保利集团房地产项目职业经理人培训讲义

目录 房地产开发项目的资金运用 财务在企业经营管理中的重要作用 房地产开发项目的资金筹集 财务在企业经营管理中的重要作用 房地产开发项目的税务筹划 在房地产项目的开发过程中 资金始终是一项值得高度重视的资产 资金管理更是房地产企业财务管理的核心内容 房地产开发的效益和资金管理密切相关 房地产企业通过合理有效地筹集和使用资金 做到优化资金结构 拓宽融资渠道 控制投资风险 提高资金使用效率 促进企业经济效益的提高 资金密集型大量的资金投入资金周转期限长长期的资金保障 中国第一烂尾楼 中诚广场 烂尾时间 15年地址 广州天河北路开发商 香港中诚集团 广州城建 广州第一烂尾楼 麓景台烂尾时间 13年地址 广州麓苑路开发商 广州辉煌房地产公司 羊城大厦烂尾时间 11年地址 西湾路86号开发商 广州羊城集团 2 1房地产企业的生存危机 为什么有那么多 烂尾楼 2 2国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策 基于房地产开发对很大程度依赖资金的特点 国家在对房地产企业进行宏观调控时 运用较多地政策都是从控制企业资金层面入手 2007年到2008年国家出台一系列调控房地产行业膨胀发展的政策法规 如 土地出让金一次全部付清方可领取国土证 39号文 对开发企业资金的保障程度提出了更高要求 银行对房地产行业的开发贷款额度大幅度收缩及不断提高的贷款利率进一步缩小了房地产行业的融资空间 提高了融资成本 资本市场对房地产企业融资更加严格限制 二套房贷政策 预售款监管机制不仅打压了市场上改善性和投资性的购房需求 而且制约了房地产企业已收房款的运用 预交企业所得税由预计毛利率20 调整为预计利润率20 加大对土地增值税的清算等税收政策直接增加了资金的流出 上述政策都是从资金上调控房地产开发企业发展速度和规模 从而保证房地产开发实现平稳健康地发展 资金的筹措和运用能力对于房地产企业至关重要 财务管理就是要通过合理筹集和有效地使用资金 防范财务风险 保证企业持续稳定的发展 2 2国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策 资金平衡计划是反映房地产项目开发经营各期的资金盈余或短缺情况 明确资金来源 合理安排资金支出和制定适宜的借款偿还 编制资金平衡计划是房地产资金管理的一项重要工作 通过合理安排资金计划 可有效地配置资源 提高资金使用效率 防范财务风险 资金平衡计划的编制和有效实施反映了一个公司的财务管理水平 资金平衡计划见下表 X公司XX年资金平衡计划表 编制资金平衡计划包括两个层面 一是在房地产项目进行可研论证阶段 编制项目整体资金平衡计划 即在对项目开发总投资进行估算的基础上落实资金来源渠道和筹措方式 这一阶段都采取比较粗浅的方法 重点是落实好资金来源 二是在项目的实施阶段 根据项目的实际开发流程 依据地价支付要求 施工进度 融资时点 销售安排等 对年度资金平衡计划做出详细安排 确保工程按期完成 这一阶段重点是合理安排资金使用 资金计划编制完成并报公司董事会审批同意后 各公司必须严格执行资金平衡计划 其执行情况将作为考核企业管理水平的一项重要内容 2 1 编制的资金平衡计划应遵循的原则首先要立足自身平衡 资金筹集一定要切实可行 具有可操作性和能有效实施 资金安排要量力而行 留有余地 切忌满打满算 或留有缺口 具备对外融资条件一定要主动从市场上获取资金 不要仅依靠股东的投入 在股东投入土地支出后 原则上项目公司必须实现自身现金流净流入 公司将把自我资金保障情况作为考核企业年度工作的一项重要指标 2 2 资金计划的编制要严谨 注意各指标之间的勾稽关系资金计划主要依据项目的各项业务计划 包括投资计划 施工进度节点 销售计划等 进行编制 因此 计划的编制需要各个部门的共同参与和配合 总经理要亲自挂帅 在实际编制过程中 常常出现一些问题 1 项目投入的资金与计划开工量相符 例如 某公司计划全年在建面积60万方 其中新开工面积30万方 5月开工 安排的工程建设支出9亿元 工程建设支出应根据该项目所在区域的单方成本及施工进度综合细致测算 项目工程建设投资周期一般为1 2年 且当年新开工面积比例较大 当年安排工程建设支出1000 1200元 平方 该项支出显然过大 应安排6亿元左右 2 销售回笼与年度销售任务相匹配 例如 某公司计划全年签约金额10亿元 全年销售 年初有上年签约未回笼金额2亿元 而全年安排销售回笼7亿元 一般情况下 全年销售的项目房款回笼至少达签约金额的80 以上 上年已签约未回笼部分应在当年全部收回 此例中 该公司全年销售资金回笼安排在9 10亿元比较合理 3 税费的计算要依据有关要求 例如 某项目全年预计销售回笼10亿元 假设该项目当年尚未完工交楼 安排各种税款支出0 6亿元 营业税及土地增值税预征等一般为当期销售回笼的6 