首创城市地图(2011425).docx

2011年首创城市地图（成都）一、城市规划研究1.1 城市规划布局及结构1.1.1 全域成都规划全域成都规划确立的“一区两带六走廊”的城乡空间发展格局符合成都的发展实际，“世界现代田园城市”规划是对其的深化和提升。其中，一区：为中心城区，是城市化主要发展区和产业高端化的主要集聚区。两带：为龙门山、龙泉山生态旅游发展带，既是自然生态保护带，也是山区旅游发展带，是成都市建设国际化旅游城市的主要承载区。六走廊：指成青、成灌、成温邛、成新、南部、成龙走廊。1.1.2 总体功能分区根据“世界现代田园城市”规划，在充分保护和尊重生态本底的基础上，全市域可划分为四大总体功能分区：提升型发展区、扩展型发展区、优化型发展区和两带生态及旅游发展区。两带生态及旅游发展区：龙门山和龙泉山是成都市的生态屏障，也是旅游产业的重点发展区。优化型发展区：以现代农业为基础，现代服务业与先进制造业协调发展。该区域是我市都江堰自流灌溉区和基本农田集中分布区，城镇布局应注重显山露水，充分体现“城在田中”。提升型发展区：以现代服务业为主导。重点是优化调整产业结构，提高城市承载能力，提升城市功能和品质，改善人居环境，形成“园在城中”的城市格局。扩展型发展区：以先进制造业为主导，现代服务业与现代农业协调发展。城镇布局要在保护生态本底的基础上形成“城田相融”的格局。1.1.3 2011年成都最新热点规划(1)成都东村成都东村，位于成都中心城区的东南部，距双流国际机场分钟车程，是成都市城市向东向南发展的重要方向，拥有不可多得的土地资源、生态资源和交通条件，具有发展文化创意产业的区位优势和条件优势。据悉，目前该区域内在建的成都新客站是中国西部最大的现代化轨道交通枢纽，计划在今年年底正式运营，将承担每天万的客流量。此外，区内已基本形成五纵五横的主干路网骨架，在建的地铁号线，近期建设的、号线，远期规划的、号线将连接成都东村和城市主城区，交通条件便捷。三大策略凸显低碳环保理念 成都东村总体规划了一环、两轴、三岛、一中心的整体空间格局，构建独具特色的台地城市风貌。通过对比形成鲜明形象，引导疏密有致、紧凑集约的形态布局方式，能够充分体现田园城市的特质。还将建立以新型轨道交通为核心、地面公共交通为辅助、公交枢纽为链接的多层次、绿色、安全、高效、快捷的交通体系。引领绿色创意生活模式 成都东村将构建以路网系统、轨道系统、慢行系统为支撑的综合交通系统。成都东村将建设以互联网、三网融合、物联网等信息技术、数字技术应用为支撑的智能化城市。铺设覆盖全域的智能化神经系统主干线，以全区域智能化为目标，实现单体建筑智能化与整个城市智能化的同步发展。四大领域各有精彩亮点“成都东村”的文化创意产业发展将以国际化、创意化、数字化为导向，率先引入或孵化前瞻型业态，兼顾生产性行业与消费性行业，努力占据产业高端，培育核心竞争力。重点发展传媒、影音娱乐、动漫游戏、文博艺术四大领域，实现产业集聚效应、规模效应和品牌效应。（2）成渝经济区城区经济区是以成都、重庆两个特大城市为龙头，以成都及绵阳等14个沿高速公路、快速铁路、黄金水道的市和重庆1小时经济圈的23个区县为载体，共同争取成渝经济区列为国家重点开发区，共同争取国家编制成渝经济区发展规划，将成渝经济区建成继长三角、珠三角、环渤海地区后，国家新的增长极。2009年7月，国家发改委在成都召开了编制工作会，会议初步讨论成渝经济区区域规划，规划将涵盖四川的15个市和重庆的31个区县，总面积约20.61万平方公里，覆盖人口9840.7万，GDP总量为1.58万亿元。 2011年3月1日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过成渝经济区规划。经济区建成后，两地将立足现有产业基础，共同培育和建设国家重大装备制造业基地、高技术产业基地、清洁能源基地、国防科研产业基地，优势农产品生产加工基地。在区域内产业整合，优化产业布局，构建分工合理、各具特色的产业集群。加强互相协调，共同争取国家重大产业项目的布局将是经济区产业分工协作的重要任务。 两地将共同实施污染物排放总量控制制度，按资源承载力和环境容量进行产业和重大项目布局，共同建立长江上游联防联治的水环境管理机制。开展环境检测合作。共同争取国家生态环境建设投入和建立生态补偿机制，在长江上游长期实施天然林保护、退耕还林、防护林体系建设等工程。成渝经济区“双核五带”布局l 重庆发展核心：重庆主城九区，打造国际大都市。 