物业工程管理作业手册.doc

目 录1.组织架构图1.工程组织架构图WI-NWGZ-AL.GC-12.岗位职责WI-NEGZ-AL.GC-21.工程组职责WI-NWGZ-AL.GC-2-12.工程组岗位职责（全部）WI-NWGZ-AL.GC-2-23.工程组质量目标WI-NWGZ-AL.GC-2-33. 管理规定WI-NWGZ-AL.GC-31.交接班制度WI-NWGZ-AL.GC-3-12.值班管理规定WI-NWGZ-AL.GC-3-23.工作检查制度I-NWGZ-AL.GC-3-34.运行记录管理制度WI-NWGZ-AL.GC-3-45.工程档案管理规定WI-NWGZ-AL.GC-3-56.钥匙管理规定WI-NWGZ-AL.GC-3-67.工（器）具管理规定WI-NWGZ-AL.GC-3-78.安全用电用水管理规定WI-NWGZ-AL.GC-3-89.承包商监督管理规定WI-NWGZ-AL.GC-3-910.工程组巡检规定WI-NWGZ-AL.GC-3-1011.设备管理规定WI-NWGZ-AL.GC-3-1112.机房管理规定WI-NWGZ-AL.GC-3-1213.设备机房防火规定WI-NWGZ-AL.GC-3-1314.机房卫生管理规定WI-NWGZ-AL.GC-3-1415.煤气泄漏处理程序WI-NWGZ-AL.GC-3-1516.层间配电房管理制度WI-NWGZ-AL.GC-3-1617.转、停电通知用户工作规程WI-NWGZ-AL.GC-3-1718.紧急停电处理程序WI-NWGZ-AL.GC-3-1819.临时用电管理规程WI-NWGZ-AL.GC-3-1920.供配电设备运行管理规程WI-NWGZ-AL.GC-3-2021.高压配电室操作规程WI-NWGZ-AL.GC-3-2122.供配电系统运行管理规程WI-NWGZ-AL.GC-3-2223.供配电系统维修保养规程WI-NWGZ-AL.GC-3-2324.低压配电室操作规程WI-NWGZ-AL.GC-3-2425.公用照明设备操作规程WI-NWGZ-AL.GC-3-2526.柴油发电机运行管理规程WI-NWGZ-AL.GC-3-2627.柴油发电机运行操作规程WI-NWGZ-AL.GC-3-2728.柴油发电机维修保养规程WI-NWGZ-AL.GC-3.2829.电房倒闸操作制度WI-NWGZ-AL.GC-3-2930.工作票制度WI-NWGZ-AL.GC-3-3031.弱电系统管理规定WI-NWGZ-AL.GC-3-3132.弱电系统维修制度WI-NWGZ-AL.GC-3-3233.弱电系统维修保养规程WI-NWGZ-AL.GC-3-3334.消防设备运行规定WI-NWGZ-AL.GC-3-3435.紧急广播系统维修保养规程WI-NWGZ-AL.GC-3-3536.消防排烟系统、正压送风机维修保养规程WI-NWGZ-AL.GC-3-3637.防火卷闸维修保养规程WI-NWGZ-AL.GC-3-3738.应急灯、疏散指示灯检查保养制度WI-NWGZ-AL.GC-3-3839.二次供水管理规程WI-NWGZ-AL.GC-3-3940.工程组停水管理制度WI-NWGZ-AL.GC-3-4041.给排水系统运行管理规定WI-NWGZ-AL.GC-3-4142.水池水箱管理规程WI-NWGZ-AL.GC-3-4243.污水井管理规定WI-NWGZ-AL.GC-3-4344.化粪池管理规定WI-NWGZ-AL.GC-3-4445.给排水系统故障排除措施WI-NWGZ-AL.GC-3-4546.给排水系统应急处理方案WI-NWGZ-AL.GC-3-4647.给排水设备、设施运行管理规程WI-NWGZ-AL.GC-3-4748.给排水设备、设施操作规程WI-NWGZ-AL.GC-3-4849.给排水设备、设施的维修保养规程WI-NWGZ-AL.GC-3-4950.电梯安全运行管理规程WI-NWGZ-AL.GC-3-5051.电梯安全操作规程WI-NWGZ-AL.GC-3-5152.电梯维修保养规程WI-NWGZ-AL.GC-3-5253.电梯故障应急处理方案WI-NWGZ-AL.GC-3-5354.房屋验收工作检验标准 （室内部分）WI-NWGZ-AL.GC-3-5455.户内维修服务规范WI-NWGZ-AL.GC-3-5556.户内维修工作规范WI-NWGZ-AL.GC-3-5657.户内有偿服务收费标准WI-NWGZ-AL.GC-3-5758.游泳池设备管理规程WI-NWGZ-AL.GC-3-5859.游泳池操作规程WI-NWGZ-AL.GC-3-5960.游泳池设备维护保养规程WI-NWGZ-AL.GC-3-6061.水井设备运行管理规程WI-NWGZ-AL.GC-3-6162.水井水泵操作规程WI-NWGZ-AL.GC-3-6263.水井水泵维修保养规程WI-NWGZ-AL.GC-3-634. 工作流程WI-NWGZ-AL.GC-41.交接班流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-12.工作任务单流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-23.给排水设备应急处理流程图（气压罐故障处理）WI-NWGZ-AL.GC-4-34.物料领用流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-45.工具借用、归还工作流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-56.图纸资料整理归档流程WI-NWGZ-AL.GC-4-67.