63 所得税预征比例为当期销售回笼的3 75 由于该项目当年尚未完工交楼 无需进行土地增值税清算及所得税补缴 那么以预缴口径安排的全年税款支出应在1亿元左右比较合理 3 税费的计算要依据有关要求 例如 某项目公司全年销售任务12亿元 销售均价预计为8000元 方 该项目全年平均在建面积30万方 安排销售费用5000万元 管理费用1000万元 两项费用明显偏高 按照通常情况 销售费用一般不得超过年度销售计划的2 5 那么安排的销售费用不应超过2500万元 管理费用单盘基准费用为300 400万元 再考虑到项目销售面积及在建面积进行调整 该项目管理费用安排过高 4 贷款规模与项目总投相符 例如 某项目预计总投18亿元 总建面30万方 当年四证齐全及新开工面积15万方 安排贷款2亿元 该项安排贷款规模与项目总投相比偏小 按照项目总投18亿元的50 匡算贷款规模约为9亿元 当年四证齐全面积占总建面的1 2 则应安排1 2的贷款规模发放 即4亿元左右 2 3 要注意各项目的全面性 不要有漏项在编制资金计划中 经常发生遗漏部分项目的情况 如项目投入中安排土地费用支出没有考虑配套的政府收费项目 在计算利息费用仅考虑年底余额 没有考虑当年新增及还贷情况 或者利息费用仅考虑银行贷款部分 不考虑股东借款 合作项目股东要求分红 没有安排现金分红等等 2 4 要注意资金来源和使用的时间节点的匹配 防止出现阶段性的资金缺口某公司编制全年资金计划 现金流入15亿元 销售回笼10亿元 银行贷款5亿元 现金流出13亿元 结余2亿元 全年实现资金平衡 在实施中 发现第三 四月出现资金缺口 其银行借款计划在5月取得 因此 申请向股东提出借款 原计划没有安排 出现时点性资金缺口 如果按月编制计划 该问题就很容易发现 自有资金包括股东投入的注册资本 含发行股票募集的资金 留存利润等 一般用于支付地价 前期税费和政府收费等前期费用等 借入资金主要是向金融机构的贷款 发行债券和信托的借款等 根据目前的规定 在项目自有资金投入到达到项目整体投资的35 并且四证齐全后 可申请项目贷款 银行贷款额度一般占项目总投资的40 60 销售回笼款即向购房业主收取的房款 根据目前的预售制度 在项目取得预售证后可对外销售 销售资金回笼不仅可以弥补项目的持续开发成本投入 并且可以逐渐偿还项目贷款并实现利润 前期阶段 项目尚未具备融资能力和销售 资金来源以股东投入为主 四证齐全 项目符合向金融机构融资的条件 贷款用于支付工程款 预售阶段 取得预售许可证 开始预售并回笼资金 具体如下图 一般来说 在项目开发的整个过程中上述三大部分资金的大致比例各为1 3 但在不同阶段各来源所占的比例不同 1 股权融资 主要是指企业通过资本市场以股东投入实现资本金的增加 包括资本市场首次公开发行 IPO 公开增发 定向增发等方式 还有一种间接上市融资 即买壳上市 股权融资作为上市公司主要的融资渠道 广泛受到上市公司的青睐 其特点 一是所获得的资金无须还本付息 新老股东一起分享企业的赢利与增长 二是一次融资资金量较大 可以长期使用 三是改善资本结构 有效降低企业资产负债率 进一步扩大银行借款等间接融资空间 四是对由于每股收益和净资产收益率的摊薄 对经营业绩要求很高 经营压力加大 2 发行债券 通过发行各种债券取得资金 包括发行公司债 企业债券 短期融资券 中期票据 等方式 1 公司债 由上市公司通过资本市场 通过交易所市场 为筹集长期资金而向一般大众举债 承诺于指定到期日向债权人无条件支付票面金额 并于固定期间按期依据约定利率支付利息 公司债监管机构往往要求严格债券的信用评级和发债主体的信息披露 特别重视发债后的市场监管工作 2 短期融资券 中期票据 由人民银行主导的银行间债券市场一项创新性债务融资工具 由企业发行的无担保短期本票 发行规模一般不得超过企业净资产的40 具有法人资格的非金融企业 可依照 短期融资券管理办法 规定的条件和程序 在银行间债券市场发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券 一年以内的为短期融资券 三年以上的中长期票据 融资券不对社会公众发行 只对银行间债券市场的机构投资人发行 在银行间债券市场交易 3 企业债券 企业债券由中央政府部门所属机构 国有独资企业或国有控股企业依照法定程序发行 可以在交易所市场或银行间债券交易市场 约定在一定期限内 中长期 还本付息的债券 由国家发改委和国务院审批 一般要求予以担保 债券发行后 审批部门不再对发债主体的信息披露和市场行为进行监管 3 银行贷款 银行对房地产开发企业提供的贷款 是房地产项目开发资金的最主要融资渠道之一 按照贷款资金使用目的和方式的不同 房地产贷款主要有以下两种类型 项目开发贷款 是指银行向房地产开发企业发放用于项目开发建设环节的贷款 经营性物业贷款 