l 沿长江发展带：以主城区为中心，长江黄金水道、公路、铁路为纽带。 l 成绵乐发展带：以成都为中心建成具有国际竞争力的产业和城市集聚带。 l 成都发展核心：包括成都五城区等，打造高度国际化的大都市。 l 成遂渝发展带：培育成为联接双核的新型经济带。 l 渝广达发展带：建成东北部重要的经济增长带。 l 成内渝发展带：以成渝铁路和高速路为纽带，要建成联接双核的重要经 济带。交通地位及优势成都是西南地区重要的铁路枢纽，宝成、成昆、成渝、达成四大铁路主干线的交汇点，是国家规划的铁路6大路网性客运中心、14个路网性编组站、18个集装箱中心站之一。而于2010年3月20日开始动工的成都高铁，全长308.59公里，设计最高时速350公里/小时。成渝高铁将成都和重庆的时空距离缩短到一个小时之内。这条铁路的开通将充分发挥成都、重庆区域中心城市的辐射作用，加快沿线城镇化进程，并成为连接川渝地区的重要城际交通通道，促进成渝经济圈的可持续发展。成渝高铁的修建将充分发挥成都、重庆区域中心城市的辐射作用，加快沿线城镇化进程，提高成渝铁路通道运输能力和服务水平，加快构筑全国快速铁路客运网络。同时，成渝客运专线位于我国西南地区成渝经济圈，北经成都与在建的成绵乐城际客专相连，南经重庆与拟建的渝万客专连接，形成川渝地区城际客运骨干网，是成渝间继成渝铁路、成遂渝铁路后的第三条铁路通道，是一条连接西南地区两个特大中心城市的高速客运通道，并与既有成渝铁路、成遂渝铁路、成渝高速公路、成遂渝高速公路共同构筑起成渝两地综合交通走廊。1.2城市交通规划1.2.1航空加快建设双流国际机场，积极筹备成都第二机场，规划形成覆盖世界各大洲重要城市的航空网络，最终形成客运总量9900万的国际区域性航空枢纽。1.2.2铁路根据规划：成都对外铁路由现有的4条增加至11条：往北，新增成都西安客运专线、成都兰州铁路；往南，新增成都贵阳铁路；往东，新增成渝客运（经内江）专线；往西，新增川藏铁路（成都到拉萨）、川青铁路（成都到格尔木）、成都西宁张掖铁路。并把区域性铁路线成绵乐客运专线、成都到兰州铁路作为近期实施项目，列入2010年阶段性建设目标。目前成绵乐客运专线已开工建设，预计2012年建成。新增铁路建成后，成都铁路网络将由现在的“T”字形变“米”字形，真正奠定了成都西部综合交通枢纽地位。从成都通过铁路出行到达珠三角、长三角、京津冀三大经济圈的时间将由现在的20个小时左右缩短至8到12个小时。这将有力地推动成都加快重建、扩大内需、促进增长。对拉动成都的经济发展和区域经济发展将起到巨大的带动作用，有利于打造西部经济发展高地。1.2.3公路市域内实现快速路1小时交通圈；省内实现成德绵乐高速公路2小时交通圈；国内实现成都至京津冀、珠三角、长三角地区8小时高速铁路交通圈。1.2.4地铁规划中的成都市快速轨道交通线网由7条线路组成，线路总长度274.15km，其中地下线长度144.24km，地上线129.91km。目前地铁1号线已全线贯通并正式通车。而地铁2号线正如火如荼的建设中，其中2号线一期工程已掘进96%，预计今年5月底实现全线“洞通”。2号线西延线于2010年8月全面开工建设，计划明年年底开通。2号线东延线正在开展初步设计，计划今年5月开工建设，2013年开通。另外，成都地铁4号线一期工程可行性研究报告已上报国家发改委，并通过国家发改委评审，近期将获得批复。目前已开始进行管线迁改施工，工程招投标即将开始。3号线一期工程于2010年6月完成可行性研究报告以及相关支撑性文件，并已上报。目前正在进行初步设计准备工作，力争今年10月开工建设。1号线南延线工程已完成可行性研究报告以及相关支持性文件，将于近期上报国家发改委评审、审批。地铁不仅会让成都南部副中心的地价大幅增长，而且其整个区域的活力也会随之增强，而市中心地带区域的地价也会因地铁站的设置呈现上涨态势。1.3 城市产业规划1.3.1 近年来产业结构时间指标第一产业第二产业第三产业2006年增加值（亿元）193.41213.01343.6占比2.6%57.2%40.2%2007年增加值（亿元）235.51504.01584.9占比7.1%45.2%47.7%2008年增加值（亿元）262.91735.01947.1占比6.6%44.0%49.4%2009年增加值（亿元）267.82001.82233.0占比5.9%44.5%49.6%可以看出，二三产业的总体比重在GDP中占了90%以上，这说明成都市的制造业和服务业的发展都处于良好态势，协调发展。