隆超市 3900 金客来超市 7500 华联超市 10000 本案商业业态思考 74 城市商圈研究 同类城市商业模式比较 消费者研究 同类城市主力店 大卖场 连锁超市比较 75 酒店市场研究 安顺的商业发展还处于初级阶段 但市场空间容量有限 商业市调总结 76 商业市场研究 安顺市商业分布在四大板块内 1 传统的新老大十字一级板块商圈 2 新兴居住区域 中高档餐饮与购物中心融合的南马次级板块商圈 3 五金 农机 家具与杂货组成的西航路片区 4 政府行政教育 金融机构为主 搭配零售型商业的东关片区 安顺市百货商场的人流量小 定位混乱 品牌主力店都聚集在市中心沿街底层商铺 形成中心区沿街商铺规模 百货商场的经营都很差 安顺市目前有四家大型购物超市 分布在市中心与人口居住规模聚集的区域 辐射整个安顺市的消费人群 安顺市对于大型超市的容量趋于饱和 安顺市的专业市场分为商场型的电脑市场 中大型的专业家具市场 以沿街商铺的五金 农机聚集的片区市场 准备改造的混乱不堪小商品批发市场 专业市场的出租率非常高 租金普遍高于同街区的商铺租金 前景好 安顺现有的服饰品牌 均属于中低档次品牌 纵观贵州同类型城市 安顺现在百货零售业态还处于待开发阶段 然而从目前的市场容量来看 安顺市场较难容纳品牌百货入驻 品牌招商方面只能寄希望与本身品牌连锁 但从本案的区位地段来看 存在较大的招商难度 本案商业业态思考 77 城市商圈研究 同类城市商业模式比较 消费者研究 商业需求研究 消费者研究 78 商业市场研究 了解相关消费人群的特征 了解相关消费人群的消费习惯 了解相关消费人群的消费偏好 了解相关消费人群对于本项目的认知 年龄职业收入 消费类型消费额出行方式频次 消费场所商品服务 区位业态品牌 商业需求研究 消费者研究 79 商业市场研究 调研区域 调查形式 街头拦访 调研目标甄选 非调研公司 地产公司 商业经营公司及媒体从业人员 6月25日 6月29日 调研时间 样本数量 实际发放问卷210份 有效样本167份 抽样方式 简单随机抽样 抽样及调研实施 消费者研究 背景资料 80 商业市场研究 客群描述 主要消费者为男性 年龄段在21 40岁之间 大部分消费者学历为高中程度 其次是本科和大专 消费者大部分家庭构成在2 3人之间 消费者研究 背景资料 81 商业市场研究 从职业构成上看 个体经营户较多 以自营工商户为主 其次是单位一般员工 安顺市家庭收入4万以下占32 93 消费者研究 日常购物习惯 82 商业市场研究 在商圈选择方面 以市中心为主 主要选择恒远商场 大十字 店 出行方式主要选择步行 其次为乘公交车 购物出行时间没有明确性 购物多数花费时间在30分钟以上 消费者研究 日常购物习惯 83 商业市场研究 消费者的购物目的性不强 日常购物地点多数选择在大型超市或商场 消费者研究 日化用品及食品消费 84 商业市场研究 消费频次方面 每周一次居多 其次是每周两次 消费金额600元以上占比例17 37 食品消费则多选择有特色的餐饮 消费者研究 服饰品消费 85 商业市场研究 服饰购买场所多数选择在品牌专卖店 其次为街上的服饰小店 安顺市消费者大部分服饰年消费在1000 5000元 大部分消费者均不确定每月购买服饰的频次 消费者研究 餐饮消费 86 商业市场研究 餐饮消费场所多数选择有特色的餐饮 有30 5 消费者选择适合工薪阶层消费的场所 在餐饮消费额度方面 多数费用在200 300居多 在外餐饮消费每周一次占20 96 消费者研究 日常休闲习惯 87 商业市场研究 安顺市消费者业余之时选择的休闲爱好有运动健身 茶楼和卡拉OK KTV等 其他部分则选择在家 消费者研究 对本案所处区位看法 88 商业市场研究 采访群体中对本项目地块熟悉度占到60 5 本项目的优势在于地理位置本项目的劣势在于没有商气及配套不成熟 大部分被访者对该地块提出应该增加的商业配套为超市 商场 品牌服饰店等 消费者研究 总结 89 