农村宅基地上房屋买卖合同效力的探讨.doc

农村宅基地上房屋买卖合同效力的探讨【内容摘要】随着中国城市房地产价格节节攀升，农村房地产市场逐渐活跃。农民就将其宅基地上所建的房屋出租、出售。购买者有本村村民、城市居民、也有外来建设者。因此而产生了许多类似的房屋买卖纠纷。因而对于农村宅基地上房屋买卖合同的效力确定问题就显得非常重要，关系到农民和城市居民的切身利益。【关键词】宅基地上房屋 合同效力 利益维护【正文】（一）司法实践宅基地上的房屋向城市居民出售的为无效合同1、此类合同违反了法律的强制性规定。土地管理法明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”根据合同法第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。 2、此类合同购买主体必须是本村村民，除此以外合同无效。1999年5月6日发布的国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。对转让农村房屋所有权而导致的宅基地使用权的转移，要做到以下三点限制：受让人只能是本集体经济组织成员，如果转让给本集体组织外人员，该人员必须首先在本集体中落户并符合申请宅基地的条件。【1】3、由于合同标的不能而无效。当事人签订的宅基地上买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但现实生活中，房产管理部门要么只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，要么依据有关法律规章不予办理，导致农村房屋无法办理过户。宅基地的使用权依房屋的合法存在而存在，并随房屋所有权的转移而转移。房屋因继承、赠与、买卖等方式转让时，其使用范围内的宅基地使用权也随之转移。宅基地使用权须经过批准后方可随房转移。未经审查批准，宅基地使用权不能随房屋转移给买方。【2】 （二）反对意见宅基地上房屋买卖合同应当有效1、从宪法规定的“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的原则来看，城市居民、农村村民，本村人、外地人，都是中华人民共和国的公民，享有法律赋予的同等的权利，履行法律设定的同等的义务和承担同等的法律责任，合同法和民法通则等法律不会因为买卖双方是城市居民、农村村民、本村人、外地人而区别对待。2、从土地管理法的立法本意来说，并没有规定禁止农民房屋向外出售。土地管理法规定，农民将自己宅基地上的房屋出售后，不得再申请宅基地。在因转让房屋所有权或者实现抵押权而使宅基地发生转移的，原权利人不得再申请宅基地使用权。【3】国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知中规定：“对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的，除不再批准新的宅基用地外，还应按其实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。”立法的精神隐含着农民可以出售自己的房屋，特别是未禁止出售房屋。（三）从维护各方利益出发应当允许宅基地上的房屋自由买卖1、若不允许其自由买卖，农民所有的房屋就不能能够流通农民所有的最大的财产，基本上就是宅基地上的房屋。中国农民倾其所有建造住宅已经当然的成为农民追求的最高的人生目标，在这种情况下，我们可以说：中国农民的最大的财产就是宅基地上的房屋，无论中国南北东西均是如此。那么如果规定农民所有的房屋城镇居民不能购买，则会导致中国最大的房屋（房地产）不能进入市场流通。中国八九亿农民所拥有的房地产，远远超过了中国目前城市房地产的数量，那么随着中国城市化进程的加快，城市的房子将出现明显的供不应求，进而导致城市房地产价格节节攀升，严重威胁城市购房者的利益。同时，农民的房屋无法进入流通领域，无法使其价值最大化，也间接的损害了农民的利益。2、若考虑到社会福利问题，就更应该允许其自由买卖根据有关精神，“农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。如果非本村村民获得该房屋，应主体资格的变动，就会改变宅基地使用权的性质，因而不具有可交易性。”但恰恰从这一点出发，若真正为了农村社会保障和社会福利，就更应该允许其自由买卖。自由买卖宅基地上的房屋可以使农民房屋利益最大化。3、从有利竞争的角度出发，也应允许其自由买卖现今城市房地产供不应求，导致城市房地产的价格只能是节节攀升。若不允许广大农村的房屋自由买卖与之竞争，只能导致城市房地产的需求在这一制度的刺激下越来越旺盛，不利于维护城市购房者的利益，同时也会大大浪费农村资源。（四）对农村宅基地上房屋买卖合同效力的解决途径1、从现在看，政府也可以通过对农村房屋征收一部分土地出让金的方式将宅基地性质变为国有土地，买受人取得城市房屋所有权和国家土地使用权。当然不能适用于全部农村房屋，毕竟宅基地有社会福利性质，要保障一部分低收入人群。该项措施可以选择性使用，用以适用立法未完善前的过度阶段。2、从长远看，应当尽快完善尽快完善立法，修改土地管理法规定农村房屋可以自由买卖。当然，关于宅基地的收益不该归农民个人所有，可以参照城市房改房上市的有关做法，由集体土地所有权人收取一定的土地收益，这样村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，只能获得出售建筑物的利益。而宅基地的收益部分可以作为村集体集体所有财产，用于村集体社会保障和社会福利性质的基金。【1】参见江平主编：中国物权法教程，知识产权出版社2007年版，第3