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某房产开发有限公司-营销策划部管理制度DOC(39页) 导读：目录第一部分 岗位职责 . 1 第二部分 相关制度 .某房产开发有限公司-营销策划部管理制度DOC(39页)目录第一部分 岗位职责 . 1 第二部分 相关制度 . 8第一章 市场调研管理制度 . 8 第二章 营销策划管理制度 . 12 第三章 销售管理制度 . 13 第四章 广告及制作管理制度 . 28 第五章 物业租赁管理制度 . 34 第六章 营销部档案管理制度 . 37 第七章 其他相关制度 . 38第一部分 岗位职责【1】 营销策划部职能 市场动态分析一、宏观市场观察与资料收集 1、市场的供应量及需求关系； 2、房价同比及环比的走势； 3、产品的改变及客户需求的变化； 4、购房者对市场大环境的认识； 5、年度项目开发的平均体量的进展及去化速度； 6、未来 2、3 年的城市房某行业的发展趋势。 二、区域市场分析及个案情况 1、区域内不同档次同类型项目的分布及项目情况； 2、区域内的供求关系及大环境市场对该区域的认同度； 3、在同区域预计可供应的土地状况、产品供应和产品类型； 4、区域内平均售价及市场承受情况。 三、市场现供应产品的细节特征 1、各不同门类产品的供应情况； 2、各不同门类产品的综合特征； 3、市场项目的开发规模、产品形式及刚性指标 4、配套部分的完整程度； 5、 产品在市场的主诉求点及市场认同情况。 四、市场客层的细致研究 1、购房客群的消费习惯及定性思维； 2、购房客群的行业特点； 3、购房客群多采用的付款方式； 4、购房客群的区域来源； 5、购房客群的主要购买因素； 6、购房客群对于产品的要求及讯息传播对客群的影响程度。 五、竞争个案的企宣方式、销售通路等 1、竞争个案的主诉求点； 2、竞争个案的推广设计方案收集；3、竞争个案的放盘量； 4、竞争个案的主力购买人群； 5、竞争个案的区域分布情况； 6、竞争个案的发布渠道及营销网点。法律、法规、政策性引导及风向预估一、各类经济指标等数据 具体为所在区域内不同的各类经济技术指标。包括土地用途、预售、控高、容积、建筑密度等符合当地法律法规的行政条文。 二、关于当地房某市场实际执行办法根据当地市场在售项目，对应政策各项刚性指标而得出的实际可操作性的项目开展办法， 加快项目进程。 三、因突发性政策变化，而导致项目前期投入活部分损失的可能性判断密切了解国家及当地政策，强烈关注项目所处区域的规划发展及政策方向，保持项目的 稳定性。 四、关于国家或当地出台的政策对项目产生的潜在性利好和风险的评述根据国家宏观调控及政策走势，对市场进行各种预判，在合理的战略发展中，规避企业 及在售项目风险。 五、国家或当地的政策性倾斜的发展趋势以国家或当地政府政策为依托，了解政府关注热点，进入政府重视的某类型角色，对于 公司战略性发展有潜在帮助。成本与投资的计算一、所在区域内土地的了解与对比 1、土地的价格； 2、土地的交易； 3、项目所用土地的性质； 4、土地所在区域的未来发展趋势。 二、所在区域内关于项目建设的收集与整理 1、不同区域不同建筑类型的大致某费用； 2、园林绿化及小品、水系设置；3、智能化设施的投入情况； 4、治污、修路及与市政管网接通。 三、新型建筑材料、设备及相关服务商推出业务的了解 1、建筑、建材市场，涵盖墙体、钢筋、水泥、墙砖、五金、洁具及推出的新型材料等； 2、智能化设备市场，空调、电梯、压力泵、供电、供水方式、采暖设施、消防系统、停车设 备等 3、服务商相关的最新业务，电信、网通、移动、有线等价格及最新服务的内容。 四、项目启动与经济效益的分析 1、资金投入计划：地价、前期费用、基础、某、配套、开发不可预计费用等各类资金的准备 及安排。 2、资金回款，遵从市场均价原则，测算利润率。 