影院租赁合同.doc

*与西安奥斯卡赛高国际影城有限公司房屋租赁合同签约日期：_年_月_日房 屋 租 赁 合 同出 租 方： (以下简称甲方) 住 所： 法定代表人： 承 租 方：西安奥斯卡赛高国际影城有限公司 (以下简称乙方)住 所：陕西省西安市未央路凤城五路赛高街区四楼 法定代表人： 出租方（甲方），按照中华人民共和国的法律规定，完全拥有 项目的房产所有权和土地使用权；有权按照法律规定和本方意愿，将 项目商业 层部分面积在约定期限内出租给乙方经营电影院，并取得约定的租赁费用收益，且有能力履行本合同约定的义务。承租方（乙方），按照中华人民共和国的法律规定，系合法注册成立的独立法人，负责直接经营并宣传该合同项下的电影院，取得相应的合法收益。1、所租房屋位置、建筑面积及使用1.1根据乙方所提交附图所示的设计方案，乙方租用位于 项目 层部分面积，建筑投影面积约 3600 （以房地产权威部门实测为准）（见附件红线图）作为影院使用：其中规划有 8 个电影厅（包含 7 个普通厅， 1 个巨幕厅）。其余面积作为影城饮品小吃以及影院配套服务功能（合同期间，在不改变用途的前提下，乙方有权对该区域经营进行转租和转让），该影院由乙方自筹资金、自担风险、自负盈亏、独立自主地进行约定的商业经营或服务，同时乙方须按约定及时向甲方交付租赁费用及其他相关费用。乙方所租用场地仅限经营项目为影城、小卖部，饮品小吃及影城配套服务项目。甲方有权要求乙方在签约时提供签约企业营业执照、税务登记证、组织机构代码证等证件；甲方承诺：该区域已完成供乙方租赁之目的所需要的政府审批手续。1.2双方商定的租赁房屋以双方约定各自应该完成房屋施工交付标准规定为准，以建成房地产原设计条件为租赁基本条件，对该房屋进行装修及增加相关设施等所发生的相关费用按附件：电影城项目交付条件和分工界面执行。乙方对房屋进行装修、使用或者安装有关设施时须经权威机构科学设计，不得随意改变房屋结构，不得损坏房屋结构。2、承租期及续租权2.1租赁期限为15年，自计租起始日开始计算。2.2物业改造期：因租赁场地要经装修改造后才能达到开业经营条件，甲方同意自租赁场地符合电影城项目交付条件及分工界面（附件二）且通过消防部门主体（一次）消防验收，提供书面一次消防验收合格证书，向乙方交付租赁场地，在双方签订租赁场地交付确认书之日起，甲方给予乙方6个月物业改造期（如改造期跨春节假期，则增加一个月）。2.3经营培育期：因影院前期经营需要培育市场，故双方确认从物业改造期满之次日起，甲方给予乙方 个月经营培育期。2.4在物业改造期、经营培育期内，乙方无需支付租赁费用（但需承担该期间使用的临时水、电及垃圾清运费）。其他各类资源使用费用2.5城市综合体租赁项目免租期特别约定：在乙方租赁物业内，如甲方物业已出租并开业（包括乙方租赁物业在内）的总套内建筑面积与甲方全部商业物业的总套内建筑面积之比（以开业率的定义，包括乙方租赁面积，包不包括部分公共区域内但可租用面积下称“开业率”）在物业改造期届满时达到80%的，乙方应按时开业。如开业率在物业改造期届满时未达到80%的，乙方有权选择：(1)开业率达到80%前乙方影院不开业，该期间视为物业改造期的延长；或(2)乙方影院开业，则自乙方影院开业之日起至开业率达到80%的期间乙方无须支付租赁费用，该期间视为物业改造期的延长。同时，在开业率达到80%后，甲方保证开业率持续达到80%，若开业率不能持续达到80%，但开业率高于70%期间，乙方按约定保底租金的50%支付租赁费用；若甲方开业率持续低于70%，则开业率低于70%期间，甲方给予乙方免租。2.6计租起始日：物业改造期（经营培育期）届满之次日。3、租赁费用提取及缴纳期限3.1、甲、乙双方同意影城的租金结算方式为年度保底租金与年度电影净票房收入分帐租金两者取其高者，按月度预付。