指银行将已建成并投入使用的经营性物业长期稳定收入作为分期还款来源的一种物业抵押贷款 贷款资金不限定固定用途 4 房地产投资信托 REITs REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金 由专门投资机构进行房地产投资经营管理 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金 REITs既可以封闭运行 也可以上市交易流通 类似于我国的开放式基金与封闭式基金 目前 该项融资方式正在探讨和政策研究中 结论 房地产企业主要是靠融资做大做强的 可见资金筹集对房地产企业的生存和发展是非常重要的 案例 万科做大做强的 秘诀 融资 自92年上市至今 万科共发行股票融资8次 融资金额共195亿元 至2008年底 万科历年留存利润仅128亿元 至2008年底 万科对外借款余额共329亿元 3 1 合理确定资金来源结构什么是财务杠杆效应 例 某房地产公司有自有资金1亿元 投资项目预计投资收益率为20 投资期限为1年 银行贷款利率为10 现有二个投资方案可供选择 方案一 贷款与自有资金的比例为2 1 方案二 贷款与自有资金的比例为5 1哪种投资方案自有资金收益率更高呢 方案一 投资收益 2 1 20 1 0 6亿元贷款利息 2 10 1 0 2亿元投资净收益 0 6 0 2 0 4亿元自有资金收益率 0 4 1 100 40 方案二 投资收益 5 1 20 1 1 2亿元贷款利息 5 10 1 0 5亿元投资净收益 1 2 0 5 0 7亿元自有资金收益率 0 7 1 100 70 资金筹集主要关注二个方面 一是资金来源结构 主要是指投资者筹集各种资金来源而构成的财务结构 一般指股东投入资金和企业借入资金的比例 二是取得资金的成本 总结 财务杠杆 借鸡生蛋 以小搏大 财务杠杆就是利用借贷资金扩大自有投资的产出 发挥财务杠杆的前提是 当投资收益率大于借贷成本时 财务杠杆是有利的 借贷资金与自有资金的比例越大 财务杠杆的作用越大 此时 投资收益会越高 因此 企业对外借款除了保障资金需求外 另外一个重要目的是利用财务杠杆作用获取更大的收益 提高实投资金的回报率 财务杠杆放大节税效应 所得税法鼓励人们使用财务杠杆 即贷款利息可以抵减应税收入 起到避税的作用 财务杠杆负效应如果借入款项投资取得的效益低于借款成本 将会产生相反的杠杆效应 如前例方案一中 若投资收益率降低为6 其自有资金收益率为 投资收益 2 1 6 1 0 18亿元贷款利息 2 10 1 0 2亿元投资净收益 0 18 0 2 0 02亿元自有资金收益率 0 02 1 100 2 必须合理确定负债比例 控制财务风险 负债经营作为现代企业一个经营方式 可以促使企业利用财务杠杆作用 以较小的代价获取最大的经济效益 负债率的高低取决于经营者驾驭负债的能力 关键在于 一是将负债有效地转化为有效资产 并通过资产经营能产生高于利息支出的效益 二是增加的资产的变现期低于债务合同期 保证债务能及时清偿 企业必须在风险与收益之间找到一个平衡点 防范财务风险 借款越多越好吗 财务风险原理 财务风险即企业不能偿还债务的风险 即现金流出大于现金流入而产生的到期不能还本付息的风险 高负债高风险高风险高收益过度地依赖借贷资金会产生两种后果 风险随之增加 财务杠杆的好处是建立在杠杆有利 即投资收益高于借贷利率 的假设之上的 而这是一种不确定性的假设 如果实际营运收入低于预期 财务杠杆将是不利的 将进一步加大不利后果 增加投资风险 借贷成本亦随之增加 当财务杠杆作用加大时 贷款方也会感到风险增加 一是要求提前还款 二是要求提高利率作为风险的补偿 贷款成本也将增加 财务风险进一步加大 防范财务风险 发生财务风险一般由于债务资金期限结构安排不当或者由于资金收支预算与实际不符而产生的支付危机 因此 有效地控制财务风险 一定要注意短期 中长期资金的均衡安排 特别要注意短期负债的比例 避免还债期过于集中 造成企业资金链断裂 做好资产周转期限结构与债务期限结构的匹配 避免短贷长投 根据不同产品的开发节点和预售时间 安排不同的资金来源衔接 3 2努力降低资金筹集成本 资金成本是指投资者筹集资金时付出的代价 资金筹集成本是直接关系到项目收益水平 资本成本高将亏蚀企业的利润 甚至使企业陷于困境 筹资产生的成本主要由三部分组成 一是筹集资金过程中发生的各种费用 即筹资费 如发行股票的承销费 银行贷款的手续费等 该项费用一般与筹资额度 筹资期限不直接相关 属于筹资成本中的固定费用 二是向资金提供者支付的报酬 及资金使用费或占用费 如发行债券或银行贷款时的利息 发行股票的股息 红利等 资金使用费与筹资额度 筹资期限直接相关 属于筹资成本中的变动费用 三是特定条件下的机会成本 决定资金成本一般有三个方面的因素 一是资金使用的时间 资金占用时间越长 所付费用成本越大 反之越小 二是出资者所要承受的风险 