房地产估价2.ppt

房地产估价 指专业房地产估价 在弄清什么是专业房地产估价之前 有必要弄清专业估价与非专业估价的本质区别 房地产估价定义 专业估价存在的基本前提房地产需要专业估价房地产估价在专业估价行业中占主体 房地产估价作用 房地产估价的意义 房地产估价是市场经济不可或缺的重要组成部分 满足各种涉及房地产的经济活动或者民事行为 行政行为的需要 国有建设用地使用权出让的需要 房地产转让和租赁的需要 房地产抵押货款的需要 房地产征收征用补偿的需要 房地产分割的需要 房地产损害赔偿的需要 房地产争议调处和司法鉴定的需要 房地产税收的需要 房地产保险的需要 企业有关经济行为的需要 房地产行政管理的需要 其他方面的需要 房地产估价发展历程 土地和房屋买卖 租赁 课税 典当等活动的出现 房地产估价活动营运而生 20世纪50年代至七十年代这段时期 随着废除房地产私有制 禁止房地产买卖 租赁等活动 中国房地产估价活动基本消失 1978年以后 改革开放的背景下 随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进 中国房地产估价活动开始复兴 1993年诞生首批房地产估价师 中国房地产估价行业快速发展 估价队伍迅速壮大 估价法规不断健全 估价标准逐步完善 估价理论日趋成熟 估价业务持续增长 估价行业的社会影响显著扩大 基本形成公平竞争 开放有序和监管有力的房地产估价市场 逐步建立了政府监管 行业自律和社会监督的监管体制 房地产估价原则 独立 客观 公正原则 合法原则 估价机构与估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值 估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值 最高最佳利用原则 估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值 估价时点原则 估价结果是在有估价目的决定的某个特定时间的价值 替代原则 估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 谨慎原则 评估房地产抵押价值时应当遵循的一项原则 最高最佳利用原则 估价时点原则 房地产估价方法 市场法 收益法 成本法 又称比较法 是选取一定数量 符合一定条件 发生过交易的类似房地产 然后将他们与估价对象进行比较 对他们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法 又称收益资本化法 收益还原法 是预测估价对象的未开收益 然后将其转化为价值来求取估价对象价值的方法 求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧 然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法 假设开发法 又称剩余法 预期开发法 开发法 是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润 然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法 长期趋势法 运用预测科学的有关理论和方法 特别是时间序列分析和回归分析 来推测 判断房地产未来价格的方法 房地产价格影响因素 自身因素 区位因素 位置 方位 距离 朝向 楼层 交通 周围环境和景观 大气环境 水文环境 声觉环境 视觉环境 卫生环境 人文环境 外部配套设施 实物因素 土地面积土地形状地形地势土壤地基土地条件 土地实物因素 建筑物实物因素 建筑规模建筑外观建筑结构设施设备装饰装修层高和室内净高空间布局防水 保温 隔热 隔声 通风 采光 日照维修养护情况及完损程度 权利状况 使用管制 相邻关系 权益因素 人口因素 人口数量人口结构人口素质 制度政策因素 一 房地产制度政策二 税收制度政策 房地产开发环节的税收房地产流转环节的税收房地产持有环节的税收三 金融制度政策一 四 相关特殊政策五 相关规划和计划 国民经济和社会发展规划城乡规划土地相关规划和计划住房相关规划和计划 经济因素 经济发展居民收入利率汇率物价 社会因素 政治安定状况社会治安状况城市化房地产投资 国际因素 世界经济状况国际竞争状况政治对立状况军事冲突状况 心理因素 其他因素 行政隶属变更重要政治人物的健康状况等 房地产政策动向 2011年1 7月全国保障性安居工程建设进度情况11 8 19两部委发文要求做好公共租赁住房金融服务工作11 8 8历年高尔夫相关政策摘要11 7 30二三线城市限购不会大规模铺开11 7 26国务院法制办等三部门通知要求 专项清理地方征地拆迁法规11 7 18中国加强房地产经纪管理规范房地产交易秩序11 7 12关于调整住房公积金存贷款利率的通知11 7 8日照