工程资料查阅流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-78.设备保养商工作监督流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-89.设备巡视检查流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-910.设备责任人巡查流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-1011.设备保养工作流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-1112.防火安全检查流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-1213.高压室巡查维修流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-1314.低压室巡查维修流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-1415.变压室巡查流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-1516.发电机房巡查流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-1617.发电机试运行流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-1718.保安监视系统故障检修流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-1819.消防栓系统操作流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-1920.气体灭火系统操作流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-2021.电梯回降系统操作流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-2122.消防排烟系统操作流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-2223.消防防火卷闸操作流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-2324.应急照明启动程图WI-NWGZ-AL.GC-4-2425.增、改喷淋工程流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-2526.消防栓管道修改、维修工程流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-2627.减压阀常见故障处理流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-2728.水泵房巡查流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-2829.水表房巡查流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-2930.污水设施巡查流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-3031.湿式报警阀房巡查流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-3132.湿式报警阀常见故障处理程序WI-NWGZ-AL.GC-4-3233.给排水设备应急处理流程图（生活水泵故障处理）WI-NWGZ-AL.GC-4-3334.给排水设备应急处理流程图（排水系统故障处理）WI-NWGZ-AL.GC-4-3435.给排水设备应急处理流程图（排污管道故障处理）WI-NWGZ-AL.GC-4-3536.电梯机房巡查流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-3637.公共区域分体空调流程WI-NWGZ-AL.GC-4-3738.上门服务维修流程WI-NWGZ-AL.GC-4-3839.采购材料、工具流程图WI-NWGZ-AL.GC-4-395.工作程序WI-NWGZ-AL.GC-51.紧急事故处理程序WI-NWGZ-AL.GC-5-11.1电梯故障应急处理方案WI-NWGZ-AL.GC-5-1-11.2给排水事故处理程序WI-NWGZ-AL.GC-5-1-21.3给排水系统应急处理方案WI-NWGZ-AL.GC-5-1-31.4供电突发性故障的应急措施WI-NWGZ-AL.GC-5-1-41.5火警处理程序流程图WI-NWGZ-AL.GC-5-1-51.6紧急停电处理程序WI-NWGZ-AL.GC-5-1-61.7空调系统故障应急处理方案WI-NWGZ-AL.GC-5-1-71.8煤气泄漏应急处理方案WI-NWGZ-AL.GC-5-1-81.9台风暴雨应急处理措施WI-NWGZ-AL.GC-5-1-92.空调系统管理程序WI-NWGZ-AL.GC-5-23.工程维修工作流程图WI-NWGZ-AL.GC-5-34.工程部巡检规程WI-NWGZ-AL.GC-5-45.工程部资料管理及装修巡检规程WI-NWGZ-AL.GC-5-56.业户服务工作流程图WI-NWGZ-AL.GC-5-67.工程技术资料管理程序WI-NWGZ-AL.GC-5-78.