值得关注的是第三产业所占比重逐年增长，说明以房地产业、教育产业、金融行业、旅游业等为代表的现代服务业正逐步发展成为成都的支柱产业。1.3.2 产业布局规划基于总体功能分区，在市域范围内规划了13个市级战略功能区。分别是：1.天府新城（高新技术产业区）重点发展以电子信息（含软件）、生物医药为主的高新技术产业和以动漫游戏、文化旅游为主的文化创意产业，是城市商务中心区（CBD）。2.金融总部商务区重点发展金融产业，是城市的金融总部商务区。3.东部新城文化创意产业综合功能区重点发展以文化创意产业为主的现代服务业，是城市商业副中心。4.北部新城现代商贸综合功能区重点发展以国际商贸为主的现代服务业，是城市商业副中心。5.西部新城现代服务业综合功能区重点发展以现代服务业为主的产业功能，是城市商业副中心。6.“198”生态及现代服务业综合功能区生态和旅游休闲区，产业定位是依托区内的建设用地，重点发展以文化创意、文博旅游、总部经济为主的高端现代服务业。7.龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区龙门山生态旅游综合功能区定位是重点发展国际山地度假旅游产业，龙泉山生态旅游综合功能区定位是重点发展休闲旅游产业。8.汽车产业综合功能区（成都经济技术开发区）重点发展以整车研发和生产、关键零部件制造为主，配套发展汽车商贸、会展、娱乐等相关产业。9.新能源产业功能区重点发展以太阳能、核能、风能为主的新能源产业。10.新材料产业功能区重点发展以硅材料、高性能纤维、稀土材料为主的新材料产业。11.石化产业功能区重点发展以炼化一体为主的石化产业。12.国际航空枢纽综合功能区由双流国际航空枢纽综合功能区和规划第二机场空港经济功能区两部分组成。双流国际航空枢纽综合功能区定位是以航空枢纽为主的综合功能区，包括航空枢纽、航空物流和临空经济产业功能。规划第二机场空港经济功能区定位是以临空制造为主的产业功能区。第二机场初步选址在金堂县龙泉山以东区域。13.国际铁路物流枢纽功能区由青白江国际铁路物流枢纽功能区和新津铁路物流园区两部分组成。青白江国际铁路物流枢纽功能区定位是以铁路集装箱物流中心、铁路散货物流中心和大宗物资中转中心为主的国际铁路枢纽功能区。新津铁路物流园区定位是以公铁物流联运为主的功能区。1.3.3 大学城布局郫县大学城温江金强大学城双流航空港大学城随着城市的不断外延，以川大、西南财经大学为代表的高校逐渐从中心城区向郊区搬迁，主要形成了三大大学城聚集区：温江金强大学城、双流航空港大学城和郫县大学城。1.4人口迁移趋势分析近年来随着成都市主城区的不断发展，交通体系的不断完善，中心城区的人口密集区逐渐由一环内的老城区向二-三环以及三环外区域扩散。另外近年来成都市外来人口不断增加，一方面聚集于中心城区。另外一部分外来人口则按照产业、经济区的分布就近聚集：成渝经济带、成资遂合作区中的重庆、资阳、遂宁、宜宾等区域的外来人口大多根据区域产业分布聚集于城东或者是龙泉、金堂等区域。成德绵合作区中的德阳、绵阳等区域的外来人口大多分布于城北、新都、青白江等区域。成阿合作区中的甘孜、阿坝等区域的外来人口大多分布于城西、温江、郫县、都江堰以及彭州等区域。成雅、成眉乐合作区的雅安、乐山等区域的外来人口大多分布于蒲江、新津等区域。另外部分外来的高端人群会选择城南、双流、青城山等区域的高端项目聚集。1.5居住用地规划分布（暂缺）1.6新城建设规划分析1.6.1天府新城根据规划：天府新城位于成都的科技商务中轴线天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团，总用地面积37平方公里，规划总建筑面积6000万平方米，就业人口60万人，其中软件及服务外包产业20万30万人，总居住人口达60万人。整个天府新城以100米以内的高层建筑作为城市背景，建成成都首个超高建筑组群。未来城市副中心的核心区域，建筑风格将以现代建筑风格为主。力争打造成与 “上海浦东新城”、“天津滨海新城”、“杭州钱江新城”、“广州珠江新城”齐名的新城。天府新城作为成都以软件及服务外包产业为主导的南部科技商务城，将重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。今后，这里不仅是高新技术产业的聚集地，更是成都开放、时尚、国际、宜居的一座新城。1.6.2西部金融中心根据规划：到2012年，西部金融中心建设初见成效。金融业成为成都市重要的支柱产业，具有较强的金融聚集和一定的辐射能力。