核心商务区写字楼成交客户分析.

27世联地产 2012年写字楼物业白皮书/左右,为盐田区甲级写字楼的价格标杆。客户:由于盐田区长期无高品质写字楼产品的供应,致使片区商务办公水平落后,根据2012年壹海中心的成交客户群体分析,盐田区的写字楼的成交客户主要为三大类:一是盐田沙头角本地的改善型自用客户,一方面需求办公面积扩张,另一方面想通过高品质的办公环境来提升企业形象;二是盐田周边具有一定地缘性的客户,在罗湖、盐田两地均有业务往来,需设立高形象的分支机构为办公或展示所用,如罗湖、福田等地区的贸易、工程及设计类行业,三是投资型客户,看中盐田目前商务市场的价值洼地,认可资源型综合体配套的价值,通过购买写字楼物业获得价值收益保障。2.4 深圳写字楼购买成交客户分析2012年整体商务市场已呈现出多点开花趋势,核心区域可售商务物业稀缺市场需求旺盛,非核心区域商务氛围日趋成熟,同时在产品的特色化打造上赢得了客户的亲睐。现分别从客户置业目的、客户类型、企业客户规模、企业客户物业更换周期、客户行业、客户关注点六方面内容进行分析。2.4.2 核心商务区2.4.1.1 客户置业目的分析2012年核心商务区办公物业购买客户仍以投资目的占较大比重,占比69%,自用占比28%,自用兼投资占3%。近年随经济的不断发展,核心区域办公物业的需求日益明显,办公物业投资价值得到高度体现。图2-22:写字楼购买客户置业目的分析图(以客户数量为统计基准 数据来源:世联工商监控平台2.4.1.2 客户类型分析核心商务区客户组成仍以个人为主,占56%,民企29%、中外合资15%。个人占比较大的原因有二:其一,投资客作为主要的购买客户组成;其二,部分民营企业购买更倾向于由企业法定代表人作为物业持有人。图2-23:写字楼购买客户类型分析图(以客户数量为统计基准自用28%自用兼投资 3%投资69% 自用 自用兼投资 投资28 世联地产 2012年写字楼物业白皮书 数据来源:世联工商监控平台2.4.1.3 企业客户规模分析在经济全球化之下,深圳作为中国对外重要的窗口之一,企业规模迅速扩张,而中小型成长企业为办公物业的主要购买群,核心商务区100-500万注册资金企业占重要比例,其中注册资金在100-300万占39%、300-500万企业占比33%。购买办公物业的企业客户中,注册资金在500-1000万企业对比往年有所增长,占19%。图2-24:企业客户规模分析图(以客户数量为统计基准数据来源:世联工商监控平台2.4.1.4 企业客户物业更换周期分析企业更换物业周期集中于3-5年占比36%、5-8年占比35%,其次为3年以下占28%,更换物业周期在8年以上占比极少。深圳尤其核心商区中小型企业发展速度快,企业转型、规模扩张等需求,企业对办公物业更换的需求形成短、频的趋势。图2-25:企业客户物业更换周期分析图(以客户数量为统计基准中外合资, 15%个人, 56%民企, 29%中外合资 个人 民企3% 39% 33% 19% 7% 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%100万以下 100-300万 300-500万 500-1000万 1000万以上29世联地产 2012年写字楼物业白皮书 数据来源:世联工商监控平台2.4.1.5 客户行业分析金融投资及实业行业客户各占21%比例,其次房地产及贸易各占13%,金融投资、实业及贸易行业仍为核心区域购买客户群的重要组成。图2-26:企业客户行业分析图(以客户数量为统计基准数据来源:世联工商监控台2.4.1.6 客户关注点分析项目区位、投资回报为核心商区购买客户最为关注因素,分别占30%及22%,其次发展商品牌效应代表物业品质质素,也成为客户的重要关注因素,占比11%。景观、交通及实用率亦是核心商区客户较为关注的因素。图2-27:企业客户关注点分析图(以客户数量为统计基准3年以下,28%3-5年, 36%5-8年, 35% 8年以上, 1%3年以下 3-5年 5-8年 8年以