经过我们组近一周的调查 就 安顺市消费习性研究问卷 这一主题做了研究 据调查分析得出 被访者的家庭构成部分多数在2 3人之间 受教育程度高中 中专 技校居多 年龄段在25 30岁之间 安顺市的消费购物市场选择面相对较窄 无论服饰 日化用品还是食品 选择的区域集中在市中心 或者街边的小店 主要的商场局限于恒远大厦和贵阳百货大楼安顺商厦 缺乏一种综合性质的大型购物商业中心 人均的消费水平受行业的影响 安顺市个体经营户占据的比例较大 收入支出水平参差不齐 购买消费能力也呈现出参差不齐的现象 安顺市市民的就餐习惯与整个贵州省的习惯一样 只要味道好 再远也会去 所以应该考虑在次处设立几处安顺市民平时比较偏好的连锁餐饮店 以此来吸引更多的人 达到增添人气的目的 安顺市百分之60以上的人对于本项目地块熟悉 被访者对于选择的地理位置觉得劣势较多 问题集中在周边配套不成熟 交通不方便 没有商气和人气 所以开发的同时应考虑是否可以同时发展此区域的商业 同时还应对交通状况做出一定的规划 以便今后的住户出行方便 这对我们的开发有着很好的可鉴性 商业市场研究 结论分析 90 商业市场研究 市场机会点 城市经济的扩容 对于商业物业的需求加速 城市旧城改造 诸如小商品市场的改造 将促成大量商户寻求新的经营场所 安顺的商品住房消费主要以公务员 事业单位员工为主 此类群体工作和收入稳定 均具备一定的投资意愿和热度 然而这类群体对于住房需求已接近饱和 当地能够提供其投资渠道少 商铺投资是其重要的投资手段 随着本案及周边楼盘的开发 将为本案所处区位带来大量的居住人口 进一步加大对社区商业的需求 市场供应主要以临街商铺 商场为主 商业面积较大 总价较高 市场缺乏低总价的投资物业 结论分析 91 商业市场研究 市场威胁点 本案周边缺乏商业氛围 本案周边主要以汽车维修 物流货运为主的低商业价值业态 东市府路段租金仅为20 30左右且空置率较高 西侧龙泉路长达900米的道路中几乎没有商业设施 形成商业断带 区位距离陌生 虽然本案地块临近中心城区 但从城市实际的交通动线 以及客户调查所反映的结果来看 在本地居民心目中属于城市外环线 除进出安顺会路过外 平时很少到达 南马广场 东方商贸城等商业体逐渐形成以自身为核心的次级商圈 且在周边商业以新兴项目陆续推出 商圈得到进一步稳固 作为安顺这类中小城市 商圈的规模小 新兴商圈发展进程缓慢 则加剧了本案形成新兴商圈难度 市场总体容量有限 现阶段商业整体去化速度低 热销项目月均去化量在20套 约500 600平米 左右 这将给大体量的商业销售带来阻力 结论分析 92 商业市场研究 本项目30万 规模的体量 五星级酒店的配套 单从项目规模与形象匹配度来讲 百货商场 大型购物超市都是很好的选择 但从项目地块位置 城市的商业圈分布与消费人群习惯来讲 建造与项目规模形象匹配的百货商场 购物超市中心挑战传统的新老大十字一级板块商业圈与新兴区域规模的南马次级板块圈 是不是会存在很大的风险 从项目地块位置分析 项目距离火车站约530米 客车南站约1公里左右 距离比较近 如果做专业市场的话 具备地理位置的条件 安顺市的专业市场出租率比较高 租金普遍高于同街区的商铺租金 是具有利润空间的 目前经营中的安顺市小商品市场即将改造 对于项目来讲 做专业市场的话 这个契机能不能抓住 这是个值得考虑的问题 安顺市旅游资源丰富 对于项目的五星级酒店来讲 五星级酒店会是今后游客 商务政府办公会议的聚集地 打造中高档餐饮业的美食街 五星级酒店是否有带动的效应 是否能成功的挑战南马片区的中高档餐饮集群圈 有待见解 项目周围街道商业比较杂乱 形象非常差 租金也低 空置率也高 如果只做底层的商铺 是否存在很大的冒险 这样的变现力会不会很差 是一个值得深思的问题 市场思考 酒店市场研究 93 研究范围 94 酒店市场研究 研究范围 安顺酒店市场行情四星级 特色酒店研究研究区域包括 西秀区 经济开发区 双阳片区以及安顺范围内研究时段 目前在