同时，将成都建设成为西部金融中心和全国性金融中心辐射西部的重要枢纽。金融总部商务区。北起高新区繁雄大道，南至民丰大道，东至新成仁路，西至站华路，用地面积约5平方公里，主要吸引金融法人机构、省级金融机构、监管部门及其全国性或区域性总部入驻，打造总部机构密集、功能完善的金融总部集聚区。金融产业集聚区。东大街盐市口至东大街二环路口，全长3.8公里，主要吸引金融分支机构、营运前台入驻，重点发展金融市场，形成金融机构密集、要素市场完备、集散功能强大的金融机构和市场集聚区。金融后台服务业集聚区。位于高新区天府新城金融后台服务产业园内，主要引进国内外金融机构的各类数据中心、资金清算中心、银行卡中心、研发中心、灾备中心、呼叫中心、单证中心等后台服务机构，形成以金融后台服务、金融创新服务、金融信息服务、金融衍生服务为主的金融后台集聚区。同时，规划设立第二金融后台聚集区。二、房地产市场研究2.1 成都市主城区房地产市场总体研究表2.1 成都市主城区07-10年商品房总体销售情况商品房成交面积（万平方米）增长率销售总金额（万元）增长率成交均价（元/平米）增长率07年1137.98/6369271/5596.98/08年545.8-52.04%3412590-46.42%6252.4211.71%09年1668.84205.76%10001622193.08%5993.15-4.15%10年1185.12-29%（因为房管局系统升级，数据缺失）（数据均来源于房管局，由世家机构统计整理）表2.2 成都市主城区07-10年商品住宅总体销售情况商品住宅成交面积（万平方米）增长率销售总金额（万元）增长率成交均价（元/平米）增长率07年1054.72/5774641/5475.04/08年497.13-52.87%2958916-48.76%5952.018.71%09年1454.38192.56%8637279191.91%5938.82-0.22%10年835.53-42.6%（因为房管局系统升级，数据缺失）（数据均来源于房管局，由世家机构统计整理）表2.3 成都市主城区07-10年商品房及商品住宅总体新增供应情况商品房其中：商品住宅新增供应套数新增供应面积（万平方米）新增供应套数新增供应面积（万平方米）07年1841431589.21376211299.6208年1607811375.37104750996.8309年1418351176.5195300883.8910年1590481353.04100777956.22（数据均来源于房管局，由世家机构统计整理）07年受土地供应增加和非理性需求的影响，新增供应达到历史高位，成交也处在一个较高水平。08年受地震、金融危机等因素的共同作用，供需体量都急剧下降，成交量下降到历史最低水平。09年市场成交火爆，成交面积高达1668.84万，创下了历史最高点。这主要是因为年初由于08年市场调整，房价的大幅回落以及一系列政府扶持政策的综合刺激，刚性需求大量入市，市场爆发性回暖，商品房成交面积环比增幅达到205.76%。总而言之，07年全市商品住宅供需均保持稳步增长态势，08年开始进入调整期，09年市场需求呈现爆发式增长，10年市场供需调整求稳。进入2010年，由于受政策调控的影响，购房者观望情绪加浓，成交量较2009年底有一定萎缩。特别是4.15新政推出后，市场开始双向走低，维持在近年间较低位。随着进入2010年后半年，市场在长时间的观望后开始有所回暖于年末达到2010年的峰值。年末市场供应开始放缓，成交虽有所滑落但是幅度并不大。但是随着2011年前后连续出台的这种调控政策，特别是限购令及细则的出台，让市场于2011年年初供需再次跌入低谷。限购令后客群观望浓厚，但该买还是会买九成的客群对成都最新颁布的限购令具体内容，了解一些，但不是很了解。六成以上的客群认为对自己的购房需求无影响。六成以上的客群认为对房价不会有影响，三成的客群认为可能暂时抑制房价。对购房区域的选择，主城区依然是主流的选择，占总体的65%，选择郊区住宅的占35%。 世家观点：从需求调研情况看，中央出台新国八条之后，成都出台的楼市调控细则，其中最重要的限购令对目前的潜在购房客群的影响不大。 新政后个案表现3月5日，保利中心“外交公馆” 首批次开盘，当日销售230余套，实现销售产值约3.3亿元。 分析保利中心的热销，除却地段优势，其针对高端客群打造的全功能型产品，能够充分适应高端客群自住、投资、投资兼自住多类型需求，逆势旺销，产品定位竞争和卖场现场冲击功不可没。 