渤海花园返租建议方案12.doc

渤海花园花园商业部分返租建议方案1、 渤海花园商业项目（渤海路中段支路商业部分）背景介绍l 地处寿光市中心地段，区位优越；l 商家云集，商圈成熟，人气旺盛；l 渤海花园商业项目作为衔接寿光人民广场与步行街的商业路段，商场认可度价高，并有部分商家入驻；l 目前临近步行街的商铺基本消化完毕，剩余商铺大多集中在临近广场段。建议：租售结合，统一招商管理，招商促进销售；返租销售，降低置业总价。综上营销背景，结合寿光商业市场现有返租项目的情况建议如下 种返租方式：二、建议返租形式：建议一：（一）返租方式：5年返租总额为房款的22%,1-5年分别为3%、 3%、 5%、 5% 、6%；（二）经济测算：以渤海花园S29商铺为例计算：l 返租前后对照表：房号面积单价总价（万元）5年返租后实际单价（3%、3%、5%，5%，6%共22%，首付返还前2年共6%) 5年返租后实际总价（3%、3%、5%，5%，6%共22%，首付返还前2年共6%) S29129.2422890295.83万21516.6278.08万l 返租前后收益对照表：方式销售单价（元/平米）面积（）销售收益（万元）租金收益-不考虑租金逐年增长（万元）3-5年返租收益（16%）总计（万元）直接销售20388.4129.24263.5万（贷款优惠2500元/）00263.5万5年返租方式销售（5年租金一次性返还17854.2129.24230.75万46.14万（平均租金714元/年-参照现有商家古德猫奶茶店租金）0276.89万5年返租方式销售（前2年租金一次性返还）21516.6129.24278.08万46.14万（平均租金714元/年-参照现有商家古德猫奶茶店租金）-47.33万276.89万注：本返租建议中，因返租率较低，开发商收益比直接销售收益增加13.39万，本方案能充分保障开发商的开发、销售利益；虽返租率较低，吸引力度不够，但可考虑在销售中添加优惠力度（按揭客户最大优惠1500元/），仍可保障开发商的利益。建议二：（一）返租方式（本方式参照全福元中心洛城项目）：5年返租总额为房款的34%,1-5年分别为6%、6%、7%、7% 、8%；l 返租前后对照表：房号面积单价总价（万元）5年返租后实际单价（6%、6%、7%，7%，8%共34%，首付返还前2年共12%) 5年返租后实际总价（6%、6%、7%，7%，8%共34%，首付返还前2年共12%) S29129.2422890295.83万20143260.33万l 返租前后收益对照表：方式销售单价（元/平米）面积（）销售收益（万元）租金收益-不考虑租金逐年增长（万元）3-5年返租收益（22%）总计（万元）直接销售20388.4129.24263.5万（贷款优惠2500元/）00263.5万5年返租方式销售（5年租金一次性返还15107.55129.24195.25万46.14万（平均租金714元/年-参照现有商家古德猫奶茶店租金）0214.39万5年返租方式销售（前2年租金一次性返还）20143129.24260.33万46.14万（平均租金714元/年-参照现有商家古德猫奶茶店租金）-65.08万241.39万注：本返租建议中，因返租率较高，开发商收益比直接销售收益减少49.1万，本方案开发商的开发、销售利益没有保障；但返租率为商业市场较为流行的返租回报率，吸引力度较大，为保障开发商利益，可考虑销售标价虚涨。价格调整建议：保障收益=标价*(1减5年的总返租率)+5年租金收益虚涨后总标价=329.33万虚涨后单价=虚涨后总标价/总面积=25482.3元/（备注：价格调整后，标总、单价过高，市场认可度逊色于“建议一”，不建议采纳）建议三：（一）返租方式（本方式为固定均衡返租模式）：5年返租总额为房款的25%,1-5年分别为5%、5%、5%、5% 、5%；l 返租前后对照表：房号面积单价总价（万元）5年返租后实际单价（5%、5%、5%，5%，5%共25%，首付返还前2年共10%) 5年返租后实际总价（5%、5%、5%，5%，5%共25%，首付返还前2年共10%) S29129.2422890295.83万20601266.25万l 返租前后收益对照表：方式销售单价（元/平米）面积（）销售收益（万元）租金收益-不考虑租金逐年增长（万元）3-5年返租收益（15%）总计（万元）直接销售20388.4129.24263.5万（贷款优惠2500元/）00263.5万5年返租方式销售（5年租金一次性返还171641.90129.24221.83万46.14万（平均租金714元/年-参照现有商家古德猫奶茶店租金）0268.01万5年返租方式销售（前2年租金一次性返还）20601129.24266.25万46.14万（平均租金714元/年-参照现有商家古德猫奶茶店租金）-