设备设施综合管理程序WI-NWGZ-AL.GC-5-89装修管理程序WI-NWGZ-AL.GC-5-910.消防管理程序WI-NWGZ-AL.GC-5-1011.安装及有偿服务程序WI-NWGZ-AL.GC-5-1112.供配电系统管理程序WI-NWGZ-AL.GC-5-1213.给排水系统管理程序WI-NWGZ-AL.GC-5-1314.电梯管理程序WI-NWGZ-AL.GC-5-1415.房屋本体维护管理程序WI-NWGZ-AL.GC-5-1516.公共设施管理程序WI-NWGZ-AL.GC-5-1617.紧急事件处理程序WI-NWGZ-AL.GC-5-1718.标识和可追溯性控制程序WI-NWGZ-AL.GC-5-1819.服务质量考评程序WI-NWGZ-AL.GC-5-1920.仓库管理程序WI-NWGZ-AL.GC-5-2021.监视和测量装置管理程序WI-NWGZ-AL.GC-5-216. 工作标准WI-NWGZ-AL.GC-61 .工程组各班组工作标准WI-NWGZ-AL.GC-6-12 .机电设备完好标准WI-NWGZ-AL.GC-6-23 .交接班工作标准WI-NWGZ-AL.GC-6-34. 强电运行停、送电工作标准WI-NWGZ-AL.GC-6-45. 弱电运行工作标准WI-NWGZ-AL.GC-6-56 . 机管系统维修保养标准WI-NWGZ-AL.GC-6-67 .电梯保养考核标准WI-NWGZ-AL.GC-6-78. 有偿服务标准WI-NWGZ-AL.GC-6-89 .工程组主任考核标准WI-NWGZ-AL.GC-6-910. 工程组领班考核标准WI-NWGZ-AL.GC-6-1011.工程组技工考核标准WI-NWGZ-AL.GC-6-111811.组织架构图1.工程组织架构图WI-NWGZ-AL.GC-1xx物业管理有限公司工程组织架构图所属楼盘： 主任 （主持全面工作）主任助理 （协助主任工作）监理工程师 （户内外遗留工程监理、装修管理、户内维修服务、技术培训）设备运行维修领班 （设备运行巡查、设备保养、维修）运行值班技工(夜班)供配电技工运行值班技工(中班)给排水技工土建领班 （设备设施维修保养、户内维修服务）电梯技工 电梯设备维护 机电维修技工 公共设备维护运行值班技工(日班)弱电技工工程文员1人（资料收集管理、物料请购、工作单跟进、文件处理）户内维修技工 泥水工 油漆木工 2.岗位职责WI-NEGZ-AL.GC-21.工程组职责WI-NWGZ-AL.GC-2-1工程组职责工程部负责整个园区的电气、电梯、空调、给排水、采暖、通讯、消防、对讲监控及楼宇公共设施等设备设施的运行管理、维修保养，对业户提供有偿服务及装修工程的监督管理工作。具体职责如下：1. 负责楼宇设备施交接验收，建立详细的设备设施台帐，对交接验收设备或系统作现场标识，并完成交接报告。2. 制订部门日常运作、管理工作程序和规章制度及各级人员的岗位职责，建立设备、设施的操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术标准和规范。3. 负责制订管理楼宇工程维护年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、设备设施维护保养计划和设备大中修计划。4. 对所辖设备设施进行全面、有效的管理，保持设备设施良好运行，按计划进行维护保养；定期进行设备完好率的统计和考核，使设备完好率达到公司规定要求，确保满足业户使用要求，设备进行维护保养和检修的项目、方法、完好程度必须符合相关规定。运行中所发生的设备故障应得到正确、及时的处理，在紧急情况发生时，能够按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员、设备设施安全。5. 按标准完成对业主服务事项，维修及时率、返修率、业主满意率必须达到公司规定标准，定期进行部门服务质量考评。6. 负责业主装修方案的审核和施工现场的技术方法、施工质量、使用材料的监理。7. 负责上级领导确定的工程整改项目、新项目的招、投标和合同报批，对施工计划进行审核，实施项目的施工监理，完成竣工验收、办理工程结算等工作。8. 实施各专业、各系统设备、各机房的值班、巡视、维护保养、检修记录制度，记录做到清晰、真实、完整，建立档案管理制度。按管理要求作好运行记录、技术文件、资料、图纸的收集整理、保存和归档工作。对储存的记录做好标识、收集、储存、保护、查阅和处置。9. 配合政府、行业管理部门，确保电力、供水、煤气、通信、电视等正常，按管理部门要求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使污水、噪音达到环保要求。10. 负责编制职责范围内的各种应急预案并组织培训、演练和实施。11. 负责本部门的维修工具、检测仪器、备用零配件的日常管理。12. 负责本部门人员的岗前培训及岗位技能培训，提高员工的素质及技能。2.工程组岗位职责（全部）WI-NWGZ-AL.GC-2-2工程组主任岗位职责1. 遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律，服从上级领导工作安排。切实执行物业服务中心经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，认真执行物业管理法规和公司规章制度。2. 及时传达公司的各种会议精神，并组织下级员工学习、贯彻。3. 制订年度、月度培训计划，做好新员工的上岗前培训，按计划实施各项专业技术培训，进行职业道德、物业服务意识教育和专业知识培训，不断地提高人员的技术素质和实际操作能力，使各类技术岗位所需专业人员的技术等级得到满足，确保工程人力资源得到合理流动的使用。