茶园新区工业化、城市化互动发展的思考.doc

茶园新区工业化、城市化互动发展的思考茶园新区自2000年成立以来，按照“工业化带动城市化、城市化促进工业化”的开发理念实施建设，作为重庆市未来的城市副中心之一和东部新城核心区，肩负着带动发展的重任，是南岸区工业经济、城市建设的增长点、新亮点。经过多年的发展，园区形成了近300亿元工业产值、15000亩在建房地产、建成面积约15平方公里，探索性地走出了“工业化与城市化互动发展的推进城乡统筹进程”的路子。另一方面，近年来重庆市各个园区均策马加鞭、快速发展，园区经济也逐步被迎头赶超。特别是，随着两江新区的开发建设，茶园新区存在被边缘化的可能。而园区自身在多年快速发展后，面临的问题也更加复杂、困难巨大，新城开发“工业是基础、城市是动力，良性互动发展人是关键”，要适应新的经济形势，实现经济跨越发展，应该进一步开拓创新、查找问题、理清思路、把握关键、照准对策、狠抓落实，推进茶园新区的工业化与城市化建设。这里将结合南岸区经济社会发展的主要思路，在分析园区经济的发展现状及问题的基础之上，提出一些建议，望予批评、指证。一、茶园新区开发现状及问题（一）工业基础薄弱、产业较为分散、水平结构较低茶园工业园A区作为园区经济的主体，截止2009年底，工业园区已建成面积约6平方公里，工商登记企业200余户，规模以上工业投产企业约100户，工业总产值229.5亿元，经济总量居重庆市特色工业园区前列。但对于工业园区实力和基础应有清醒的认识，总体来说工业园区的经济基础较为薄弱，要作为支撑园区经济发展的基础尚有待进一步提高。1、产业较为分散、产业链尚未形成、缺乏带动性龙头企业正如右图中所示， A区工业产业较为分散，除了装备制造业和电子电器两大支柱产业占总产值的80%以外，其他几十户工业企业产业分布分散。而就两大支柱产业而言，具体门类也较为宽泛，包括了汽车摩托车及相关配件、机加工成套设备、输变电设备、大型制冷设备、移动通讯产品等等，企业相互配套、上下游的产业链没有形成，产业发展缺乏带动性的龙头企业，没能形成发展合力。2、工业用地存量较少、产业总量较小、未来发展空间受限园区成立以来，工业经济规模保持近高速的增长，目前园区已供应工业用地近5000亩，2009年工业总产值达到规模229.5亿元的规模，占到南岸区工业产业的三分之一强。目前，园区待出让工业用地约1200亩还在基础设施整治，其中机电工业园二期200亩、科技园1000亩；另外企业闲置未开发土地约800亩，具体项目尚没有正式启动建设，很难立即实现投产、形成产出。受土地资源的资源，只有提高土地利用效率、提升经济结构，促进增长。3、产业结构不理想、经济外向度较低、技术水平较低在入驻投产的100户企业中，重庆本地“退城进园”的较多，国有企业数量较多，传统低水平产业较多高新技术企业越10余户，引进的市外企业、外资企业仅约10户，该批企业完成工业总产值规模占总额比例超过30%，是园区经济发展的龙头，园区经济外向度较低、招商引资成果，2009年园区实际利用内资、实际利用外资、外贸进出口总额等经济数据分别完成10亿元、15360 万美元、5900 万美元，与优秀的园区差距较大，产业结构层次较低。（二）城市建设滞后、功能配套不足、人口规模较少茶园A区建管办主要负责园区7个标准分区约32平方公里土地的开发建设，其中城市面积约25平方公里。目前，园区累计出让居住、商业用地近15000亩，核计约10平方公里，形成了以广万、同景、鲁能、庆隆等4大楼盘为主的房地产开发格局，已建面积约3平方公里，城市形象、功能尚未形成。1、城市开发基础设施较为滞后目前，园区已经建成城市道路仅主要包括玉马路、通江大道，城市内部市政道路03、06现尚未正式通车、其余各条城市道路尚未动工建设，城市交通体系尚未形成。而依托于城市内部道路的水、电、气等基础设施也不完善、园区能源供应时常得不到保障，停水、停电、停气以及生活用水水质等问题一直较为严重。2、配套功能不足、城市服务能力未具备园区开发建设以来，尚没有有建立能够为城市功能服务配套的商业中心、中小学校、大型医院等，公共交通工具仅开通4条线路，并且班次较少、运力较差，城市居民生活十分不便，园区城市服务能力未具备，影响了居民购房和入住意愿。3、城市人口较少，城市发展受此制约较大茶园新区城市人口一直增长缓慢。目前，工业园区产业工业约3万人，大部分在主城区居住；城市人口2万人，主要为农转非人员；乡镇农民5万人，居住较为分散。