2.2 成都市主城区房地产市场格局表2.4 07年-10年成都市主城区各方位商品房成交情况07年销售面积（万平方米）08年销售面积（万平方米）09年销售面积（万平方米）10年销售面积（万平方米）城东283.51157.51390.44224.4城南320.96135.71482448.2城西263.82132.94391.63280.7城北179.5891.1286.86183.5城中89.9828.56117.9148.4（数据均来源于房管局，由世家机构统计整理）表2.5 07年-10年成都市主城区各方位商品房成交均价07年成交均价(元/)08年成交均价(元/)09年成交均价(元/)10年成交均价(元/)城东5306.895814.255602.53（由于房管局系统升级数据缺失）城南5754.056873.756507.61城西5712.325932.965463.06城北4724.225679.125424.22城中7357.469032.278328.34（数据均来源于房管局，由世家机构统计整理）由上表可以看出，在成交方面，从07年以来，城南除了08年的销售面积回落到约136万方，仅次于城东以外，07年和09年商品房成交面积和其它各方位相比均居首位。在成交均价方面，从07年-09年城中成交均价一直保持在7400-9000左右，而其它方位的成交均价则在4700-6900左右。从成都市主城区各方位总体成交情况来看，城南的成交量较为旺盛。从各方位商品房成交均价情况来看，城中的成交均价处于高位。2.3竞争对手格局（我们选取了中海、万科、龙湖、华润、保利、置信、绿地、蓝光等7家品牌开发商作为标杆地产公司）2.3.1项目分布（在售）开发商项目产品形态地址万科万科魅力之城高层成华东三环5段万科路1号万科朗润园高层锦江东二环静康路中段万科金域西岭小高层金牛迎宾大道99号万科金色海蓉高层武侯城南二环科华路旁万科金润华府高层锦江东二环静康路中段 万科海悦汇城小高层双流县天府大道(人民南路南沿线)和规划中的红星路南沿线之间中海中海城南一号高层高新区成牧大道旁成白路99号 中海翠屏湾高层高新区城南神仙树高尚居住区中海籣庭高层高新区南区盛邦街333号中海国际社区多层、洋房、别墅、高层高新西区羊西线蜀西路399号(两河森林公园旁) 中海锦城小高层武侯武侯大道铁佛段（小平广场对面）中海金沙府高层青羊黄苑街与蜀辉路交汇处（博雅庭韵旁）龙湖龙湖北城天街多层、高层金牛五块石蓉北商贸大道龙湖弗莱明戈别墅、洋房郫县蜀都新城高专路与西区大道交汇处龙湖小院青城别墅都江堰市都江堰市青城山镇晶蓝半岛高层九眼桥宏济中路38号龙湖翠微清波小高层青羊三环路与成温公路交界处龙湖长桥郡别墅新津县花源镇,牧马山别墅区龙湖三千里高层成华二环路东2段3号龙湖三千城高层成华二环路东2段3号龙湖三千星座（40年产权）高层成华二环路东2段3号龙湖铜雀台花园洋房成华二环路东2段3号龙湖世纪峰景高层世纪城新会展中心天鹅湖畔龙湖弗莱明戈多层、高层郫县蜀都新城高专路与西区大道交汇处（郫县新政府对面）保利保利198高层、小高层成都周边三环蜀龙路(熊猫基地旁)保利中心高层武侯人民南路四段领事馆路7号保利花园电梯洋房武侯武侯大道聚龙路保利拉斐高尔夫庄园（待售）别墅新都蜀龙路(熊猫基地旁)保利金香槟（待售）高层青羊西三环IT大道以北保利石象湖国际乡村俱乐部别墅蒲江县石象湖生态风景区保利心语花园（待售）高层高新区南高新、剑南大道伊藤旗舰店旁保利蝴蝶谷（待售）别墅成都周边三环蜀龙路熊猫基地旁保利拉斐庄园别墅新都北三环路蜀龙路保利心语花园高层、别墅 三环以外高新区剑南大道拓新西三街46号（伊藤旗舰店旁）华润华润二十四城 高层成华二环路东三段华润橡树湾多层、洋房、高层高新西区西区大道绕城外500米绿化带旁华润翡翠城 高层、多层锦江南二环东湖公园内华润置地凤凰城 高层高新区德赛二街166号华润银杏华庭多层、高层金牛王贾大道（距北二环500米）蓝光蓝光紫檀山别墅温江江安河上游(温郫大道旁)蓝光观岭别墅金堂县观岭大道旁蓝光香碧歌庄园别墅蓝光凯丽香江小高层锦江南三环内锦江畔红星路南延线旁蓝光观岭别墅金堂县观岭大道旁 蓝光花满庭 小高层金牛三环路北二段(内)与蓉北商贸大道交汇处蓝光云鼎高层金牛蜀汉路（蜀蓉西街与蜀兴中街交汇处）蓝光公馆1881高层高新区神仙树盛和三街宜家附近（欧尚超市西行200米）蓝光SOFA社区高层青羊光华大道（树德中学对面）置信置信丽都花园丽府高层武侯二环路南四段丽都路置信精典汽车对面炎华置信西江月小高层高新西区羊西线蜀西路金粮路置信牧山丽景别墅新津县牧马山花源镇 