4. 负责协助行政人事部做好人力资源的各项配合支持工作，包括：提交招聘需求及培训计划；合理管理所属员工工作，评估员工绩效；激励员工、建设优质团队、提高工作效率。5. 实地考察下属员工工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施，并对下属员工进行考核。6. 负责组织制订园区的公共设施、建筑物、设备系统的管理规定，确保所管辖系统设备的安全运行。现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度。7. 负责装修申请项目的技术审批。8. 负责公司新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作。组织下属员工配合服务中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作。9. 负责指导编制设备、设施维修保养计划，做好本部门业务相关的合同评审。负责对园区的工程改造、设备更新的方案及预算编制进行技术审核并送有关部门评审。10. 负责本部门的不合格服务的处置及验证，针对不合格项制定纠正措施或预防措施，并组织实施与验证，按期实施整改，对实施效果负责。11. 领导下属完成下达的各项工作指标与经济指标。12. 完成领导交办的其他工作。工程组主任助理岗位职责1. 在工程组主任领导下,协助主任做好部门各项管理工作。2. 遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律，服从上级领导工作安排。切实执行物业服务中心经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，认真执行物业管理法规和公司规章制度。3. 及时传达公司各种会议精神，并组织员工学习、贯彻。负责针对下属员工的技术状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业知识培训。4. 负责制订园区的公共设施、建筑物、设备系统的管理规定，确保所管辖系统设备的安全运行。现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度。5. 对公司新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目进行具体验收和资料核实。组织员工配合服务中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作。6. 指导编制设备、设施维修保养计划，做好本部门业务相关的合同评审。负责对园区的工程改造、设备更新的方案及预算编制进行技术审核并送有关部门评审。7. 具体考察下属员工工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施，并对下属员工进行考核。8. 协助完成下达的各项工作指标与经济指标。9. 完成领导交办的其它工作。监理工程师岗位职责1. 负责维修问题的原因分析、查找、组织确定维修方案，对维修过程中的质量、工程量、工期及成品保护进行监管、控制和验收。2. 负责直接协调涉及维护的相关业主配合维修，或为进一步的协调工作提供技术支持。3. 负责公司指定维修队伍的管理，包括对维修队伍的定期工作评估、工作安排和违章查处等。4. 负责组织办理各种维修手续，审核完成维修工程费的工程结标资料，并交档管理员。5. 负责协调联系项目部处理重大的工程维修或复杂维修事宜。6. 负责核定维修监理所确定的问题原因及处理方案，必要时提出整改意见或予以纠正。7. 负责维修工的技术管理及维修监理的技术安排。8. 负责装修申请项目的技术审批工作，组织对装修过程中重点工序的监控、检查和验收。9. 负责公司所属物业管理项目的接管验收中土建和装饰专业工程档案的核查工作。10. 负责核查用户装修申报材料的土建专业内容。11. 负责公司建筑物的建筑、结构的检查工作及监管工作。12. 负责维修过程中质量、工程量、工期、成品保护的监管、控制和验收。13. 负责向工程组主任提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程组主任共同向公司领导提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。14. 负责对外相关单位及部门的协调工作，积极配合公司内其他专业、其他部门的工作。15. 完成领导交办的其他工作。土建领班岗位职责1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉，认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风。2. 遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律，服从上级领导工作安排。3. 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。4. 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音”。5. 负责督促公共设施的维修工作。6. 负责制定、实施公共设施维修、保养计划。7. 负责巡查公共区域内设备设施的情况，发现问题及时组织处理。8. 当设备设施检修(维修)时，需停水、停电等情况下，应遵照相应的程序执行。9. 新建楼宇公共设施工程质量跟进。10. 每周对各维修点、装修点巡查两次以上，并作巡查记录。11. 