由于城市人口有限，反过来制约城市商业的快速发展。（三）产业没有互动、工业化城市化良性发展尚未建立“工业化带动城市化、城市化促进城市化”是茶园区域经济发展战略的总体思路。新城开发“工业是基础、城市是动力，良性互动发展人是关键”，只有工业化与城市化有良性互动发展，才能推进城乡统筹的加速建设。根据以上分析，由于园区工业经济基础尚较为薄弱、城市开发严重滞后，工业化与城市化的发展实际上没有形成良性互动，倒是相互影响，互为拖累、制约了经济的发展。1、工业经济是城乡统筹发展的基础包括茶园新区在内的诸多城乡结合部，开发之前主要以是农民在农村从事农业开发工作，产业基础薄弱、人口聚集度较低、经济效益较差。要实现城乡统筹，工业开发是第一步，将会带来先进的制造能力、提升土地利用效率、提升居民收入水平、解决居民就业、创造可持续的税收来源，进而促进经济的快速增长。 2、城市建设是城乡统筹发展的动力工业开发投资较大、经济回收期较长，特别是诸多招商引资项目需要更多考虑企业投产后的社会效应和产业带动效应，不考虑经济成本，投资往往入不敷出。因此，政府的投资建设需要用城市开发的土地收益，园区创造性地提出了的“三位一体”的资金平衡模式，解决了建设资金问题，城市建设是城乡统筹发展的动力，并将在为工业的发展进行配套，降低工业的物流成本、聚集人气、提高效率。3、依靠人口聚集、流动，促进工业化城市化良性互动发展由于工业经济仍较为薄弱、企业效益不佳，员工收入较低，直接在新区内购房少，产业人口不能实现本地化，不能带来城市的发展，反而造成了城市交通特别是上下班时的巨大压力。另一方面，城市建设较为滞后，也为企业职工的生产、生活造成诸多不便，将直接导致企业管理成本增加、影响员工稳定；而若城市化发展过快，也可能通过城市土地、房价、商业、等成本的增加，制约造成产业成本的上升，影响产业的发展。城乡统筹是工业化与城市化互动发展的结果，解决该问题目前问题的关键因素是人口聚集、流动、以人为本，主要手段仍是加大工业、城市的投资力度，增强产业竞争力、企业效益、员工福利，完善城市基础设施、提升配套服务能力，促进留住产业人口、外来人口在新区内购房、居住、消费，促进城市人口规模提升，形成城乡统筹的良性发展。二、制约园区经济发展的问题分析1、土地利用之弊，制约发展空间经过多年的发展，在土地利用方面园区存在多种问题，主要包括（1）土地资源较少，A区建管办主要负责茶园新区7个标准分区约32平方公里土地的开发建设，其中城市约25平方米里，工业用地面积7平方公里。（2）闲置土地严重，目前已出让面积约16平方公里，其中城市用地10平方公里、工业用地6平方公里，现已建成面积约8平方公里，闲置土地约8平方公里，待出让开发面积约16平方公里。除去市级集团储备的约14平方公里面积，A区建管办管理范围自身控制的待开发土地约3000亩。（3）工业用地规模小，管委会自身控制的3000亩待开发面积中，工业用地约1500亩，其中科技园1200亩，机电园3000亩。园区用地已经十分紧张，可发展空间已经受到制约。（4）土地储备影响较大，园区剩余待开发土地为16平方公里，其中五大市级投资公司共在茶园新区储备土地20880亩，约14平方公里。园区土地一级开发模式发生了巨大变化，已由“南岸区政府自行主导”转变为“南岸区政府与市级投资公司合作开发”。（5）近年土地出让较少，2007年工业用地实施招拍挂出让，影响了开发建设的速度。为了解决城市开发土地利用之弊，在开发建设的同时，建议应增加城市规划范围、集约利用土地、加强招商引资提高土地利用效率，与市级投资公司之间建立明确的合作模式、高效的工作机制、共同的行动目标和共赢的利益分配体系下，加快园区的开发建设。2、招商引资之弊，降低发展后劲目前，园区入驻企业市内多、市外少，内资多、外资缺，产业分散、竞争力不强，招商引资质量不高，土地使用效率较低，影响了产业发展后劲。从管理体制上，园区开发形成了外经委牵头，各园区管委会独立实施的招商引资管理体制，总体来说，招商引资团队专业化程度不高、行业不熟悉、招商团队力量薄弱、各自为政的情况始终存在，造成了园区招商渠道不多、资源不广、信息局限、谈判跟踪能力较弱、专业营销推广不足等问题。经过几年发展，园区入驻企业产业分散、质量较差、土地闲置情况严重，园区入驻企业已经出现多家公司因经营不善而变卖土地变现的情况。