置信芙蓉青城别墅都江堰市都江堰市青城山前山门牌坊南侧约800米左右 国色天香别墅鹭湖宫长岸缇香别墅三环以外温江国色天乡国际度假区芙蓉古城别墅温江永宁镇(外环线外700米)炎华置信花间集小高层武侯龙华南路与逸都路交汇处(外双楠伊藤洋华堂前行50米) 置信逸都花园高层郫县南北大道168号（蜀新大道屈家院子旁）置信逸都丹郡御府别墅彭州市彭州市天彭镇东湖北街45号置信国色天香鹭湖宫5号社区高层温江国色天乡国际度假区绿地海珀香庭小高层武侯双楠(人人乐外侧500米武侯大道旁) 新里派克公馆小高层高新西区羊西线蜀西路(中海国际社区对面) 维多利亚公寓小高层高新区神仙树南路体育公园旁新里柏仕公馆（待售）高层成华蜀都大道东延线东三环内侧绿地世纪城（待售）高层金牛北新干线以东（北三环内侧）绿地圣路易名邸小高层武侯武侯大道铁佛段金履三路288号（千盛百货对面200米）绿地国际花都高层、超高层郫县蜀都新城南北大道(创智公园旁)房地产行业是一个典型的“资本为王”的行业，在资本的助力下，房地产行业内部的整合将加速。随着资本实力的提升，在行业整合的初期，土地市场的竞争日益激烈，行业进入门槛将随之提高；在整合的中期，则是并购高发期，并且大多是以上市公司并购非上市企业的形式出现；在整合的后期，寡头竞争的局面将形成。2.3.2土地储备开发商拿地 时间宗地位置净用地面积（亩）成交价（万元/亩）成交金额（万元）合计规模中海09-9-4青羊区苏坡乡龙嘴村2、3、4组、金牛区营门口乡黄忠5组71.9195068315.07389.0509-9-29武侯区簇锦街道高碑村4、5、6、7、12组133.25975129916.7009-12-17武侯区龙井村2、4、8、9组及七里村4组183.8945082750.59万科07-10-26青羊区万家湾村4组、培风村8组74.449702910.0074.44龙湖09-9-29金牛区五块石276.73760210315.641050.99青城山镇五里村、大田村315.7524376604.511-2-1高新区西部园区237.75221 52624.0611-2-1高新区西部园区220.75221 48859.89华润09-8-6金牛区五块石街办五福村12、14组35.35300480.00343.9809-10-23青羊区三环路以西、摸底河以南，清波片区市政道路O线以东，C线以北地块168.21720121110.9109-12-16锦江区东光街道永兴村五组21.40132028246.5510-11-26成华区青龙乡将军碑村5、6组、东林村1组119.02655 77981.52绿地09-11-18金牛区三环路以南、北新干线以东规划红线范围内206.8122045497.45860.3809-11-19成华区原保和乡胜利村10、11、12组82.0683068112.2109-12-31郫县郫筒镇双柏村1、2、4、5社,德源镇王桥村1、2、4社312.6324075031.2010-4-9锦江区攀成钢片区、二环路以东、牛沙路以北（18号地块）138.841302180764.4710-4-9武侯区龙井村4、9组及七里村3、4组120.0460072024.96保利09-7-24武侯区领事馆路以南、火烧堰以北、美国领事馆以东65.521860121873.342271.4609-10-23青羊区三环路以西、IT大道以北地块67.6568046000.3709-11-20高新区大源组团内，瞻远西三街以南，荣华南路以西，拓新西三街以北，西以栏杆堰西侧规划16米道路为界199.4315731310.2109-11-20高新区大源商务商业核心区内，规划A1、A2地块182.1215728592.9209-12-4武侯区顺江村4组，铁佛村2、4组42.1063026520.0409-12-17武侯区顺江村4组、铁佛村5组51.0065033150.3309-12-17武侯区顺江村4、5、6组，铁佛村2组97.8558056755.2009-12-17武侯区顺江村6组68.8366045430.5710-4-28蒲江县朝阳湖镇石象村，成佳镇友助村152.00517752.0010-4-28蒲江县朝阳湖镇石象村100.00515100.0010-4-28蒲江县朝阳湖镇石象村，成佳镇歧山村113.00515763.0010-4-28蒲江县成佳镇友助村、歧山村105.00515355.0010-7-22蒲江县石象湖国际旅游度假7-22蒲江县石象湖国际旅游度假区10851550810-7-22蒲江县石象湖国际旅游度假区6351321310-9-29青羊区贝森路地块34.701520 