租赁时间保底租金（元/月/平方）年度净票房分成租金比例（%）租赁房屋交付后180日（物业改造期）0-第一年至第三年5011%第四年至第六年5312%第七年至第九年5913%第十年至第十二年6214%第十三年至第十五年6515%年度电影净票房收入分账租赁费用：年度电影净票房收入系指从正式计租日售票起，电影净票房收入=票房收入总额-5%电影专项基金-6.36%营业税收及附加的综合税率（专项基金和营业税收以国家相关标准及文件为准）3.2、电影净票房收入不包含小卖部及影城配套服务项目收入。甲方亦可直接查询票房收入情况，每笔票房收入应即收即录，并严格保证票房收入的真实性，不得虚报、隐瞒。3.3、影城范围内的物业费已包含在租金中，甲方不再另行收取，物业管理服务内容包括但不仅限于影城租赁区域内的垃圾存放和处理，租赁区域外的保洁、保安、绿化、垃圾、公共区域的照明、公共区域中央空调等产生的能耗，垂直（扶）电梯运行、维护、保养、年检、更换等费用支出。甲方应免费提供其他商业停业后的夜间专用电梯和消防通道。免租期及正式租赁期内水、电等费用按当地政府相关部门规定的标准（含线路损耗）收取甲方不得加价收取。3.4、本合同项下租金及其它应付费用均为含税金额。除本合同约定的乙方应向甲方支付的金额外，乙方无需承担本合同有关的或附带发生的任何税费（包括但不限于增值税），乙方的开票信息待影城在当地的注册手续完善后书面提交给甲方财务。3.5、租赁费用由乙方按本合同约定，于每月10日之前将当月的租赁费用以银行转账方式支付甲方，如遇周末或节假日则顺延。首月和租赁期满或合同提前终止当月的租赁费用应按实际天数和每日平均金额计算，其它月份按整月计算，逾期缴付则按日加收每月保底租赁费用3滞纳金，逾期超过两个月，甲方有权单方面解除合约。甲方收取租赁费用的具体帐户如下：户名：（ ）开户行：（ ）帐号：( ）甲方收到乙方所缴纳费用3个工作日内，足额向乙方开具相应发票。3.6、甲方应积极配合乙方所进行的电影城设计及施工，以保障影城顺利开业；乙方应自费自行办理营业执照、及经营有关的一切手续，并自行承担一切后果。乙方在办理手续过程中，甲方应给予协助。3.7、甲方出售产权或将产权进行抵押不影响本合同的执行。4、定金本合同签订 5 个工作日内，乙方支付甲方￥ 500000 万元整（大写： 伍拾万元整），作为乙方按规定时间进场装修的保证金。当影城开业后保证金自动转为首月租金，如果有余额下个月继续扣除，直至扣完为止。5租赁场地交付及责任5.1 甲方应于 年 月 日前，将符合本合同及附件约定条件（租赁场地经建筑主管部门竣工验收合格，主体（一次）消防通过消防部门验收合格，且符合双方约定的电影城项目交付条件和分工界面(附件二）的租赁场地交付给乙方。5.2 甲方在租赁场地符合交付条件后，应提前60日向乙方发出书面交房通知。乙方在确认租赁场地符合交付条件后，同时乙方取得二次消防设计审核意见后进场办理交接手续。在办理交接手续时，双方应派代表到现场检查场地情况，如场地达到双方约定的交付标准和条件则双方签署租赁场地交付确认书附件三。5.3如甲方提前或推延交接时间在180日内，乙方同意本合同中约定的租赁期限、物业改造期的起止日期均相应提前或推延，但期限长度不变,甲方不构成违约；如甲方逾期超过180日不能交房的，乙方可选择解除本合同，甲方应双倍返还乙方已支付的定金，乙方也可选择要求甲方继续履行本合同，并要求甲方承担逾期交房的违约责任。6、营业执照6.1电影院为独立经营的企业法人，法定代表人由乙方出任。办理所有相关手续甲方协助乙方申领，领证费用由乙方支付。6.2、在不违反相关法律法规情况下，按照正常的商业规范，乙方在提前告知甲方的前提下，有权转让电影城（院）的股权。