物业管理前期介入工作方案D.doc

学习改变人生做成功物业管理人！物业管理前期介入工作方案一、物业管理前期介入工作的实际意义1、房地产开发市场的竞争日趋激烈，开发项目的全面成本控制是开发企业最关心的问题，也是物业管理前期介入工作的重点之一。开发项目的全面成本包括开发期投入成本和后期管理运营成本。全面成本的有效控制是物业具备持久竞争力的保证，也是物业保值增值的必要前提。2、物业管理前期介入工作有利于优化设计，节省投资，减少返工，降低开发期成本。物业管理公司可以凭借其专业经验，在总体规划、建筑设计、能源使用、市政配套、设备选型、功能设置、施工监管、工程验收接管、物业销售等方面提供咨询建议，为开发企业提供全方位的服务。3、物业管理前期介入有利于后期管理的顺利过渡。随着物业现代化程度的不断提高，特别是智能化系统的引入，物业管理的难度不断增加。前期介入可以全面了解物业状况，对土建结构、隐蔽工程、设施设备安装、缺陷及遗留问题等情况做到心中有数，既缩短了接收工作时间，提高了接收工作质量，又为以后的物业管理奠定了良好基础，避免了建设与管理相互脱节的问题。4、物业管理前期介入有利于物业管理的良性运转。物业管理企业可以预先就物业管理公司（项目部）的组织架构搭建、入伙管理、二次装修等提供管理方案；协助制定业主临时公约、业户手册等文件，并提前进行物业管理人员的全员培训。二、物业管理前期介入各阶段主要工作内容1、项目立项破土动工阶段本阶段的工作重点是通过参加项目前期物业管理的招投标，对中标项目的总体规划、配套公建、市政配套、设备选型等方面提供咨询服务；同时，提出搭建物业管理公司（项目部）组织架构的设计。主要工作内容为：1）对拟投标项目所在地域的市场调研（京外异地项目为重点） 见拟投标项目所在地域的市场调研方案2）投标（以市调报告的可行性分析为基础）a、成立投标工作组b、参加答疑c、编纂投标书d、参加答辩3）前期物业服务合同的拟订及签定4）编制开办费预算5）制定并向开发企业提交物业管理前期介入工作计划（包括介入期计划及分阶段计划）6）根据委托合同的约定，派驻物业管理前期介入现场工作组7）提出对项目总体规划的建议a、根据市调结果，提出对总体规划的建议书b、提出对结构及外立面的建议（包括但不限于：降低私搭乱建的可能性、避免使用的缺陷、考虑管理运行费用的合理性、生命周期等）8）提出对项目配套公建的建议，包括：a、智能化系统配置的建议b、社区中心（会所）配置的建议c、配套学校、托幼所的建议d、配套公共交通的建议e、配套商业的建议 f、配套停车场所的建议9）提出对项目市政配套设置的建议a、供电方式的建议b、供水方式的建议c、采暖方式的建议d、空调方式的建议e、排水及中水处理方式的建议f、污水处理方式的建议g、垃圾消纳方式的建议10）提交对设计图纸的审议结果报告（根据实际进度分期提交）11）提出设备选型的建议12）搭建物业管理公司（项目部）组织架构的设计 13）根据开发企业的实际需求，接受并进行售楼处的委托物业管理a、签订售楼处物业管理服务委托合同b、制定并向委托方提交售楼处物业管理服务工作方案，包括但不限于以下内容： 安保管理方案（岗位配置及管理管理、停车场（位）管理、押送款保护、警队管理等） 保洁管理方案（样板间管理、售楼处室内外管理、公共卫生间管理等） 设施设备及能源管理方案 集中售楼及客户联谊活动秩序维护工作方案 突发事件预案、破土动工封顶外装阶段本阶段的工作重点是针对施工中各种可能出现的问题提出预见性建议，对施工中出现的问题提出修改意见。协助销售工作；售楼处的管理；协助制定业主临时公约。