落实当天开工的维修项目及工作要点，处置当天的紧急维修项目。当天的维修、装修验收、协调重点户。12. 负责每月按时提交所有本专业下个月所需的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格；负责按时提交设备保养、维修计划、资金预算、工作总结、计划、运行排班表等相关文件。13. 负责下属员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理和指导。14. 组织本部门人员参加相关专业知识培训，提高各技术人员的工作技能及业务水平。15. 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本。16. 负责对外相关单位及部门的协调工作，积极配合公司内其他专业、其他部门的工作。17. 完成领导交办的其他工作。设备运行维修领班岗位职责1. 熟悉掌握所管辖范围设备、设施运行、维修的有关专业知识及本小区供配电、给排 水、消防、制冷通风等系统。2. 负责对所辖系统新增项目的接管及验收工作。3. 负责小区已接管项目设备、设施的管理、维护、维修、保养工作，严格做到三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。4. 负责每周一次对小区主要设备、设施进行检查，发现问题及时组织处理。5. 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作。6. 负责编制所管辖区域内每台设备台帐，给排水、消防、制冷通风系统图；负责制定所管辖区域内设备、设施保养及维修计划，负责部门相关工作计划的落实。7. 负责每月按时提交所有本专业下个月所需的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格；负责按时提交设备保养、维修计划、资金预算、工作总结、计划、运行排班表等相关文件。8. 负责下属员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理和指导。9. 组织本部门人员参加相关专业知识培训，提高各技术人员的工作技能及业务水平。10. 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本。11. 负责对外相关单位及部门的协调工作，积极配合公司内其他专业、其他部门的工作。12. 完成领导交办的其他工作。工程文员岗位职责1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。2. 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。3. 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音”。4. 负责设备设施图纸资料的收集、管理。5. 负责相关设备保养、维修记录表格整理、存档。6. 负责维修工具等固定资产的日常管理。7. 负责维修材料分类统计、申购和管理。8. 负责每月水、电数据统计和输入科耐软件并报财务部。9. 负责每月工作任务单的接单、派单、跟进、统计和分析。10. 负责相关文件的打印和收发等工作。11. 熟悉接待程序，了解各设备/设施的操作，了解安全防范和事故应急处理程序，熟悉设备维保服务报修程序。12. 努力提高自身的工作技能、业务水平。13. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。14. 积极完成上级交办的其他工作。运行值班技工岗位职责1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。2. 认真贯彻落实岗位责任制。服从领导调度和工作安排，按时按质按量完成工作，做到“事事有着落、件件有回音”。3. 负责小区范围内公共设施、设备的巡查、保养、维修工作，执行设备保养、维修计划，做好设备维修保养相关记录。4. 悉小区设备的工作原理、构造和运行情况，正确合理操作，使设备安全经济运行；经常巡视检查各运行参数值是否在规定范围内，声音、温度等是否正常；发现异常现象迅速查明原因，正确处理。5. 严格遵守安全操作规程，正确操作，确保设备和人身安全。6. 做好供电线路的巡视、检查以及发电机的管理，发现事故隐患及时处理；按照设备维护保养计划的要求完成设备的维护保养工作，保证设备正常运行和发电机经常处于待发状态。7. 熟悉所辖供电系统和设备的性能、控制原理及其运行状况，分析耗电量和日、月负荷等运行参数，设备运行中出现问题，应立即排除并上报，发生事故时，除紧急处置外，应保护好现场，及时上报主管或相关部门。8. 遵守交接班制度，认真准确地做好运行和保养记录。交接班时必须做好工具移交的工作和相关工作情况的记录，交班者要清楚交待相关的事宜后方可离开。交接班时如遇突发事件或正在处理故障、抢修等工作，因人力不足的情况下，下班人员必须继续与接班人员共同处理完毕后方可离开。9. 遇意外灾害时（如地震、火灾）应立即切断灾害处所及区域电源，保证消防设备，应急照明、应急广播、电话等的用电。10. 积极配合维修人员在机房内的工作。11. 搞好文明生产，保持值班和机房的整洁。12. 遵守劳动纪律，不擅离职守，工作时间不看书报、不打瞌睡、不做与工作无关的事。13. 完成上级交办的其他任务。机电维修技工岗位职责1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。2. 认真贯彻落实岗位责任制。3. 服从领导调度和工作安排，按时按质按量完成工作，做到“事事有着落、件件有回音”。4. 