风险越大 筹资成本越高 反之越小 三是资金供求状况 资金供应紧张时 资金成本越高 资金供大于求时 成本越低 案例 恒大地产 对赌协议的后果 恒大地产是国内房地产公司国际化融资金额最大的 历年累计在国际资本市场募集资金18亿美元 但取得这些融资的背后 却要背负着巨大的成本 特别是在市场发生变化后 其高负债 高成本的资金使其背上了沉重的压力 企业陷于困境 为了实现上市 实现迅速扩张 恒大地产从2007年不计成本频繁拿地 土地储备由2006年底的不足600万方增加至4580万平方米 比2006年底增加了9倍 其资金来源主要是与一些机构投资者签订了所谓的对赌协议 对赌协议是投资方与企业对未来不确定情况的一种约定 双方以企业当前的业绩为议价基础确定投资条件 根据双方认可的业绩增长情况 以具体业绩指标甚至股价为协议条件 对赌标的通常设定为企业股权 或者远远超过一般标准的其他支付条件 如高额利息 这种融资的好处是短期内能获得足够的现金支持企业发展 但一旦不能满足对赌条件 企业将付出高昂代价 案例 恒大地产 对赌协议的后果 案例 恒大地产 对赌协议的后果 据公开资料显示 2006年11月 恒大地产与国际机构投资者德意志银行 美林及淡马锡签订协议 以恒大地产三分之一股权作押 由三家机构投资者以总价4亿美元认购其8亿股可换股优先股 2007年8月 恒大地产通过另一上市保荐人瑞信担保 向贷款人授出认沽期权为担保 筹集资金4 3亿美元 2007年9月 通过抵押恒大御景半岛项目 再次向美林贷款1 3亿美元 用于购买土地 如恒大地产与国际机构投资者德意志银行 美林及淡马锡签定了对赌协议 按照约定 恒大地产若在2007年底前实现上市 机构投资者的回报不少于30 若在2008年6月6日前完成上市 机构投资者的回报则不少于40 如果在2008年12月6日前上市 回报率不少于50 若至2009年6月6日前上市 回报率不少于60 如果在2009年12月6日前上市 则机构投资者的回报不少于70 如无法上市 其将以现行市盈率回购相关投资者的股份 据有关资料显示 截至2007年9月30日 恒大地产总资产约为148亿港元 总负债已高达140 67亿港元 资产负债比超95 由于金融危机的影响 恒大未能按期上市 到目前为此 资本市场依然低迷 恒大地产亦未有上市的迹象 这将意味着 如果今年不能上市 恒大将面临资产被瓜分的危险 即便能上市 其成本也是非常高昂 案例 恒大地产 对赌协议的后果 银行贷款是满足项目后续建设资金需求和减少自有资金占用 充分利用财务杠杆提高自有资金收益率的关键 从项目公司看 银行贷款是房地产项目主要资金来源 4 1 银行贷款的放款条件 1 自有资金投入占总投资35 以上 目前由于地价占总投比例较高 一般地价支付完毕即可达到自有资金投入要求 2 项目四证齐全 国土证 用地规划许可证 工程规划许可证 施工证 主要是控制施工证节点 4 2 办理银行贷款的流程 1 与银行沟通 拟定贷款方案 2 银行前 后台进行项目评估 3 银行审贷会过会 4 落实四证 抵押 法律文件等相关放款条件 5 银行放款 各银行对公司整体授信仍有存量且放款银行具备放款规模 6 银行贷款资金转出及使用 4 3 办理银行贷款需关注的事项 1 合理确定贷款额度 公司每个项目均应在银行可接受的范围内争取最大的贷款额度 一般在总投资的40 60 2 项目前期规划报建时应注意分证 为发挥资源的最大优势 充分地利用银行贷款资金 在前期规划报建时 可根据项目的大小 考虑分拆工程规划许可证和施工证 拆分成若干期 能为今后的融资工作带来灵活和便利 3 贷款担保或抵押条件应关注的方面 各子公司在抵押不影响销售的情况下 应优先使用抵押方式 并提高抵押率 充分利用抵押物资源 但由于销售需要抵押物涂销 放款后几个月即开始还款 银行贷款资金利用效率较低 为提高资金使用效率 可采用母公司担保方式 4 贷款资金使用应关注的方面 要尽量和银行协商 力争突破贷款资金的封闭管理 将贷款通过合理的渠道转出 提高贷款资金的使用效率 否则 公司必须根据工程建设资金需求金额和时点发放贷款 使用多少金额 发放多少金额 坚决避免贷款资金发放后长期闲置在账面的情况出现 5 贷款成本及利率调整周期应关注的方面 力争获取市场上最优惠的贷款成本条件 要关注利率的变化趋势 在银行贷款利率处于下降通道时 贷款利率应按季或月调整 反之 则尽量按年度甚至更长的时间调整利率 房款回笼工作应贯穿于销售的各个环节 保证销售和回笼的目标一致性 将回笼任务责任到人 并与业绩挂钩 加强销售回笼工作应注意以下几方面内容 5 1 加快销售签约 在销售定价 折扣政策制订 现场宣传等销售各个环节充分考虑房款快速回笼需求 例如在付款方式设定时尽可能减少多期付款方式 在折扣方面设置一定比例的按时签约折扣 折扣向一次性付款倾斜等 5 2 优化收款流程 房款回笼需要销售部门 法律部门 代理公司 律师事务所 银行 