3、计划开发周期，设立每一周期的开发目标。承接楼盘业务及终端维护一、某位置与某现状 某所处位置； 某的地形、地貌； 某的城市配套； 某的地块设计； 危险源、污染源、风水及周边环境的规划变更等情况； 某地下的管线、电缆、暗渠等情况； 某地面建筑物及国家保护植物等影响项目开发的重要因素； 土地的完整性，非法占用或政府、自然等因素将土地划分 某的可建设运作情况。地面的居民、工厂、商业占用面积等具体数据。 二、周边的社区及配套：交通、教育、商业、医疗、休闲、金融、邮政和其他社区 三、项目现状：工程进展、销售状况、项目形象及市场认知度、产品类型及配套销售通路的 建设、成交及资金收入情况、价格因素、销售的整合与策划的包装 四、周边的环境：治安情况、空气指数、噪音指数、污染源问题、危险源问题、风水问题、 人口密集程度与居住情况、周边的景点、项目自身的天然资源 五、城市配套 道路的现状及未来的政府的规划 通讯、采暖、供电、供水、燃气等基本生活保障，采用的使用方式六、规划控制要点：根据当地市场进行整理（略） 七、竞争个案的体现：结合第一部分进行细节性安排。 八、目标市场的定位：结合第一部分进行细节性安排。 九、规划设计的分析及产品建议 设计理念。通过市场反馈，为目标客户度身订造，以产品突出策划主题思想、主要设计风格、使用特点。 按照某地形地貌，板块划分。并设计不同产品类型。 考虑融入新型材料， 视项目规模而定，中小项目以突出个性、率性为主，大型项目可以引领一种 生活潮流，提供新型生活方式。 十、市场营销策划的焦点及营销推广成本的核算：视项目情况而定。 十一、开发流程及开发风险的预测：根据项目体量及当地客群习惯，以及发展商现金储备状 况，合理建议开发的步骤及流程。 十二、销售终端的维护：销售意见书，优秀案场观摩，公司中秋、年会邀请，公司网站人物 专访【2】营销策划经理岗位职责根据公司战略发展要求，负责公司项目开发、市场研究、营销管理、品牌和形象管理、 客户服务管理等工作岗位职责。 一、市场研究1负责国家或项目所在区域宏观经济、行业政策、市场状况、发展规划等资料收集和 分析、研究 2负责行业或项目所在区域客群、供求关系、主要竞争项目、主要竞争对手分析和研 究 3负责行业或项目所在区域潜在客户需求、目标行为、消费习惯的分析和研究 4负责行业或项目所在区域户型调查分析，研究提高项目品质及性价比的具体措施和 思路 5负责行业或项目所在区域市场发展趋势、市场风险、项目风险的分析和研究，提出 可行性应对措施 二、项目开发 1负责寻找潜在开发项目，与项目所有者进行初步接触与洽谈 2负责获取土地“招-拍-挂”信息，经公司决策同意，代表公司择机组织土地市场竞价 3负责组织项目开发与经营的可行性研究，编制项目可行性研究报告 4负责项目交易或收购的谈判工作，起草项目交易或收购协议 5负责合作方的资信调查和项目交易或收购过程中的对外关系协调 6在项目公司或项目部成立前，负责项目交易或收购的前期手续办理 三、营销管理 1协助、指导和审核公司项目产品市场定位及优化和调整 2协助、指导和审核公司项目营销执行策略、营销实施和推广方案的制定和调整 3协助、指导和审核公司项目销售策略、销控计划和价格方案的制定和调整 4审核公司项目年度销售计划、营销费用预算 5负责公司营销管理、销售架构、销售案场管理、销售人员培训、销售人员测评等标 准化管理制度建设，并督促和检查执行 6协助、指导和审核公司项目存量资产处置及商业资产租赁、经营与管理 四、品牌和形象管理 1负责公司品牌体系（企业标志、楼盘标志、品牌命名、视觉识别系统等）的策划、 建立、推广和维护 2负责公司公共形象的树立、公共关系管理、品牌的营销宣传 五、客户服务管理 1负责制定公司客户服务标准、应急事件处置预案、客服人员培训和测评等标准化文 件的制定 2.协助、指导和监督公司项目客服体系的建立，督促公司项目客服管理标准的落实 3.