负责小区范围内公共设施、设备的检查、保养、维修工作，执行设备保养、维修计划，做好设备维修保养相关记录；严格做到三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。5. 合理安排日常工作，严格执行安全操作规程，做到高效、优质、安全地完成维修 任务，保证维修质量合格率100%，及时率100%，满意率98%，熟悉特约服务报修程序，提高工作技巧。6. 当设备(设施)保养、检测、维修时，需停电、水、气等情况下，应遵照相应的程序执行。7. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。8. 文明施工，客户至上，严格执行施工纪律；自觉做好场地收尾工作，保持公共场所的优美环境。注意“工完场清、物尽其用”，节约用料，避免浪费。9. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维修保养服务报修程序。10. 熟悉设备结构，性能及系统情况，做到判断故障准确，维修快捷，确保各种机械设备始终处于完好状态。11. 努力学习、刻苦钻研，不断总结维修经验，努力提高自身思想素质和业务技术水平。12. 发扬主人翁精神，开动脑筋，积极提出合理化建议，为公司多做贡献。13. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。14. 积极完成上级交办的其他工作。户内维修技工岗位职责1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。2. 认真贯彻落实岗位责任制。3. 服从领导调度和工作安排，按时按质按量完成工作，做到“事事有着落、件件有回音”。4. 合理安排日常工作，遵守户内有偿维修工作规范，严格执行安全操作规程，做到高效、优质、安全地完成维修任务，做好相关记录，保证维修质量合格率100%，及时率100%，满意率98%，熟悉特约服务报修程序，提高工作技巧。5. 对住户彬彬有礼，微笑服务，以优质服务为公司争创效益。6. 负责为服务对象提供各种户内维修服务或应急处置服务。7. 负责处置业主/住户家跳闸或关停水电工作。8. 负责紧急情况下的公共维修事宜。9. 负责临时停电、停水、火警等情况下协助工程维护部的应急行动或抢修作业。10. 当设备(设施)保养、检测、维修时，需停电、水、气等情况下，应遵照相应的程序执行。11. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。12. 注意“工完场清、物尽其用”，节约用料，避免浪费。13. 努力学习、刻苦钻研，不断总结维修经验，努力提高自身思想素质和业务技术水平。14. 发扬主人翁精神，开动脑筋，积极提出合理化建议，为公司多做贡献。15. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。16. 积极完成上级交办的其他工作。电梯技工岗位职责1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。2. 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。3. 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音” 。4. 负责小区范围内电梯系统的正常运行，严格做到三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。5. 定期对电梯设备进行检查、维修、保养，使之随时处于安全、完好状态。6. 负责审核及监督电梯专业维保公司制定的维修、保养计划（包括日常例行保养及小修、中修、大修）并监督其执行过程及检验维修效果。7. 按电梯的实际情况，建立健全机电设备台帐管理资料，确保巡查记录、运行记录、维修记录等资料齐全。8. 负责电梯专用工具设备的保管维护工作。9. 本系统设备发生故障时积极参与，发现隐患马上报告并排除，确保设备安全运行，负责电梯困人救援。树立安全第一的思想，严格执行电梯的相关标准。10. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。11. 积极参与部门的专业技术和知识的培训工作，积极学习和采用新技术、新方法，不断努力提高自身的工作技能、业务水平。12. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。13. 积极完成上级交办的其他工作。供配电技工岗位职责1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。2. 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。3. 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音”。4. 负责园区高低压供配电系统设备的巡查、保养和维修工作，负责实施本系统设备保养计划，严格做到三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。5. 熟悉园区的高低压供配电线路及各供电系统的概况，熟悉并根据高低压配电柜内各器件和仪表、继电器的组成的作用及各种参数监视及判断故障原因。严格执行紧急停电处理程序。6. 本系统设备发生故障时积极参与，发现隐患马上报告并排除，确保设备安全运行，负责发电机的开启及高低压系统的停送电倒闸操作，并通知电梯技工电梯救援。7. 熟练使用绝缘安全用具及电工仪表等电工具，并能利用电工工具判断故障。8. