范艳艳开题报告.doc

长江大学毕业论文开题报告题 目 名 称 基于回归分析的房地产价格指数预测 院 （系） 信息与数学学院 专 业 班 级 信计10802 学 生 姓 名 范艳艳 指 导 教 师 李正耀 辅 导 教 师 李正耀 开题报告日期 2011年12月29日 基于房地产价格指数的回归分析学 生:范艳艳，信息与数学学院指导教师:李正耀，信息与数学学院1 题目来源专题研究2 研究目的和意义 房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数，通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。总从1998年我国住房进入商品化阶段，我国的房地产一直保持着高投资、高增长，占国内生产总值比率越来越高，存在着房价过高、局部过热的问题。房地产在国民经济当中扮演着重要的角色，是拉动经济增长的马达和经济发展状况的晴雨表。房地产业可以带动建材业、建筑业、钢铁、化工、塑料、机电、金融业等基础工业和制造业的发展，还可间接影响到第三产业的发展。国内的一些大中城市，如北京、上海、广州等地的房价一直高居不下。不少人认为房价是处于虚高状态，存在房地产泡沫。尽管政府已出台一系列政策对房地产进行调控，最近，房价也开始回落，但是我国的房地产业发展仍未能实现平稳健康发展，若用国际通用的指标来衡量，绝大部分指标都显示我国房价水平已经明显偏离国际轨道。此外，大中城市的居民一直受房价困扰，高房价已经严重影响我国人民的生活质量，“房奴”现象仍是十分重要的社会问题。房屋成为家庭的最大开支，一套房屋需要三代人共同支付，几个家庭支持一对年轻人买房，成为社会主流观念。鉴于财富创造的积累性，这一购房模式已具有完全的不可持续性。房地产供求矛盾一直没能有效解决。打压房价，防止房价的过快上涨，有助于减缓社会财富两级分化。房价过高将影响城市居民住房消费情况和居住条件，同时也不利于城市人才引进和城市整体竞争力提高。工薪阶层无法承受过高房价，还可能引发相关的心理、社会问题。同时房价过高还会提高城市整体商业运营成本，对城市的招商引资和经济发展产生负面影响，并且容易引发房地产“泡沫”，不利于经济平稳运行。因此，研究房地产价格意义十分重大，政府可以通过未来房地产的价格走势来制定相关政策，对房地产业进行调控，以控制房价继续上涨，保持房地产业健康发展，进一步改善人民的生活质量。以人为本，争取保证市民的基本住房要求，特别是城市夹心层。国家虽然已经出台一系列政策稳定房价，也有一定的效果，但仍然需要继续调控，调控则应首先找到房地产价格上涨的因素，而后针对价格上涨因素制定相应的政策。本文主要以上海市为例，利用回归模型来分析影响房价的因素以及粗略估计房价的未来走势。3 阅读的主要参考文献及资料名称:1 王黎明,陈颖,杨楠. 应用回归分析M.上海：复旦大学，20082 何晓群,刘文卿. 应用回归分析M.北京:中国人民大学出版社,2007 3 陈钰芬.我国居民收入、人口、教育和货币政策与居民消费模型的实证分析J.数理统计与管理，2004,23(2):1014 4 孙祥,徐流美.MATLAB 7.0基础教程M.清华大学出版社，2005。5 康晓琳,李世平.中等城市住宅房地产价格问题初探.中国物价，2008，（2）：56-58.6 孔煜.市场预期与房地产价格波动.中央财经大学学报，2009，（2）：80-85. 7中国人民银行.五年期利率.2004-2009.8 中华人民共和国统计局.中国统计年鉴2005-20010.9陈昌明.我国房地产价格指数探讨 上海财经大学，201110 Samprit Chatterjee.例解回归分析M.第三版.郑明,徐勤丰译.北京:中国统计出版社，200411JONATHAN BUCKLEY and IAN JAMES. Linear regression with censored dataJ . Biometrika, December 1979; 66: 429 - 436.12曾五一，孙蕾.中国房地产价格指数的模型和预测.统计研究，20064 国内外现状和发展趋势与研究的主攻方向国外的房地产市场有很长的历史，相对国内房地产市场更为理性和成熟，房地产价格指数作为衡量房地产价格变动的指标，其编制方法对利用回归分析预测房地产价格指数尤为重要。目前，世界各国的房地产价格指数种类很多，其编制方法也多种多样。归结起来，可以分为以下五种：成本投放法、中位数价格法、重复交易法、特征价格法、混合模型。国内房地产价格指数的编制以“中房指数”为例，我国房地产市场起步晚，发育不完善，对房地产价格指数的编制最直接的影响是房地产交易案例少、交易价格不公开、交易资料不全面。与此相应的是目前我国包括“中房指数”在内的十余种房地产指数，均存在着编制理论不完善和实际操作不规范等问题。中房价格指数采用了抽样调查的方法，在对市场商品房项目进行调查的基础上，采用聚类分析方法，确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。中房指数虽然开创了中国大陆现行房地产价格指数编制之先例，有许多值得推行之处，但在具体编制技术方法技巧仍有不足，需进一步完善。表现在：指数预测方法不完善、样本数据缺乏代表性、指数的应用受限制。5 主要研究内容、需重点研究的关键问题及解决思路本文的主要研究内容：1、简单介绍房地产价格指数及其编制方法，房地产价格指数包括房地产销售价格指数、房屋租赁价格指数、土地交易价格指数，本文主要研究房地产销售价格指数。2、以上海市为例，分析影响房地产价格指数的主要因素，其中包括房屋租赁价格指数、土地交易价格指数、城镇居民平均可支配收入、金融贷款利率、消费者信心指数、城市有效需求购买等。然后根据以上影响因素收集相关数据。3、模型的回归分析，选择进入模型的回归变量、建立回归模型、模型分析。6 完成毕业设计(论文)所必须具备的工作条件（如工具 书、计算机辅助设计、某类市场调研、实验设备和实验环境条件等）及解决的办法1.完成此次毕业设计，需要查阅关于回归分析的书籍，并掌握相关理论及其推导2. 此次毕业设计，还需要上机查找相关资料，并认真阅读和推导7 工作的主要阶段、进度与时间安排(1) 2011.11.2012.5 完成翻译并搜集与论文相关的资料(2) 2011.12.612.25 查阅相关资料，准备开题答辩(3) 2011. 12.29 开题答辩(4) 2011.12.302012.5.7 看书，理解回归模型的基本思想，并推导相关理论 (5) 2012.5.72012.5.20 把最近实在自己弄不明白的问题向老师同学请教(6) 2012.5.202012.5.25 把自己最近的成果按照要求撰写成毕