进入了园区产业深入发展的阶段，土地资源紧张的情况下，应提高招商选资的质量、门槛，约定产业门类，是提升产业水平、打造产业链、提高土地利用效率的关键。3、城市规划之弊，影响功能布局园区在城市规划之初，仅仅静态地从用地性质及指标等角度进行了城市规划，并没有完全考虑城市功能使用的问题。开发建设至今，因城市规划造成了园区发展的诸多问题，如：1、工业园区生活配套严重不足，工业园6平方公里内没有规划商业配套、职工集中居住场所，造成企业职工住宿难、购物难、出行难的巨大问题，园区管委会为了解决职工住宿问题，投资修建了职工之家，至今也因规划问题没有办理产权证，形成无证工程；2、城市副中心规划设计，没有动态考虑茶园新区作为副中心的商业承载能力，高标准地在A区内规划商业体量130万平方米，与解放碑、江北的规划商业规模相当，在早期要启动百万平方米商业规划启动难度较大，这严重影响了城市开发进度。特别是，目前行政中心建设规划中，包含5栋20多层的办公楼，在政府自身不能消化的情况下，将主要对外出租，有增加了城市中心商业体量。在茶园新区现有经济条件下，一旦盲目启动实施、缺乏营销定位，将不可避免形成烂尾楼，并对区域地产开发造成恶劣影响。4、思想观念之弊，扰乱投资环境政府机关从一定角度而言，和第三产业一样是从事服务部门。就目前而言，政府机构在思想观念、工作方式上仍然是管理者，对于园区的开发、建设十分不利。近年来，随着茶园新区入驻企业的数量增加、规模的扩大，各行政管理部门对于园区的监管也更加频繁、严格，应树立“执政为民、服务发展”、“亲商、重商、扶商”的思想观念，极大地影响了园区的投资环境，久而久之必将造成严重的影响及恶果。5、管理体制之弊，降低工作效率茶园新区A区建管办作为茶园新区的开发建设主体，受政府委派从事茶园工业园区、城市综合开发区以及大型基础设施土地一级开发工作，自身没有行政审批权，更多以建设开发公司为主体进行筹融资及基础设施建设。政府各部门行政职能没有有效向园区的开发建设延伸、倾斜，管委会在开发建设的同时往往需要积极协调相关部门，保证工作推进，极大降低了工作效率。茶园新区4个A区建管办、4个镇政府各自单独负责不同区域的开发建设，机构编制、部门设置一直，缺乏有效地沟通整合，人力、物力资源浪费，运行效率较低。6、资金短缺之弊，延缓建设速度一直以来，招商、土地、资金问题是制约园区发展的关键问题，其中资金问题尤为严重。以2009年为例，茶园新区管委会完成筹资约12亿元，取得收入近5亿元，但相当部分资金主要用于归还到期债务。多年以来，由于园区开发投资较大、“战线”较长、财政收入较少、资金回笼较慢，园区的债务高企，支付利息、本金压力巨大，没有增量收入入账，园区投资资金十分短缺，在建设开发计划不能往往不能得以履行、只能量入为出，极大地延缓了建设开发的速度。7、开发模式之弊，束缚发展手脚目前，园区开发建设主要是由管委会和下属的建设开发公司按照“两块牌子、一套人马”在实施园区开发建设，建设开发公司往往没有独立、稳定的现金流入，主要依靠管委会拨款充当融资平台。2007年，区政府跨园区组建了茶园综合开发公司，但运行效果并不理想。究其原因，主要还是新建公司缺乏实体和盈利能力支撑、因为园区之间经理独立、利益不一，很难利用这个平台持续融资发展。管委会与建设开发公司之间经营关系没有理顺，管委会只要从事建设开发工作，建设开发公司缺乏经营实体支撑是问题的关键。纵观国内先进地区开发区，园区开发公司是独立于政府与管委会以外，独立经营、自负盈亏的专业化公司发展，资产规模和盈利能力的不断增长带来了园区开发快速发展，开发公司也成为园区内的一个大型经济体。四、2010年工作思路建议为了保证2010年计划目标的圆满完成，围绕“1个核心区、2个工业园”，通过促整合、抓资源、深规划、增投资等工作措施，保证扩产业、建城市目标的实现，具体工作思路如下。（一）实施机构改革，实现3区合一、政企分开，促整合、提效率因此建议通过“改革机构、调整机制、整合资源、扩大职能、增加实力、政企分开”提高效率，促进经济发展。1、3区合一，建议合并园区管委会并将政府各部门工作职能向管委会延伸、倾斜，管委会内部按照各行政部门分区建制设立内部机构，建立以园区管委会为主体、各部门配合协作开发建设模式，提升工作效率。2、政企分开，在以管委会控制的多个国有独资控股的企业法人基础上，实施管委会与企业的资金分开、账务分开、人员分开、管理分开，保证在政府的宏观指导下，企业的独立运行、自负盈亏、相机决策。