6.3、证照年审由乙方办理，甲方应给予协助。7优先权7.1 在租赁期限内，如甲方欲转让全部或部分租赁场地的，应至少提前60天书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权。7.2 租赁期限届满后，乙方如需继续租用本租赁场地的，应于租赁期限届满之前60天向甲方提出续租申请，并在同等条件下拥有该租赁场地的优先承租权。8竞争 除非经乙方书面同意，甲方（或选聘的物业管理公司）在此租赁期限内均不应将本租赁场地所在建筑物内甲方所拥有的其它租赁场地出租给第三人经营或自己经营影院或其他同等类型的商业模式。否则，视为甲方违约。9、场地设施和装修、维护9.1、经营场地的一次消防、给排水管道等设施由甲方按附件电影城项目交屋条件及分工界面负责安装。9.2、甲方提供 KW 用电量，为影城安装峰谷平电表，并留输出接口。输出接口以后的电源供应线及经营场地内电源布置和电器设施均乙方负责（含全数费用支出）。甲方按照乙方设计的空调和新风系统图纸，为影城安装独立的空调和新风系统，主机采用国际名优品牌产品（备选品牌如：约克，麦克维尔、大金、凯利、特灵），系统配置及图纸由双方签字认可后方可施工。每月水电费按甲方所在地政府规定的标准（含线路损耗）执行，甲方按实际用量代收乙方的相关费用。如政府职能部门调价，单价相应调整。电话费、网络费及有线电视费由乙方直接向相关部门交纳。乙方费用的交付方式为：现金或转帐，由甲方代收水电费，甲方应在收到乙方费用后及时向乙方提供正规合法发票（在税务部门许可的前提下，如税务部门另有要求，则按照税务部门要求办理）。甲方或甲方指定的物业公司代收水电费的，不另加手续费。9.3、乙方应按甲方水、电费通知书规定时间缴水、电费，过期缴纳，甲方按日加收 0.5的滞纳金。9.4、乙方租赁场地内的一次消防喷淋系统、强排烟系统、防火卷帘系统及防火报警等消防设施由甲方负责整体施工建设，并通过消防部门验收；9.5、经营场地内的二次装修及相关的设施、设备、用品购置及经营所需流动资金均由乙方负责。9.6、乙方租赁期限内，甲方免费为乙方提供位于租赁标的的正面外立面不少于一块面积不小于 100 平方米的指定的广告位（合同附件需注明广告位位置及尺寸），甲方免费提供不少于两处建筑物外立面主街位置的门头店招位给乙方作为影院专用，基础及主电源由甲方负责施工。9.7、甲方免费提供位于租赁标的锁住楼栋顶部的地面卫星接收系统安装位置；9.8、甲方保证在符合租赁标的所在楼栋整体布局的情况下于每一楼层向乙方免费提供影院指路牌；9.9、乙方有权在影城大堂入口位置免费安装店招用于宣传，如该位置不适宜安装，甲方有义务协调其他显著位置供乙方安装店招；9.10乙方可根据经营需要对该商业租赁面积进行合理的装修，但以不影响主体结构等为原则；乙方在对商业租赁面积装修前，应向甲方提交内部装修、设备安装及陈设的设计图纸和详细说明。因甲方商业或附属公共设施出险给乙方或第三方造成的损失，由甲方承担；因乙方的设备或经营行为出险给甲方或第三方造成的损失，由乙方承担。9.11租赁期内，甲方负责对商业租赁面积的主体结构和附属公共设施进行定期的维修保养，以保证商业和附属公共设施的安全和正常使用。在合同期内对于设施设备采用谁投入谁维修的原则，确保设施设备的完好和安全运行。如在租赁期内商业内部的主体结构和附属公共设施等出现损坏或故障时，甲方应在接到乙方书面维修通知后的 24 小时内进行维修，甲方未能在 24 小时内维修的，乙方可自行维修，费用由甲方承担。9.12、因水、电等市政部门或自然灾害原因造成的租赁标的物或附属公共设施故障导致乙方遭受损害，甲方不能在 24 小时内维修的，甲方不承担责任。但甲方应采取必要措施以减少损害的发生。10、消防10.1、乙方在物业改造期间及协议执行期间，乙方对其在租赁场地内的消防设施及安全负有完全责任。