协助、指导公司项目处理典型、重大的客服事件 4.负责制定公司物业管理服务标准，协助、指导和督促公司项目与物业管理公司对客户 的服务和维护【3】市场调研主管1、 负责编制市场调研计划，组织市场调研活动； 2、 负责公司业务拓展、房某市场讯息的搜集和整理工作，并出具一定程度的分析报告； 3、 建立健全营销信息系统，为本部门及相关部门提供决策支持； 4、 根据公司需求，组织对宏观经济形势的分析，并出具分析报告； 5、 根据调研的需要，按时组织市场调研报告的编制工作； 6、 负责组织相关人员手机市场营销相关信息、数据；7、 参加创意会议，协助创作人员完成广告作品； 8、 完成上级领导临时交办的工作。【4】销售主管岗位职责 1、负责项目相关数据的整理； 2、项目档案的建立； 3、项目各项表格的使用及统计； 4、负责项目销售小组人员的考勤； 5、负责项目总销控并及时汇报营销策划经理； 6、负责督促收集销售人员提交的客户反馈意见并汇报经理； 7、负责督促销售人员提交每周客户分析，并作汇总资料上报销售经理； 8、营销策划经理不在现场时，代替营销策划经理处理售楼处现场日常事务的管理； 9、负责收取销售代表每周和每月的工作总结并上交经理。【5】销售人员岗位职责1、掌握楼盘技术指标及楼盘主要卖点，能给客户提供合理化建议，并熟练地回答客户提出的 问题； 2、善于辞令而不夸夸其谈，待人以诚，与客户保持良好关系，为企业与楼盘树立良好形象； 3、服从工作安排，工作积极主动，有开拓精神，能不失时机的推销公司楼盘 4、与客户签订业务合同，并及时将合同上交销售主管审核后执行； 5、每天整理各项销售信息，保持客户的跟踪、拜访，传递楼盘最新信息，并记录客户建议， 整理归档，将有价值的信息上报给部门经理； 6、每天向销售主管汇报工作情况，定期进行工作总结，并熟悉竞争楼盘信息，以提高工作的 有效性； 7、遵守售楼现场各项规定，做好现场客户接待、登记管理、追踪、促成以及销售现场电话接 听等礼仪性服务工作； 8、努力学习知识，扩大知识面，提高自己的社交能力，促进业务水平的提高； 9、熟悉法律法规及行业规范【6】售后服务人员岗位职责1、建立与业主良好沟通渠道，提高服务质量，传递公司最新销售政策及信息；2、跟踪业主购房款缴纳进度，办理业主银行按揭以及放款追踪； 3、办理合同登记、产权证、土地证等相关手续； 4、协助处理重大客户投诉及上报工作； 5、负责周、月、季、年报表编制、统计工作； 6、临时收集、保管销售相关文件、合同、客户相关证件，造册登记后移交公司档案管理部门； 7、整理客户资料，并进行管理归档； 8、完成其他领导交代工作。【7】策划部主管 1、在策划经理的领导下，负责完成项目前期的市场调研工作，协助撰写项目可行性分析报告， 参与项目核心策划案的制定工作； 2、在项目运作时，配合策划经理与各单位、部门联系，撰写策划报告并负责对有关方面进行 讲解； 3、负责和项目部的沟通，密切关注销售情况，有问题必须及时解决，负责与销售经理共同制 定销售计划，包括每月的销售任务等； 4、根据公司和部门的要求，参与其他项目的策划研讨，有义务向其他项目的运作提出各种意 见并提供必要的帮助； 5、负责协助策划经理与设计单位、广告公司、媒体等相应 进行联系、沟通和协调工作； 6、每周至少抽一天时间走市场，回公司填写相关事宜、以供大家共同探讨、学习有关市场最 新动态； 7、负责对整个市场楼盘的优势分析及相关信息的掌握； 8、负责组织搜集相关行业政策、竞争对手信息、客户信息等，分析市场发展趋势； 9、根据公司发展战略组织协助营销策划经理制定营销战略规划； 10、负责市场调研、目标市场分析，市场营销定位把握，根据需要撰写调研报告； 11、负责项目的楼盘整体包装、营销策划方案的拟定； 12、营销策划活动的组织、执行、协调以及在执行过程中的监控和调优； 13、参与产品研发，对产品设计、销售策略提出合理化建议； 14、负责营销体系管理制度和流程的建设。