财务部门等多个部门和单位共同努力和配合 要明确各部门岗位责任及工作流程以提高工作效率 特别可以通过房款回笼情况与费用挂钩等激励手段 充分调动代理公司 律所等中介积极性 促进房款的快速回笼 5 3 充分利用法律手段保证按期付款的严肃性 在认购书 买卖合同 按揭须知等法律文件中严格约定违约责任 充分保护公司利益 对恶意拒缴房款及提供资料的客户要移交法律部及时处理并严格执行 维护按期付款的严肃性 5 4 加快银行按揭的办理 银行按揭款是房地产行业特有的一种资金来源方式 目前 多数客户都采取银行按揭方式支付房款 要加快按揭款的发放速度 首先 充分调动代理公司 律师行力量 责任到人 催收按揭资料 按揭资料齐全后方可进行代理费结算 其次 在保证开发贷款银行优先的情况下 引进多家银行 通过竞争压力促进放款速度 第三 与省 市公积金中心建立良好的合作关系 开辟公积金中心绿色通道 5 5 加快他项权证办理 解除公司担保责任根据房地产行业经营惯常做法 在商品房他项权证办理并移交按揭银行前 公司将对客户按揭贷款承担阶段性担保责任 若客户在此期间未正常还贷造成违约 公司将承担回购等担保责任 为降低担保风险 公司应尽快办理他项权证 缩短担保期限 尽早解除担保责任 5 6 做好销售诚意金和购房定金的管理首先 诚意金收取 转定和退款等过程都需要建立相应的内部控制制度 纳入财务核算体系管理 收取过程中需要销售现场工作人员恪守现场相关管理规定 收款记录实时录入系统 纳入管理体系 相关款项 凭证应按日清理及移交做账 财务人员严把审核关 确保应收款项的实际入账 其次 诚意金转定金后 相关款项作为销售房款及时进行账务处理 第三 换房 退房等特殊业务建立完善的登记 审核流程 应退还的诚意金 应经销售和财务部门双重审核 防止重复退款 1 1项目的投资回报率越高越好吗 某公司能筹集的资金为3亿元 现有A B C三个项目的投资成本均为3亿元 其中 A项目投资回报率为25 投资期为5年 B项目投资回报率为20 投资期为3年 C项目投资回报率为15 投资期为2年 方案一 选择投资A项目 则5年内可获收益3 25 0 75亿元 方案二 若选择B C项目 则5年内可获收益3 20 3 15 1 05亿元 答案 项目的投资回报率固然重要 资金的周转率也非常重要 在筹集到资金后 需要对这些资金进行合理有效的使用 提高资金的使用效率 同时规避资金风险 因此 对于房地产开发公司来说 资金运用的一个重要任务就是要加快资金周转 以较小的资金流量推动较大的项目周转 使资金产出较高的利润 资金运用时要特别关注的重点 要缩短项目的开发周期项目 加快开发速度 减少资金的占用 对于一个区域公司来说 要充分考虑到开发产品的类型 要注重流动性强的住宅产品 要尽量保持较高的资产流动性和变现能力 不能一味追求占用大量资金且回报周期较长的商业地产项目 特别是现阶段 公司处于快速发展中 要坚持以普通住宅的滚动开发为主 商业地产等经营性物业投入原则上要控制在20 以内 案例 富利地产 商业转型的代价 富力地产在此轮的市场调整中遭遇资金紧张困局的重要原因就在于 在过去的几年中他们将过多的精力和资金投入到商业物业项目 沉淀了公司不少的资金 富力公司从03年开始进入商业地产 近几年 投入大量的资金在商业地产项目 据统计 富力在珠江新城拥有15个项目 大部分是写字楼和高价酒店 仅在广州 北京 天津三地现有的商业物业开发将会耗掉资金124 9亿元 3年平均投入41 6亿元 在2007年还曾经与合景泰富联手以46亿元拿下珠江新城的商业地王项目 47 05亿元拿下佛山商住地王 拟建佛山第一高楼 在天津以50亿元拿下的住宅项目 仅这三个地王项目的低价 就要承担费用超过112亿元 目前 富力已有5家五星级酒店 2家四星级酒店 2个幢国际甲级写字楼和2个购物中心 投资商业地产沉淀了较多的资金 而商业地产经营效果并不理想 2008年酒店业务亏损1 8亿元 由于市场发生较大的变化 加之2007年投入了大量资金高价拿地 回归A股的失败 08年的销售额大大低于预期 08年富力的销售收入160亿元 只是与07年持平 只完成计划的66 富力地产资金和财务状况陷入了比较困难的局面 2008年12月底 富力地产货币资金余额仅20亿元 资产负债率73 银行借款达205亿元 一年内到期的95亿元 由于资金被占用 已经让富力喘不过气来 为缓解资金紧张局面 不得不高成本融资 08年融资成本比上年增加231 公司已一年没有再购置土地 为缓解资金困境 去年年底 富力开始出售那些他们一直宣称将持有经营的标志性写字楼 股东张力和李思廉个人出资购买下属子公司的房产 作价分别为0 83亿元 1 02亿元用于补充公司流动资金 在经济高潮 市场形势好 资金面宽松时期 市场往往用土地贮备的数量来衡量房地产企业的实力和规模 但在经济衰退和货币政策从紧的压力下 对一个房地产企业更注重资产的流动性 包括现金结存有多大 