10.2、乙方二次装修的相关消防审批、施工、验收等工作由乙方自行负责办理，费用由乙方承担。甲方应协助乙方处理相关事项，并在乙方二次消防改造后免费连接消防整体联动系统。10.3、因甲方的消防系统的设计及质量本身存在缺陷所引起的火灾，由甲方向乙方承担赔偿责任；因乙方及其受雇人、乙方道具、工具、装修、设备、接电、超负荷用电、安装等原因造成的乙方经营场地内火灾事故、火灾隐患，从而给甲方及第三人造成人身及财产危险、损害的，由乙方承担由此产生的全部赔偿责任。10.4、甲方保证租赁标的物内甲方的消防系统设计及质量的达标，达标以通过国家相关部门的验收为准，并按时接受国家相关部门的检验；甲方保证定期检查公共设备线路.11、开业、营业11.1、乙方独立自主经营电影业务，甲方不得干预。11.2、电影院的营业时间为上午 8 时至次日凌晨 2 时。甲方向乙方影城免费开放乙方营业时间内运行的电梯和安全疏散通道以及必需的电力供应，并保证乙方营业时间内水、电正常供应。11.3、甲方在自备的停车场内提供 5 个停车位（不固定车位）供乙方免费使用，并在合同期内持续有效。11.4. 根据经营的需要，乙方有权使用不同的品牌和院线。12、缴税电影院营业应缴纳的各种税费由乙方依照国家及当地政府有关规定自行缴纳。13、解除合同如有以下任一情况发生，甲方有权单方解除合同13.1、未按合同约定支付租赁费用（自接到甲方催缴租赁费通知后且延期达到两个月以上仍未支付的）；13.2、甲方有确凿证据证明乙方故意隐瞒收入达三次以上；13.3、乙方经营期间有违法犯罪行为导致甲方权益受损的；如有以下任一情况发生，乙方有权单方解除合同13.4、因甲方管理、资金、股权变更等原因导致乙方不能正常经营的；13.5、乙方经营期间甲方过分干预、阻挠导致乙方不能正常经营的；13.6、甲方在乙方经营期间有违法犯罪行为导致乙方权益受损的；14、租赁合同期满14.1、租期届满，甲方有权收回出租区域，乙方亦应如期交还；乙方在期满后如要求续租，则在同等条件下享有优先续租权，但须在本租约期满前提前六（6）个月书面续租通知给甲方，双方就租赁合同内容重新洽商并再签订续租合同，否则，视为乙方放弃优先续租权。视为乙方不再续租，甲方有权将该经营场地另行出租。甲方若未收到乙方续租的书面通知，甲方将进行重新租赁的各项准备工作，包括将租赁面积出示给未来的承租方，对租赁面积进行必要和合理的维修（以不妨碍乙方经营为前提）等，乙方应予以配合。14.2、本合同租赁期限届满后双方不再续签租赁合同的，或本合同提前终止的，乙方应在退租之前结清所有于本合同下尚未清缴的款项；并在租赁期限届满之日起或本合同提前终止之日起 15 日内清空该区域，将该区域及其设施保持完好无损的交还甲方。若乙方未能按时搬出物品、把经营场地的使用权交还甲方，应视为乙方放弃相关物品的所有权，甲方可随意清理处置。如因特殊原因，经乙方申请并经甲方书面同意后，乙方可适当延长搬离期限，但有关费用仍按照本合同的相关内容及标准缴纳。15、违约责任15.1、若甲乙双方未按合同约定履行权责，则违约方应向守约方支付相当于当年全年租赁费用作为违约金，同时承担因此给守约方带来的直接损失。15.2、乙方无故中止或者终止合同，乙方赔偿甲方违约金叁佰万元整（￥ 300 万元）。15.3、甲方无故中止或者终止合同，除15.1条及双倍返还第4条约定的定金外，甲方赔偿乙方违约金叁佰万元整（￥ 300 万元）。15.4、免责条件：因遭受水灾、火灾、疫情、地震、战争等不可抗拒原因，导致双方损失，双方互不承担责任。16、甲方保证16.1甲方保证具有签订和履行本合同的主体资格，是该租赁场地完整的房产所有权人和相应的土地使用权人，并拥有合法以出租方式处置的权利，保证该租赁场地为商业用房，且不存在任何权属争议。