以集团公司为核心按照业务分类下设多个独立运作、专业化的子公司实施开发建设，考虑参照市政府“八大投资集团”设立的模式，充实企业资产、稳定经营业务、赋予一级开发职能、做大企业规模。（二）优化规划设计，通过深入调研、细致布局，深规划、谋发展由于茶园新区较其余城市中心交通区位并没有优势，只有通过打造特色商业中心，才能吸引人流进入。在城市开发的启动阶段，应主要围绕解决当地居民的生活配套问题，如开设大型建材家具超市和生活超市为主。而除了日常的生活功能项目的配置外。茶园应积极围绕休闲娱乐（如中央公园项目）、特色专业市场（如专业机电市场、建材市场等）两大重点，积极发展生态总部型商务金融中心、商业商贸中心、特色餐饮街、体育健身中心等项目。2002年以来，江北区施行“商贸拉动”战略，完成了重点片区商业发展规划、出台了相应优惠政策、加大了基础设施的投入力度、每年对当年商业商贸发展情况进行研究、解决具体问题。经过多年发展江北区商业商贸取得了卓有成效的发展，观音桥商圈成为重庆第二大商圈，第三产业快速发展。在商业商贸发展上，应积极向江北区学习，研究其工作方法、规划布局和开发模式，积极培育地区商业商贸。针对各产业、城市、商业、文化等，安排专款，由专业部门牵头进行茶园新区产业研究及规划制定工作，规划设计将更多从功能布局方面考虑，仔细研究园区经济、社会、人口、规划、产业等问题方面，并特别针对园区商业发展研究落实考虑生产资料市场、消费品商业市场发展规划、功能布局、发展计划等，形成空间布局合理、水平档次较高的立体城市体系。拟定总体规划及各产业、行业的长期、中期、短期发展目标，作为未来几年的发展目标、任务考核依据；明确目标和具体措施，并不断修正发展目标，做到有理、有序，良性发展。可以考虑在通江大道与03线之间建立茶园商业步行街，提升商业档次。由于商业体量较大，建议针对商业开发出台配套费减免、出让金返还、知名商家招商奖励政策，加大基础设施投入、环境建设，规划商业功能分布，打造商业氛围。（三）加大投资力度，保证土地供应、集中有效源、促进经济增长1、加大投资力度，全年实际基础设施投入15亿元2010年，A区建管办将紧紧围绕“1区2园”大力实施基础设施建设，增加投资、保证土地供应，形成经济发展的载体。全年计划直接投资园区基础设施15亿元以上，重点保证完成核心区基础及市政配套设施、机电园二期土地供应、科技园标准厂房建设。其中将核心区基础设施建设列为工作的重中之重，确保政府行政中心周边道路建成通车、完成区域土地整治工作、完善水电气保障，启动区域河道整治及截污干管建设，建成市政广场和同景中、小学等周边重点市政配套项目，打好城市建设开发建设的硬件基础。2、保证土地供应，全年实现土地出让3000亩要加快促进园区经济发展，就得抓住土地资源、保证土地供应、实现招商引资。在完成园区基础设施之后，A区建管办将以土地资源为载体大力开展招商引资工作，完成A标准分区A01-10、核心区部分商业地块、A74-89地块、I标准分区部分储备地块、G标准分区G11-12地块、机电工业园二期、科技园标准厂房的土地供应3000亩。（四）鼓励房地产业发展，完善生活配套，增加人口规模，建城市、出形象1、促进房地产业发展、实现销售总额30亿元、增加城市人口规模积极与入驻开发企业加强沟通、配合，鼓励企业加大投入、加强营销，加速推进房地产项目建设，确保全年实现房地产项目竣工面积50万平方米，在建面积100万平方米，实现房地产销售30亿元以上。支持园区工业企业职工集中在园区购买商品房，解决园区工业化与城市化互动发展的问题，可以考虑匹配部分政策，加速推进园区地产项目建设，增加居住人口，保证城市人口规模达到4万人以上。2、加快建设生活配套项目，促进商业功能配套，积极打造宜居城市环境针对茶园新区包括商业服务、卫生医疗、交通运输、子女就学等生活配套严重不足的情况，园区将积极落实，（1）确保临时公交站场尽快投入使用、西郊医院一期门诊大楼投入使用、同景小学和中心2010年9月顺利招生就读。（2）计划建成坡岭顿商业长廊、同景国际一期配套商业、庆隆希尔顿酒店商业小镇等特色社区商业，启动核心区商业步行街、江南小区临街商业等重点项目建设，建成商业配套设施20万平方米，完成专业生产资料市场、汽车4S店广场、装饰建材市场、大型超市百货商场、餐饮娱乐商业、主题公园项目的招商引资工作，形成空间布局合理、商业业态多样、