现金流入是否为正 负债率有多高以及流动比例等指标 1 2确定合理的现金留存量货币资金作为流动性最强 收益性最弱的资产 持有一定现金可增强公司的财务稳健性 但过多的现金表明资金闲置 会给企业增加财务成本 损失机会成本 在市场好 信贷政策比较宽松的情况下 应尽量降低账上资金余额 相反 可适当调高现金比率 5 10 获得较稳健的财务状况 作为项目公司 为降低资金成本 将尽量减少账面的资金结存 如有长期闲置资金可考虑提前归还银行贷款 或将资金调入母公司 由母公司统一调剂和平衡 账面留存资金与与资金需求尽可能匹配 满足未来一个月资金需求 1 资金支出与施工进度不一致 超进度支付工程款 或工程暂估单价过高 造成提前或超付工程款 各项开发建设投入严格按合同和施工进度付款 坚决杜绝未达到付款条件提前付款和超进度付款 既是降低资金成本 也是控制经营风险 2 工程结算要留足额的工程质保金 按规定足额收取工程质保金 工程质保金是约束施工单位后期维修工作主要手段 也可创造一定的资金效益 因此 需足额收取 并严格按规定审批后退还 3 垫付的各项工程款要及时收回 在工程建设中往往存在甲方为施工单位代垫工程劳保金 现场水电费等 这些款项应及时进行清收 保证公司利益不受损害 4 资金拨付的手续不完善 审批不严 资金使用的计划性不强 资金支出有较大随意性 5 应收款占用资金过大 催收不利 特别是业主拖欠的房款要及时收回 6 加快尾盘和车库等物业的清盘 尽快处置闲置资产 空置房产设备 减少资金占用 尽快回收资金 3 1 账户管理制度 1 账户的开立与注销必须经过公司董事长审批同意 2 各级公司的所有银行账户必须由所在公司的财务部门统一管理 其他部门不得以任何名义开立银行账户 3 银行账户必须以本单位的名义开立 不得违反规定以其他单位或个人的名义开立 严禁将公款私存 出租或出借银行账户 4 各级公司财务部门应定期对银行账户进行清理 对于长期不使用 不需用的银行账户应及时予以注销 5 公司的所有资金必须纳入法定账户管理 不得坐收坐支 严禁账外循环和违规设立 小金库 6 各级公司的会计和出纳不能由同一人担任 开具银行支票所需的印章必须分由两人或两人以上保管 银行支票印章的保管理人员不得在空白或内容填列不全的支票上盖章 7 资金收支必须及时入账 做到日清月结 各级公司财务部门的会计人员应按月编制银行存款余额调节表和盘点现金 保证账实相符 出现账实不符情形的必须及时查明原因 分清责任 及时纠正或追究有关人员的责任 3 2 资金使用及付款审批制度 1 资金实行预算管理 各公司必须按资金计划使用资金 防止计划外的资金支出 公司的资金实行统一调度和统筹安排使用 以减少资金闲置 降低资金成本 2 各级公司应根据自身实际情况制定明确的资金支付审批权限和程序 各项资金的支付必须严格按规定权限和程序审批 对于未经规定程序审批或超越权限审批的款项 出纳人员不得支付资金 其他财务人员不得办理有关财务事项 付款申请需提交相关证明材料 3 所有的资金的支付必须依据有效合同 合法凭据和齐全的手续 并取得合法有效的票据 杜绝白条或不规范凭证 票据支取资金 4 各级公司的资金不得擅自对外借款和抵押担保 如确需 必须经集团公司审批 5 未经批准 各级公司的资金不得投入证券市场从事有价证券买卖活动 或从事其他任何形式的委托理财 风险投资活动 房地产行业作为支柱产业 一直是国家宏观调控的重点对象 是企业的一种刚性支出 若能恰当地进行税务筹划 则可为公司带来一定的经济效益 合理合法地进行税务筹划 充分利用各种税收优惠政策 可有效地减少企业现金流出 提高企业利润 增加股东回报 税务筹划对房地产企业具有重要意义 企业需密切关注国家宏观调控政策的变化 认真分析 积极开展税务筹划 变被动为主动 更好地维护企业利益 房地产行业税负较重房地产年度税负一般占营业收入20 以上 接近甚至超过企业当年实现的净利润 如果加上项目清算时要缴的大笔土地增值税 企业所得税 项目真正的税负占项目收入的比重会更高 以保利地产 600048 为例 近三年税负列表如下 单位 亿元 税局加强征收与监管经济增长放缓 积极的财政政策需要资金的更大投入 各级地方财通过加大税收征收力度 降低财政资金压力 特别是房地产行业相应的营业税 土地增值税 土地使用税 房产税为地方税种 大部分将留存地方财政 更是成为目前税务部门清理征收的重点 税收筹划即从公司总体的发展战略出发 通过适当的安排公司经营方式和业务流程 以及巧妙合理的财务协调和会计处理 实现在合法的前提下 税收负担相对较小 企业整体利益最大化 税收与经营形式直接相关 税务筹划贯穿项目始终 是个动态管理过程 特别是在项目运作的前期进行筹划尤为重要 充分运用税收优惠政策 调整相关经济业务形式 尽可能争取符合税收优惠条件 享受相应优惠政策 税务筹划思路主要体现在以下三个方面 调整经营事项 套用低税率税目 不同的收入形式适用不同税率的税目 