16.2保证在本合同签订生效时，该租赁场地的房产和土地使用权没有抵押给任何第三方，没有被依法采取查封、扣押或监管等限制或禁止租赁的强制措施；如有上述事实，甲方应在本合同签订前提供相关权利人认可本租赁合同的文件，并保证乙方承租权不因此受到任何影响。16.3保证该租赁场地在交付后协助乙方办理营业许可及租赁场地装修改造所需的一切审批手续，需要由甲方提供证明文件的，甲方应及时提供。16.4保证该租赁场地在交付后协助乙方将租赁场地装修改造成适合乙方经营需要的营业场所、办公及设备用房等。17、乙方保证17.1、乙方承诺在合同履行期间，遵守国家及本地区有关法令和规定，教育管理属下员工文明经营，爱护公物，保持良好的公共及公共秩序，做好各项安全防范工作。17.2、遵重甲方日常管理有关规定及条例。17.3、乙方同意甲方在外界发布信息时，可将电影院的名称包括在内。18、其他约定18.1、本租赁合同内一切条款皆为商业秘密资料，甲乙双方不得向无关的第三者泄露合同的内容。18.2、本租赁合同未尽事宜需要做变更或补充，由双方共同协商并作出书面补充，补充约定与本合同具有同等效力。18.3、本租赁合同在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，任何一方可向甲方所在地人民法院起诉。18.4、因签署本合同时，新的影城公司在当地尚未注册成立，待当地影城开业并注册完毕后由新的影城公司按原条文不变，重新签署合同，所有权利和义务由新公司承担。18.5、甲方应保证乙方影院所经营的“爆米花”项目为该商场的独家经营者。同时，甲方应保证乙方影院所在楼层不得允许其他与乙方无关的商户售卖与乙方租赁区域内相同的商品，包括但不限于爆米花、饮料、冰淇淋及影院卖品部的小食品。18.6、本租赁合同正本一式肆份，双方各执贰份，经双方签字后生效。19、本合同附件本合同附件构成本合同不可分割的组成部分，与本合同正本的约定具有同等的法律效力，具体包括如下附件：【附件一】红线图【附件二】电影城项目交屋条件及分工界面【附件三】店招广告位置图【附件四】房屋交付确认书（范本）【附件五】甲方营业执照复印件【附件六】乙方营业执照复印件（以下无正文，仅供签署）甲方： 乙 方：法人代表： 法人代表：委托代理人： 委托代理人：签订日期： 签订日期：附件：电影城项目房屋交房条件及分工界面一、【甲方需要完成的项目】建筑：1、 影院公司将影厅座位台阶、内外间墙、影城与外界的分隔墙和门、影厅隔音墙等要求提前交给甲方或甲方委托的设计院完成设计，然后甲方根据设计院的施工图完成施工。2、 影院租赁区域内楼板结构活荷载和装修荷载：400/,巨幕厅结构荷载：500/，放映机房结构活荷载：260/。3、 基本柱距、观众厅、大堂、通道层高与放映夹层层高符合经甲乙双方确定的施工蓝图；楼顶结构若为轻质钢结构时，楼顶结构的承载能力数值由影院公司与设计院协商确定。楼顶结构若为球形网结构时，楼顶结构的承载能力数值由影院公司与设计院协商确定。无论屋顶采用何种材料，甲方应保证防水效果，如因屋面漏水造成乙方装修和营业期间的材料、设备及任何相关的损失，由甲方全额赔偿，或抵扣等额的租金。4、 影厅内隔墙应使用加气混凝土砖块，不能使用空心砖；观众厅的公共墙体为双层 200mm 厚轻质砖墙或其它隔墙，砖墙抹灰层平柱体，中间留空腔，空腔内充填 100mm 厚吸音岩棉，岩棉容重在 80kg/m3,影厅内墙体砌筑后四周不能有柱体凸出墙面，且厅内墙面不得有任何消防、雨水、排水等管道。无论甲方采用何种材料，最终必须达到乙方隔音要求，由此而产生的返工费用全部由甲方承担。5、 影厅座席台台阶如采用混凝土浇筑时，则座席台和走道台阶均需采用混凝土浇筑，板厚度不小于 100mm；且完成面要求细石混凝土找平，厚度不小于5cm强度不小于M10面层压光。