南通阳光置业动态项目市场变化后对项目定位2314275468.ppt

市场变化后对项目定位的新思考 新吉阳机构 苏州新吉阳二 七年十月 2 主要内容 一 近期市场变化分析二 市场变化对项目的影响分析三 市场变化对本项目的启示 一 近期市场变化分析 4 城市规划新鲜出炉 5 九月份出台的新城市规划有以下意义 制定东台城市未来发展规划 描绘市区未来发展蓝图对各项建设综合部署 为东台未来城市建设和管理提供了依据给开发商和市民对城市新区域未来发展的信心 6 客观看待新城市规划的影响力 一方面此次出台的城市规划 对东台市未来城市发展提供了一定的参考依据 另一方面 城市的发展要经济财力的支撑 要根据城市经济发展相匹配 所以新规划没有具体的时间表 7 东台市九月份土地出让 土地市场风生水起 8 土地成交释放强烈信息 显示出政府对城市发展扩张的信心和决心竞拍激烈 成交价远高于起拍价 开发商信心高涨地价成本上涨 今后的产品价格将有较大幅度的提升 9 土地高价成交 刺激在售产品市场价格上涨开发商生产成本加大 未来市场价格抬升市场价格普遍上涨 客户分流使周边区域市场空间更大未来市场将有更多的小高层产品出现 土地拍卖对楼市影响深远 10 在售楼盘价格上扬 成交保持稳定 东台楼市对九月份的土地拍卖立刻产生反应 市场价格集体上扬 本次土地拍卖的火爆击碎了消费者价格下降的愿望 价格看涨已经成为市场共识 价格上扬风暴并没有对市场造成冲击 市场成交量没有受到价格上涨的影响 11 在售楼盘价格变化情况 12 新盘推出受到追捧 9 28兴城国家花园推出两幢小高层共110套 销售均价达到3280元 开盘当天下定104套 只剩下6套顶层复式 13 市场对小高层逐渐接受 此次兴城国际花园热销来看 小高层已经为消费者所接受 小高层的档次也得到了当地消费者的认同 并将逐渐成长为市场主流消费者普遍认为小高层是比多层档次更高的产品 二 市场变化对项目的影响分析 15 城东新区规划 城东新规划登场 新规划对项目的影响 16 按新的城市规划 本项目正处在未来城东新区的中心地带 充分宣传利用 能增加客户接受度 17 城南新区规划成为未来居住休闲区 城南将成为别墅产品的主要供应点 18 城南占有较优的自然资源 也是目前东台公认的富人区 目前的水景湾是东台富人聚居地 19 城南的景观资源优越 未来的城南新区规划将建设成为未来主要居住休闲区 客户对城南别墅项目的预期可能影响到本案的别墅销售 20 从整体看 刺激市场价格抬升 使得本项目有更大的利润空间成交土地的容积率看 未来市场将是以小高层为主 多层为辅的综合性楼盘 本次土地出让无疑加快了市场对小高层 高层项目的市场接受度城北出让土地成为本项目未来最大的竞争对手 市场竞争将加剧 土地出让对项目的利弊分析 21 从个案看 22 5号地块 四唐中心村西侧 本案 1号地块 海陵北路西侧 城中花园东侧 4号地块 惠阳路北 204国道西侧 2号地块 海陵南路西侧 3号地块 永康路南侧 23 1号地块 本项目小高层 4 5号地块 本项目别墅产品 从本次拍卖成交地块的位置 面积和容积率看 1 4 5号地块将分别与本项目的小高层 别墅形成较为直接的竞争关系 24 新盘推出对项目的影响 小高层将获得更加普遍的市场认可形成较高档次的市场印象新产品高价推出威胁市场购买力 使得本项目获得更多的分流客户 25 三 市场变化对本项目的启示 26 小高层市场接受度已经不是问题 新开楼盘小高层的热销 九月份拍卖土地容积率较高 这些都预示小高层将逐渐为市场接受 成为市场的新兴力量 27 本项目需要进一步提高产品力 与本项目比较 本次拍卖的土地地理位置更优 这就要求本项目只有进一步提高产品力来加强竞争优势 地价成本及市场价格的提升 使得本项目获得更大成本优势 提升产品力的空间更大 市场竞争的加剧也要求本项目进一步提升产品力 才能从竞争中脱颖而出 28 适当加快开发速度 当前部分楼盘进入销售尾期 在新拍土地进入市场之前是本项目入市的好时机 新入市的小高层形成的良好市场氛围 对本项目有带动作用加快入市有利于避开待开发楼盘对本项目的冲击 29 增加小高层 高层面积比例 有利于做满容积率 增加总销 降低单位产品成本 加大盈利空间 高层形成地标性建筑 增加项目的区域影响力 增加小高层 高层产品比例有利于减少建筑密度 腾出空间做景观绿化 提升综合品质 30 地标性公寓产品立面示意 31 尊重当地文化 注重客户购买体验 新吉阳观点 客观认识消费者的需求 小看当地客户就是低估市场 32 客户置业不仅仅购置物质产品 更是在注入对美好生活的憧憬 33 差异化和本土化相结合 大胆引入新产品 新服务 新理念 做足差异化同时不能照搬大城市的开发程序 要充分融入当地人文 习俗 风情等内涵产品特色与