可采取灵活的销售方式 在保持总收入不变情况下 套用较低税率税目 合理分摊成本 利用综合开发优势 在政策许可的前提下 合理分摊项目成本 在总成本不变的情况下 降低整体税负水平 坚持依法纳税 首先应坚持依法纳税 公司的决策者 财务人员应及时 系统的学习税收政策 准确理解税收政策的内涵 整体把握税收优惠政策及税收前置条款 依法纳税 提高税务筹划意识 重视前期筹划 各级领导要具有税收筹划意识 积极从项目前期着手筹划 根据税收筹划需要安排相应经济业务 在开发的各个环节中实行税负的动态管理 真正实现节流的作用 关注税务筹划风险 税务筹划需要依据当前的税收法规政策 税局对事项的认定 项目自身的特点等因素综合决定 如果盲目筹划 生搬硬套 结果会适得其反 使公司处于不利的税务风险之中 因此 在动态筹划过程中 始终应关注税务风险 土地增值税税率按照增值率的高低 土地增值税的税率有30 40 50 60 四档 最高税率达60 土地增值税是超额累进税 分段征收 具体见右图 0 50 50 100 100 200 200 增值率 60 50 40 30 税率 增值额 土地增值税计算公式土地增值税 增值额 税率 扣除项目金额 速算扣除系数增值额 房地产销售收入 扣除项目金额扣除项目金额 直接开发成本 开发费用 可按开发成本的10 核定 加计扣除 直接开发成本的20 流转税费 1 1 1普通住宅增值率不超过20 时免交土地增值税 税法规定 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额20 的 免征土地增值税 公司在项目拓展时 可立足于普通标准住宅 加大对普通标准住宅的投入 充分利用这一优惠政策 对于规划为普通住宅的项目 一方面充分考虑按当地普通住宅的标准进行建设 以保证最终优惠政策的落实 另一方面 需注意普通住宅的销售定价 经测算 毛利率为40 12 与增值率为20 相对应 毛利率在40 12 以上的普通住宅将达到土地增值税的缴纳标准 据实清算将对公司盈利和现金流产生重大影响 1 1 1普通住宅增值率不超过20 时免交土地增值税 续 以下表普通住宅定价为例 价格定为5900元 方时 毛利率为39 66 增值率为18 95 不用交土地增值税 利润较6000元 方的定价还大一些 因此 在普通标准住宅销售定价过程中 充分考虑项目增值率的临界点 寻求销售收入 土地增值税之间的最佳利益平衡 1 1 2与外界合作开发的项目 尽量套用合作建房模式 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税字 1995 48号 规定 一方出地 一方出资金 双方合作建房 建成后按比例分房自用的 暂免征收土地增值税 建成后转让的 应征收土地增值税 保利广州公司的G1 1 保利心语项目 和F2 2两幅地块在出让时均保留了村留用地的性质 通过与冼村签订合作开发协议并向国家支付少量地价款后 广州公司实现了国土证上的加名 并与冼村按比例享有项目的权益 通过与税局的充分沟通 税局基本认可合作建房的模式 到时我司对分配给冼村的房产按市值缴纳营业税 即可将市价同时计入项目的收入和成本 这大大增加了土地增值税的扣除金额 降低税负 合作建房有成立公司和不成立公司等多种形式 但不论何种形式 均应完善土地过户手续 明确合作分配形式 以及分配后股权比例变化和剩余物业权属利益的归属 1 1 3争取核定征收 税务机关在账册不齐等特殊情况下可按不低于预征率的水平进行土地增值税的核定征收 因此 在某些高毛利的项目上核定征收与据实清算最终所缴税款将存在巨大差异 积极争取土地增值税的核定征收将是有效降低税负的途径之一 某项目总收入2亿元 可扣除金额为1 1亿元 则增值额为9000万元 增值率为81 81 土地增值税为3050万元 此项目系收购项目 账册不齐 若最终税局能以5 的税率核定征收 则土地增值税为1000万元 节税2050万元 1 1 4在合法的前提下延后土地增值税清算时点 各地土地增值税清算细则陆续出台 各公司应适当与当地税局沟通 尽可能延后土地增值税清算时点 或更换税负相对较轻的项目进行清算 对于能实行以预征代清算的项目 应主动争取以预征代清算 1 2 1合理分解收入 销售是实现收入 回收资金的关键环节 税负与销售收入呈正向关系 销售方面的筹划重点在于采用灵活的销售方式 合理分解收入 以降低税基或适用税率 在合法的情况下 若能通过业务类型的调整 将部分房产销售收入转化为其他非房产销售名目的收入 则可以降低项目的增值率和税基 最终降低土地增值税 1 2 2合理调整销售物业和持有物业的比例 房地产开发企业开发的物业用于自用或其他商业用途 如果产权未发生转移 不征收土地增值税 在满足项目现金流要求的前提下 对毛利率高的商业物业可用通过持有出租 减少对外出售比例 减少和推迟土地增值税的缴交 1 2 3股权出售代替实物出售 