如采用钢结构时，钢结构立柱和横梁由设计院验算配置，面层采用不小于 6mm 厚光面钢板。无论单、双墙体都必须砌筑到楼层顶并密封，墙壁不可有缝隙或穿孔腔两侧随用原浆勾缝，砂浆不能掉入空腔，以免使两墙之间形成“声桥”，以免传音，两厅之间不能有管道直接串通，以免串音，具体砌筑标准按照国家相关砌体质量验收标准执行。6、 影厅入、散场门洞为 1500mm(宽) X 2100mm(高)，其他辅助单间单门洞为 900mm(宽)X 2100mm(高) 。（因结构已施工，允许有偏差，但必须符合消防部门相关要求。）巨幕厅要求梁下净高 15 米，楼板荷载由设计院验算按规范预留；梁下做检修马道，马道的位置和尺寸由乙方提供。楼板钢结构屋顶时，甲方需预留钢结构转换层，以满足设备和吊顶安装要求。7、 防火分区卷帘（闸）完成、联动报警系统完成。（一二次消防验收阶段）8、 所有防火门完成（ 防火门工艺标准达到一次消防验收要求）。9、 影厅、观众走廊、甲方放映机房墙面抹灰完成；影厅、观众走廊、夹层机房过道地面细石混凝土找平厚度不小于5cm强度不小于M10面层压光，平整度达到国家规范要求。看台台阶使用钢结构制作，由乙方提供台阶高度要求及参考图纸，由甲方委托专业钢结构设计单位深化确认，甲方施工。10、 所有观众疏散（消防）楼梯的建筑及装潢，符合设计及规范要求。11、 配电间及强弱电井的建筑及装潢（标准见上述第 5 条）。12、 屋面、外墙及外墙门窗防水工程完成，验收合格。13、 卫生间防水工程、隔墙砌筑工程按照乙方提供的平面图完成。14、 单独安装影城的水表、电表和计量。15、 所有消防电梯验收完毕并投入使用。16、 所有自动扶梯、垂直电梯的验收完毕，并能投入使用。17、 免费提供乙方施工时使用的货梯及上货通道，在乙方进场施工前，免费为提供施工临时用电电缆、电箱及空开并接至乙方租赁区域，免费提供施工临时用水上水，并接至乙方租赁区域。给排水：1、 卫生间给水干管道施工完毕，出墙面 200mm，封堵施压后交接给乙方。2、 卫生间主排水立管施工完毕。3、 小卖部给水干管道施工完毕，出墙面 200mm，封堵施压后交接给乙方。4、 小卖部排水干管道施工完毕。5、 计量表安装完成。各给排水系统完成并运行正常。给水采取独立计量，费用向甲方委托之物业管理方缴纳，甲方主要给排水管道安装完毕后，按相关验收及规范标准进行验收，验收合格后交付乙方。若因为乙方装修及施工造成甲方已完成交付管网的维修及相关费用由乙方负责。空调甲方按乙方设计图纸为乙方安装影城专用独立空调及新风系统，品牌和型号由乙方认可后方可施工，空调控制柜安装在乙方影城的配电间内集中控制。天燃气甲方在乙方指定位置预留天燃气接入口，具体位置图纸上确认。强电1、 乙方提供给甲方用电总量需求，（具体用电总负荷根据乙方装修设计用电负荷，经甲乙双方电气技术人员及设计院共同商议，并结合乙方已正常营运的影院实际测量电流来确定最终供电总负荷），暂定 KW（包含空调用电），甲方按乙方供电要求负责总配电箱前的配电系统完成，包括供影城用电的母线排或电缆，及事故应急回路电源送至电影城指定位置的配电间，并安装峰谷平电表，位置见附件平面图，并在乙方配电间设置总进线柜。2、根据消防规范要求，甲方提供符合影城消防专用的双回路供电系统（含电缆、开关、电柜），并负责实施到位，满足消防验收要求。3、计量表安装于甲方高压配电房之低压配电柜内，需遵照物业公司统一管理执行。4、由甲方提供独立供电电源其零地电压以达到供电局验收标准为准。5、上述配电所需桥架、管路均需接至影院范围内的机房内，平面位置由影院提供。弱电：1、电信：专用网线、专用有线电视线，报装开通费由乙方负责。2、电话：预留不小于 10 门电