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。9. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。10. 积极完成上级交办的其他工作。给排水技工岗位职责1 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。2 认真贯彻落实岗位责任制。3 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音”4 主要负责供水系统、排水系统、水井系统、消防水系统设备的运行管理和维修保养，严格做到三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。5 熟悉给排水系统(各种水泵、管道、阀门、控制设施)和各种机械设备、供气供水设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。6 当班期间及时巡视检查系统设备和其他设备的运转情况，并做好巡检记录。7 及时进行设备的维修保养，维修保养要及时，质量要保证，记录要完整并存档保管。8 做好应急（漏气、漏水、污水外溢等）抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修，重大泄漏应在领导和工程师的指导下，积极进行抢修，确保正常工作。9 坚守岗位，服从指挥。对上级领导安排的工作负责。10 严格执行设备保养制度及操作规程，遵守各项规章制度，保证工作质量，按时完成任务，接到日常维修通知要迅速及时到位，维修工作完成后，认真填写维修通知单，返回班组待命。11 必须按巡检制度所规定的时间和巡检线路进行认真巡检，凡有故障之设备维修，及时报告部门领导安排处理。12 服从领导的安排，按保养规程做好负责范围内的设备保养工作，并做好记录，存入档案。13 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。14 积极完成上级交办的其他工作。弱电技工岗位职责1 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。2 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。3 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音”4 负责园区弱电系统的维修与保养工作，熟悉园区弱电系统的组成、原理，以及其操作流程；及时的作好设备的各年、季度、月、周的保养、检修计划。负责实施本系统设备保养计划。督促保养单位技术人员按时对设备进行保养，做好保养记录。5 本系统设备发生故障时积极参与，发现隐患马上报告并排除，确保设备安全运行。6 熟悉接待程序，掌握各设备/设施的操作，并能按时作好相关记录。7 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。8 努力提高自身的工作技能、业务水平。9 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。10 积极完成上级交办的其他工作。油漆木工岗位职责1 于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。2 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。3 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音”4 负责小区公共区域木制品、铁栏杆、水泵、管道等设备设施的除锈、翻新工作；及时的作好设备的各年、季度、月、周的保养、检修计划。负责实施本系统设备保养计划。督促保养单位技术人员按时对设备进行保养，做好保养记录。5 负责向业户提供户内维修服务工作。6 熟悉接待程序，掌握各设备/设施的操作，并能按时作好相关记录。7 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。8 努力提高自身的工作技能、业务水平。9 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。10 积极完成上级交办的其他工作。泥水技工岗位职责1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。2. 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。3. 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音”4. 负责小区公共区域地砖、墙面、天花等土建设施的维修和翻新工作；及时的作好设备的各年、季度、月、周的保养、检修计划。负责实施本系统设备保养计划。督促保养单位技术人员按时对设备进行保养，做好保养记录。5. 负责向业户提供户内维修服务工作。6. 熟悉接待程序，掌握各设备/设施的操作，并能按时作好相关记录。7. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。8. 努力提高自身的工作技能、业务水平。9. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。10. 积极完成上级交办的其他工作。3.