如目前在某项目中有一办公楼准备出售 如果某客户愿意在我司稍微降低售价的情况下以股权形式整体购买 则可以做如下筹划 主要利用股权交易不交纳营业税和土地增值税的税法规定 若办公楼出售时已有产权证 可先将办公楼整体以相对较低价格投资成立项目公司 而后出售项目公司股权 或者先以货币资金作为注册资本成立新的全资子公司 而后以办公楼整体对其进行增资 可免契税 若办公楼无产权证 先成立空壳项目公司 再将办公楼整体以相对较低价格出售给此公司 而后出售空壳公司股权 1 2 3股权出售代替实物出售 目前在某项目中有一办公楼准备出售 此办公楼面积为2 000平米 建造成本为800万元 可以6 2万元 方价格推向市场 此时总售价为1 24亿元 土地增值税为5 788万元 总体税负为7 767万元 占收入的63 举例 如果某客户愿意以6万元 方的价格整体购买 并愿意配合我司进行筹划 则我们可以6 000万元成立壳公司 将此办公楼整体先以3万元 方的价格出售给先成立的壳公司 而后将整个壳公司的股权以1 2亿元出售给客户 相当于以出售股权的形势代替出售实物 股权出售环节不需要交纳营业税及契税 此时 土地增值税为2 291万元 降低3 497万元 税负总额为4 774万元 节税2 993万元 1 3 1按占地面积来分摊地价 项目中有别墅 商业与住宅等不同物业 地价可以按建筑面积与按占地面积两种方式进行分摊 同等建面的别墅占地面积较住宅大得多 且别墅毛利率较住宅要高 因此 按占地面积分摊时别墅分得的土地成本更多 当项目规划有不同的物业形态时 建议在可行的情况下对国土证进行分证 高增值率物业 如别墅 单独出具国土证和规划证 以利于项目分期清算时按占地面积分配地价 降低别墅物业增值率水平 1 3 2合理分摊项目成本 各公司应充分利用综合开发优势 在政策许可的前提下 对成本费用进行合理分摊 包括持有物业与销售物业之间 普通标准住宅与非普通标准住宅之间 公建配套设施等 寻求最佳税收效益 1 3 3适当加大税前扣除的成本和费用 毛利率在40 12 以上的普通住宅和毛利率在27 以上的非普通住宅项目将达到土地增值税的缴纳标准 因此 当物业毛利率在上述标准附近时 房地产开发企业可通过适当增加开发项目投资 通过降低适用的税率等级 如从增值率从20 下降至19 达到免征条件 起到一举多得的作用 既增加开发成本和税前扣除的加计费用 降低土地增值税 又能通过增加投入提升项目品质 有利于促进房地产的销售 房地产业企业所得税适用的最新法规为 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 国税发 2009 31号文 即企业销售未完工开发产品取得的收入 完工前后都叫收入 应先按预计计税毛利率15 分季 或月 计算出预计毛利额 计入当期应纳税所得额 开发产品完工后 企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额 同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额 计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额 该政策从2008年1月1日开始实行 修改了国税函 2008 299号文件按预征利润率20 预征的规定 在一定程度上缓解了企业预缴时的资金压力 企业所得税计算公式 预收当期企业所得税 当期收到的预售房款 15 当期其他结转项目税前利润 25 结转收入当期缴企业所得税 当期结转的税前利润 结转收入 15 25 举例 某地产公司只开发一个项目 企业所得税按季度缴纳 项目在3月开盘 当月即收取预售房款20000万元 期间费用1000万元 则当期需要预缴企业所得税为 20000 15 1000 25 500万元 若这2亿元预售房款在年底交楼确认为收入 相应会计利润调整得到的应纳所得税额为4000万元 对应结转成本为14000万元 真实的毛利为6000万元 则结转收入时需要补缴企业所得税 4000 20000 15 25 250万元 2 1充分利用地方优惠政策 新税法规定 企业所得税地税分成的部分在一定条件下可以让企业享受优惠 当地税局拥有一定的自主权 因此 对于部分地区为了吸引投资 而让利这部分税收或实施税收返还政策的地区 应积极申请享受优惠 为企业降低企业所得税支出 2 2合并纳税 新所得税法规定 居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的 应当汇总计算并缴纳企业所得税 可以利用新企业所得税中居民企业合并纳税的政策 将亏损的公司由法人改为分公司的模式来降低企业所得税 如将一直亏损的物业公司由地产公司的子公司转为其分公司 则物业公司的亏损可以抵销地产公司的应纳税所得额 降低企业所得税 2 3争取核定征收的方式 适用较低