主要工作内容为：1) 提出施工现场管理的建议2) 检查工程施工质量并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议3) 提出对遗漏工程项目的修改建议4) 提出对预埋、预留及隐蔽工程的修改建议5) 提出对防水工程的修改建议6) 提出物业管理方式的建议7) 提出协助项目销售的建议8) 提供业户调查表并就反馈的信息提供答案9) 协助制定业主临时公约10）对销售人员及相关人员进行相关物业管理知识培训 、封顶外装竣工验收阶段 本阶段工作重点是对项目的设备设施的安装、调试进行审查，并提出合理化建议；熟悉楼宇中的各种设备和线路，特别是了解隐蔽工程情况，收集各类图纸资料，为物业管理的验收接管做前期准备。同时，为确保物业管理工作的顺利接管，完成选聘、培训物业管理项目部高层管理人员的工作。主要工作内容为：1) 提出对安防技防系统安装、调试的修改建议2) 提出对消防系统安装、调试的修改建议3) 提出对智能化系统安装、调试的修改建议4) 提出对通讯系统安装、调试的修改建议 5) 提出对给排水系统安装、调试的修改建议 6) 提出对暖通系统安装、调试的修改建议 7) 提出对制冷空调系统安装、调试的修改建议8) 提出对供配电系统安装、调试的修改建议9) 提出对电梯设备安装、调试的修改建议10) 提出对机动车非机动车停车设施设备安装、调试的修改建议11) 提出设施设备和材料成品保护的建议12) 针对前期工程缺陷，就改良的可能性提出建议13) 提出工程初验准备工作的建议14) 提出工程中使用的易损材料留有的建议15) 提出建立设施设备档案资料库的建议16) 提出接管验收方案17) 完成选聘、培训物业管理项目部高层管理人员的工作 4、竣工验收开业入住阶段本阶段工作重点是根据本物业特点制定物业管理实施计划、物业管理服务设计并提出开办费预算、首年度及正常管理年度费用预算。选聘、培训物业管理项目部中层管理人员及对全体物业管理人员岗前培训。做好物业管理企业各岗位介入、业户入住的全面准备。主要工作内容为：1）根据接管验收方案实施接管验收2）制订项目物业管理的实施计划3）制订首年度及正常管理年度预算4）制订治安、消防管理方案5）制订二次装修管理方案6）提出精装修维保提案7）协助制定业户手册8）建立业户档案库9）建立设施设备档案资料库10）制订入伙管理方案11）进行入伙工作程序的演练12）制订物业管理服务设计（包括但不限于：编写物业管理服务内容解析、物业管理服务质量标准、物业管理服务费用测算、有偿服务项目及收费标准、链接与合作服务设计等）13）与外供方签订各类专项服务协议（包括智能化系统、空调系统、锅炉、电梯及其它设施设备、安保、清洁、绿化、垃圾清运等） 14）完成选聘、培训物业管理项目部中层管理人员的工作 15）进行全体物业管理人员岗前培训三、物业管理前期介入工作模式完成以上物业管理前期介入工作和开发企业的其它服务需求，一般分为两种工作模式。1、顾问咨询模式1）公司品质管理部负责，组织精通物业综合管理、资产运营管理、工程管理、业户服务、安保管理和财务管理方面的专业人员组成顾问工作组，负责前期介入工作。2）根据顾问工作计划结合开发项目工程进度开展工作，提出专业化建议，随时提供物业管理咨询。每周定期与开发企业相关部门联络一次；定期参加工作例会；不定期参加开发企业召集的专题会议。3）所有咨询、建议及提案以书面形式呈交。4）顾问工作组成员平均每月现场工作时间不少于40小时（包括参加会议、咨询、调研等）。5）取费标准及方式： 略2、派驻现场模式1）根据开发企业及实际需求，由物业公司选派相关方面的专业人员组成驻场组派驻开发项目现场，提供管理服务。2）驻场组可为一至五人，应具有相关的专业技能和经验参与项目的日常工作。每月向开发企业提交一份现场工作报告，并随时解答相关