【8】平面设计 1、配合公司行政部、策划部等部门，设计公司标识、宣传产品、名片、文件及其他与公司业 务有关的资料； 2、配合公司项目运作，设计项目所需的各种材料，包括项目运行期间所需的印刷品、装潢装饰初步方案，户内外广告牌、指示牌等； 3、负责所在楼盘的所需设计工作； 4、负责项目运作、设计制作发布于各种媒体的宣传广告； 5、配合策划经理进行与设计制作有关的外联、协调工作； 6、学习优秀设计作品，并对本公司阶段性产生的片面作品进行总结； 7、注重自身素质和房某业务知识的积累，提高自己的文学修养和广告创意水平，不要把自己 局限于片面操作员的水平。【9】文案 1、协助策划经理、项目策划负责人完成项目前期市场调研工作，协助撰写项目可行性分析报 告，参与项目核心策划案的制定工作； 2、项目运作时，配合策划经理、项目策划负责人、项目经理与各单位、部门联系，撰写广告 文案等相关文件； 3、撰写策划报告并负责对有关方面讲解； 4、负责每月策划部门会议记录工作，会议后第二天将会议记录递交总经理； 5、负责策划部办公用品的配备和管理，负责策划部日常的文件打印、排版和校对等工作； 6、物料备品详单制订； 7、营销策划活动流程安排； 8、营销策划活动场地选取、物品清单审定提交； 9、邀请人员名单拟定与督导； 10、活动公司，庆典公司外接沟通； 11、活动经费预算； 12、完成策划部进行的其他必要性的工作； 13、完成领导交办的其他事项。第二部分 相关制度第一章 市场调研管理制度本制度针对营销策划部的日常调研工作制定，对有关市场调研的部门工作在具体操作环 节予以规范与完善，以便为营销决策者提供准确、及时的市场信息。一、信息的收集及整理1信息的收集资料收集是市场研究的基础工作。没有客观全面的资料，就不能提供准确完善的研究。为了能收集到全面的市场资料，其分类及收集办法如下：11 信息的分类房某信息主要分为以下四大类：j政府的宏观影响 政府对投资商的态度 市政规划、城市发展 税费政策 法律法规 k市场动态企业环境 基建投资总额 成交面积、成交金额、成交排名 官方或权威机构的调查数据12 信息的收集途径l竞争对手 热点项目跟踪 （广告/营销手法/价格策略） 竞争集团或公司 （投资动态/客户策略/发展理念） m其他 消费者关注热点 某建筑模式分类 现场调查 报纸剪报网络信息形式楼盘调查表/动态跟进 楼书/平面图价格表报纸广告/软文 政府公告/通知 竞争集团投资动态 专家评论 顾客关注热点 集团动态 市政规划 宏观环境 专业公司报告及政府报告 统计年鉴说明 至现场收集销售资料并填写调查表，需持 续跟进的重点楼盘，继续填写动态跟进 剪报需每日收集，并分类归档（重点楼盘 广告，按楼盘归档）收集之信息在电脑中分类存档并共享2信息整理归档 收集的信息按收集途径进行归档整理，归档编号。 21 现场调查之资料，使用文件袋，每次获取的资料放入同一个档案袋，同时填写楼 盘调查表/动态跟进表 。22 报纸剪报需每天收集整理。其中，广告类：重点楼盘，按楼盘装订；其它楼盘，按 月装订，并设目录。政府公告、专家评论、竞争对手动态等：每季度按分类装订，并设目录 以便查阅。23 网络信息收集至电脑专用档案内，并设为共享。 二、信息分析及研究 1日常统计分析 11 统计当月相关区域新开楼盘数量，统计新供应面积，并作季度及全年总结分析为项 目推广提供市场性参考意见。 12 每天剪报过程中，填写广告统计分析表，为市调提供全面的原始资料。 13 报纸广告剪报每月装订成册，并编制目录，以便查阅。 2例行报告 21 编写每月市场简报，重点包括市场供给（土地供给、新开工面积、在施工面积、 竣工面积、投资额、商品房批准预售面积等）、市场需求（商品房及住宅销售面积、城镇区比