52749.9710-10-15成华区杉板桥路1号、14号123.481420175344.910-9-30新都区三河街道碑石堰村188.98242 45735.3910-5-6新都区三河街道碑石堰村261.0112532625.9411-1-7高新区铜牌村11组，双河村3组，灯塔村8组，花荫村9组（GX2010-01-01）75.791110 84133.56置信07-11-30金牛区高家村6、8、9组15.48114017648.22 300.7207-11-30青羊区草市街以西、通顺桥街以北（文殊院片区C7地块）8.36240020070.48 09-10-30郫县郫筒镇凉水村2社（新二小A）112.3039043797.0009-10-30郫县郫筒镇凉水村2、3、4社（新二小B）164.5841067477.80蓝光07-9-14成华区保和乡胜利村2、3、4、12、13、14组133.411270169434.51441.3209-4-28金牛区商贸大道和平一号地块124.0027033480.7809-9-29金牛区营门口乡化成村一组22.20111024639.0009-9-29高新区南部新区丰收村三组（丰收片区1-7号地块）60.21120072246.6010-4-9青羊区培风村10组、万家湾村6组47.1580537953.9810-12-30武侯区吉福村，顺江村54.357489348514.2综合7家标杆地产公司现有的公开成交的土地储备来看，保利独占鳌头，公开成交土地现有储备为2271.46亩。其次是龙湖地产，公开储备用地有1050.99亩。蓝光、置信、华润等开发商目前公开土地储备都较充足。另外，万科通过公开招牌挂的形式取得的土地储备仅有74.44亩，但是据了解万科尚有部分非公开方式囤积的土地。三、土地资源分布及土地市场研究3.1土地资源存量分析主城区住宅类用地存量情况时间存量土地面积（亩）可供应商品房建面（平米)09年896295111710年2186509086211年1-3月12113036206合计429311078185截止2011年3月，主城区的已成交但尚未推出项目的住宅类土地4293亩，未来可供应商品房建面约为1107万平米。2010年市场形势较好，虽然土地出让的整体规模较大，但大部分住宅类地块已转化成在售项目。3.2 主城区土地市场出让研究近三年土地成交总体情况时间出让宗数出让面积（亩）07年108569108年31282809年66440710年815116.31出让土地区域分布情况2007年成都市主城区成交土地分布列表区域宗数面积(亩)按行政区域分锦江区151002.8301武侯区15317.4039青羊区17699.1233金牛区10462.0189成华区201361.418高新区311848.4183按方位分城东221811.8032城南391865.9401城西211094.3799城北14674.2233城中12244.866按环域分一环内19440.0447一二环6200.2007二三环351928.5777三环外483122.38942008年成都市主城区成交土地分布列表区域宗数面积（亩）按行政区域分锦江区4150.825武侯区4146.8527青羊区296.5211金牛区4556.865成华区376.4884高新区131730.5697按方位分城东5177.2248城南151855.3853城西3112.3321城北5599.8229城中213.3568按环域分一环内322.9493一二环110.1982二三环12418.0856三环外142306.88882009年成都市主城区成交土地分布列表区域宗数面积（亩）按行政区域分锦江区8408.74 武侯区12845.05 青羊区9487.24 金牛区9773.37 成华区6212.74 高新区221679.93 按方位分城东12559.57 城南241706.69 城西221430.95 城北6683.34 城中226.52 按环域分一环内5110.59 一二环4120.85 二三环241597.22 三环外332578.41 2010年成都市主城区成交土地分布列表区域宗数占比面积（亩）占比按行政区域分锦江区912%785.0217%武侯区1824%923.4320%青羊区1014%497.1911%金牛区68%640.1314%成华区1216%1098.1123%高新区1926%770.5916%按方位分城东1115%1169.4425%城南2331%895.7619%城西2534%1377.3229%城北1014%1138.6024%城中57%133.353%按环域分一环内79%232.645%一二环23%221.915%二三环2331%1774.9838%三环外4257%2484.9453%从近四年主城区成交土地的区域分布来看，主要集中在高新区、武侯区。