工程组质量目标WI-NWGZ-AL.GC-2-3工程组质量目标1、业户对工程服务、设备保养综合满意率：98%100%计算公式： 回收调查问卷张数每张表中对工程服务和设备保养项数不满意项数之和 回收调查表张数每张表中对工程服务和设备保养项数计算依据：业户满意度调查表(见业户满意信息收集与利用程序)2、月有效报修处理及时率：100%计算公式：100%每月有效报修宗数超时处理宗数 每月有效报修宗数计算依据：工程组报修记录表3、月维修返修率：1%100%计算公式：业户要求返修宗数 每月户内有偿维修宗数计算依据：工作任务单、客户服务中心报修记录表(见户内有偿维修工作规范)4、影响电梯正常运行的故障率每月不超过2%。100%计算公式： 每月出现故障的次数 园区电梯台数 计算依据：机电设备台帐、工程组报修记录5、非预期性的停水、停电全年不超过2次。计算依据：机电设备台帐、工程组报修记录3. 管理规定WI-NWGZ-AL.GC-31.交接班制度WI-NWGZ-AL.GC-3-1交接班制度1.接班人员应提前十五分钟到达岗位，做好接班工作。2.查看上班记录，听取上班值班人员运行情况的介绍，未完成工作交代.3.检查仪表、工具、机房钥匙及本部相关固定资产的数量状况，并在交接班记录上签名。4.检查设备运行情况。5.检查贵重物品是否齐全。6.检查值班室的卫生是否干净、物品放置是否整齐。钥匙是否齐全。7.凡有下列情况不得交接班，必要时立即通知工程组主任到场处理：7.1设备记录与实际运行状况不符时。7.2交接班人数不齐或不在场时。7.3接班人员精神状态不良，包括疲倦、醉酒、伤病等时。7.4设备发生故障而在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。7.5设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。7.6交班时发现仪表、工具、机房钥匙及本部相关固定资产的数量与清单上记录不符时。2.值班管理规定WI-NWGZ-AL.GC-3-2值班管理规定1. 值班技工必须严格遵守岗位，做好当班记录，按栏目要求认真如实填写。2. 值班技工必须服从领班的安排，听从调配，执行领班的工作指令。3. 值班技工必须严格执行巡检制度，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运作。4. 值班技工必须掌握并正确实施应急处理方案，遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。5. 在交接班时应将重要事项向接班人员交待清楚各个细节，及注意跟进的事项。6. 随时在值班室待命,不得擅离工作岗位，做与工作无关事情。7. 维修工作完成，应及时回值班室。8. 注意安全防范事项。9. 分清轻、重、缓、急，合理安排工作顺序。10. 遇到紧急情况,及时向领导及相关部门求援。3.工作检查制度I-NWGZ-AL.GC-3-3工作检查制度1.目的：确保楼宇设备/设施安全、完好运行，并对员工工作考评。2.适用范围：物业服务中心工程组全体员工。3.职责：1.工程组主任负责全面检查考评工作。2.工程组领班负责日常贯彻、实施、巡查、复检指导。3.工程技工负责对自己责任区内设备/设施进行检查、保养并做好记录。4.日检:工程技工每天对自己责任区设备/设施进行巡查。设备运行状态，开启台数、编号；附属设备开启台数、编号；各设备运行仪表指示值，有无异常噪声，振动及异味。设备（房）环境温度、天气状态、环境卫生，工器具是否齐备，灯光、消防器材是否齐全完好。设备/设施运行中出现的故障及处理情况。记录填写：按现场实际情况填写要求，真实、齐全、简洁。日检发现重大情况马上汇报工程组领班。5.周检:工程组主任、领班每周对楼宇设备/设施进行检查，并对技工工作进行督导。楼宇大型设备/设施完好状态；技工日检完成情况；工程组周工作完成情况。记录表由领班填写，工程组主任抽查签认，内容包括：设备/设施完好情况；技工日检工作点评。6.月检:工程组技工每月对全部设备/设施检查。各责任区工作完成情况。对每个技工责任区设备/设施维护、保养情况进行评比，评出优秀设备/设施责任区。记录由领班填写，工程组主任签认连同月报表每月25日呈报上级领导。抽检：由物业服务中心经理或上级领导随时检查设备/设施维护、保养情况。物业服务中心月检：按物业服务中心规定执行。7.检查时间:周检为每周二9：00时开始进行。月检为每月最后一周（周二）9：00时开始进行。4.运行记录管理制度WI-NWGZ-AL.GC-3-4运行记录管理制度1. 工程组系统设备(设施)巡查记录表每天记录不少于一次，供配电、生活供水、消防供水设备运行记录表每两小时记录一次，由领班检查后存档。2. 设备月度检查保养表由工程技工填好后交由领班查阅后签名存档。3. 水泵房、水表房、电梯机房、每月均由当班技工巡查设备后签名，由领班抽查监督，月底汇总由资料员存档。4. 排班表每月25日由领班填写，工程主任审阅后交行政部并抄送客服及保安部门。5. 考勤登记表每月25日由领班汇总工程主任签认交行政部。6. 设备、设施检查必须认真、仔细，记录需填写认真、字迹清晰。7. 所有记录必须按时完成，不得弄虚作假。5.工程档案管理规定WI-NWGZ-AL.GC-3-5工程档案管理规定1. 所有的工程设备档案由工程组资料员负责管理，工程档案资料员应严格遵守公司档案管理制度和保密守则。2. 各类档案应按系统分类：强电、弱电、机管、电梯、土建、消防统一存放档案盒并贴上标签,具体应归档的的内容如下:a. 说明书。b. 图纸。c. 检收报告。d. 合格证。e. 定期保养记录f. 运行记录表3. 编制档案目录，内容应与档案合外标签一致。4. 档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存，如发现用途不明的资料应