文山楼市调研及炬隆艺墅产品分析报告.dps.ppt

文山楼市调研及炬隆艺墅产品分析报告 文山概况 文山州位于云南省东南部 南接越南 东抵广西 总人口 接近400万 GDP为244 5亿 文山县是文山州的政治 经济 文化中心 地方民族特色鲜明的滇东南主要中心城市 云南省通边达海通道的重要节点 云南铝产业 国际三七交易中心 文山县总人口45 1万人 GDP为74 3亿元 文山州内矿产资源丰富 盛产名贵中药 三七 因此 文山县也有 七都 的美誉 一 对文山房市的大致判断 文山县的在建项目比较多 商品房的供应量也是比较充裕 普遍的品质不高 仅仅满足的居住需求 谈不上品味和档次 市场的认可主要表现为 小户型为主打的楼盘销售情况比较好 高端的别墅项目的销售率也比较看好 一 文山县人均可以支配收入变化情况 数理分析 1 随着经济的发展 人均可支配收入逐年增加2 08年虽说受金融危机影响 但文山县城镇人均可支配收入却显著增长 鲜受影响3 可支配收入的提高 说明购买力也将相应提高 二 文山县住房需求状况 数理分析 1 文山县人口的增长速度不是很快 且08年文山县城市人口仅为20万左右2 文山县近两年年的新增人口数量在5千人左右3 人口的数量将决定住房的需求量 年商品房新增需求量在14 3万 左右 三 每年文山县房地产增量状况 数理分析 1 近几年 文山县的房地产施工面积和商品房销售面积 整体呈增长2 08年受经济危机影响 施工面积和商品房销售面积均有所减少3 供应量和消化量呈现不对称状态 供应量明显过剩 四 文山县商品房均价走势 数理分析 1 文山县商品房价格预期整体看涨2 文山县商品房价格处于低价位状态 上涨 增值的空间较大3 房价的涨幅 低于人均可支配收入提高的增幅 五 文山县整体经济运行状况 数理分析 1 近几年 文山县的经济增长迅速 增速超过10 2 文山县的经济整体运营良好 受经济危机影响有限 小结 1 从房价收入比上看 现阶段 文山县的房价收入比为6 1左右 处在全国乃至全省的后面 说明现在的房价相对于文山县人民的消费习惯和购买力不成比例2 每年新增的需求量和供应量之间存在比例失调 说明文山县的房地产市场供应过剩3 房地产对文山县的GDP的贡献比较大 政府还将继续支持 加之对城市规划的建设推进 也将会导致开发量增加和供应量的进一步过剩 因此 预计 1 政府鼓励开发投资和需求量不足的矛盾在短期内难以化解 将会导致大量普通商品房住宅滞销2 供过于求的买方市场也将会调节房价的稳定 并在两年内 房价不会出现大涨 累计上涨不会超过20 3 商业需求接近饱和 而中端的产品和高端产品的需求将会逐步增加 二 文山县城内在售楼盘状况 文山县有一个比较鲜明的特点 GDP中的28 是房地产投资完成的 每年 开工建设的项目都有十几个 几天时间下来 我们销售人员陆续走访了18个楼盘 对文山市场初步做了一些了解 详见如下 小结 1 在售项目中 多层和小高层产品价位均在1500元 1900元 最高的达到2000元 以上2 在售或预售的别墅项目 价位是从1700元 2300元 3 正在销售的商业项目 价位从4600元 15500元 并且多以商业集群形式出现4 文山县人民 高层建筑的过量开发和购买人群对产品接收速度较慢 认同度不高 而导致中端产品严重滞销5 在售或预售的高品质的项目 在市场中供应量较少 比较稀缺 三 炬隆艺墅与在售别墅项目比较分析 一 优势分析 1 整体优势 a 位于新城区核心位置 未来居住和投资潜力较大b 项目的建筑风格 建筑理念和建筑品质值得期待 项目气质较高c 比较注重户型上的设计 功能齐全 细腻大气d 全景现房销售 增加客户对产品的认知度和信任度 2 产品细节优势 a 炬隆艺墅每户均有内庭院 F户型除外 面积虽大小不一 7 12 但均为赠送 秀锋苑只有部分户型有 而且是加盖的出售面积 b 层高均为3 1m 部分客厅层高3 5m 大气实用 秀锋苑客厅挑空4 5m的同时 造成空间浪费 c 阳台和露台较多 意味着赠送面积多 鹏群山庄的阳台较少 d 每套均为双主卧 考虑细心周到 秀锋苑仅有两个户型勉强具备 二 劣势分析 a 文山市场客观影响和整体市场的宏观影响b 项目区位中 生活配套和市政配套不健全或正在建设中c 产品品质较高 与中端产品相比较在价格上没有竞争力d 产品容积率较高 影响客户的有效认知e 盘量小 将来居住氛围可能有些欠缺 三 机会分析 a 政府对卧龙片区的重视 加快项目周边建设和配套设施的完善b 金融机构提供利率优惠政策 提高顾客购房热情c 片区内外的别墅项目 价格低的品质不如我们的 如金玉名园 价格同位规划完善的又不是现房 如中天世纪 综合性价比高的 又缺少产品 如云锡体育城 四 威胁分析 a 市场上的同类产品价格上有吸引力b 知名企业的客户号召力较大c 本项目周边的商业供应量较大 对本项目的商业造成冲击d 整体大环境处在经济危机中 有购买意向的客户会出现观望举动 小结 因为我们的产品和价格定位较高 而又不具备对手较强的品牌背景实力 为避免和对手正面冲突并提高销售效率 以下方法仅供参考 1 在产品推介过程中可以考虑渠道营销 复制麻栗坡团购 企事业单位 县份的派单 2 针对别墅这样的特殊产品 在宣传上使用大众传媒付出的成本高 收益却不见得好 因此采取