尤其是高新南区，每年都是土地的热门区域。3.3 2011土地供应计划成都市中心城区2011年度国有建设用地供应宗地表宗地位置宗地面积宗地用途供地方式供地时间锦江区华兴村1、2、7组40000廉租住房、公共租赁住房行政划拨2季度成华区新山村2、5、10组13333.4廉租住房、公共租赁住房行政划拨2季度新都区大丰片区53333.6廉租住房、公共租赁住房行政划拨2季度成华区龙潭寺片区牛龙路44160.2经济适用房行政划拨1季度青羊区黄田坝片区22080.1经济适用房行政划拨1季度锦江区大观村6组、粮丰村10组24000.1限价商品房协议出让1季度锦江区大观村5组、粮丰村5、10组及粮丰村村属71333.7限价商品房协议出让1季度高新区和平小区21333.4限价商品房协议出让1季度青羊区苏坡乡万家湾村6组40666.9限价商品房协议出让1季度成华区赖家店28722.1限价商品房协议出让1季度成华区驷马桥东1A宗地20266.8限价商品房协议出让1季度武侯区机投镇23586.8限价商品房协议出让1季度青羊区467335.7工业用地挂牌青羊区文家街办大石桥村3组27506.1工业用地挂牌金牛区天回街道万圣村2、3、9组，石门村4-8组，明月村1、9组333335工业用地挂牌成华区威灵村3、4、11、12组，同仁村12组，高洪村1、5-9组，高洪集体，院山村4、6、7组，院山集体200000工业用地挂牌金牛区金泉街道土桥村5、12组6846.7工业用地挂牌3季度金牛区金泉街道土桥村1组，互助村5组8000工业用地挂牌3季度金牛区工业园西区5666.7工业用地挂牌2季度武侯区七里村C4地块20746.8商务金融用地挂牌2季度成华区刃具厂A地块37666.8商务金融用地挂牌1季度成华区攀成钢地块15333.4商务金融用地挂牌1季度锦江区攀成钢11、12号地块50666.9商务金融用地挂牌3季度金牛区国际商贸城片区（木龙4-10组，宝年2组）680003批发零售用地挂牌2季度锦江区攀成钢片区双桂路以南、沙河以西12号地块25000.1商务金融用地挂牌3季度成华区双林路片区15685.1商务金融用地挂牌2季度锦江区花果村8、9组3840其他商服用地挂牌3季度高新西区起步区53333.6商务金融用地挂牌3季度高新区机场路6666.7商务金融用地挂牌3季度成华区东林村1、2组6053.4公共设施用地挂牌1季度成华区龙潭寺片区牛龙路以北地块22826.8公共设施用地挂牌4季度成华区建设南支路4号253867.9公共设施用地挂牌2季度武侯区铁佛村4组30733.5城镇住宅用地拍卖2季度武侯区金花村六组C1地块3660城镇住宅用地拍卖3季度成华区保和乡胜利村2号地块28806.8城镇住宅用地拍卖2季度成华区赖家店场镇改造地块66667城镇住宅用地拍卖2季度成华区龙潭同仁村6组1号地块37533.5城镇住宅用地拍卖2季度成华区光明光电A地块33333.5城镇住宅用地拍卖2季度锦江区农科院1号地块33973.5城镇住宅用地拍卖4季度锦江区农科院2号地块31906.8城镇住宅用地拍卖4季度锦江区花果村6组30000.1城镇住宅用地拍卖2季度青羊区万家湾村4、5组（北地块）54666.9城镇住宅用地拍卖2季度青羊区万家湾村4、5组（南地块）46000.2城镇住宅用地拍卖2季度锦江区攀成钢片区双桂路以南、沙河以西1号地块57806.9城镇住宅用地拍卖4季度锦江区攀成钢片区双桂路以南、沙河以西3号地块37626.8城镇住宅用地拍卖2季度锦江区一心桥南1号化工院地块13333.4城镇住宅用地拍卖4季度成华区龙潭寺片区鹤林1组无线电五厂地块14746.7城镇住宅用地拍卖3季度成华区胜利村2、3、4组2号地块28800.1城镇住宅用地拍卖2季度成华区府青路片区B地块37926.4城镇住宅用地拍卖2季度锦江区沙河堡北4号地块11185.2城镇住宅用地